Pº R.P.123/2006 DSJ-CT

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1 Pº R.P.123/2006 DSJ-CT- Licenciamento de operação de loteamento no domínio do DL nº 289/73 de 6 de Junho Emissão do alvará de loteamento não registada - Posterior descrição de outros lotes do mesmo alvará e inscrição de factos a eles respeitantes - Registo de factos sobre lote de terreno para construção urbana com titulação e registo depois da entrada em vigor da lei que sujeita a registo a emissão do alvará de loteamento - Qualificação. DELIBERAÇÃO Existe descrito na Conservatória recorrida sob o nº um prédio rústico situado em, da freguesia de, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 253-B, com registo de aquisição (de 1961) a favor de Maria Manuela, casada sob o regime de separação absoluta de bens com Joaquim. Deste prédio foi desanexado em 1986 o lote nº 1 do respectivo alvará, descrito na ficha nº 41 e registada a aquisição a favor José, adquirente à Maria Manuela, e foi também desanexado em 1994 o lote nº 4, descrito na ficha nº 273 e registada a aquisição a favor de Maria Adelaide, também adquirente à Maria Manuela. Por escritura de 6 de Outubro de 2005 os ora recorrentes outorgaram escritura de justificação em que declararam serem, com exclusão de outrem, donos e legítimos possuidores do lote nº 2 do alvará de loteamento nº 8/80 da Câmara Municipal de, que identificaram esgotantemente, designadamente quanto à situação matricial (artigo 306 urbano) e registral (a desanexar da descrição nº ), invocando a seu favor a usucapião do prédio para no Registo Predial estabelecerem um novo trato sucessivo a partir deles justificantes. Alegaram pertinentemente que entraram na posse do prédio/lote no ano de 1980 por compra nunca reduzida a escritura pública que fizeram à titular inscrita Maria Manuela, e que praticaram actos, que especificaram, reveladores de uma posse superior a 20 anos de boa fé, pacífica, contínua e pública. Da escritura pública constam todos os elementos exigíveis, designadamente a comprovação da notificação via edital dos herdeiros desconhecidos da titular inscrita no Registo e a intervenção de três declarantes que confirmaram as declarações prestadas pelos justificantes, por corresponderem inteiramente à verdade, e ainda a publicação do extracto em jornal do concelho da situação do prédio com a antecedência legal em relação à data da emissão da fotocópia da escritura apresentada para registo. Com base em fotocópia da escritura de justificação, acompanhada de outros documentos comprovativos da existência do prédio do ponto de vista matricial e urbanístico (com a emissão pela Câmara Municipal de de certidão comprovativa de que o alvará de loteamento ainda se encontrava em vigor) à data da outorga da escritura, e comprovativos ainda da participação do facto justificação para efeitos matriciais (do artigo 306 urbano e do artigo 253-B rústico), que denotam o rigor com que se pretendeu reconciliar a realidade física do lote com o registo predial e a matriz, e fiscais (imposto de selo), os recorrentes requisitaram na Conservatória recorrida o registo de aquisição do lote a seu favor. O registo foi, porém, qualificado provisoriamente por dúvidas (art.s 68º e 70º, C.R.P.), por resultar dos títulos que existe um alvará de loteamento que ainda não foi registado. Diz-nos o Senhor Conservador que o registo definitivo do facto implicaria in casu um fraccionamento de prédio urbano ilegal, com violação do art. 2º, nº 1, d), 1

2 do C.R.P., não importando que à data em que o alvará foi emitido o facto não estivesse sujeito a registo. O que vale para o efeito é a data em que o facto é submetido a registo. Invoca a doutrina do parecer emitido por este Conselho no Pº R.P. 110/2004 DSJ-CT, in BRN nº 1/2005. Do despacho de qualificação do registo peticionado foi interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. O recorrido sustentou a qualificação do registo em despacho cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, os recorrentes estão devidamente representados e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação O registo definitivo de factos sobre lote de terreno para construção urbana resultante do licenciamento de operação de loteamento ocorrido no domínio do D.L. nº 289/73, de 6 de Junho, não depende do prévio registo da emissão do respectivo alvará, se nas tábuas já se encontrarem descritos outros lotes do mesmo alvará e inscritos factos sobre tais lotes Se bem ajuizamos, nos presentes autos não está colocada a questão de saber se o facto a emissão do alvará de loteamento -, apesar de ter ocorrido anteriormente à data da entrada em vigor da L.N. (Lei Nova) que o incluiu no elenco dos factos registáveis, está sujeito a registo. Assim sendo, como se nos afigura, cremos que a doutrina do parecer emitido no Pº R.P. 110/2004, invocada pelo recorrido, não deve ser chamada à solução do caso. A questão é, antes, a de saber como titular e como registar factos sobre lote de terreno para construção urbana, ocorrendo a titulação e o registo depois da entrada em vigor da L.N. Do ponto de vista da titulação, cremos que tem sido prática corrente não exigir o prévio registo da emissão do alvará de loteamento. Nesta sede não se justifica o tratamento da matéria. Mas sempre diremos que, se em face do princípio da legitimação (cfr. art. 71º, nº 2, do Cód. do Notariado de 1967, na redacção do D.L. nº 286/84, de 23 de Agosto, e art. 54º, nº 2, do Cód. do Notariado de 1995) é sustentável a tese de que o notário deveria exigir o registo prévio do licenciamento da operação de loteamento (pois só com a descrição do lote decorrente do registo da emissão do alvará é que o proprietário inscrito e titular do alvará verdadeiramente legitimará o seu direito sobre o lote no acto de transmissão/oneração), tal tese ainda será mais sustentável a partir do D.L. nº 448/91, de 29 de Novembro, diploma sobre loteamentos urbanos em que pela primeira vez (nos anteriores diplomas art. 27, nº 1, do D.L. nº 289/73, de 6 de Junho, e art. 57º, nº 1, do D.L. nº 400/84, de 31 de Dezembro tal exigência não era feita) se exigiu que dos títulos constasse a 2

3 certidão do registo predial (cfr. art. 53º, nº 1, do citado D.L. nº 448/91 e art. 49º, nº 1, do D.L. nº 555/99, de 16 de Dezembro), sendo certo que não descortinamos outro sentido para a apontada expressão que não seja a menção no instrumento de transmissão/oneração do registo do licenciamento da operação de loteamento. Porém, como é consabido, a violação do princípio da legitimação não constitui vício do negócio jurídico. Por outro lado, também importa ponderar que o princípio da legitimação com tal sentido e alcance demanda um Registo actualizado, ágil e eficiente, sob pena de inevitáveis e impertinentes entorpecimentos na fluidez do comércio jurídico. Dúvidas não temos, no entanto, de que a solução ideal seria a que temos vindo a apontar: o registo do licenciamento ou autorização da operação de loteamento deveria constituir o prius absolutamente necessário para a titulação dos factos sobre os lotes. Só desta forma procedendo se transmitirá segurança e comodidade aos adquirentes de direitos sobre os lotes. Até aqui abordámos a titulação. E relativamente ao registo? Importa, desde já, aflorar a questão de saber para que serve, neste caso, o registo. A resposta não é fácil e demandaria uma análise mais profunda, que não cabe na economia da presente deliberação. Cremos, no entanto, poder afirmar sem receio de errar que o registo da emissão do alvará não é requisito nem de validade nem de eficácia da transformação fundiária do terreno objecto do licenciamento camarário em lotes. Os lotes nascem para a vida jurídica com o licenciamento ou autorização da operação de loteamento e o alvará é o título e a condição de eficácia destes actos administrativos (cfr. art. 74º do RJUE). E o registo também não é condição de validade ou eficácia das especificações do alvará, porquanto estas valem e são eficazes independentemente de serem levadas às tábuas. Mais: as especificações do alvará referidas no art. 77º, nº 1, do RJUE vinculam não só a câmara municipal e o proprietário do prédio mas também os adquirentes dos lotes ainda que não constem do registo predial (cfr. art. 77º, nº 3, do RJUE, em confronto com o nº 3 do art. 29º do D.L. nº 448/91). Para que serve, então, o registo da emissão do alvará, para além da sua função (sempre útil, obviamente) de publicidade notícia? Se bem ajuizamos, a verdadeira importância do registo da emissão do alvará reside na reconciliação e condensação da realidade factual da propriedade imobiliária objecto do licenciamento com a matriz e com o cadastro urbanístico. Ou seja, será através do registo unitário da emissão do alvará que, em simultâneo, se projectarão nas tábuas todos os efeitos reais produzidos com o licenciamento/autorização e a emissão do alvará, de tal sorte que com tal registo os novos prédios poderão passar a ser objecto de uma informação predial única (que, afinal, é o verdadeiro objectivo do SINERGIC cfr. D.L. nº 224/2007, de 31 de Maio). Esta é, quanto a nós, a verdadeira razão de fundo que permitirá sustentar que, ainda que se prove a existência de alvará e a regularidade da formação do prédio/lote, o registo definitivo de facto a este respeitante não deverá ser lavrado sem o prévio registo da emissão do alvará. 3

4 Em face do exposto, é entendimento deste Conselho que o recurso hierárquico merece provimento. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em Ora, como é bom de ver, tal raciocínio apenas colherá relativamente aos alvarás emitidos após a entrada em vigor da L.N. (o Código do Registo Predial de 1984), porque só estes em princípio poderão ser registados antes do registo de factos sobre os lotes. Claro está que pode haver um alvará anterior e não estar ainda descrito e registado qualquer lote, justificando-se neste caso que se formule igual exigência com base na mesma razão de fundo. Mas para casos como o dos autos (em que de 4 lotes 2 já estão descritos e com novas titularidades) em que já existem descritos lotes do mesmo alvará com situações jurídicas novas também inscritas, a exigência do registo prévio do alvará como pressuposto de admissibilidade da descrição de um lote e da inscrição definitiva de facto sobre ele incidente afigura-se-nos descabida e perturbadora da fluidez do comércio jurídico. O que vem de ser exposto tanto bastará, a nosso ver, para sustentar o provimento do recurso. Não haverá, assim, neste momento necessidade em encarar a especial natureza do facto objecto do registo peticionado a aquisição por usucapião -, para a dilucidação da questão de saber se também aqui, não havendo (outros) lotes descritos, se justificaria a exigência do registo prévio da emissão do alvará. Não vamos, assim, abordar esta questão. 4

5 5 Pº. R.P. nº 123/2006 DSJ-CT VOTO DE VENCIDA Salvo o devido respeito, não subscrevo o entendimento ínsito na presente deliberação. Com efeito, julgo que a matéria dos autos tem a ver com a repercussão registral da interpretação do nº 2 do art. 12º do Código Civil, quando esteja em causa a titulação e o registo de factos sobre lote de terreno para construção urbana criado por alvará de loteamento emitido anteriormente à vigência do Código do Registo Predial de Nada havendo a acrescentar às doutas considerações do Exmº. Relator no respeitante à titulação, parece-me que a problemática registral deve ser equacionada em termos diferentes. Na perspectiva do Direito das Coisas e de acordo com a teoria dos actos pretéritos, aos factos constitutivos dos direitos reais é aplicável a lei vigente no momento da prática do acto e ao seu conteúdo a lei nova. Ora, parece não haver dúvida de que o registo da autorização de loteamento (ou, na sua expressão legal, o registo da emissão da autorização de loteamento), se dirige ao conteúdo do direito de lotear e edificar e que, também ele, deve ser configurado como o resultado da preocupação intervencionista do Estado, traduzida numa actuação que garanta a correcta ocupação do território, e que, por essa razão elege a supremacia de um estatuto legal que abstraia do facto causador das situações jurídicas e imponha as condições da validade formal e substancial dos factos, bem como dos seus efeitos. Assim sendo, após a entrada em vigor do actual Código do Registo Predial, a autorização de loteamento, ainda que titulada por alvará emitido anteriormente à data da sua entrada em vigor, é facto sujeito a registo [art. 2º, nº 1-d) e 54º CRP], consumado por inscrição no prédio loteado, que publicita o número, a data e as especificações do alvará [art. 95º, nº 1-d) CRP], e determina a abertura da descrição de todos os lotes [arts. 79º, nºs. 1 e 2, 80º, nº 3 e 82º, nº 3 CRP], os quais, transformados no suporte material e jurídico do sistema de publicidade dos direitos reais inerentes, são identificados com as menções gerais que os individualizam (art. 82º, nº 1 CRP), neles passando a recair todos os factos definidores da respectiva situação jurídica (arts. 82º, nº 3 e 91º, nº 1 CRP). Daí que a precedência deste registo relativamente ao dos factos subsequentes sobre os lotes assente na necessidade de determinação do objecto sobre que incidem os actos e negócios produtores de efeitos jurídicos oponíveis e na natureza instrumental e adjectiva das leis registrais que obriga a que o registo dos factos se efectue de acordo com os procedimentos registrais propostos pela lei que vigorar no momento em que sejam solicitados. 5

6 6 Agora, uma questão inteiramente diversa é aquela que tem a ver com a utilidade do registo de emissão de autorização de loteamento. Como é sabido, o registo predial português é um sistema de base real que, embora não obrigatório, sobrevive inteiramente centrado à volta do prédio, e assenta em princípios legalmente consagrados que estruturam as suas consequências. A esta luz, no caso das inscrições relativas ao fraccionamento para fins urbanísticos, importa brevissima referência aos princípios da legalidade por impôr ao Conservador o dever de verificar (especialmente, como diz o art. 68º CRP) a identidade do prédio e que, inobservado, pode ser causa de nulidade do registo na medida em que dela resulte incerteza sobre o objecto do facto registado (art. 16º, c) CRP), e ao da oponibilidade, na medida em que a das situações de Direito Urbanístico [por razões transitórias de natureza essencialmente prática, unanimemente atribuídas à não coincidência entre a unidade registral (prédio/descrição) e à ausência de bases gráficas digitalizadas] decorre directamente da lei. Partindo destas premissas, quando se atribui ao registo (conforme o fez, e bem, o Exmº. Relator) um papel de reconciliação entre ele próprio, e a realidade factual, a matriz e o cadastro, vai-se muito para além da simples publicidadenotícia (entendida no conceito clássico de von Gareis) e reconhece-se-lhe a função de materialização da sua finalidade específica: segurança do comércio jurídico, o que, desde logo, sugere a razoabilidade da qualificação impugnada. E sobre o muito que, a este propósito, a pouco apaziguada doutrina (sobretudo italiana e alemã) tem escrito, poder-se-á dizer que o registo da autorização de loteamento é acima de tudo uma publicidade reforçadora de efeito notificativo em prol da boa-fé e do fomento da circulação da riqueza, que visa completar a oponibilidade procedente da lei, mediante a anotação particularizada dos deveres e limitações impostos por aquela. A solução casuística do problema, fazendo depender a exigência de registo do facto titulado por alvará emitido anteriormente ao Código do Registo Predial de 1984, da (in)existência de desanexações de outros lotes por ele criados, é -uma vez mais, com o devido respeito - arriscar o dever de aplicação igualitária da lei (tirando-lhe o seu carácter de generalidade) e permitir que as Conservatórias do Registo Predial, tratem diferentemente aqueles que, num mesmo momento, trazem a registo iguais situações de um mesmo tempo, elegendo como base de actuação um critério arbitrário que posterga o principio da igualdade de tratamento dos proprietários dos solos (arts. 266º CRP). Em resumo e para concluir, diria que a oponibilidade legal derivada da legislação urbanística, e a publicidade reforçadora do registo predial, como duas faces de uma mesma moeda, completam a informação jurídico-real relativa ao prédio, no caso, ao lote de terreno para construção e ao Conservador compete uma actuação consentânea que não desvirtue o espírito da unidade do sistema jurídico. Julgo que uma tal actuação é, seguramente, aquela que importa a aplicação dos todos os procedimentos registrais não excepcionados na lei, aos quais, tendo 6

7 7 em consideração o caso concreto, não deverá ser indiferente a forma como, no registo predial, nasce um lote de terreno para construção, transformado a partir de então, conforme atrás referi, no objecto sobre que incidem os actos e negócios produtores de efeitos jurídicos oponíveis. Nestes termos, julgo que o recurso deveria ser considerado improcedente. 7