UMA PROPOSTA DE PRECIFICAÇÃO DE ARRENDAMENTOS DE ÁREAS PORTUÁRIAS

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1 UMA PROPOSTA DE PRECIFICAÇÃO DE ARRENDAMENTOS DE ÁREAS PORTUÁRIAS Auor CARLOS HENRIQUE ROCHA Universidade de Brasília RESUMO O sisema poruário brasileiro passou por um processo de reforma insiucional que conduziu à: (a) exinção da Porobrás, com a edição da Lei n /90; e (b) modernização da gesão dos poros, com a edição da Lei n /93. A implemenação do processo de modernização dos poros prevê a elaboração e implanação do Programa de Arrendameno de Áreas e Insalações Poruárias que deve obedecer ao Plano de Desenvolvimeno e Zoneameno (PDZ) do respecivo poro. O PDZ, enre ouros aspecos, indica as áreas e insalações a serem arrendadas e sua descrição com as respecivas caracerísicas e desinações. O arrendameno é normaizado pela Agência Nacional de Transpores Aquaviários (Anaq), porém, a regulamenação não fornece modelos para a valoração (precificação) das áreas e insalações poruárias a serem arrendadas. Ese arigo oferece um modelo econômico de precificação de arrendamenos de áreas e insalações poruárias, preenchendo uma lacuna deixada pelas auoridades públicas. O modelo em fundamenos eóricos (Coase, 1946) e assume que o poro enha sisema de conabilidade de cusos e de conabilidade gerencial, inclusive esaísica poruária, o que permie sua aplicação ambém às áreas poruárias coberas ou ocupadas com insalações. O modelo é simulado para um caso hipoéico de um erminal de movimenação de grãos. Finalmene, reforça-se a necessidade de se er modelos de precificação de arrendamenos com sólidas fundações, que possam ser aplicados, e que sejam capazes de garanir uma eficiene presação de serviço. 1. INTRODUÇÃO O sisema poruário brasileiro recenemene passou por um processo de reforma insiucional iniciado com a edição da Lei n (Brasil, 1990), mediane a qual o Poder Execuivo foi auorizado a dissolver enidades da Adminisração Pública Federal, que conduziu à exinção da Porobrás. Com a edição da Lei n (Brasil, 1993) foi desencadeada a reforma esruural e gerencial na exploração dos poros e das insalações poruárias. Enre os objeivos gerais da lei de modernização dos poros, desaca-se o de permiir que a exploração de movimenação poruária fosse realizada e explorada pelo seor privado. Traa-se de um modelo no qual a iularidade do poro permanece com o Esado e a operação passa a ser da iniciaiva privada, modelo que se assemelha ao uilizado nos principais poros do mundo. Pode-se desacar enre os principais resulados decorrenes da implemenação da Lei n /93, a elaboração e implanação do Programa de Arrendameno de Áreas e Insalações Poruárias (PROAIP) para cada poro organizado. O Decreo n (Brasil, 2002a) esabelece os arrendamenos poruários. Diga-se que os arrendamenos são objeos de fiscalização da Agência Nacional de Transpores Aquaviários (Anaq). O PROAIP deve obedecer ao Plano de Desenvolvimeno e Zoneameno (PDZ) do respecivo poro, que é elaborado pela Auoridade Poruária e aprovado pelo Conselho de Auoridade Poruária do poro organizado. O PDZ deve coner, enre ouros aspecos, a indicação em plana das áreas e insalações a serem arrendadas e sua descrição com as respecivas caracerísicas e desinações, conforme previso na Resolução Anaq n. 55 (Brasil, 2002b), com as alerações promovidas pela Resolução Anaq n. 126 (Brasil, 2003) e pela Resolução Anaq n. 238 (Brasil, 2004). As Resoluções ediadas pela Anaq esabelecem que os arrendamenos poruários deverão ser precedidos de esudos de avaliação do empreendimeno a que se desina cada arrendameno, mas não orienam como se deve proceder para calcular o preço mínimo do arrendameno.

2 2 Em função desa lacuna deixada pelas auoridades públicas, ese arigo propõe um modelo de precificação de arredamenos de áreas poruárias. O modelo proposo usa o conceio de preço em duas pares de Coase (1946) e assume que o poro enha sisema de conabilidade de cusos e de conabilidade gerencial, inclusive de esaísica poruária. A organização do arigo é a seguine. A seção 2 raz uma breve descrição da evolução do sisema poruário nacional, com desaque para o arrendameno. A seção 3 apresena o modelo de precificação de áreas poruárias o modelo pode ser aplicado ano às chamadas áreas descoberas quano às áreas coberas. A seção 4 faz uma simulação com o modelo, usando dados ficícios. A seção 5 conclui o arigo. 2. SISTEMA PORTUÁRIO NACIONAL: UM BREVE OVERVIEW O sisema poruário brasileiro, aé o início dos anos 90, era consiuído por poros adminisrados direamene pela União, por meio da Empresa de Poros do Brasil S/A (Porobrás), ou indireamene por inermédio das Companhias Docas (subsidiárias da Porobrás), por inermédio de concessionárias privadas e por concessionárias esaduais. A exinção da Porobrás e a promulgação da Lei n (Brasil, 1993) deram início ao processo de reesruuração e modernização do sisema poruário brasileiro. Essa legislação apresenou novos conceios e assegurou a qualquer ineressado o direio de arrendar áreas e insalações poruárias, localizada deno da área de poro organizado, por meio de conrao de arrendameno celebrado com a União ou com sua concessionária, mediane prévia liciação. Em 1996, foi promulgada a Lei n.º (Brasil, 1996) que auorizou a União, por inermédio do Minisério dos Transpores, a delegar aos Municípios ou Esados da Federação, mediane convênio, a exploração de poros que esejam subordinados a empresas federais, sejam insalações poruárias rudimenares ou que já esejam delegadas ou concedidas a Esados e Municípios, conforme regulamenação procedida pelo Decreo n (Brasil, 1997). Essas modificações insiucionais e regulaórias iveram o escopo de incenivar a compeição denro dos poros e enre os poros, especialmene com a deflagração do processo de arrendameno de áreas e de insalações poruárias à iniciaiva privada, de modo a serem oferecidas maiores opções de erminais para o dono da carga e o armador operarem. Ressale-se que esse processo de modernização ano no marco regulaório quano na organização insiucional, cujo objeivo é promover a eficiência operacional e econômicofinanceira dos serviços poruários, esá em pleno andameno. Tano é que foi criada a Anaq, por meio da Lei n.º (Brasil, 2001), que em como aribuição propor ao Minisério dos Transpores o plano geral de ouorgas de exploração da infra-esruura aquaviária e poruária e de presação de serviços de ranspore aquaviário. Esse plano geral de ouorgas abrange o Programa Nacional de Arrendameno de Áreas e Insalações Poruárias, cujo objeivo é oimizar a operação poruária e aender ao crescimeno da movimenação de cargas nos poros organizados (Brasil, 2002a). Na elaboração do Programa de Arrendameno, a auoridade poruária deverá observar, enre ouras direrizes, a de promover arrendamenos das áreas e insalações poruárias, aendendo às suas desinações específicas, de

3 3 acordo com os respecivos PDZ, a fim de arair invesimenos privados que favorecem o desenvolvimeno das operações poruárias. Aé novembro de 1999, foram realizados invesimenos da ordem de R$ 920 milhões nos erminais poruários, decorrenes de 145 conraos de arrendamenos que abrangeram uma área oal de 7,4 milhões m². Percebe-se que esses invesimenos aendem os objeivos proposos no ar. 4 da Lei n (Brasil, 1993) e no programa de arrendameno de áreas e insalações poruárias. Ao longo do período de arrendameno, espera-se que, no longo prazo, sejam invesidos R$ milhões (BNDES, 2001). Impora regisrar que enre os objeivos do PDZ desacam-se: a) promover o ineresse da iniciaiva privada no arrendameno de áreas do poro público. b) considerar o quadro insiucional visando fomenar a compeição enre os poros e a aração da iniciaiva privada na operação e ocupação das áreas do poro. c) observar o planejameno inermodal de acordo com os Corredores de Transpore. d) aender as políicas nacionais de Governo (Lei n /90, Lei n , Decreo n /97 e a Lei n /01); e (e) aender as necessidades e demandas do mercado. Observa-se, porano, que para arair o ineresse do seor privado e, por conseguine, os invesimenos necessários para o desenvolvimeno das aividades poruárias, o PDZ deve indicar as áreas e insalações a serem arrendadas e sua descrição com as respecivas caracerísicas e desinações. Feio isso, cumpre proceder à avaliação do empreendimeno, para que seja promovida a necessária liciação para o arrendameno. Porém, essa avaliação foi regulamenada pela Resolução Anaq n. 55 (Brasil, 2002b), com as alerações promovidas pela Resolução Anaq n. 126 (Brasil, 2003) e pela Resolução Anaq n. 238 (Brasil, 2004), e raa-se de esudos de viabilidade do empreendimeno que deverão compreender: a) A análise econômico-financeira. b) A análise da renabilidade do empreendimeno. c) O esabelecimeno do valor mínimo do arrendameno. d) O procedimeno a ser seguido na liciação. e) A análise das condições de compeição no mercado relevane. f) A análise do passivo e dos riscos ambienais. Além disso, deverá ser elaborado um relaório que consolide esses esudos e que apresene as premissas uilizadas para a fixação do valor mínimo a ser pago pelo arrendameno, abrangendo diversos aspecos relacionados no ar. 10 da Resolução Anaq n. 55 (Brasil, 2002b), com as alerações promovidas pela Resolução Anaq n. 126 (Brasil, 2003), merecendo desacar:

4 4 a) A discriminação da naureza e projeção das quanidades de cargas ou passageiros que serão movimenadas nas áreas e insalações a serem arrendadas, por ipo, naureza e senido, durane o período do arrendameno. b) O cenário macroeconômico uilizado para projeção da movimenação de cargas ou de passageiros. c) Os criérios para a composição do valor mínimo e a fixação do prazo a ser esabelecido para o arrendameno. d) O valor orçado para os invesimenos a serem realizados pela arrendaária nas insalações. e) A previsão de evenuais expansões da insalação arrendada. f) A avaliação econômica e financeira do empreendimeno endo em visa o ineresse da Auoridade Poruária. Noa-se, assim, a imporância dos fundamenos econômicos que deverão embasar os esudos de viabilidade do empreendimeno, a serem desenvolvidos por meio da exploração de áreas e insalações poruárias arrendadas. As Resoluções da Anaq, no enano, apesar de regulamenarem o arrendameno dessas áreas e insalações, não apresenam um modelo econômico para subsidiar esses esudos, especialmene quano aos criérios para a composição do valor mínimo a ser esabelecido para o arrendameno. Dessa forma, segue uma proposa de precificação do arrendameno de áreas poruárias. 3. UMA PROPOSTA DE PRECIFICAÇÃO DE ÁREA PORTUÁRIA Assume-se que o poro não faça a operação de carga e descarga de mercadorias, a armazenagem de cargas, enre ouras aividades operacionais. Assim, o cuso poruário oal CP é dado por CP = F + CCM onde F é o cuso fixo (não fabril) do poro e CCM é o cuso com a conservação e manuenção do cais, das condições de aracação e navegação, 1 das vias de circulação inerna (rodoviárias e ferroviárias), dos duos e insalações de suprimeno e das demais facilidades poruárias. Diga-se que os cusos fixos ou não fabris do poro são o somaório dos cusos (Maher, 2001): adminisraivos necessários para adminisrar o poro e suprir o apoio adminisraivo, incluindo os cusos com salários dos direores e dos auxiliares adminisraivos; dos serviços jurídicos; do deparameno comercial; dos serviços financeiros, conábeis e de processameno de dados; e dos cusos de ocupação desses seores. É imporane assinalar que o modelo proposo requer que o poro enha sisema de conabilidade de cusos e de conabilidade gerencial, aí incluindo as esaísicas de movimenação 1 Aí esão incluídos os cusos com dragagem e acesso maríimo ao poro.

5 5 de cargas, aracação de navios, ráfego de caminhões e rens ec. Os berços, as áreas a serem arrendadas e a adminisração poruária seriam visas como unidades de negócio, por exemplo. Como em Coase (1946), o preço do arrendameno em duas pares: uma fixa e oura variável: A = A + AV (1) onde A é o preço do arrendameno no ano, A é a pare fixa, e AV é a pare variável do preço do arrendameno AV varia com a movimenação de cargas no espaço arrendado. A pare fixa do preço do arrendameno é represenada por um raeio de cusos 2 A F = α AT (2) onde F, conforme viso acima, é o cuso fixo (não fabril) do poro, AT é a área oal do poro em m² e α é a área a ser arrendada em m². A seguine formulação ambém poderia ser usada no lugar de [2] F A ' = α k AT onde k é um peso dado a área a ser arrendada em função de suas facilidades poruárias e acessos exisenes k é uma variável hedônica. Para a formulação da pare variável do preço do arrendameno, assume-se que a movimenação de cargas, seja no cais seja nas áreas arrendadas, eseja correlacionada com os cusos poruários de conservação e manuenção CCM. A pare variável do preço do arrendameno é dada ambém por um raeio de cusos AV a M = CCM MTP (3) a onde M é movimenação esimada de cargas na área do arrendameno a e MTP é a movimenação esimada do poro ( CCM foi definido aneriormene). Noe-se que à medida que a M cresce em relação a MTP a pare variável do preço do arrendameno AV ambém cresce, mesmo que CCM seja manido consane. 2 Para um debae sobre a escolha da base de raeio de cusos fixos ver Maher (2001) e Marins (2003). Vale assinalar que o debae é assaz acalorado.

6 6 O imporane a assinalar é que no lugar de usar a variável CCM na equação [3], o poro poderia usar CCM '= CCM + λ onde λ é um mark-up (margem de lucro). O mark-up poderia ser esabelecido pela Anaq e poderia ser uma função dos programas de melhorias dos poros. A movimenação esimada do poro é definida da seguine forma A MTP = M a= 1 a + MTC (4) onde MTC é a esimaiva da movimenação oal no cais. Enfim, o valor devido pelo arrendaário no ano será dado por A a F M = α CCM. AT MTP + (5) Se não houver movimenação de cargas na área do arrendameno no ano ( M a = 0) ), o valor devido pelo arrendaário será A, igual a pare fixa do valor do arrendameno. 3.1 Considerações Adicionais sobre o Modelo Proposo Não raro, são enconradas nas áreas poruárias a serem arrendadas insalações, como: armazéns, silos e prédios adminisraivos. Essas áreas, segundo a lieraura de arrendameno (Bla, 1998; Lima e Di Augusini, 2001), são denominadas de áreas ocupadas ou coberas. Nese caso, sugere-se que o preço do arrendameno (equação [5]) seja acrescido do valor residual anualizado 3 das insalações, do seguine modo A O n i(1 + i) = VRI n (1 + i) 1 (6) onde VRI é o valor residual das insalações no espaço do arrendameno, n é o horizone do O arrendameno, i é uma axa de descono diferene de zero e A é o preço (valor) anual das insalações exisenes na área ocupada. 3 Ver Casaroo Filho e Kopike (2000) e Moa e Calôba (2002).

7 7 É imporane noar que a equação [6] disribui o valor das insalações durane odo o período de arrendameno. É claro que o poro poderia opar por um pagameno do ipo downpaymen ou fazer n (número de pagamenos) menor do que o período do arrendameno. Ademais, o poro pode, ainda, conceder períodos de carência para o pagameno das insalações poruárias exisenes na área a ser arrendada. Para deerminar o valor residual das insalações VRI, o poro pode empregar méodos conábeis de cálculo de depreciação, fazer uso de preços de mercado (Bla, 1998; Lima e Di Augusini, 2001) ou recorrer aos CREA 4 locais. Em resumo, nese caso, o arrendaário pagaria: (a) Pelo uso da área em m². (b) Pela movimenação de cargas no espaço arrendado. (c) Pelo uso das insalações exisenes na área do arrendameno. Ou seja, formalmene, em-se A + O = A + AV A. (7) Por úlimo, merece ser dio que quano mais eficiene for o poro, reduzindo anualmene os cusos não fabris, menor será o valor anual do arrendameno, ceeris paribus. Em conseqüência, a demanda por áreas poruárias enderia a ser relaivamene maior em poros mais eficienes, do pono de visa de cusos. 4. SIMULAÇÃO Supunha que em 2004, cero poro, arrendou uma área de 120 mil m² para a insalação de um erminal de movimenação de grãos (TEGRÃO). Esse poro ocupa uma área oal de mil m². Diga-se que a área arrendada é desocupada e que odas as áreas do poro êm as mesmas facilidades e condições de acesso, logo, a variável hedônica k é igual a 1. A Tabela 1 apresena para o período esimaivas de: 5 a) Movimenação do poro, inclusive a movimenação do TEGRÃO. b) Movimenação esimada do TEGRÃO. c) Cusos poruários não fabris. 4 Conselho de Engenharia e Arquieura. 5 Usualmene, o horizone dos arrendamenos poruários é de vine e cinco anos.

8 8 d) Cusos poruários com conservação e manuenção. Tabela 1: Esaísicas Esimadas do Poro Ficício (período ) Ano Movimenação do Poro (10³ ) Movimenação do TEGRÃO (10³ ) Cusos Não Fabris (R$ 10³) Cusos com Conservação e Manuenção (R$ 10³) , , , , , , , , , , , ,06 Da aplicação da equação [2] e usando os dados da Tabela 1, emos que o valor do arrendameno anual, A 2005, é igual a R$ ,00 ou R$ ,00 por mês. A pare variável calculada do preço do arrendameno em 2005 (ver equação [3]) é igual a R$ ,00 (Tabela 2). Enão, o valor devido pelo arrendaário do TEGRÃO em 2005 soma R$ ,00. Observe-se que, como os cusos e as movimenações de carga variam a cada ano, ambém varia o preço do arrendameno. Desnecessário dizer que o conrao de arrendameno deve prever revisões periódicas do valor do arrendameno, uma vez que o cálculo é feio a parir de esimaivas. Tabela 2: Valor Esimado do Arrendameno do TEGRÃO (período ) Ano Valor do Arrendameno (R$ 10³) Pare Fixa Pare Variável Toal ,50 229,73 723, ,17 251,50 769, ,08 379,26 923, ,29 650, , ,85 711, , ,85 778, ,81 5. COMENTÁRIOS FINAIS Ese arigo oferece um modelo de precificação de arrendamenos de áreas e insalações poruárias, preenchendo uma lacuna deixada pelas auoridades públicas. O modelo é do ipo de Coase (1946) e assume que os poros brasileiros enham sisema de conabilidade de cusos e conabilidade gerencial. Na verdade, é inconcebível que um poro, nos dias de hoje, não enha sisemas de conabilidade de cusos e gerencial, inclusive de esaísica poruária. O modelo pode ser aplicado ambém às áreas poruárias coberas ou ocupadas com insalações (o chamado valor residual das insalações é considerado na análise). O modelo não é rígido, ele permie que o poro ou a Anaq faça periodicamene revisões de preços. Para ano, basa rever as previsões de movimenação de carga, de cusos poruários ec.

9 9 Os poros precisam de uma orienação de como dar preço às áreas a serem arrendadas. A modernização da gesão dos poros depende de muias coisas, denre elas, depende de um modelo de precificação de áreas poruárias que seja capaz de garanir uma eficiene presação de serviço, faciliando, ambém, a audiagem pela Anaq. Finalmene, é assaz imporane dizer que ese arigo deve ser viso como um pono de parida para conribuições que procurem aprofundar os aspecos écnico-meodológicos aqui sugeridos. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS BANCO NACIONAL DE DESENVOLVIMENTO SOCIAL. BNDES (2001). Cadernos de Infra-Esruura: arrendamenos poruários. BNDES, Rio de Janeiro. BLATT, A. (1998) Leasing: uma abordagem práica. Qualiymark, São Paulo. BRASIL (1990). Lei n 8.029, de 12 de abril de Dispõe sobre a exinção e dissolução de enidades da adminisração Pública Federal, e dá ouras providências. Disponível em (1993). Lei n 8.630, de 25 de fevereiro de Dispõe sobre o regime jurídico da exploração dos poros organizados e das insalações poruárias e dá ouras providências. Disponível em (1996). Lei nº 9.277, de 10 maio de Auoriza a União a delegar aos municípios, esados da Federação e ao Disrio Federal a adminisração e exploração de rodovias e poros federais. (1997). Decreo nº 2.184, de 24 de março de Regulamena o ar. 2º da Lei nº 9.277, de 10 de maio de 1996, que auoriza a União a delegar aos Municípios ou Esados da Federação a exploração dos poros federais. (2001). Lei n , de 5 de junho de Dispõe sobre a reesruuração dos ranspores aquaviário e erresre, cria o Conselho Nacional de Inegração de Políicas de Transpore, a Agência Nacional de Transpores Terresres, a Agência Nacional de Transpores Aquaviários e o Deparameno Nacional de Infra-Esruura de Transpores, e dá ouras providências. (2002a). Decreo nº 4.391, de 26 de seembro de Dispõe sobre arrendameno de áreas e insalações poruárias de que raa a Lei nº 8.630, de 25 de fevereiro de 1993, cria o Programa Nacional de Arrendameno de Áreas e Insalações Poruárias, esabelece a compeência para a realização dos cerames liciaórios e a celebração dos conraos de arrendameno respecivos no âmbio do poro organizado, e dá ouras providências. (2002b). Resolução nº 055-Anaq, de 16 de dezembro de Aprova a Norma sobre arrendameno de áreas e insalações poruárias desinadas à movimenação e armazenagem de cargas e ao embarque e desembarque de passageiros. (2003). Resolução nº 126-Anaq, de 13 de ouubro de Aprova as alerações da Norma sobre arrendameno de áreas e insalações poruárias desinadas à movimenação e armazenagem de cargas e ao embarque e desembarque de passageiros, aprovada pela Resolução nº 055-Anaq, de 16 de dezembro de (2004). Resolução nº 238-Anaq, de 30 de junho de Aprova a aleração da Norma sobre arrendameno de áreas e insalações poruárias desinadas à movimenação e armazenagem de cargas e ao embarque e desembarque de passageiros, aprovada pela

10 resolução nº 055-anaq, de 16 de dezembro de 2002, alerada pela Resolução nº 126- Anaq, de 13 de ouubro de CASAROTTO FILHO, N. e KOPITTKE, B. H. (2000) Análise de invesimenos. Alas, São Paulo. COASE, R. The marginal cos conroversy. Economica, 13, LIMA, A.S. e DI AUGUSTINI, C.A. (2001) Leasing operacional: esraégias mercadológica e econômico-financeira. Ediora da FGV, Rio de Janeiro. MAHER, M. (2001) Conabilidade de cusos: criando valor para a adminisração. Alas, São Paulo. MARTINS, E. (2003) Conabilidade de Cusos. Alas, São Paulo. MOTTA, R.R. e CALÔBA, G.M. (2002) Análise de Invesimenos. Alas, São Paulo. 10