N/Referência: P.º R.P. 39/2016 STJSR-CC Data de homologação:

Transcrição

1 DIVULGAÇÃO DE PARECER DO CONSELHO CONSULTIVO N.º 36/ CC /2016 N/Referência: P.º R.P. 39/2016 STJSR-CC Data de homologação: Recorrente: Regina P Recorrido: Conservatória do Registo Predial de. Assunto: Averbamento à descrição subordinada com base em decisão judicial composição da fração autónoma. Palavras-chave: propriedade horizontal; modificação; destinação objetiva; decisão judicial; frações autónomas; título; partes comuns. Relatório 1. Regina P., titular inscrita da fração autónoma A descrita sob o n.º 127/ A, freguesia de S.., concelho de..., vem, na qualidade de apresentante, interpor recurso hierárquico da decisão de recusa que versou sobre o pedido de averbamento à referida descrição subordinada, formulado com base em decisão judicial, transitada em julgado, proferida em ação movida pela recorrente contra o condomínio do prédio em propriedade horizontal, de que faz parte aquela fração autónoma De acordo com a decisão judicial junta ao pedido de registo, a recorrente alegou em tribunal que a fração autónoma A, de que é proprietária, tem entrada pelo n.º 24-A da Rua do Sol a S..., mas também tem entrada pelo n.º 24-C, da mesma rua, a qual constitui acesso exclusivo à referida fração autónoma, como é reconhecido por todos; que a existência desta entrada não figura no registo predial em virtude de a matriz original do prédio não conter a referência ao respetivo número de porta; e que os demais condóminos contestam o direito de acesso exclusivo pretendido O pedido judicial, de declaração de que o acesso com entrada pela porta n.º 24C, da Rua do Sol a S... é parte integrante da fração A, pertencente à A. e com uso exclusivo desta, não contestado pelo R. (o condomínio), foi julgado procedente, limitando-se a parte decisória a invocar o disposto nos arts º, 1276.º e 1305.º do Código Civil e a reproduzir os termos do pedido O averbamento à descrição n.º 127/ A, freguesia de S..., concelho de..., foi recusado, porque, depreende-se da conjugação da fundamentação de facto com a fundamentação de direito postas no despacho de qualificação, a alteração pretendida pressupõe uma alteração da propriedade horizontal, que não está titulada 1/8

2 nos documentos apresentados, e uma retificação da descrição genérica, para que passe a constar o n.º 24-C de polícia No recurso hierárquico, é alegado, em síntese, que a sentença apresentada visa retificar uma omissão cometida aquando da constituição da propriedade horizontal, não sendo necessário obter a permissão e o consenso dos condóminos, já que a ação judicial foi dirigida contra a administração do condomínio; e que os documentos juntos à petição inicial patenteiam que o acesso à fração autónoma, correspondente ao n.º 24-C de polícia, sempre existiu. 2. A recusa foi sustentada com base nas razões aduzidas no despacho de qualificação, reiterando-se, assim, a necessidade de se proceder à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e à retificação da descrição genérica do prédio. Apreciação 1. Tendo em conta os termos do pedido de registo, a publicidade que a interessada, ora recorrente, pretende obter do registo predial é a de que a entrada pelo n.º 24-C da Rua do Sol a S... faz parte da fração autónoma A, e que, portanto, se encontra afetada ao domínio exclusivo que incide sobre a referida fração autónoma Porém, não é na simplicidade de um pedido de averbamento à descrição que se obtém tal resultado, posto que a fração autónoma não é um prédio, na aceção contida no art. 204.º/1/a) do Código Civil (CC), cuja descrição possa ser alterada por declaração do interessado ou, sequer, com base na confirmação judicial de uma situação jurídica, que não se encontre refletida em título modificativo da propriedade horizontal ou alicerçada num fator externo à própria constituição da propriedade horizontal Como se sabe, as frações autónomas são coisas jurídicas que nascem da subordinação do edifício a um novo estatuto jurídico (a propriedade horizontal), pelo que é no título de que emerge este efeito jurídico, ou seja, no título constitutivo da propriedade horizontal (qualquer que ele seja), que deve constar a especificação das partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas (art º do CC) Daí que, a composição da fração autónoma a mencionar na descrição subordinada a que se refere o art. 83.º do CC só possa ser aquela que se ajusta aos requisitos civis e administrativos legalmente impostos e a que resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, ou da sua modificação, e não a que o titular inscrito queira ver representada no registo, designadamente, com base num título judicial que não seja ele próprio modificativo 1 Neste sentido, Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid Juris Sociedade Editora, Lisboa, p. 359, e, do mesmo Autor, Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal, Cadernos de Direito Privado, 15, julho/setembro 2006, pp. 3 e ss. 2/8

3 da situação jurídica preexistente (propriedade horizontal), nem delimite o conteúdo do direito do condómino com base na destinação objetiva de uma determinada parte do edifício àquela fração autónoma O mesmo é dizer que a atualização da descrição subordinada pretendida só poderia ingressar no registo na dependência da inscrição da própria alteração da propriedade horizontal (art. 2.º/ 1/b) do CRP) ou a coberto do registo da decisão judicial transitada em julgado que desse como provada a destinação objetiva da entrada do edifício, com o n.º 24-C de polícia, à fração autónoma A, de que a recorrente é titular Sucede que não só não foi esse (alteração da propriedade horizontal ou decisão judicial, a inscrever na ficha do prédio em propriedade horizontal) o pedido de registo formulado, como, também não é nenhum desses factos jurídicos que vemos titulado nos documentos apresentados Com efeito, o que da sentença apresentada resulta é a confirmação de uma situação jurídica preexistente, declarando-se que a entrada, com o n.º 24-C de polícia, é parte integrante da fração A, com base na presunção de titularidade do direito decorrente do exercício da posse (art º do CC), sem, contudo, se fazer qualquer menção ao facto jurídico real que é causa do direito exclusivo da autora, por isso, sem se reconhecer uma destinação objetiva do acesso à fração autónoma de que a Autora é titular; sem se alterar, simultaneamente, a propriedade horizontal, de modo a produzir a afetação formal necessária a elidir a presunção de titularidade comum a que se refere o art º/2 do CC; ou sem se indicar qualquer outra fonte aquisitiva Logo, na nossa opinião, esta sentença, só por si, não constitui título para o registo da modificação da propriedade horizontal; não constitui facto jurídico sujeito a registo (art. 3.º/1/c) do CRP) que permita acobertar um averbamento oficioso à descrição subordinada correspondente à fração autónoma A do prédio em propriedade horizontal; e também não permite alicerçar um averbamento avulso à dita descrição, precisamente porque está em causa uma fração autónoma, cujas vicissitudes não podem ser desligadas do regime específico a que a mesma se encontra vinculada. 2. Mas ainda que se pudesse ler nos termos sucintos da sentença produzida uma alteração implícita da propriedade horizontal ou o reconhecimento de uma destinação objetiva do domínio exclusivo sobre a entrada, 2 Sobre o sentido de destinação objetiva, cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2.ª edição, Almedina, Coimbra, 2004, pp. 44 e ss. 3 A confirmação dessa afetação de domínio, externa ao título constitutivo da propriedade horizontal, representaria uma inibição da presunção a que alude o art º/2/e) do CC e uma alteração da estrutura objetiva do direito do condómino revelada pelo registo da constituição da propriedade horizontal, que, a nosso ver, poderia bem ser enquadrada no art. 3.º/1/c) do CRP, dando lugar a uma inscrição da decisão judicial, a lançar na descrição genérica, e a um averbamento oficioso de alteração da descrição subordinada. 4 Não estamos a equacionar aqui a ponderação do erro nas declarações contidas no título constitutivo da propriedade horizontal e a sua superação judicial, por via interpretativa, dado que está em causa um negócio jurídico formal, que não admite uma declaração com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238.º do CC). 3/8

4 com o número 24-C de polícia 5, teríamos sempre que lidar com a circunstância de essa entrada não figurar na descrição do prédio em propriedade horizontal Como atrás procurámos salientar, a propriedade horizontal é, antes de mais, um estatuto a que se encontra subordinado um determinado edifício, com uma determinada localização e composição, que, do ponto de vista jurídico, deixa de ser objeto autónomo de direitos, para dar lugar a uma multiplicidade de coisas jurídicas (as frações autónomas), mas que, no plano material, não deixa de ser uno Logo, uma entrada, com um número de polícia privativo, que sirva de acesso exclusivo a uma determinada fração autónoma e se localize na estrutura ou no perímetro correspondente ao prédio em propriedade horizontal é, antes de mais, uma parte do prédio, que o identifica quanto à sua localização (art. 82.º/1/c) do CRP), embora a afetação de comunicação respetiva lhe possa conferir a qualificação de parte própria, a figurar, também, na descrição subordinada de uma certa fração autónoma O mesmo é dizer que, uma entrada do edifício, correspondente a um número de polícia, que se encontre formalmente afetada ao domínio exclusivo de um condómino ou que, pela sua estrutura objetiva, pela sua situação ou por qualquer outra circunstância juridicamente relevante, se encontre destinada a uma única fração autónoma (destinação objetiva), não pode ser sinalizada no registo, como parte integrante daquela fração autónoma, que é criada por força da constituição da propriedade horizontal sobre um certo edifício já construído, se não constar, primeiro, da própria descrição do prédio Diante da factualidade descrita no requerimento de recurso, o n.º 24-C de polícia já se encontrava atribuído ao prédio aquando da constituição da propriedade horizontal e só por lapso da matriz não figurou devidamente no título e no registo Ora, se assim é, como se diz ser, importará então que se diligencie no sentido da retificação da descrição genérica, de modo a fazer refletir no registo a correta situação do prédio, por referência aos números de polícia que lhe correspondem, naturalmente, fazendo disso prova documental, no competente processo de retificação previsto e regulado nos arts. 120.º e seguintes do CRP Tratando-se de uma inexatidão, como se diz ser, provocada pela deficiente identificação do prédio no título constitutivo da propriedade horizontal (art. 18.º do CRP), é no processo próprio, dedicado à expurgação dos vícios do registo, que se deve fazer a prova do erro e das suas causas 6, não valendo, a nosso ver, o argumento 5 Como já procurámos explicitar, não é essa a leitura que fazemos dos termos da sentença, onde nenhuma referência ou passagem sugere um efeito constitutivo (latu sensu) ou uma intenção de modificação da situação jurídica preexistente (cfr. acórdão da RL, proferido no processo 3275/07.0TJLSB-7), ainda que contrária à jurisprudência que se elicia, entre outros, dos acórdãos do STJ proferidos nos processos 04B4278, 06A603, 06A497, 06A3493, e 369/2002.E1.S1 (disponíveis em sendo que também em nenhum ponto se faz uso do conceito de destinação objetiva. 6 Cremos que, em princípio, para este desiderato único de correção da descrição genérica, poderá caber o enquadramento no art. 125.º/1/b) do CRP, desde que se junte prova emitida pela entidade competente para certificar a situação do prédio. 4/8

5 de que essa factualidade já foi esgrimida na ação judicial, pois, mesmo admitindo que a retificação do registo possa ser determinada no âmbito de uma ação judicial comum, designadamente, como pressuposto da declaração ou reconhecimento de um direito sobre o prédio 7, a verdade é que aqui nenhum pedido de retificação do registo foi feito e, por isso, nenhuma apreciação de mérito se surpreende, na sentença produzida, quanto à existência da inexatidão do registo e das suas causas. 3. Outro problema seria o facto de não ter sido feita a prova de que o administrador demandado interveio em representação dos titulares inscritos das frações autónomas (art. 34.º/4 do CRP) e de que, portanto, a alteração da propriedade horizontal ocorreu com a intervenção daqueles que figuram no registo como titulares da posição jurídica de condóminos Como se sabe, num prédio em propriedade horizontal, a posição jurídica do titular de uma fração autónoma não é equiparável à de um proprietário de um prédio, posto concorrerem, com o seu interesse individual, o interesse individual de cada um dos restantes condóminos e um interesse coletivo (distinto da pluralidade de interesses individuais ou da soma dos interesses dos condóminos individualmente considerados) 8, que não permite caraterizar o condomínio como pessoa coletiva, mas que, ainda assim, lhe confere a possibilidade de atuação em grupo e um certo grau de organização Pese embora a falta de autonomia jurídica do condomínio, não deixa de haver uma organização formal, dirigida à administração das partes comuns, na qual pesa a existência de um órgão deliberativo (a assembleia), que delibera segundo o método de decisão colegial, e de um órgão executivo (o administrador), a quem compete exercer as funções previstas nos arts º e 1437.º do CC, entre as quais figura precisamente a representação judicial do conjunto dos condóminos (art º do CC) Vemos, assim, que a personalidade judiciária do condomínio prevista no art. 12.º/e) do Código de Processo Civil encontra o seu fundamento e o seu limite na própria lei substantiva (arts º e 1437.º do CC), que expressamente confere ao administrador legitimidade para agir em juízo, em representação do grupo de condóminos, nas condições previstas no art º/1/1.ª parte do CC, e para ser demandado nas ações respeitantes a atos de conservação e de fruição das coisas comuns, a atos conservatórios dos respetivos direitos ou à prestação dos serviços comuns 9. Dizemos em princípio, porque, no processo de retificação, a primeira instância é o conservador, a quem compete decidir sem outra vinculação que não seja aquela que lhe é imposta pela lei, e com a compreensão que dela entenda fazer, como aplicador do direito. Pode, por isso, suceder que, diante do pedido de retificação, da sua fundamentação e da prova apresentada, ao conservador se afigure mais adequada outra leitura dos factos ou um enquadramento legal diverso, cabendo então ao interessado que não se conforme com a decisão do conservador exercer as garantias impugnatórias legalmente previstas. 7 Cfr. parecer do Conselho Técnico (atualmente, Conselho Consultivo) proferido no processo R.P. 17/2002 DSJ-CT, publicado no Boletim dos Registos e do Notariado (BRN) n.º 11/ Cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos, cit., p Neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed. rev. e at., Coimbra Editora, Coimbra, p /8

6 3.4. Fora deste âmbito, que é ocupado por atos de competência própria, o administrador só tem poder para agir em juízo, em representação do condomínio, se, para tal, tiver sido autorizado pela assembleia, desde que esta autorização se situe nos limites da competência da própria assembleia (art º/1/in fine do CC), ou, quando se trate de ações relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, se a assembleia lhe tiver atribuído poderes especiais para o efeito Sempre que a ação judicial se situe num plano material distinto daquele que está previsto nos arts º e 1437.º do CC, como parece suceder nas hipóteses em que está em causa a alteração do regime específico da propriedade horizontal ou do objeto do direito exclusivo de algum dos condóminos, estaremos já fora do âmbito do interesse coletivo, dos limites das funções do administrador e da competência corrente da assembleia de condóminos 10, parecendo que a atuação em juízo caberá então a cada um dos condóminos, sem prejuízo das regras processuais sobre litisconsórcio que devam ser aplicadas Seja como for, temos por certo que não é ao serviço de registo, mas ao tribunal, que compete sindicar os limites da personalidade judiciária do condomínio e dos poderes de representação do administrador, pelo que, na qualificação de um pedido de registo de alteração da propriedade horizontal por via judicial não importará senão a aplicação dos princípios registais e, nessa medida, a prova da intervenção dos titulares inscritos em cujas posições jurídicas se particulariza o regime da propriedade horizontal publicitado pelo registo É, pois, o princípio do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscrições, que cumpre mobilizar (art. 34.º/4 do CRP), mediante a verificação de que a ação judicial correu contra os titulares inscritos das demais frações autónomas ou, dada a possibilidade conferida pelo art º do CC de a assembleia ser o foro para a manifestação do consentimento necessário à alteração da propriedade horizontal, de que o administrador agiu com base nos poderes de representação que lhe foram conferidos pelos mesmos titulares inscritos em sede de assembleia de condóminos. 4. De todo o modo, como já salientámos, não foi a alteração da propriedade horizontal, ou uma decisão judicial enquadrável no art. 3.º do CRP, o facto submetido a registo, sendo que também nenhum desses factos se mostram titulados nos documentos apresentados, pelo que o fundamento essencial para a recusa do averbamento à descrição requerido continua a ser a falta de suporte num daqueles factos jurídicos. 5. Ainda assim, não podemos deixar de notar outra deficiência do pedido de registo, omitida no despacho de qualificação, porém, suficientemente grave para justificar aqui uma referência, que se prende com a situação tabular da fração autónoma, concretamente com a vigência de dois registos anteriores de penhora. 10 Como salientam Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, cit., o administrador e a assembleia só têm poderes relativamente às partes comuns do edifício, sendo que estes poderes não abrangem os atos de disposição, que dependem, quando possam ter lugar, do acordo de todos os condóminos, e devem ser exercidos de acordo com a lei e com o título constitutivo da propriedade horizontal. 6/8

7 5.1. Como se sabe, a penhora é um ato de apreensão judicial que tem por finalidade delimitar o objeto dos atos executivos subsequentes e assegurar a sua viabilidade, e por efeitos jurídicos a ineficácia dos atos dispositivos do executado e a perda dos poderes de gozo que integram o seu direito Donde, enquanto a penhora se encontrar registada, deve considerar-se suspensa a legitimidade do executado para provocar qualquer modificação do objeto penhorado e, portanto, para pedir averbamentos à descrição Assim, teria sido avisado, no caso em apreço, que à inviabilidade da alteração da descrição subordinada à revelia do registo da alteração da propriedade horizontal, se tivesse juntado, como motivo de recusa (art. 69.º/2 do CRP), a falta de legitimidade da recorrente para provocar averbamentos à descrição. Pelo exposto, propomos a improcedência do recurso e formulamos as seguintes CONCLUSÕES I O averbamento de alteração da composição de uma fração autónoma deve ser feito na dependência do registo da modificação da propriedade horizontal (artigo 2.º/1/b) do Código do Registo Predial) ou da decisão judicial transitada em julgado que reconheça a destinação objetiva duma parte do edifício àquela fração autónoma e determine, com isso, uma alteração da composição mencionada no registo. II A decisão judicial, transitada em julgado, que se limite a declarar que uma determinada parte do edifício é parte integrante de uma determinada fração autónoma, não consubstancia, sem mais, a modificação da propriedade horizontal ou o reconhecimento de uma destinação objetiva dessa parte do edifício àquela fração autónoma. 11 Como acentua José Lebre de Freitas, A Ação Executiva à luz do Código de Processo Civil de 2013, 6.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2014, p. 301, n.4, na esteira de Anselmo Castro, dá-se, com a penhora, uma perda dos poderes jurídico-materiais que definem a relação direta e imediata do executado com a coisa (poder de detenção, poder de fruição), com a consequente redução do direito ao simples poder de dele dispor. 12 Como se salientou no parecer proferido no processo R.P. 143/2000 DSJ-CT, publicado no BRN 3/2001, e na deliberação tomada no processo R.P. 212/2010 SJC-CT, disponível em a legitimidade do titular inscrito só será retomada com o cancelamento das penhoras e caso não ocorra a transmissão coativa que a mesma visa acautelar. 7/8

8 Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 19 de maio de Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Blandina Maria da Silva Soares, António Manuel Fernandes Lopes. Este parecer foi homologado pelo Senhor Presidente do Conselho Diretivo, em /8