Pº R.P. 193/2005 DSJ-CT- Incerteza, resultante do título e das declarações complementares, quanto ao objecto do registo. PARECER
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1 1 Pº R.P. 193/2005 DSJ-CT- Incerteza, resultante do título e das declarações complementares, quanto ao objecto do registo. I- OS FACTOS: PARECER 1- Em 7 de Agosto de 1979, foi lavrada, na Secretaria Notarial de, uma escritura de compra e venda, onde outorgaram: - como vendedores: David e sua mulher Maria, e -como compradora: Maria (recorrente no presente processo, juntamente com seu Marido, Joaquim ). 2- Segundo a escritura, o contrato teve por objecto: um prédio misto, constituído por casa de habitação e terreno de logradouro e quintal, e suas pertenças, situado no referido lugar da, de, a confinar do nascente com a estrada, do poente com António, do norte com Amadeu, e do sul com Manuel, inscrito na matriz urbana sob o art. 600, com o valor de escudos e descrito na conservatória sob o nº , a fls, 32,verso, do livro B-. 3- No final do documento, o Sr. Notário, consignou, imediatamente antes da sua assinatura que: Disseram ainda os outorgantes, e verifiquei-o no conhecimento da sisa, que o prédio está também inscrito na matriz rústica sob o art , com o valor de escudos. 4- Em 1998, pela apresentação nº 1, de 27 de Fevereiro, com base na escritura acima referida, a então adquirente ora recorrente-, obteve o registo definitivo de aquisição a seu favor, do prédio descrito sob o nº (actual ficha 696, da freguesia de ), inscrito na matriz sob o art Em 2005, pela apresentação nº 13, de 15 de Abril, e assente no mesmo identificado título notarial, a interessada requereu o registo de aquisição do prédio descrito sob o nº 449/, inscrito na matriz sob o art , indicando complementarmente a sua composição A Srª. Conservadora recusou o pedido assim efectuado, pelas razões que a seguir se indicam, as quais, postas em causa pela recorrente, justificaram a subida dos autos. 1- Com base em declaração prestada nos termos da al. b) do nº 1 do art. 46º CRP e de cujo teor consta: Prédio rústico, destinado a cultura, com a área de m2, sito no lugar da, freguesia de, concelho de ; confronta a norte com António, a nascente com José, a sul com estrada e a poente com Joaquim ; com valor patrimonial de 53,56 euros, inscrito na respectiva matriz sob o art e descrito na competente Conservatória do Registo Predial, com o nº 00449/.
2 2 II- A QUALIFICAÇÃO: 1- O pedido foi recusado conforme despacho de qualificação de 15 de Abril de 2005 (notificado em 14 de Julho seguinte), ao abrigo dos arts. 68º e 69º, nº 2, ambos do Código do Registo Predial, de cujo teor consta que: - não se encontra titulada na escritura a transmissão do prédio cujo acto de registo foi requerido. 2- Assim o não entendeu a recorrente que, inconformada, sustenta, na petição de recurso, que: -houve erro material de escrita por parte do Sr. Notário que realizou a escritura uma vez que começa por descrever o prédio como prédio misto, para depois o descrever na matriz urbana na verdade foram dois os prédios objecto da referida compra e venda: o prédio urbano inscrito na respectiva matriz sob o art. 600 e o prédio rústico inscrito sob o art e nunca um prédio misto e desde logo o Sr. Notário reparou o erro por si cometido, pois rasurou a manuscrito na mesma escritura que disseram ainda os outorgantes, e verifiquei-o no conhecimento da sisa, que o prédio está também inscrito na matriz rústica sob o art Alterando o fundamento legal da recusa que mudou para a al. b) do nº 1 do art. 69º CRP -, a Srª. Conservadora manteve-a, considerando, em resumo, que: - a escritura titula a transmissão de um prédio misto, não devidamente identificado no título; -o prédio descrito sob o nº era uma parcela de terreno com m2 e de forma alguma comportava a área do prédio urbano e o terreno rústico, num total de 3860 m2; -só com a intervenção de ambos os outorgantes ou de quem legalmente os represente, poderemos considerar rectificado o título translativo. III- O DIREITO: Encontrando-se cumpridos os requisitos de forma, tempestividade e legitimidade exigidos pelos arts. 36º, 39º, 140º, nºs. 1 e 2, todos do CRP, inexistem questões que obstem ao conhecimento do mérito: 1- À data da realização da escritura (7 de Agosto de 1979), regia o Código do Notariado aprovado pelo Decreto nº , de 31 de Março de 1967, a estabelecer que: -o instrumento notarial deveria conter, entre outras, a menção de todos os documentos que ficam arquivados, mediante a referência a essa circunstância, acompanhada da indicação da natureza do documento, e ainda, tratando-se do conhecimento da sisa, dos respectivos número, data e repartição emitente e a dos exibidos pela indicação da natureza, repartição emitente e data de expedição art. 62º, nº 1-e);
3 3 -se o instrumento notarial se referisse a prédio situado em concelho onde não vigorasse o regime da obrigatoriedade do registo, deveria mencionar o número da descrição na conservatória ou a declaração da sua omissão, comprovada pela exibição de certidão passada pela conservatória competente, com antecedência não superior a 30 dias- art. 72º; -a violação dos requisitos fixados nos arts. 62º, nº 1-e) e 72º, ambos do Código do Notariado referido, não acarretava a nulidade do acto, por vício de forma (art. 84º CN), e a sua omissão, devida a mero lapso, constituía irregularidade rectificável a todo o tempo, por meio de averbamento, a pedido dos interessados (art. 142º, nº 4 CN). 2- Para salvaguarda da segurança do comércio jurídico ou, o que vale o mesmo, da protecção de terceiros, a identificação dos prédios, quer nos títulos, quer no registo, deve ser feita com rigor e precisão por forma a não deixar dúvidas sobre a identidade predial que, efectivamente, serve de suporte aos direitos reais constituídos ou publicitados 2. Daí que o Código do Registo Predial obrigue a que dos actos notariais que contenham factos sujeitos a registo deva constar o número da descrição dos prédios ou as menções necessárias à sua descrição (art. 44º, nº 1 CRP). 3- Se os títulos forem deficientes quanto aos elementos que integram a descrição, o Código do Registo Predial admite que sejam complementados por declarações complementares [(art. 46º, 1-b)]. 4- Mas se o que neles estiver em causa for a própria identificação do prédio, a forma de rectificação, depende da circunstância de os mesmos já haverem servido de base -ou ainda não -, ao registo dos factos que titulam. Assim: -ou através do processo previsto nos arts. 120º e segs. CRP, porque, efectuados os registos, as inexactidões que estes apresentem, designadamente aquelas que decorrem de deficiência dos títulos, só no processo próprio são rectificáveis, por força do disposto no art. 18º, nº 2 3, todos do CRP, no primeiro caso; - ou por declaração de todos os interessados intervenientes no acto ou dos respectivos herdeiros, devidamente habilitados (art. 46º, nº 2 CRP), no segundo caso. 5- A falta das declarações previstas no art. 46º CRP constitui deficiência que, não sendo motivo de recusa, fundamenta a dúvida relativa à completa identificação do prédio (art. 69º, 1 e 2 a contrario e 70º, ambos CRP). 6- Embora deficientemente identificado o objecto mediato do contrato, os termos da escritura em apreço são susceptíveis de indiciarem a transmissão do direito de propriedade, a favor da recorrente, sobre duas realidades prediais, inscritas, uma, sob o art. 600/urbano e outra, sob o art /rústico, e a omissão das menções relativas à descrição e as divergências patenteadas 4, devem ser supridas de modo a 2- Cfr. Conclusão III-Pº nº RP 82/99 DSJ-CT, in BRN 11/99, II, pág Cfr. Pº 1/118 RP 96 DSJ-CT e Pº 27/87 RP 4, naquele referido in BRN nº 8/97-II, pág Na escritura é referido um prédio misto, constituído por casa de habitação e terreno de logradouro e quintal e suas pertenças, situado no referido lugar da, a confinar do nascente com a estrada, do
4 4 obviar um resultado menos preciso e rigoroso que não é, como é sabido, a finalidade intrínseca do instituto da publicidade sobre os imóveis. 7- Haverá então, parece-nos, que garantir o rigor da identificação predial, por forma a afastar dúvidas sobre o objecto da compra e venda e eleger a forma adequada à sanação do erro ocorrido no respectivo título translativo da propriedade. 8- E é por força da existência do registo de aquisição do artigo urbano 5 (cujo pedido, interpretado numa óptica que não presume violada a regra da unidade da inscrição, foi formulado em termos que permitem concluir pela sua redução ao artigo urbano), e do conteúdo das afirmações constantes da petição de recurso 6, que importará agora proceder ao registo de aquisição do artigo rústico, instruindose o respectivo processo de registo com a declaração complementar que supra a falta da menção do número da descrição na conservatória (ou a declaração da sua omissão) e contenha todos os demais elementos relativos à identificação física, económica e fiscal do prédio e/ou ao esclarecimento de todas as divergências (46º CRP). Nestes termos e face ao exposto, afigura-se-nos que o presente recurso deverá ser considerado parcialmente procedente, concluindo-se que: I- Quando os títulos forem deficientes, a menção dos elementos que integram a descrição pode ser efectuada por declaração complementar (art. 46º, 1-b) CRP ; II- As deficiências sobre os elementos de identificação dos prédios, de que os títulos enfermem, são rectificadas através do processo previsto nos arts. 120º e segs. CRP, se os mesmos já tiverem servido de base ao registo dos factos que titulam ou, em caso contrário, por declaração dos intervenientes no acto, conforme a previsão do nº 2, do art. 46º CRP; III- A falta das declarações anteriormente referidas, constitui deficiência que, não sendo motivo de recusa, fundamenta a dúvida relativa à ausência de rigorosa identificação do prédio (arts, 69º, nºs 1 e 2 e 70º CRP). Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Director-Geral em poente com António, do norte com Amadeu e do sul com Manuel, inscrito na matriz urbana sob o art. 600, com o valor de escudos, descrito sob o nº , a fls. 32, verso, do Livro B-184 e nesta descrição (actual 696/ ) identifica-se um prédio urbano sito na, casa de rés-do-chão e cave, para habitação, com a área coberta de 160 m2 e descoberta de 700 m2, a confrontar a nascente com caminho público, poente e norte com José e sul com Maria. Artigo 600. VP escudos. 5-Pela apresentação nº 1, de 27 de Fevereiro de 1998, foi pedido o registo de aquisição do prédio nº , a favor da recorrente que declarou que o prédio é actualmente composto por casa de habitação, com a área coberta de160 m2 e logradouro de 700 m2 actualmente inscrito na matriz sob o art. 600 e que a diferença de áreas entre a matriz e a constante da descrição predial deve-se ao facto de ter sido cedida área para alargamento do caminho que constitui a sua confrontação nasce. 6- A insistirem na circunstância de terem sido dois, os prédios efectivamente transmitidos.
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