Pº R.P. 212/2009 SJC-CT

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1 Pº R.P. 212/2009 SJC-CT Propriedade horizontal no domínio do Código Civil de Seabra. Compatibilização entre o regime da propriedade horizontal (não registado) e a descrição autónoma de parte de prédio anteriormente à vigência do D.L. nº , de Incerteza sobre a identidade do imóvel objecto do registo peticionado. DELIBERAÇÃO A. Por escritura de / /, lavrada a partir de fls v do livro de escrituras nº, do Cartório Notarial de, foi partilhada a herança de, de quem eram herdeiras as filhas,,,, e Desta herança fazia parte (verba nº ) uma morada de casas nobres no Largo desta cidade [ ], que se compõe de casas altas e baixas e quintal, confinando a nascente com, do norte com..., do poente com... e do sul com o ( ) e é vinte e cinco partes de vinte e oito dos artigos três e cem da matriz predial ( ), que foi adjudicada às herdeiras,, e, em comum e na proporção de 1/5 para cada uma das primeira e segunda e de 3/10 para cada uma das terceira e quarta. Nesta mesma escritura as comproprietárias do prédio anteriormente identificado procederam à sua divisão, ficando a pertencer a e a, em comum, «todas as casas da parte alta do prédio e o quintal, bem como uma casa denominada situada na parte baixa, confinando aquelas casas altas do nascente com, do norte com (descrito sob o número ) 1 que fica pertencendo a, do poente com e do sul com ; e a casa na parte baixa confina do nascente e sul com que fica pertencendo a e a, do norte e poente com ( )». Por força da Ap. de / /, na Conservatória de foram praticados os seguintes actos de registo: 1º. abertura da descrição nº, correspondente à descrição da verba nº. da partilha, mas com a menção de que o prédio estava inscrito na matriz sob o artigo ; 2º. abertura da descrição nº, correspondente à parte que na divisão ficou a pertencer a, com o aditamento de que as casas da parte alta são 12 compartimentos e com a menção de que o prédio corresponde a 6/10 do artigo e foi desanexado do nº ; 3º. feitura da inscrição nº, de transmissão em comum e partes iguais a favor de, divorciada, e de, solteira, maior, de 6/10 do prédio descrito sob o nº, que constituem o prédio descrito sob o nº, por lhes haver ficado a pertencer na 1 - Este prédio, de acordo com a respectiva descrição na escritura, estava inscrito na matriz sob três partes de vinte e oito dos artigos e (sob o resto destes artigos, portanto). 1

2 partilha com subsequente divisão a que procederam com outros interessados por óbito de A cota de referência nº foi lançada em ambas as descrições nºs e No mesmo ano de e pela Ap. de / / foi registada (inscrição nº ) a aquisição da metade de do prédio descrito sob o nº, a favor de, que também usava, casada no regime de simples separação de bens com comunhão de adquiridos com, por sucessão testamentária. B. Em / / o ora recorrente veio requisitar sobre o prédio descrito na ficha nº... 2 os seguintes actos de registo: 1º. aquisição de ½ a favor de, enquanto única e universal herdeira de sua mãe...; 2º. aquisição da totalidade em comum e sem determinação de parte ou direito a favor dos herdeiros daquela Os pedidos de registo foram, porém, recusados, o primeiro (Ap. / / / ) com fundamento nos art.s 68º, 28º e 69º, nº 1, e), do C.R.P., porque o registo já foi lavrado provisoriamente por dúvidas nos termos da ap. / / /, não se encontrando as mesmas removidas, e o prazo para interposição de recurso da decisão no processo de rectificação a que se refere a ap. / / / já decorreu (art. 131º, nºs 1 e 2, do CRP), e o segundo (Ap. / / / ) com fundamento nos mesmos art.s 68º, 28º e 69º, nº 1, e),do C.R.P., também porque o registo já foi lavrado provisoriamente por dúvidas nos termos da ap. / / /, não se encontrando as mesmas removidas, e o prazo para a interposição de recurso da decisão no processo de rectificação a que se refere a ap. / / / já decorreu (art. 131º, nºs 1 e 2 do CRP) Esta descrição em ficha informática resultou da extractação da descrição em livro nº (Ap. / / / ), a que de seguida nos referiremos. 3 - Para bem compreendermos a realidade que subjaz ao presente recurso hierárquico, importa que façamos um breve excurso sobre o que de relevante ocorreu a nível registal desde o que relatámos em A. até à formulação dos pedidos de registo cuja qualificação é objecto da presente impugnação. 1. Em.../ / (Aps e ) (uma das contitulares da herança que integra o prédio cuja situação jurídica se pretende ver definida) requisitou na Conservatória recorrida os registos dos mesmos factos, mas os pedidos foram recusados porque o prédio urbano objecto de registo é composto por casas da parte alta do prédio anterior descrito sob o nº, contudo a propriedade sobre um andar tem por objecto uma fracção autónoma, o que pressupõe a constituição de propriedade horizontal, ou no caso de se aplicar o regime anterior é necessário criar um único objecto, e não a existência de dois objectos distintos. Acresce referir que o mencionado prédio corresponde a 6/10 da inscrição matricial, contudo é apresentada caderneta predial com aquele artigo matricial como sendo o correspondente à totalidade da descrição, pelo que cumpre esclarecer. Estas recusas foram anotadas no Livro G e as cotas levadas à descrição nº..., não tendo havido impugnação. 2. Em / / (Aps. e ) o ora recorrente pediu na Conservatória recorrida os registos dos mesmos factos, mas desta vez a Senhora Conservadora em exercício (ora recorrida) decidiu qualificar o primeiro acto como 2

3 C. Da qualificação dos pedidos de registo vem agora interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. A Senhora Conservadora recorrida sustentou a recusa em despacho cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. Saneamento: provisório por dúvidas (art.s 68º, 28º, 42º, nº 6, 49º e 70º, do C.R.P., e art.s 1414 e segs. do C.C.) e o 2º acto como provisório por natureza (art. 92º, nº 2, b)) e por dúvidas. No respectivo despacho a Senhora Conservadora começou por defender que o art. 2335º do Código Civil de 1867 previa, ainda que implicitamente, o regime da propriedade horizontal, e que o registo de aquisição de andar não dependia da constituição formal do regime da propriedade horizontal e do registo deste facto, podendo assim os condóminos alienar e onerar os seus direitos. Porém, a Senhora Conservadora entendeu que há necessidade de adequar e harmonizar as referidas descrições [... e ] com a respectiva matriz, promover o registo dos restantes direitos que de certeza estarão titulados na referida escritura de partilha e divisão, e nos termos dos arts 120º e seguintes do Código do Registo Predial a pedido dos interessados adequar as inscrições/descrições aos direitos (partes) que efectivamente consubstanciam e ainda que na declaração a que se refere o art. 49º do CRP não é feita qualquer declaração a essa realidade, sendo apenas apresentada nos termos do art. 30º do CRP caderneta predial urbana de toda uma unidade predial inscrita na matriz sob o artigo, da freguesia de, artigo este que consta efectivamente da cada uma das descrições em aferição. Por força da Ap.../ / / a descrição nº... foi extractada para a ficha informática nº, onde foi reproduzida a inscrição da Ap. de / / (nº ) e a inscrição da Ap. de / / (nº ) e efectuados os registos das Aps.... e... de / /, com a qualificação que lhes foi atribuída pelo despacho supra citado. A descrição nº também foi extractada na ficha informática nº (mas a extractação não está anotada naquela descrição em livro), onde foi reproduzida a inscrição nº Estas recusas também não foram impugnadas. 3. Em / / ( Ap. ) o ora recorrente e outros (co-herdeiros de ) vieram pedir na Conservatória recorrida a rectificação dos prédios nºs... e ( ) no sentido de que constituem um só ( ), alegando que o prédio da verba nº... da escritura de partilha e divisão foi dividido em dois prédios distintos e que o prédio adjudicado em comum a e a se encontra descrito na ficha nº / / / (anteriormente nº ) e na ficha nº / / /, ambas da freguesia de. Ao pedido de rectificação opôs-se, alegando inter allia que do prédio conhecido por... aos herdeiros de pertence a parte correspondente ao prédio descrito sob o nº (actualmente ) e a ela oponente pertence a parte restante, correspondente aos prédios descritos sob os nºs.../ / / e / / /, e que a rectificação do registo do imóvel só pode ser efectuada através da constituição em regime de propriedade horizontal do mesmo ( ) (cfr. art. 28º). Neste processo de rectificação a Senhora Conservadora proferiu decisão em / / (já depois de terem sido apresentados os pedidos de registo cuja qualificação vem agora impugnada), na qual julgou improcedente o pedido por falta de acordo. 3

4 O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, inexistindo questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Pronúncia: A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1- O artigo 2335º do Código Civil de 1867 já previa, ainda que timidamente, o regime que veio a ser denominado de propriedade horizontal, ulteriormente disciplinado pelo Decreto-Lei nº , de 14 de Outubro de 1955, e actualmente no Código Civil de Cabia na previsão daquela norma legal a situação jurídica criada em 1915, em partilha de herança, pela adjudicação de uma morada de casas nobres que se compõe de casas altas e baixas e quintal em compropriedade a determinados co-herdeiros, seguida da divisão por estes do prédio em duas partes, sendo uma delas todas as casas da parte alta do prédio e o quintal, bem como uma casa situada na parte baixa, a qual foi adjudicada, também em compropriedade, a dois dos co-herdeiros adjudicatários em compropriedade do prédio na partilha Transcrevemos a conclusão 1ª do parecer emitido no Pº R.P. 86/99 DSJ-CT, in BRN nº 2/2000, págs. 2 e segs. Damos aqui por reproduzida a argumentação alinhada no citado parecer. 5 - Como é consabido, o caso das partilhas foi um dos que mais justificaram o aparecimento do instituto da propriedade horizontal que veio a ser consagrado no citado Decreto-Lei nº No Parecer da Câmara Corporativa nº 30/VI frisou-se que «a situação descrita [graves dificuldades da repartição da riqueza, em virtude do valor avultado dos prédios urbanos] constitui também gravíssimo obstáculo às partilhas por morte, dando lugar, com frequência, à necessidade do pagamento de tornas, onerado pela respectiva sisa, ou, como em muitos casos sucede, à própria alienação dos prédios, privando os interessados da situação de proprietários» (cfr. Armando Guerra, in Da Propriedade Horizontal e da Propriedade Superficiária, 2ª ed., 1964, pág. 56). Porém, o mesmo Parecer da Câmara Corporativa nº 30/VI, ao tratar com proficiência a matéria da natureza jurídica do instituto da propriedade horizontal, dando conta e esclarecendo os sistemas susceptíveis de estruturarem juridicamente esta realidade, e aludindo, dentre outras, a uma concepção inspirada na 4

5 3- A descrição autónoma no registo predial de uma das partes em que foi dividido o prédio urbano, identificada na conclusão anterior, para efeitos da feitura da inscrição da respectiva aquisição a favor dos adjudicatários, no ano de, não obsta a que o estatuto legal a que se encontra sujeito o prédio urbano partilhado e dividido em seja o da propriedade horizontal, tal como ulteriormente veio a ser definido pelo Decreto-Lei nº e pelo Código Civil de jurisprudência francesa que considerava «o prédio dividido simplesmente em alojamentos, que são objecto de propriedade absolutamente exclusiva dos respectivos donos, onerados reciprocamente por servidões, nas quais se conglobariam todos os interessados comuns aos vários andares», e que «semelhante a este seria o sistema de estruturar a propriedade dos andares também em propriedades exclusivas, baseadas ou oneradas por direitos de superfície» - e a outra concepção, a mais difundida que «apresenta a propriedade horizontal como propriedade exclusiva dos apartamentos, completada pela comunhão de todos os proprietários nas parcelas dos prédios não destinadas restritamente a cada uma das habitações» -, afirmava expressamente que «o artigo 2335º do Código Civil contém um regime ambíguo, que permitiria enquadrá-lo, sem esforço, quer nesta concepção, quer na anterior» (cfr. Armando Guerra, ob. cit., págs. 124, 128 e 130). O que aqui pretendemos acentuar é que, perante a ambiguidade, superiormente reconhecida, do regime do artigo 2335º do Código Civil de 1867, não compete ao conservador questionar neste momento, a praticamente cem anos de distância, um facto praticado no domínio daquela norma e que, sem esforço, seria possível integrar na sua fattispecie, facto esse que já se encontra definitivamente registado do que resulta a correspondente presunção de existência e de pertinência do direito inscrito (cfr. art. 7º do C.R.P.) -, não sendo por isso ele mesmo o objecto da qualificação impugnada. Assentemos, portanto, em que os factos partilha e divisão, ou o facto complexo partilha/divisão, da verba nº da escritura de / /, eram permitidos pelo artigo 2335º do Código Civil de 1867, e que, de acordo com uma das concepções que ao tempo procuravam explicar esta realidade, da divisão do prédio urbano resultaram propriedades exclusivas «com exclusão de qualquer fenómeno de comunhão, além dos que têm lugar entre prédios confinantes» (cfr. citado Parecer da Câmara Corporativa nº 30/VI, apud Armando Guerra, ob. cit., pág. 124). 6 - Como consta do Relatório, a parte no prédio da herança partilhada objecto de divisão adjudicada às coherdeiras comproprietárias... e... foi autonomamente descrita (sob o nº..., actual ficha nº ), para aí registar, em..., a aquisição causada pela divisão a favor daquelas adjudicatárias. Podemos, assim, concluir com alguma legitimidade que o conservador que naquele ano de procedeu à qualificação do pedido de registo aderiu à concepção, coberta pelo artigo 2335º do Código Civil de Seabra, de que da divisão resultavam propriedades exclusivas oneradas reciprocamente por servidões ou baseadas ou oneradas por direitos de superfície. Só assim, a nosso ver, se compreende que o conservador, em vez de manter intocável a descrição do prédio urbano objecto da divisão (descrição nº, actual ficha nº... ) e sobre a mesma registar aquisição da pars aedis (cfr. Armindo Ribeiro Mendes, A Propriedade Horizontal no Código Civil de 1966, in ROA Ano 30, 1970, pág. 39) que foi adjudicada aos comproprietários e, tenha procedido à descrição autónoma daquela parte, de acordo com o disposto nos art.s 214º e segs. do Código do Registo Predial de 1929 (aprovado pelo Decreto nº 17070, de 4 de Julho). 5

6 Voltando ao Parecer da Câmara Corporativa nº 30/VI que consideramos nuclear para a compreensão da matéria -, e como já se frisou, o mesmo, considerando embora que a concepção que presumimos ter sido adoptada pelo conservador «do ponto de vista jurídico subverteria, com efeito, a noção de prédio e, com ela, a de servidão» porquanto «o Código Civil Português como outros ( ) consagram uma noção de prédio que se filia na tradição do velho direito germânico, que olhava o solo como um bem fundamental ( ), e isso levou os códigos a considerarem prédio só o próprio terreno, ou qualquer coisa estavelmente incorporada nele» (cfr. Armando Guerra, ob. cit., pág. 125), concluiu que o artigo 2335 do Código Civil de 1867 continha um regime ambíguo que permitia enquadrá-lo na concepção adoptada pelo conservador. Em face do exposto, não cremos que a abertura da descrição nº e os registos de aquisição lavrados no ano de que tiveram por objecto mediato a realidade física representada naquela descrição sofram de qualquer inexactidão, irregularidade ou invalidade que demandem a sua rectificação ou declaração de nulidade. Nesta linha de raciocínio e sem curar de apreciar aspectos vários do processo, v.g., a improcedência do pedido de rectificação por falta de acordo, que se nos afigura desprovida de sentido (após o D.L. nº 273/2001, de 13 de Outubro, o acordo dos interessados na rectificação deixou de ser pressuposto da prolação de decisão sobre o mérito pelo conservador) -, pese embora julgarmos ter percebido o desiderato que ali, sem êxito, se perseguiu precisamente, a adequação do registo à concepção da propriedade horizontal acolhida no D.L. nº e no Código Civil de , não podemos coerentemente concordar com a instauração do processo de rectificação de , que se nos afigura impertinente. 7 - Resulta do anteriormente exposto que, de acordo com uma determinada concepção não rejeitada pelo artigo 2335º do Código Civil de 1867 (LA), a descrição nº (actual ficha nº ) diz respeito a um prédio. Porém, o D.L. nº (LN), ao estabelecer o regime da propriedade por andares ou propriedade horizontal em cumprimento do disposto no art. 30º da Lei nº 2 030, de 22 de Junho de 1948, veio expressamente consagrar a concepção da propriedade horizontal enquanto propriedade exclusiva de uma parte (unidade independente) integrada em edifício comum. Coloca-se então, se não erramos, um problema de «direito transitório» (cfr. Baptista Machado, in Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, 1968, pág. 47, de cujos ensinamentos nos socorremos com a esperança de não atraiçoarmos o pensamento do Saudoso Mestre; cfr. ainda parecer emitido no Pº R.P. 259/2006 DSJ-CT). A LN não contém «normas de transição» (ob. cit., pág. 47). O momento da constituição da SJ em presença é a data da escritura de partilha e divisão, ou seja, / /, em que os negócios jurídicos de partilha e divisão adquiriram perfeição (ob cit., pág. 88), portanto, no domínio da LA. As normas do art. 2335º do Código Civil de 1867 e do art. 1º do D.L. nº , que define propriedade horizontal, são normas secundárias ou de organização (ob. cit., pág. 313), que se referem ao estatuto legal de uma coisa, pelo que a LN aplica-se à SJ já constituída, de acordo com a 2ª parte do nº 2 do art. 12º do Código Civil de 1966 (ob. cit., pág. 122). A nosso ver, portanto, a parte adjudicada a e a, sendo prédio distinto no domínio da LA, passou a ser pars aedis no domínio da LN. A tese da sobrevigência da LA é para nós insustentável. 8 - Resulta do anteriormente exposto e do exposto no citado parecer emitido no Pº R.P. 86/99 DSJ-CT que, no nosso entendimento, apesar de autonomamente descrita, a realidade física actualmente descrita na ficha nº é uma fracção autónoma dum prédio (actual ficha nº ) submetido ao regime da propriedade horizontal. 6

7 4- Resultando dos documentos apresentados para o registo peticionado incerteza sobre a identidade do imóvel dele objecto, e tendo em anteriores processos com o pedido de registo dos mesmos factos tais dúvidas sido já suscitadas, deverá agora o registo ser recusado nos termos do disposto no art. 69º, nº 1, e), do C.R.P. 9. Bem sabemos que esta realidade física não está (actualmente) descrita como deveria sê-lo. De acordo com o art. 7º do D.L. nº , a cada edifício sob regime de propriedade horizontal corresponderá, no registo predial, uma só descrição, na qual deverá constar a especificação pormenorizada das suas diversas fracções autónomas, individualizando-se cada uma delas. A este artigo sucedeu o nº 2 do art. 146º do Código do Registo Predial de 1960 e a este a al. e) do nº 1 do art. 149º do Código do Registo Predial de No Código do Registo Predial de 1984, para além da descrição genérica do prédio (art. 82º, nº2), há lugar à descrição subordinada de cada uma das fracções autónomas que o integram (cfr. art. 81º). Mas não está nas mãos do conservador a «actualização» da realidade plasmada no Registo. Para além de o D.L. nº , como se disse, não conter norma de transição que permita essa «actualização», a situação jurídica da outra fracção autónoma do prédio não está (antes pelo contrário, como adiante se sublinhará) suficientemente definida de modo a permitir um esforço de «actualização» (em termos naturalmente diversos dos prosseguidos no já citado processo de rectificação) com vista à adaptação possível da realidade registal às novas regras de publicidade. Porém, importa acentuar que as dificuldades de «actualização» da realidade existente às novas regras da publicidade registal não podem em si mesmas constituir obstáculo ao registo de factos que tenham tal realidade por objecto. Sendo ainda de realçar, em reforço desta posição, que nesses factos não intervieram terceiros, mas apenas os sucessores dos titulares inscritos. 9 - A questão da identidade do imóvel objecto dos registos peticionados foi suscitada com inteira pertinência nos processos de registo anteriormente instaurados. Vejamos. A descrição nº foi aberta com o artigo urbano, e a descrição nº foi aberta com o mesmo artigo urbano 6/10. Na petição de rectificação (para cujo processo se remeteu no processo de registo), o prédio (verba nº da escritura de partilha/divisão) é identificado como tendo a área (coberta e descoberta) de 1 012,67m2, inscrito na respectiva matriz sob o artigo urbano (anteriormente ). Portanto, o imóvel da descrição nº... não pode ter aquela área (1 012,67m2) nem ser a totalidade daquele artigo (8633). Por outro lado, afigura-se-nos legítimo concluir, em face das posições assumidas por requerentes e oponente no processo de rectificação, que todos estão de acordo em que o resto do prédio (actualmente a descrição da ficha nº ) corresponde ao conjunto das descrições nºs e, ambas de, sendo certo que à primeira destas descrições corresponde o artigo urbano e à segunda os artigos e Este é o quadro factual, aliás bem confuso. O «apresentante» neste processo de registo não tem que se preocupar com a identificação do resto do prédio. Apenas terá o ónus, de que é beneficiário, de identificar com precisão a fracção autónoma descrita na ficha nº, não só quanto à área mas também quanto à harmonização desta descrição com a matriz. É problema a resolver pelo serviço de finanças competente saber se o prédio deve ou não ser inscrito na matriz em regime de propriedade horizontal (cfr. art. 9º do D.L. nº e art. 92º do CIMI). Se o serviço de 7

8 Em face do exposto, é entendimento deste Conselho que o recurso não merece provimento, embora com fundamentação atinente tão somente à incerteza sobre a identificação do imóvel (fracção autónoma) objecto mediato dos registos peticionados. É ainda o Conselho de opinião que, como resulta da nota (9), às descrições das fichas nºs...,, e, todas da freguesia de, se devem fazer anotações recíprocas no sentido de que as duas últimas descrições, em conjunto, são duplicação da primeira descrição (não sendo, porém, de aplicar a norma do art. 86º do C.R.P.). E que à descrição nº se deve anotar a extractação para a ficha nº Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 29 de Abril de João Guimarães Gomes de Bastos, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em finanças entender que a fracção autónoma descrita na ficha nº s deve ter inscrição matricial própria, esta deve corresponder àquele objecto. No entanto, perante o quadro factual descrito, cremos que ao serviço de registo predial competirá, à margem da qualificação dos pedidos de registo, levar às tábuas os elementos que os autos revelam e que podem contribuir para uma «aproximação», ainda que muito incipiente, da realidade registal à realidade substantiva, porquanto a coincidência entre estas duas realidades só será atingida com a intervenção concordante de todos os interessados, mediante a constituição formal da propriedade horizontal, designadamente através de um novo processo de rectificação onde aquele regime seria consolidado. Ora, resulta para nós claro dos autos (foi aliás reconhecido por todos os interessados) que a descrição nº (actual ficha nº ) é duplicação do conjunto das descrições das fichas nºs e, pelo que a estas fichas deve ser reciprocamente anotado o facto, embora, porque não se trata da duplicação (do mesmo prédio) prevista no art. 86º do C.R.P., não deva ser cumprido o disposto neste artigo. 8

9 Ficha para publicação na intranet Pº R.P. 212/2009 SJC-CT. Súmula das questões tratadas: A propriedade horizontal no domínio do Código Civil de Seabra; Compatibilização entre o regime da propriedade horizontal (não registado) e a descrição autónoma de parte de prédio anteriormente à vigência do D.L. nº , de ; Incerteza sobre a identidade do imóvel objecto do registo peticionado Consequência na qualificação do pedido de registo. 9