DELIBERAÇÃO. Relatório:

Transcrição

1 R.P. 53/2005 DSJ-CT- Propriedade horizontal - Falta de comprovação dos requisitos legais - Recusa - Falta de identificação do objecto e conteúdo do direito - Recusa. DELIBERAÇÃO Registo a qualificar: Constituição da Propriedade Horizontal do prédio descrito sob o nº 3 188, que veio a ser descrito na ficha nº /251104, da freguesia de, requisitado pela Ap. 23, de 25 de Novembro de Relatório: A ficha nº descreve um prédio urbano composto de a) Lote A, de rés do chão e andar, com a área coberta de 79,38m2, e logradouro com 122m2, inscrito na matriz sob o artigo 2696, e de b) Lote B, de rés do chão e andar, com a área coberta de 79,38m2, e logradouro com 349,24m2, inscrito na matriz sob o artigo 2697, situado na Estrada Nacional nº, ao Km 4,300, a confrontar do norte com a Estrada e José, sul com caminho público, nascente com José., e poente com Freya. Tal prédio tem registo de aquisição a favor de Alfredo..., c.c. Julieta (Ap. 05/130662). Por escritura pública de 19 de Julho de 1977, o titular inscrito Alfredo, dizendo-se casado na comunhão geral com a Julieta, declarou pertencer-lhe (ao casal, certamente) aquele prédio urbano, composto de moradia geminada, a parte norte designada por lote A ( ), a parte sul designada por lote B ( ), e que no logradouro do referido prédio foram construídos dois anexos, garagem com casa de tanques ( ). E mais declarou constituir o regime da propriedade horizontal no mencionado imóvel formando dele quatro fracções autónomas, duas em cada moradia ( ) : na moradia designada por lote A, a fracção A, correspondente ao rés do chão, e logradouro com a área de 83,52m2, com o valor relativo de 25%, e a fracção B, correspondente ao 1º andar, e um anexo com 19,20m2, com o valor relativo de 30%; na moradia designada por lote B, a fracção A, correspondente ao rés do chão, arrecadação e logradouro com 104,32m2, com o valor relativo de 22,5%, e a fracção B, correspondente ao 1º andar, e anexo com 19,20m2, com o valor relativo de 22,5%. Finalmente, declarou que o restante logradouro com a área de duzentos e quarenta e cinco metros quadrados fica comum a todas as fracções. Por escritura pública de 6 de Janeiro de 1978, denominada de rectificação, o outorgante da escritura anteriormente assinalada declarou textualmente o seguinte: Que, por lapso, a constituição de propriedade horizontal foi feita com base neste valor total [de $00] das duas moradias, quando devia ter sido feita com valores separados valor da moradia designada por lote A é de quatrocentos e sessenta e quatro mil seiscentos e quarenta escudos, e a do lote B é de trezentos e oitenta mil cento e sessenta escudos, valores matriciais e atribuídos. Que, deste modo, os valores e percentagens das duas fracções da moradia designada pela letra A, passam a ser os seguintes: A)- O valor de duzentos e nove mil e oitenta e oito escudos, o que corresponde a quarenta e cinco por cento do valor do prédio; B)- O valor de duzentos e cinquenta e cinco mil quinhentos e cinquenta e dois escudos, o que corresponde a percentagem de cinquenta e cinco por cento do valor do prédio. 1

2 Que os valores e percentagens das duas fracções da moradia designada por lote B, passam a ser os seguintes: A)- O valor de cento e noventa mil e oitenta escudos, o que corresponde a percentagem de cinquenta por cento do valor do prédio; B)- O valor de cento e noventa mil e oitenta escudos, o que corresponde a percentagem de cinquenta por cento do valor do prédio. O pedido de registo foi instruído com cópias das duas referidas escrituras, e com cadernetas prediais e cadernetas prediais não actualizadas onde consta a participação às finanças de da constituição da propriedade horizontal. Extrai-se dos documentos matriciais apresentados que ao artigo urbano 2696 passou a corresponder o artigo urbano 4865, a confrontar do poente com o próprio, com as fracções autónomas A e B, e ao artigo urbano 2697 passou a corresponder o artigo urbano 4866, a confrontar do nascente com o próprio, com as fracções autónomas A e B. O pedido de registo mereceu o seguinte despacho de qualificação: Recusado o registo. A propriedade horizontal é constituída por quatro fracções autónomas cuja designação não é sequencial, pressupondo uma espécie de divisão, titulando de facto duas propriedades horizontais em simultâneo. A escritura de rectificação confirma esta divisão atribuindo novos valores e percentagens às fracções que ficam a pertencer a dois grupos distintos. Este título para além de nulo levanta óbices de natureza técnico-registral que impedem o seu ingresso no registo mesmo provisoriamente por dúvidas. Arts. 68º e 69º nº 1 d) e nº 2 do C.R.P.. A petição de recurso foi subscrita por Magda, na qualidade de neta do proprietário inscrito e já falecido (que havia sido a apresentante do pedido de registo, também nessa qualidade), e por Frederico., na qualidade de herdeiro do referido proprietário, que protestaram juntar escritura de habilitação de herdeiros para confirmar a legitimidade. Quanto ao fundo, alegam que o facto de a Propriedade Horizontal se reportar às quatro fracções autónomas, mas pressupondo uma divisão prévia, em nada altera a mesma propriedade horizontal, até porque, hoje em dia, o artigo 1438º-A do Código Civil admite que o regime da Propriedade Horizontal pode ser aplicado com as necessárias adaptações a dois, ou mais, edifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si, que quanto aos novos valores e percentagens das fracções, o mais lógico será que se reportem aos dois grupos distintos ( ) e que a inexistente sequência das letras na primitiva escritura poderia ter sido rectificada mantendo-se os valores e percentagens iniciais. No entanto, quer esta solução quer a solução adoptada em 1978 estão em consonância com a lei, nomeadamente com o disposto no artigo 1438º-A do Código Civil. A Senhora Conservadora recorrida sustentou a recusa. Reproduzimos a fundamentação do respectivo despacho: Lendo atentamente as duas escrituras (a originária e a de rectificação) percebe-se que houve a intenção de, tal como referem os reclamantes, dividir previamente o prédio objecto da propriedade horizontal, divisão que no entanto não está titulada nem por emissão de Alvará de Loteamento existente à data, nem pela celebração de uma outra escritura pública que seria de prévia constituição da 2

3 propriedade horizontal em duas fracções A e B, à semelhança da propriedade horizontal que originou o proc. 3/95 R.P. 4 e que permitiu o aproveitamento do registo e das próprias escrituras de propriedade horizontal que o basearam. Situação como a da presente reclamação consta do proc. Nº 46/85, livro R.P. 3,sem que tivesse havido aproveitamento dos títulos. Independentemente dos aspectos técnicos que esta escritura levanta, entendo que será oportuna a interpretação do invocado artigo 1438º-A do Código Civil pela Direcção-Geral dos Registos e do Notariado, até porque as escrituras e os registos de propriedades horizontais atípicas são cada vez mais frequentes, e a sanção da nulidade poderá, eventualmente, ser excessiva. O processo é o próprio, as partes legítimas 1, o recurso é tempestivo e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1- A constituição da propriedade horizontal não pode ser inscrita no registo predial sem a comprovação pela entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções de que as fracções autónomas em que o edifício ou conjunto de edifícios foram juridicamente divididos satisfazem os requisitos legais (cfr. art.s 1414º, 1415º, 1416º e 1438º-A, do Cód. Civil); a comprovação dos requisitos legais é um verdadeiro título do objecto do condomínio horizontal, pelo que a falta deste deverá determinar a recusa do registo nos termos do disposto no art. 69º, nº 1, b), do C.R.P Como se referiu, a apresentante do pedido de registo invocou a qualidade de neta do proprietário já falecido. A ora recorrida não exigiu a comprovação da legitimidade (de legitimidade se trata, não de representação). Parece-nos que deveria tê-lo feito, invocando no despacho de qualificação a falta de comprovação da qualidade da apresentante como motivo de dúvida. Porém, tem sido entendimento deste Conselho que a omissão de pronúncia sobre motivos de qualificação minguante só deverá ser colmatada, na requalificação do pedido de registo em sede de recurso hierárquico, quando a motivação omitida deva conduzir à recusa do registo. Ora, a falta de legitimidade (ou a falta de comprovação da legitimidade) do apresentante (como aliás a falta ou insuficiência de poderes do representante), se não erramos, sempre na prática registral conduziram à provisoriedade (a não ser, claro está, que a natureza do acto seja impeditiva da provisoriedade por dúvidas). Não estamos, obviamente, a considerar a Reforma do CRCom (D.L. nº 76-A/2006, de 29 de Março), no tocante às alterações que importará introduzir à citada prática registral. O que agora pretendemos acentuar é que, se a apresentante do acto de registo foi considerada pelo conservador parte legítima, não será em sede de recurso hierárquico do despacho de qualificação que deverá ser posta em causa essa legitimidade. 2- Cremos que a conclusão do texto não demandará grandes esclarecimentos. Parece-nos líquido que inexiste no processo registral documento que comprove que as fracções 3

4 2- Deverá também ser recusado o registo da propriedade horizontal com fundamento no disposto no art. 69º, nº 2, do C.R.P. manifesta falta de elementos para o apuramento da vontade do declarante se o título e os demais documentos apresentados não permitirem identificar o objecto e o conteúdo do direito de propriedade horizontal inscrevendo 3. autónomas satisfazem os requisitos legais. E convém salientar que não há lapso na escritura. É que anteriormente ao D.L. nº 286/84, de 23 de Agosto, a prova de que as fracções satisfaziam os requisitos legais era feita no registo predial (cfr. art. 110º, nº 3, do Código de 1967). Foi aquele diploma que introduziu ao Cód. do Notariado o art. 74º- B, que rezava assim no seu nº 1: «Os instrumentos de constituição da propriedade horizontal só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais» (cfr. Borges de Araújo, in A Propriedade Horizontal e o Notariado, Minutas e Comentários, 1990, págs. 41/42). A norma consta actualmente do art. 59º, nº 1, do Código. Portanto, cremos ser indiscutível que o registo da propriedade horizontal não pode ser lavrado sem a comprovação dos requisitos legais do objecto. A questão que se poderá colocar é se a falta de configuração do objecto (a expressão é de Carvalho Fernandes, in Lições de Direitos Reais, 1996, pág. 317) pela entidade competente é fundamento de recusa do registo. A nosso ver, é. Como salienta o Autor citado, «a configuração do objecto assume no condomínio horizontal particular relevo», e daí que «importa verificar quais as consequências da constituição da propriedade horizontal, se no respectivo título se verificarem os vícios acima referidos: falta de requisitos legais do objecto, falta de menções obrigatórias, discrepância entre o fim mencionado no título e o fim aprovado pelas entidades competentes». Não está em tabela analisar tais consequências, mas todos sabemos de antemão que são muito graves ou graves. Pelo que entendemos não estar a exagerar se elevarmos à categoria de título o documento emitido pela entidade competente comprovativo dos requisitos legais do objecto da propriedade horizontal, cuja falta determinará a recusa do registo nos termos do disposto no art. 69º, nº 1, b), do C.R.P. 3 - Analisados os documentos apresentados, não alcançamos o que verdadeiramente pretendeu o instituidor da propriedade horizontal (cuja legitimidade à data do título era indiscutível cfr. parecer deste Conselho de 8 de Julho de 1971, in Código do Notariado, ed. da D.G.R.N., 1973, pág. 94, e Borges de Araújo, ob. cit., pág. 127). A escritura inicial era, a nosso ver, inequívoca quanto à submissão do imóvel a um único regime de propriedade horizontal. Apesar de se falar em lotes e o imóvel estar inscrito na matriz sob dois artigos distintos, o certo é que as fracções autónomas foram perfeitamente individualizadas com fixação do valor relativo de cada uma delas, e criou-se um logradouro comum. Podemos afirmar que o objecto do condomínio horizontal foi nessa escritura configurado com perfeição. A única irregularidade foi a inobservância da ordem alfabética na designação das fracções autónomas. 4

5 Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso não merece provimento. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Director-Geral em Mas a escritura de rectificação já nos levanta as mais sérias dúvidas de interpretação. Não descortinamos o que pretendeu o instituidor quando declarou que a constituição da propriedade horizontal ( ) devia ter sido feita com valores separados ( ) e depois fixou o valor relativo das fracções A e B do valor total da moradia designada pela letra A e o valor relativo das fracções A e B do valor total da moradia designada por lote B, não tendo alterado a anterior declaração de que o restante logradouro com 245m2 ficava comum a todas as fracções. 5