DELIBERAÇÃO. 3. A apresentante, não se conformando com a recusa, vem interpor recurso hierárquico 1 no qual se opõe às razões aduzidas pela

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1 Pº RP 67/2007 DSJ-CT- Conversão de inscrições provisórias de aquisição e hipoteca Destino da fracção autónoma D civergência do título com a inscrição de propriedade horizontal e com a descrição subordinada. DELIBERAÇÃO 1. A coberto das apresentações 11 e 12 de 10 de Janeiro do corrente ano foram requeridas na Conservatória do Registo Predial de as conversões dos registos de aquisição e de hipoteca voluntária, antes de titulados os contratos, da fracção autónoma designada pela letra H do prédio nº777/ (correspondente à descrição 5378 do livro B-15), da freguesia de, juntando-se, para o efeito, certidão da escritura pública realizada em no Cartório Notarial de João e prova matricial. 2. Estes registos foram, no entanto, recusados por se ter verificado, quanto à aquisição, uma desconformidade entre o destino da fracção autónoma mencionado na descrição respectiva (ocupação turística e hoteleira) e o que consta do título e da matriz (habitação), a demandar, de acordo com o despacho de qualificação, a modificação da propriedade horizontal, e quanto ao registo da hipoteca voluntária, por se manterem as razões da provisoriedade prevista no artigo 92º, nº2, al. b) do Código do Registo Predial (CRP). 3. A apresentante, não se conformando com a recusa, vem interpor recurso hierárquico 1 no qual se opõe às razões aduzidas pela 1 Sendo interposto um único recurso hierárquico, cumpre à Conservatória proceder a uma única anotação no livro Diário e à anotação da interposição de recurso hierárquico na ficha do(s) prédio(s) sob o mesmo número de apresentação e a seguir à anotação de cada uma das recusas ou aos registos provisórios, ainda que ao processo se liguem diversas causas de pedir, porquanto é à entidade ad quem que cumpre apurar da (in)admissiblidade da pluralidade subjectiva ou da cumulação objectiva nos autos e, em caso de cumulação indevida, decidir de um eventual «aproveitamento» do processo ou do seu «desdobramento». No caso em apreço, existem, efectivamente, duas decisões tomadas com referência a dois pedidos de registo, porém, não só o facto dos pedidos respeitarem ao mesmo prédio e terem sido formulados no mesmo impresso requisição permite considerar o conjunto das decisões do conservador como uma «única resolução» para efeitos do disposto no artigo 140º, nº1, do CRP (cfr. o parecer proferido no Proc. R.P. 285/2004, DSJ-CT, publicado no 1

2 Conservatória, argumentando, em síntese: - Que não subsistem dúvidas quanto à identidade da fracção autónoma transmitida dado ser a mesma que se acha descrita na Conservatória; - Que a finalidade «ocupação turística e hoteleira» não é incompatível nem contraditória com a finalidade «habitação»; - Que o regime do DL 55/2002, de 11 de Março, não é aplicável à fracção em questão por ser posterior ao regime de propriedade horizontal que a esta respeita; - E que, a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal depende de deliberação unânime, sendo, por isso, de difícil consecução. 4. No despacho de sustentação desenvolvem-se os motivos da recusa e explicita-se o entendimento de que, para além da finalidade «ocupação turística e hoteleira» não ser equivalente à finalidade «habitação», é patente a importância do destino das fracções autónomas inseridas em empreendimentos turísticos, atento o regime legal definido a partir do DL 328/86, de 30 de Setembro, e actualmente contido no DL 167/97, de 4 de Julho, e respectivas alterações, sendo que, também para efeitos fiscais a afectação económica da fracção autónoma se mostra relevante. 5. Nos termos do disposto no artigo 143º do CRP, foi ouvida a Sra. notária que lavrou o título, a qual, reiterando a argumentação expendida no requerimento de recurso, se pronuncia no sentido de não resultar da escritura pública desconformidade quanto ao fim a que se destina a fracção autónoma, posto ter ficado a constar que o imóvel se destina a ocupação turística e hoteleira e ter sido indicada a finalidade «habitação» apenas com o propósito de dar a entender que os outorgantes vão habitar aquela fracção, e termina requerendo a uniformização de procedimentos na Conservatória, juntando para o efeito fotocópias de documentos relativos à aquisição de outra fracção autónoma do mesmo edifício, segundo alega, nas mesmas circunstâncias, e ao respectivo registo, a seu ver, feito como definitivo 2. Boletim dos Registos e do Notariado (BRN) 1/2005, II caderno, nota 1) como também a relação de dependência existente entre os registos em causa parece autorizar, sem reservas, a unicidade do processo de recurso hierárquico. Mostra-se, pelo exposto, desconforme a «duplicação» de anotações introduzida no Livro- Diário, como se dois processos de impugnação se tratassem. 2 Como resulta claramente do princípio da legalidade ínsito no artigo 68º do CRP, conjugado com o mecanismo de impugnação das decisões do conservador fixado nos 2

3 6. O processo é o próprio, o recurso é tempestivo, a recorrente tem legitimidade e inexistem questões prévias que obstem à apreciação do mérito, que se expressa na seguinte DELIBERAÇÃO I A constituição de um edifício em propriedade horizontal depende da verificação dos requisitos civis e administrativos impostos pelo artigo 1415º do Código Civil e pelo regime legal das edificações urbanas, respectivamente, e determina uma alteração do estatuto do edifício, que deixa de ser considerado como objecto de direitos, passando a existir, em sua substituição, fracções autónomas a que estão indissociavelmente afectas partes comuns 3 ; II- Para o efeito, releva, em especial, o fim a que se destina cada fracção autónoma ou parte comum, que não pode ser fixado no título constitutivo em discrepância com o projecto aprovado pela entidade pública competente, sob pena de nulidade 4 artigo 1418º, nº2, alínea a), e nº3, do Código Civil -, e que, artigos 140º e seguintes do CRP, a cada processo de registo corresponde uma qualificação que, não sendo judicial, se exerce com independência semelhante e, pese embora, a apreciação da viabilidade do pedido de registo se deva alicerçar em critérios seguros, sendo desejável que, tanto quanto possível, se estabeleça uma linha interpretativa uniforme de modo a atenuar as discrepâncias de entendimento em situações que apresentem patente similitude, não está o conservador obrigado a cristalizar as suas posições e a aplicar «de novo» uma fundamentação que se lhe afigure agora impertinente. Serve isto para demonstrar que também o processo de recurso se háde restringir ao caso concreto, declinando-se nesta sede a apreciação de quaisquer outros factos que com ele não tenham pertinência e, em concreto, a análise de um processo de registo diverso, aliás, qualificado como provisório por dúvidas. 3 Cfr., quanto aos requisitos do objecto e à natureza do direito de propriedade horizontal, Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, págs. 353/356, e Cadernos de Direito Privado, 15, págs. 3 a A solução da nulidade do título constitutivo de propriedade horizontal que atribua à parte comum ou à fracção autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela Câmara Municipal, introduzida no Código Civil pela Reforma de 1994, resulta da aceitação da doutrina com força obrigatória geral fixada em Assento de 10 de Maio de 1989, na qual se propunha já aquela nulidade, nos termos do artigo 294º do Código Civil. Cfr., neste sentido, Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, págs. 24 e 25. 3

4 devendo considerar-se como uma restrição ao direito do condómino, faz parte integrante do estatuto real do condomínio, portanto, com eficácia absoluta ou erga omnes. II- No plano tabular, a publicidade à nova situação jurídica do prédio far-se-á, normalmente, mediante a inscrição da constituição da propriedade horizontal e a abertura da descrição de cada uma das fracções autónomas, dando-se, assim, início a um novo trato sucessivo, agora reportado a um direito que tem por objecto material um conjunto incindível, formado pela fracção autónoma e pelas partes comuns, e que fica subordinado a um estatuto ou regime específico, no qual se há-de inserir também a finalidade ou afectação económica daquele objecto 5. III- Daí que, por estar em causa o estatuto real do direito ou o seu conteúdo, o registo de aquisição de uma fracção autónoma que no título constitutivo da propriedade horizontal e no respectivo registo se destine a «ocupação turística e hoteleira» 6 só possa ser lavrado como definitivo se do título de transmissão não constar afectação diferente ou discrepância quanto àquele destino; Todavia, como refere Carvalho Fernandes, em Lições de Direitos Reais, pág. 361, deve entender-se que o regime adequado à previsão normativa é o da nulidade parcial, constituindo, por isso, solução de «aproveitamento» do negócio jurídico inválido a simples eliminação da cláusula nula de modo a prevalecer o fim fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente. 5 Como se salientou no Proc. nº 60/96 R.P. 4, e no Proc. 72/96 R.P.4, publicados no II caderno dos BRN 4/97 e 8/97, respectivamente, se a afectação das fracções do prédio ao fim a que se destinam faz parte do estatuto real do condomínio, com eficácia erga omnes, porque estão aqui em causa regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que bolem com os interesses de todos os condóminos do prédio (Acórdão do STJ, de , in CJ, Ano III, Tomo II, pág. 157) é natural, em face do escopo essencial do registo predial fixado no artigo 1º do CRP, que do extracto da inscrição de constituição da propriedade horizontal deva constar a menção, contida no respectivo título constitutivo, do fim a que se destina cada fracção ou parte comum, obviamente, sem prejuízo do disposto no artigo 83º, nº1, alínea c) do CRP. 6 Em face do registo da constituição da propriedade horizontal, efectuado a coberto da ap.2/ , verifica-se que, efectivamente, se destinou a fracção autónoma A do prédio a escritório ou armazém e as restantes se destinaram a «ocupação turística e hoteleira», o que, sugerindo uma intenção de exploração comercial turística, permite supor, para além da aplicação das disposições gerais relativas ao licenciamento municipal de obras particulares (cfr., em especial, os artigos 11º a 17º e 23º do DL 166/70, de 15 4

5 de Abril), um enquadramento do edifício nas categorias que ao tempo demandavam a aplicação do Decreto-Lei nº , de 24 de Novembro de 1969, e o respectivo Regulamento, aprovado pelo Decreto nº61/70, de 24 de Fevereiro de 1970, ou, pelo menos, uma classificação posterior no âmbito do Decreto Regulamentar nº14/78, de 12 de Maio, relativo aos meios complementares de alojamento turístico e, em particular, à classificação dos apartamentos turísticos e ao regime de exploração e de propriedade das unidades de alojamento correspondentes. Ora, tendo em conta este enquadramento legal e a sucessão legislativa entretanto operada, nomeadamente, o regime jurídico da instalação e do funcionamento dos empreendimentos turísticos (RJIFET), aprovado pelo Decreto-Lei nº167/97, de 4 de Julho, que veio revogar o Decreto-Lei nº 328/86, de 30 de Setembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº305/99, de 6 de Agosto, pelo Decreto-Lei nº55/2002, de 11 de Março, e pelo Decreto-Lei nº217/2006, de 31 de Outubro, e os requisitos a que estão sujeitos os estabelecimentos hoteleiros e os meios complementares de alojamento por força do Decreto Regulamentar nº36/97, de 25 de Setembro, com as alterações introduzidas pelo Decreto Regulamentar nº16/99, de 18 de Agosto, e pelo Decreto Regulamentar nº34/97, de 17 de Setembro, com as alterações introduzidas pelos Decretos Regulamentares nº14/99, de 14 de Agosto, e nº6/2000, de 27 de Abril, não se afiguram de desconsiderar as regras atinentes às relações entre proprietários de fracções imobiliárias que integrem empreendimentos turísticos ou que se encontrem classificadas como meios complementares de alojamento turístico e, em concreto, as que demandam a existência do título constitutivo da composição e do regulamento de administração (cfr. os artigos 46º e 77º do RJIGET), averiguando-se, então, da efectiva exploração da fracção autónoma, destinada a ocupação hoteleira e turística, para serviços de alojamento turístico, e suscitando-se, se for o caso, os esclarecimentos que se mostrem necessários. No caso em apreço, apesar da fracção autónoma ter como finalidade a «ocupação turística e hoteleira» e, assim, se ter destinado a integrar a exploração de serviços de alojamento turístico (destino que se ignora ter sido, ou não, concretizado), ocorre que na sua transmissão, ao invés de se ter explicitado e comprovado uma eventual falta de afectação comercial concreta àquele fim ou uma posterior desafectação da exploração turística e hoteleira, se optou por definir uma finalidade distinta a habitação - e, com isso, bulirse no estatuto real do condomínio, à revelia do disposto nos artigos 1418º, 1419º e 1422º do Código Civil. Com efeito, não nos parece que «ocupação turística e hoteleira» e «habitação» sejam finalidades unívocas, atento, desde logo, o intuito comercial associado à primeira e as características específicas que a mesma demanda por força do regime legal atrás referido para a instalação e funcionamento dos estabelecimentos hoteleiros e dos meios complementares de alojamento turístico. Por outro lado, mesmo que, por via da independência dos processos de licenciamento de obras e de licenciamento de instalação dos empreendimentos turísticos ao tempo existente, se viesse a constatar que da licença de utilização da fracção autónoma e do projecto aprovado pela câmara municipal consta finalidade diferente da que resulta do 5

6 IV- Ao invés, se no título de transmissão se atribuir à fracção autónoma uma finalidade distinta da que resulta do conteúdo do direito publicitado a favor do transmitente e da descrição do seu objecto material ocupação turística e hoteleira -, deve entender-se que aquele direito transmitido propriedade de fracção autónoma destinada a habitação não se acha, assim, registado a favor do transmitente 7 ; V- Desta sorte, o disposto nos artigos 9º e 34º, nº2, do Código do Registo Predial, não se mostrará, verdadeiramente, cumprido enquanto não se proceder ao registo intermédio de modificação da propriedade horizontal 8 e, com isso, à «modificação do trato sucessivo» definido nas tábuas. título constitutivo da propriedade horizontal e do respectivo registo, em face do que anteriormente se deixou escrito na nota 4) não seria seguramente a mera conformação do negócio jurídico de transmissão da fracção autónoma ao destino indicado naqueles documentos administrativos o caminho de «correcção» da discrepância existente. 7 Em face do disposto no artigo 7º do Código do Registo Predial, o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define, o que vale por dizer que, a publicidade registral, se não confere uma certeza quanto à existência do direito, concede, pelo menos, uma presunção de verdade quanto ao seu conteúdo. Trata-se de uma presunção em regra elidível mas, portanto, enquanto não for comprovado e decidido o contrário, há-de considerar-se que a verdade que publicita é coincidente com a verdade material. Cfr. J. A. Mouteira Guerreiro, Publicidade e Princípios do Registo, disponível em Assim, mostrará, a nosso ver, propriedade a afirmação de que a legitimação do direito, a que se refere o artigo 9º do CRP, assim, como o trato sucessivo previsto no artigo 34º do mesmo Código, são princípios enformadores do registo predial que gravitam em torno daquela fé pública registral e que, por isso, só se mostrarão cumpridos na medida em que o facto a titular ou a registar não contenda com o conteúdo do registo anterior a favor do transmitente, que se presume verdadeiro e integral. Demanda, por isso, o caso em apreço, que a intervenção do titular inscrito se faça na exacta medida em que o é, ou seja, como proprietário de uma fracção autónoma destinada a «ocupação turística e hoteleira». Cfr., pelo interesse, a perspectiva colocada no ponto 4.1. do parecer proferido no Proc. R.P. 173/99, DSJ-CT, publicado no BRN 4/2003, a propósito do registo da constituição da propriedade horizontal. 8 Com efeito, sempre que o título constitutivo da propriedade horizontal disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração do seu uso carece de escritura pública e do 6

7 Em conformidade, somos de parecer que o recurso não merece provimento 9. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 22 de Novembro de Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em acordo de todos os condóminos artigo 1419º do Código Civil e constitui facto sujeito a registo artigo 2º, nº1, alínea b) do CRP. Mas até mesmo quando o título é omisso quanto ao uso da fracção, o interesse do condomínio prevalece sobre o direito de propriedade do condómino sobre a sua fracção autónoma porquanto, para além dos requisitos administrativos, se exigirá sempre a autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio artigo 1422º, nº4, do Código Civil. Cfr. Sandra Passinhas, ob. cit., págs. 131/ Faz-se notar, todavia, que em relação ao registo da hipoteca voluntária a recusa da conversão deve ser apenas parcial, traduzindo-se tabularmente num averbamento de remoção da provisoriedade por natureza (artigo 92º, nº1, i), posto ter sido titulado o contrato, e na anotação de recusa reportada apenas à subsistente provisoriedade por natureza (artigo 92º, nº2, b) do CRP) assente na dependência do registo de aquisição. 7