P.º n.º R.P. 110/2011 SJC-CT Anexação. DELIBERAÇÃO

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1 P.º n.º R.P. 110/2011 SJC-CT Anexação. DELIBERAÇÃO Pelas aps.... e..., de 4 de Março de 2011,, na qualidade de gerente de..., Unipessoal Lda, requisitou no Serviço de Registo Predial de... os seguintes actos de registo: 1º. Aquisição a favor de, Unipessoal Lda, com sede em..., freguesia de..., do concelho de... de prédio omisso (parte do artigo urbano..., da freguesia de..., do concelho de... 2º. Anexação deste prédio e do prédio da ficha nº..., da dita freguesia de... Os pedidos de registo foram instruídos com fotocópia da escritura de justificação lavrada no Cartório do ora recorrente em... no dia 09/11/2010 e com caderneta predial do artigo urbano..., da dita freguesia de... Outorgou na escritura de justificação o já referido «apresentante» dos pedidos de registo..., na qualidade de sócio e gerente da citada sociedade, Unipessoal Lda, o qual, além do mais, declarou: a) que a sua representada era dona com exclusão de outrem do prédio urbano composto de casa de 2 pisos em ruínas, com a superfície coberta de 140m2 e logradouro com a área de 3 010m2, situado em..., freguesia de..., concelho de..., a confrontar do norte com, sul com..., nascente com e outros, e poente com a..., formado pelo descrito na Conservatória do Registo Predial de... sob o nº..., registado a favor da sociedade pela ap. de 23/04/2004, e por parte ainda não descrita, inscrito na matriz sob o artigo P... que proveio do nº, pendente de avaliação; b) que a parte descrita corresponde à superfície coberta de 140m2 e a parte não descrita corresponde ao logradouro, com a área de 3 010m2, a qual confronta do norte com, sul com..., nascente com e outros, e poente com...; c) que o referido prédio encontra-se inscrito na matriz em nome da sociedade justificante e a parte descrita do prédio veio à sua posse por título de compra e venda já registado na Conservatória pela referida ap. de 23/04/2004, tendo a parte não descrita vindo à posse da sociedade, a qual inicialmente funcionou irregularmente, mas no comércio jurídico e com o conhecimento de toda a gente como sociedade, praticando todos os actos em seu nome e posteriormente formalmente constituída com a sua actual natureza, por compra verbal feita no ano de 1988 a... e mulher..., sem que dela (parte não descrita?) ficasse a dispor de título suficiente e formal que lhe permita o respectivo registo; d) que a dita sociedade possui a parcela atrás identificada, correspondente à parte não descrita do referido prédio, em nome próprio, há mais de vinte anos, sem a menor oposição de quem quer que seja, desde o seu início, posse que sempre exerceu, sem interrupção e 1

2 ostensivamente com o conhecimento de toda a gente, da freguesia de, lugares e freguesias vizinhas, traduzido em actos materiais de fruição, conservação e defesa, nomeadamente, usufruindo dos seus rendimentos, pagando os respectivos impostos e contribuições, agindo sempre pela forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, sendo por isso uma posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, pelo que adquiriu o referido prédio por usucapião, por acessão nas posses. De acordo com a caderneta predial urbana do artigo matricial..., da freguesia de, do concelho de..., obtida via Internet em (fls ), o prédio a que se refere esta inscrição está descrito na Conservatória do Registo Predial de... sob o nº, teve origem no artigo, a inscrição na matriz ocorreu no ano de 2011, tendo o Mod. 1 do IMI sido entregue em 2010/09/28 e a avaliação sido efectuada em 2010/12/29. A ficha nº Freguesia de... descreve um prédio urbano com a área total e coberta de 140m2, inscrito na matriz sob o artigo, a confrontar de todos os lados com, com aquisição inscrita pela ap. de 2004/04/23 a favor de, Unipessoal Lda, por compra a... e... Na requisição de registo o «apresentante» declarou complementarmente que eram antepossuidores da parte omissa... e mulher Antes de proceder à qualificação dos pedidos de registo a Senhora Conservadora pediu à Conservatória do Registo Predial de... a confirmação da omissão no Registo da parte do prédio não descrita. Houve, porém, alguma hesitação quanto à concreta formulação do pedido de confirmação da omissão. Se bem apreendemos a troca de correspondência electrónica entre as duas Conservatórias com cópias nos autos, inicialmente a parcela foi identificada como inscrita na matriz sob parte do artigo urbano, observando-se que tinha sido emitida pela Conservatória da situação uma certidão em (tal como consta da escritura de justificação) 1, mas depois foi identificado o prédio na totalidade, com o artigo P e a área total de 3 150m2, observando-se que proveio do artigo. A informação prestada em ambos os pedidos de confirmação da omissão foi exactamente a mesma: O prédio está descrito sob o nº... (já informatizado). Em a Senhora Conservadora do serviço de registo onde foram apresentados os pedidos de registo exarou os seguintes despachos de qualificação: 1 -Consta dos autos (fls...) cópia da requisição desta certidão negativa, tendo aí o prédio sido identificado na totalidade, com o artigo urbano... e a área de 3 150m2, nada se declarando sobre a proveniência daquele artigo. 2

3 Sobre a ap.... de : É pedida a aquisição de um artigo proveniente do artigo, artigo este registado sob o número... Pedida a confirmação da não descrição à Conservatória do Registo Predial competente ( ) vem a mesma confirmar que o prédio já se encontra descrito e registado a favor do agora adquirente. Assim, nos termos do art. 69º, nº 1, al. c) CRP é recusado o registo uma vez que o facto já está registado. Sobre a ap.... de : É pedida a anexação de um prédio não descrito a outro. Tendo sido recusada a aquisição desse prédio, não pode ser efectuada a anexação pretendida, uma vez que, pela sua própria natureza, o acto não pode ser lavrado como provisório por dúvidas art. 69º, nº 2. CRP. Das decisões registais anteriormente transcritas foi interposto recurso hierárquico pelo Senhor Notário que lavrou a escritura de justificação (ap. de 2011/05/04), cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. Apenas realçamos a alegação do recorrente de que A parcela correspondente à superfície descoberta de 3 010m2, que foi objecto de justificação, nunca fez parte da descrição predial nº nem da inscrição matricial nº... ( ). A Senhora Conservadora recorrida sustentou as decisões de recusa dos pedidos de registo, em despacho cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. Saneamento: O processo é o próprio e o recurso tempestivo, suscitando-se a questão prévia da legitimidade do recorrente. A posição deste Conselho sobre a questão da legitimidade do recorrente e sobre o mérito do recurso vai expressa na seguinte Deliberação 1- O notário que lavrou o título do registo peticionado, que é o sujeito da obrigação de registar o facto, tem legitimidade para interpor recurso hierárquico da 3

4 decisão de recusa da prática do acto de registo nos termos requeridos, ainda que não tenha sido ele o «apresentante» De acordo com a norma do art. 92º, nº 1, do Cód. do Notariado, a inscrição matricial, na medida em que constitui presunção da existência do prédio, é pressuposto essencial da admissibilidade de justificação notarial de direitos que, nos termos da lei fiscal, devam constar da matriz, implicando a violação daquela norma a nulidade do acto jurídico (cfr. art.s 294º e 295º, do Cód. Civil) No despacho de sustentação, a Senhora Conservadora recorrida suscitou, a nosso ver pertinentemente, a questão da legitimidade do recorrente. Como resulta do relatório, o registo foi requisitado pelo sócio e gerente da sociedade justificante, que assim assumiu a posição de «apresentante». Ora, alega a recorrida, citando o parecer emitido no Pº R.P. 67/2010 SJC-CT, este Conselho tem entendido que as pessoas com legitimidade para impugnar a decisão registal são o «apresentante» ou a pessoa representada pelo «apresentante», caso este tenha actuado no âmbito da representação prevista no art. 39º do C.R.P. No caso dos autos, teremos que reconhecê-lo, o «apresentante» - «apresentante», no caso dos autos, é, a nosso ver, a sociedade justificante, dado que a representação desta no pedido de registo se exerceu organicamente é o sujeito activo da respectiva relação jurídica, pelo que no procedimento registal a sua actuação ocorreu no âmbito de legitimidade que se nos afigura indiscutível (cfr. art. 36º do C.R.P.). Acontece, porém, que as pessoas que estejam obrigadas à promoção do registo também têm legitimidade para pedir o registo (cfr. citado art. 36º do C.R.P.). Se bem ajuizamos, esta legitimidade não radica em interesse próprio, directo e imediato do legitimado, antes vai buscar o seu fundamento à obrigação de registar de que o mesmo é sujeito. Por sua vez, esta obrigação de registar radica na satisfação do interesse público na segurança do comércio jurídico imobiliário, que demanda a coincidência entre a realidade física, a substantiva e a registal. Ora, o interesse público que vimos invocando está presente não só no processo de registo propriamente dito mas também na impugnação das decisões registais desfavoráveis que neste processo forem proferidas, pelo que se nos afigura sustentável a tese de que o notário tem legitimidade para recorrer hierarquicamente da decisão registal, ainda que não tenha sido ele o «apresentante». Importa, no entanto, acentuar que da posição, anteriormente exposta, para que nos inclinamos, não deve retirar-se a ilação de que o notário, não sendo embora «apresentante», deve ser notificado da decisão registal. Como tem sido entendido por este Conselho (cfr. conclusão V e respectiva fundamentação da deliberação emitida no Pº R. Co. 293/2002 DSJ-CT, in BRN nº 10/2003), a notificação do despacho de qualificação é efectuada ao «apresentante». Portanto, a legitimidade conferida ao notário não «apresentante» está limitada no seu exercício, designadamente quanto ao prazo para impugnar, à legitimidade do «apresentante». 3 - Esta conclusão traduz a condensação das conclusões V e VI do parecer emitido no Pº R.P. 33/99 DSJ-CT, in BRN nº 9/99, que aqui damos por reproduzidas bem como a respectiva fundamentação constante do ponto 9 do citado parecer. Na economia desta deliberação importa aqui acentuar que na tese do Conselho a ratio legis da norma do nº 1 do art. 92º do Cód. do Notariado está em que a inscrição matricial faz presumir a existência do prédio, porquanto este, antes da inscrição na matriz, terá que ser avaliado, sendo a avaliação, sempre que necessário, precedida de vistoria (cfr. art.s 14º e 15º do CIMI). Sendo certo que a verificação pelo titulador deste 4

5 3- O NIP inserido pelo serviço de finanças na declaração para inscrição ou actualização de prédios urbanos na matriz (declaração mod. 1) não constitui presunção da existência do prédio, pelo que a justificação notarial outorgada anteriormente à inscrição matricial do prédio objecto do direito justificado viola a citada norma do nº 1 do art. 92º do Cód. do Notariado, sendo nulo o acto jurídico, de acordo com os invocados art.s 294º e 295º do Cód. Civil A invocação pelo justificante, em escritura de justificação para estabelecimento do trato sucessivo no registo predial, de usucapião fundada em duas posses consecutivas, com a simples declaração de que a primeira posse foi exercida por sociedade irregular que posteriormente foi formalmente constituída com a sua actual natureza de sociedade unipessoal por quotas, não preenche os requisitos exigidos pelo art. 89º do Cód. do Notariado, sendo por isso o título manifestamente insuficiente para o registo de aquisição do prédio a favor do justificante 5. pressuposto essencial a existência do prédio revelada pela sua inscrição na matriz visa a protecção do interesse público e do interesse de terceiros. 4 - Pensamos que esta conclusão não demanda esclarecimentos adicionais. O NIP é atribuído pelo serviço de finanças no acto da apresentação da declaração modelo 1 do IMI (campo 86), portanto antes da avaliação e da inscrição do prédio na matriz. Do que decorre que o NIP não pode constituir presunção da existência do prédio, pressuposto da justificação notarial. Por outras palavras, o prédio, com a atribuição do NIP, não fica inscrito na matriz, e a inscrição na matriz é pressuposto da justificação notarial. Logo, o acto jurídico titulado pela escritura é manifestamente nulo, nos termos dos art.s 294º e 295º do Cód. Civil, o que deverá conduzir à recusa do registo nos termos do art. 69º, nº 1, d), do C.R.P. A caderneta predial urbana relativa ao prédio é bem elucidativa do que vimos alegando: à data da outorga da escritura de justificação ( ) o prédio nem sequer estava avaliado (foi avaliado em ), tendo sido inscrito na matriz apenas no ano seguinte (2011). Além disso, e como justificaremos infra na nota (6), a parcela não descrita do prédio objecto da justificação não fazia parte do artigo, ignorando-se a sua situação matricial. 5 - Sem prejuízo de alguma ambiguidade que vislumbramos na escritura de justificação o justificante alega a posse da parcela não descrita do prédio mas a final declara que adquiriu o prédio por usucapião, por acessão nas posses -, cremos que com a outorga da escritura de justificação o justificante mais não pretendeu do que obter um título para o registo de aquisição a seu favor da parcela não descrita do prédio. Aliás, em consonância, requisitou a aquisição desta parcela e a anexação da mesma e da parte descrita. Ora, como bem se sustenta na proposta de remessa dos autos a Conselho, a admissibilidade de justificação da parcela não descrita do prédio não sofre contestação, tendo a propósito sido citado o parecer emitido no Pº R.P. 153/2010 SJC-CT, onde se admitiu que «( ) a justificação notarial sirva para obtenção de título para registo sobre parcela de terreno destinada a ampliação de logradouro, que, por anexação a prédio descrito e registado 5

6 a favor dos justificantes, não apresente autonomia enquanto coisa imóvel no momento do registo, mas a tenha conseguido, ainda que transitoriamente, para efeitos de negociação verbal, e que tenha sido objecto de uma posse formal, a despeito de sobre a coisa a que se juntou incidir uma posse causal». O que a nosso ver sofre contestação é a consequência jurídica que se invoca com base no quadro factual alegado na escritura de justificação notarial. Na nossa opinião, os factos alegados não permitem retirar a consequência jurídica de que o justificante adquiriu por usucapião a parcela não descrita do prédio, por acessão nas posses. Desde logo, não resulta claro da escritura que tenham ocorrido duas posses consecutivas, a primeira exercida por sociedade irregular e a segunda exercida pela justificante (sociedade unipessoal por quotas). Vejamos. Alega-se que a sociedade irregular que aliás não é identificada iniciou a posse em Por sociedade irregular designa-se a sociedade comercial a que falte a forma legal ou o registo (cfr. Manuel António Pita, in O Regime da Sociedade Irregular e a Integridade do Capital Social, 2004, pág. 585, e parecer emitido no Pº C. Co. 101/2010 SJC-CT, nota 8, pág. 5). In casu a irregularidade da sociedade radicará na falta de forma legal (se título existisse, certamente teria sido identificado na escritura). Mas nada se alega quanto ao modo como esta posse da sociedade irregular (que sociedade?) foi substituída pela posse da sociedade justificante. Demo-nos ao trabalho de consultar a ficha da sociedade justificante (registada em ) e de solicitar a junção aos autos do respectivo contrato de sociedade unipessoal ( de ), na mira de encontrar uma explicação complementar do alegado na escritura de justificação, designadamente através de uma eventual transformação da sociedade irregular em sociedade comercial regular. Mas não alcançámos nenhuma explicação. De qualquer modo, ainda que de transformação se tratasse, não cremos que pudesse ocorrer o instituto da acessão de posses. Para quem defendesse a transformação formal, a posse, afinal, seria a mesma, porquanto se trataria da mesma pessoa jurídica, e, para quem se inclinasse para a transformação extintiva, o que ocorreria era a sucessão pela nova sociedade na posse da sociedade irregular (cfr. citado parecer emitido no Pº C. Co. 101/2010 SJC-CT, ponto 2, págs. 4 e segs., e Autores aí citados). A hipótese de ter ocorrido o instituto da acessão de posses não é, assim, a nosso ver, compaginável com a regularização de uma sociedade comercial. Seria, eventualmente, compatível com a constituição de sociedade unipessoal pelo sócio que desde 1988 detivesse a posse da parcela de terreno. Mas esta hipótese não tem o mínimo de cobertura nem no contexto da escritura de justificação nem no contexto do contrato de sociedade unipessoal (onde, em sede de realização do capital social, não se faz qualquer referência ao simples uso e fruição da parcela de terreno cfr. Paulo de Tarso Domingues, in Do Capital Social Noção, Princípios e Funções, 1998, nota 235, pág. 73), pelo que não vamos opinar sobre se, neste caso, a sociedade justificante poderia exercer o direito potestativo de invocar a acessão das posses (cfr. ponto do parecer emitido no Pº R.P. 39/2010 SJC-CT). Quanto à hipótese que outrossim se nos afigura não ter tradução no contexto da escritura de justificação apresentada a registo de a sociedade justificante ter invocado a acessão da sua posse e da posse de sociedade irregular distinta e autónoma da sociedade justificante, também nos limitamos a remeter para o ponto do parecer anteriormente citado. Nos termos expostos, somos de opinião que a escritura de justificação a que nos temos vindo a referir é manifestamente insuficiente para o registo de aquisição peticionado, pelo que o mesmo deverá ser recusado nos termos do art. 69º, nº 1, b), do C.R.P. 6

7 5- As omissões, contradições ou inexactidões dos documentos apresentados no processo de registo quanto às menções relativas ao registo predial e à matriz, quando não gerem incerteza sobre o objecto da relação jurídica a que o facto registado se refere, devem constituir motivo de provisoriedade por dúvidas do registo 6. Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o registo de aquisição peticionado deve ser recusado com fundamento no art. 69º, nº 1, alíneas b) e d), do C.R.P., pelo que o recurso não merece provimento. 6 - Cremos que esta conclusão não demanda explanação e aplica-se com justeza ao caso dos autos. Vejamos. Parece-nos seguro concluir dos documentos apresentados que a parcela não descrita do prédio (com 3 010m2) nem faz parte da descrição da ficha nº nem fez parte do artigo ponto de que devemos partir, que aliás é categoricamente afirmado pelo próprio recorrente. Do que desde logo resulta que está errada a declaração prestada na escritura de justificação, de que o artigo P do artigo, está errada a inscrição matricial, ao atestar que o artigo já descrito na ficha nº... Mas também resulta do ponto de que partimos que a informação da Conservatória do Registo Predial de... não podia ser levada a sério pela Conservatória recorrida, porquanto saltava à vista que a parcela não descrita do prédio, com 3 010m2, não podia estar incluída numa descrição predial com apenas 140m2, a não ser que esta descrição enfermasse de erro colossal. Aliás, aquela informação, para além de não dever ter sido considerada pela Conservatória recorrida, também não deveria ter alicerçado a decisão de recusa do pedido de registo de aquisição da parcela não descrita do prédio. Salvo o devido respeito, não faz a nosso ver sentido invocar como fundamento de recusa encontrar-se o prédio já registado a favor do adquirente. É que, para além de o objecto mediato do registo (já) efectuado ser outro que não o objecto mediato do registo peticionado (e neste ponto a escritura de justificação é muito clara), o facto (já) registado é uma aquisição causada por compra e venda, enquanto o facto objecto imediato do registo peticionado é uma aquisição causada por usucapião. Factos distintos, portanto. Mas a questão que, a propósito, ainda nos aflige é a seguinte: afinal, qual a situação matricial da parcela não descrita do prédio, com 3 010m2, à data da escritura de justificação? Se o prédio integrador da parcela só foi inscrito na matriz em 2011, sob o artigo, e se esta parcela não fazia parte do artigo, teremos forçosamente que concluir que o Senhor Notário não deu cumprimento na escritura de justificação ao disposto no nº 1 do art. 57º do Cód. do Notariado. Portanto, a montante da questão de saber como confirmar a não descrição de prédio pela conservatória da sua situação matéria tratada no despacho do presidente do IRN, I.P. nº 2/2009 e na deliberação proferida no Pº C.P. 68 e 69/2010 SJC-CT, como salienta a citada proposta de remessa dos autos a Conselho está a precisa definição da situação matricial desse prédio à data do título. Ora, é esta definição que falha em absoluto no caso dos autos. Assim sendo, se de recusa do registo, pelos motivos anteriormente alegados e explicados, não fosse o caso, o facto haveria que ser registado provisoriamente por dúvidas. 7

8 Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 16 de Novembro de João Guimarães Gomes de Bastos, relator. António Manuel Fernandes Lopes, com declaração de voto em anexo. Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, com declaração de voto em anexo. Maria Madalena Rodrigues Teixeira, subscreve integralmente a declaração de voto emitida pelo vogal António Lopes. José Ascenso Nunes da Maia, subscreve integralmente a declaração de voto emitida pelo vogal António Lopes. O recurso hierárquico foi rejeitado por despacho do Exmo. Senhor Presidente em , de acordo com os fundamentos invocados nas declarações de voto. O projecto de deliberação foi homologado, pelo mesmo despacho, quanto à apreciação da questão de fundo. 8

9 P. R.P. 110/2011 SJC-CT Declaração de Voto Concordando embora com a apreciação que se faz do mérito, creio que o recurso, em lugar de improceder, deveria antes ser rejeitado com fundamento em ilegitimidade do recorrente (cfr. art. 173.º, al. c, do CPA, ex vi do art. 147.º-B, do CRP). O sr. notário, tendo formalizado o título apresentado, tinha indiscutível legitimidade para subscrever o pedido de registo só que não subscreveu. E, ao não subscrever, pôs-se completamente à margem do processo de registo instaurado com o pedido que, em vez de por ele, antes foi subscrito pelo sujeito ativo do facto registando assim liminarmente se auto-excluindo do direito de provocar a reapreciação da decisão registal desfavorável em sede de recurso. O facto de o notário ser sujeito da obrigação de registar, e de por isso ter legitimidade própria para requerer o registo, não justifica a meu ver a admissão, no caso, de qualquer desvio ao princípio de que só o apresentante ou a pessoa por ele representada têm legitimidade para recorrer. Uma tal legitimidade, segundo creio, está na verdade necessariamente dependente da prévia e efetiva intervenção, numa das apontadas qualidades, na promoção do processo de registo. Lisboa, 16 de Novembro de O vogal, António Manuel Fernandes Lopes 9

10 P. R.P. 110/2011 SJC-CT Declaração de Voto Distancio-me da posição veiculada no n.º 1 da presente Deliberação e da respectiva fundamentação, subscrevendo os fundamentos constantes da declaração de voto do Exmo. Vogal António Lopes. A vogal, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes 10