Pº R. P. 180/2008 SJC-CT

Transcrição

1 Pº R. P. 180/2008 SJC-CT - Inscrição de aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito Prédio urbano constituído por várias moradias a que correspondem diferentes artigos matriciais Divergência de áreas entre a descrição e a matriz Garagem construída no logradouro comum àquelas moradias e aumento da área de um dos artigos matriciais através da anexação de parte de um artigo urbano, já incluído, como parcela autonomizada, na descrição predial em causa. DELIBERAÇÃO Relatório 1 Sob a Ap. n.º do dia 10 de Julho de 2008 foi pedido na Conservatória do Registo Predial de o registo de aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito do prédio descrito sob o n.º.., da freguesia de,tendo sido juntos, para o efeito, os seguintes documentos: fotocópia da escritura de habilitação de herdeiros de.. de Agosto de 1992, lavrada no Cartório Notarial de ; certidões de teor dos artigos urbanos 3246, 3367, 3247, 3368, 9841 e 1620, daquela freguesia; certidão de nascimento de um dos herdeiros; e certidão passada em de Fevereiro de 1993 pelo Departamento de Planeamento e Gestão Urbanística da Câmara Municipal de, relativa às áreas do prédio urbano com os números de polícia 24 e 24-A, da Rua, da freguesia de (Proc. /62). O referido pedido foi ainda instruído pela declaração complementar, inserta no verso do requerimento, da autoria do herdeiro ora recorrente, no sentido de que a descrição a que o mesmo se reporta faz parte do acervo hereditário do autor da sucessão, titular inscrito do prédio, Carlos, além de esclarecer que a moradia D, que se encontra inscrita sob o artigo matricial 3368 e 25m2 do artigo 1620, actualmente os referidos 25m2 já estão integrados no artigo. Por outro lado, no logradouro comum às quatro moradias foi construída uma garagem com a superfície coberta de 33,22m2, área que dele deve ser subtraída, garagem que foi objecto de licenciamento pela C.M. (proc. /62), e corresponde ao artigo matricial urbano n.º 9841 da freguesia de.. 1

2 2 O registo de aquisição assim peticionado foi objecto de recusa, fundada na circunstância da aquisição já ter sido lavrada como provisória por dúvidas pela Ap. 31/ e recusada a conversão pela Ap. 50/ divergência de área entre a matriz e a descrição e a mesma continuar a manter-se, e por constar da caderneta predial do artigo urbano 3368 uma rectificação de área baseada numa certidão camarária, não estando comprovada a titularidade da parcela. O apoio legal deste despacho de qualificação, datado de 30 de Julho de 2008, e notificado na mesma data, encontrou assento nos artigos 28.º, 68.º e 69.º, n.º 1, alínea e), todos do Código do Registo Predial. 3 Em 29 de Agosto de 2008, pela Ap. 5, foi interposto recurso hierárquico 1 da apontada qualificação, de cujas alegações, efectuado como se mostra o historial do registo do mesmo facto, antes provisoriamente lavrado por dúvidas, e da recusa da respectiva conversão, resulta, em síntese, o seguinte: - quanto à primeira parte do despacho impugnado o reconhecimento de que existe de facto divergência de áreas, mas tal divergência é apenas de 12,40 m, em relação à área maior, o que, em termos percentuais, equivale a 1,52%, encontrando-se, pois, dentro dos limites fixados na lei, quer à luz do disposto no 1 Ao qual foram juntos, além da procuração a favor da Advogada, autora das respectivas alegações, oito documentos, a saber: cópia do ofício remetido à conservatória em 27/06/2007 (no qual se acha fotocopiado um cheque passado à ordem da Conservatória, no valor de duzentos euros, destinado ao pagamento do registo e da certidão de teor), que acompanhou uma requisição de registo, cinco certidões de teor, uma certidão das Finanças, relativa à liquidação do imposto sucessório, e escritura de habilitação notarial; cópia do ofício enviado pela Conservatória recorrida à Sr.ª Advogada, dando conta do teor do despacho da qualificação merecida pelo registo objecto da Ap. / (1.º pedido); cópia do ofício remetido pela Sr.ª Advogada à Conservatória, em 12/11/2007, a acompanhar uma certidão de teor do artigo 3368, da freguesia de, com os esclarecimentos, relativamente a este artigo, de que ao mesmo já foram anexados os 25m2 que provieram de parte do artigo 1620 e, quanto à garagem, de que importa fazer um averbamento à descrição, juntando o artigo matricial, a licença de utilização e a declaração complementar; cópia de mais dois ofícios, um datado de 14/11/2007 e outro, de 2/01/08, o 1.º da Sr.ª Advogada para a Conservatória e o 2.º da Conservatória para a Advogada; e cópia de um ofício dirigido ao Chefe da Repartição da Finanças de, em que o ora recorrente solicita a rectificação do artigo urbano 3368, no sentido de que sua área total é de 219,55m2, sendo 55,80m2 de superfície coberta, e 163,75m2, de logradouro, esta última decorrente da anexação dos referidos 25m2 e ainda da certidão de rectificação de áreas emitida pela Câmara Municipal de. 2

3 n.º 3 do artigo 28.º do Código do Registo Predial, na redacção anteriormente em vigor, quer nos termos da redacção do aditado artigo 28.º-A (D.L. n.º 116/2008, de 4/07) hoje vigente, uma vez que, nas contas do recorrente, a diferença quanto à área constante da descrição predial - 815m2 - que é a maior, não excede os 5% e, muito menos, os 10%; - quanto à segunda parte do mesmo despacho a constatação, face ao teor da caderneta urbana relativa ao artigo 3368 (correspondente à moradia D) logradouro 163,75m2, sendo inicialmente de 132m2 a que foram anexados 25m2 provenientes do artigo 1620, dando lugar a 157m2 e, posteriormente, por rectificação de áreas da CMO, 163,75m2 que a parcela é a mesma, a titularidade está comprovada e é idêntica à dos artigos matriciais das restantes moradias, sendo que esta rectificação de áreas decorreu do processo de constituição de propriedade horizontal constante da Câmara Municipal de (P.º /62), tendo o averbamento actualmente constante do artigo 3368 sido efectuado pelas Finanças de, na sequência do pedido feito pelo interessado com vista à instrução do pedido de conversão do primeiro registo de aquisição. Termina a solicitar a reparação da decisão de recusa. 4 No despacho de sustentação da recusa, a Sr.ª Conservadora a quo aponta erros, relativamente ao que consta do teor matricial, na indicação das áreas parcelares do artigo 3247, além da omissão do artigo correspondente ao logradouro comum de 146, 34m2 (atendendo a que esta área não aparece referenciada em nenhum dos artigos matriciais indicados), uns e outra ocorridos nas alegações do recorrente e por isso responsáveis pela divergência entre a superfície total a que este chegou 802,60m2 e aquela que, no seu entender, seria a decorrente da matriz 654,40m2 -, razão pela qual a diferença entre esta última e a constante da descrição predial 160,6m2 excede largamente os 10% previstos no artigo 28.º-A, alínea c) do Código do Registo Predial. A propósito do referido logradouro comum, não deixa a recorrida de constatar que o documento matricial do artigo 3246 refere a existência de um logradouro de 55,60m2, comum às quatro moradias, todavia não referenciado como tal nas alegações de recurso. 3

4 5 Já após a remessa deste processo de recurso hierárquico ao Sr. Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado, o recorrente, notificado do aludido despacho de sustentação, veio questionar (em 24/09/08) o cuidado (ou falta dele) posto pela Sr.ª Conservadora na apreciação da descrição em causa, anotando erros por esta entidade cometidos na referenciação das áreas do citado artigo 3247, bem como na confusão estabelecida entre o logradouro privado do mencionado artigo 3246 e o logradouro comum aos quatro artigos matriciais, 3246, 3247, 3367 e Procede, assim, à especificação dos logradouros privados de cada um destes artigos, entre os quais se conta o de 55,60m2, acima referido (ponto n.º 4), acentuando que Todos estes artigos, além dos referidos logradouros privados, possuem logradouro comum (de acesso às moradias) de 146,34m2 (excepto a garagem sob o artigo matricial urbano 9841, construída no logradouro comum, pois tem acesso directo à via pública ). Este logradouro comum era referido nas certidões juntas com o pedido de registo, mas, por lapso, a R.F. de ao executar a actualização das cadernetas prediais urbanas em 19/06/2008, não referiu a respectiva área; lapso já corrigido, como se pode ver pelas certidões que se anexam.. (Confirma-se). Para concluir que Somando (todas) as áreas constantes dos artigos matriciais com a do logradouro comum, facilmente se percebe que a diferença não ultrapassa os 10% dos 815m2, sendo esta da ordem (apenas) de 1,5% (mesmo com o lapso constante do quadro referente ao art.º (lapso este verificado nas respectivas alegações de recurso). Finaliza o recorrente a exposição, requerendo que a presente adenda seja enviada para o IRN, no âmbito do recurso hierárquico apresentado A este pedido foi dada satisfação pela Sr.ª Conservadora que, no entanto, ao remeter ao Instituto a dita adenda (com as novas certidões matriciais, que a acompanharam), pôs em causa o conteúdo da mesma, designadamente, no que respeita às áreas atribuídas pelo recorrente, face ao teor matricial, ao artigo 3247, afirmando ainda que ela própria não incorreu em erro quando, no seu 2 Note-se, a este propósito, que a referida adenda foi acompanhada de novas certidões matriciais (emitidas em 23/09/2008) dos artigos englobados na descrição predial em causa, de cujo novo teor resulta a inclusão em cada um dos artigos 3367, 3368, 3246 e 3247, de um logradouro, com a área de 146,34m2, comum a todos eles. 4

5 despacho de sustentação, escreveu o logradouro comum de 146,34m2, sem referência ao artigo matricial no qual se encontra inscrito.. Aproveitou também a oportunidade para esclarecer que não existe confusão entre logradouro privado do artigo 3246 e o logradouro comum dos artigos 3246, 3247, 3367 e 3368, já que, da caderneta predial daquele, onde figura um logradouro com 55,60m2, consta, no campo da descrição do prédio, que o logradouro é comum com os demais artigos mencionados, sem que se constate alguma referência a outra qualquer área de logradouro. Acresce, faz notar, que, contrariamente ao declarado pelo recorrente, nunca os documentos matriciais apresentados para a feitura dos registos referiram que os prédios tinham em comum um logradouro com essa área, nem sequer o mesmo o mencionou nos pedidos efectuados e respectivas declarações complementares. E tal não sucedeu porque, a seu ver, só no dia 22 de Setembro dois dias antes apenas o recorrente se terá dirigido ao Serviço de Finanças de a solicitar a rectificação das cadernetas prediais dos ditos artigos, no sentido de passarem a mencionar a área de 146,34m2, como logradouro comum de todos eles, tendo sido, na sequência desse pedido que os mesmos foram rectificados, emitidas novas cadernetas a 23 de Setembro, e remetidas, via fax, no dia seguinte. Considera ainda a Sr.ª Conservadora, em nota final, que a recorrente ainda vai mais longe nas suas afirmações quando declara que nunca foi alertada para esse facto, desconhecendo o motivo da provisoriedade e posteriormente das recusas (sic), quando foi notificada dos respectivos despachos, e esclarecida pessoalmente dos mesmos, sem nunca ter solucionado a questão da divergência de área entre a descrição e a matriz, a não ser no corrente mês, ou seja, após a interposição do presente recurso, e apresentando documentos alterados relativos aos anteriores.. 7 Uma questão prévia se suscita nestes autos, a qual tem a ver com o facto de terem sido juntos ao processo vários documentos, em data posterior à da notificação do respectivo despacho de qualificação, ora impugnado (cfr. notas 1 e 2 de rodapé). Como antes referimos, alguns desses documentos que haviam sido juntos às alegações de recurso - foram remetidos ao Sr. Presidente do IRN, incorporados 5

6 no processo de recurso hierárquico, em 8/09/2008, enquanto outros, foram mesmo enviados, a pedido do recorrente, pela Sr.ª Conservadora a quo, 15 dias após. Dispõe, a este respeito, o n.º 3 do artigo 142.º-A do Código do Registo Predial que, em caso de sustentação da decisão, o processo deve ser remetido à entidade competente, no prazo de cinco dias, instruído com cópia do despacho de qualificação do registo e dos documentos necessários à sua apreciação. Delimitado, assim, materialmente, o âmbito da respectiva instrução, nesta só poderão caber, além das certidões ou cópias certificadas da situação registral em apreço naturalmente a emitir pela própria conservatória -, os documentos apresentados pelo interessado para titular o registo peticionado, além daqueles a que, nos termos legalmente previstos (art.º 73.º, C.R.P.), a conservatória pode, para o efeito, aceder. Ficam, pois, excluídos da instrução do processo de impugnação, não podendo ser levados em conta na apreciação da bondade da qualificação adoptada, os documentos juntos aos autos em data ulterior ao momento em que esta se efectivou, uma vez que, obviamente, em nada contribuíram para a decisão já tomada pelo conservador, em cuja disponibilidade, ao tempo, não se encontravam. 3 Doutrina esta que, não sendo nova, não se mostra prejudicada, como à primeira vista poderia parecer face à aplicação subsidiária ao recurso hierárquico do Código do Procedimento Administrativo, convocada pelo artigo 147.º-B, do Código do Registo Predial - pela faculdade de junção de documentos, prevista no artigo 169.º, n.º 1, daquele diploma. Isto porque não se verifica, no caso, o pressuposto necessário de tal aplicação, que reside, como se sabe, na existência de uma lacuna no sistema de impugnação previsto no Código do Registo Predial, já que, pelo contrário, é antes deste que resulta, particularmente na conjugação do artigo 142.º com os artigos 140.º e 142.º-A, e tendo, por outro lado, bem presente a necessidade de preservar 3 Refira-se que, desde 1 de Janeiro do corrente ano [art.º 36.º, n.º 1, alínea a), D. L. n.º 116/2008, de 4/07] pode o serviço de registo obter a necessária prova matricial mediante acesso directo à informação constante da base de dados das entidades competentes, ou, em caso de impossibilidade, por solicitação oficiosa e gratuita do documento às referidas entidades, como textualmente resulta do n.º 2 do artigo 31.º do Código do Registo Predial, consoante a redacção introduzida por aquele D. L.. 6

7 a coerência interna do sistema, a proibição de se atender a elementos sobrevindos após o encerramento do processo de registo. 4 Deste modo, na apreciação do presente recurso, não serão tidos em consideração, os dados informativos decorrentes dos referenciados elementos documentais, juntos ao processo em momento ulterior ao da qualificação, os quais, por isso, dele deverão ser desentranhados. 8 Sendo o processo o próprio e válido, atentas a capacidade e legitimidade das partes, a tempestividade do recurso, a inexistência de nulidades ou excepções que obstem o conhecimento do mérito, a posição do Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1 O registo de aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito de prédio descrito integrado em herança indivisa, requerido por advogado, instruído com escritura de habilitação de herdeiros, certidão de teor matricial e declaração complementar, da autoria de um dos herdeiros, relativa às alterações entretanto ocorridas na composição do dito prédio, implica a actualização oficiosa da descrição predial correspondente [art.ºs 90.º, n.º 1, 31.º,38.º, 39.º e 49.º, C.R.P.]. 2 Visa tal actualização promover a desejada harmonização entre a descrição e inscrição matricial ou o pedido de alteração desta, harmonização cuja exigência é limitada aos artigos matriciais e à área, quando em causa estejam prédios urbanos ou rústicos ainda não submetidos ao cadastro geométrico, a qual é dispensada quando a diferença de áreas entre a descrição e a inscrição matricial 4 Cfr. Deliberação proferida no P.º R. P. 168/2008 SJC-CT, aprovada no CT de 28/01/09, homologada em 16/02/09. 7

8 não exceda, em relação à área maior, 5%, nos prédios urbanos e terrenos para construção (art.º 28.º, C.R.P.). 5 3 No caso em apreço, não consta do aludido requerimento, qualquer declaração do herdeiro acerca da área total correcta do prédio; o que do mesmo complementarmente resulta são as alterações matriciais ocorridas no teor de um dos artigos urbanos, incluídos na descrição predial em causa, concretamente o 3368, cujo logradouro foi ampliado, designadamente, pela integração no mesmo de 25m2 do artigo urbano 1620 (que, por esse motivo, também era referenciado naquela descrição), e também as decorrentes da construção no logradouro comum às quatro moradias de uma garagem com 33,22m2 área que, por isso, devia ser subtraída àquele inscrita na matriz sob o artigo 9841 urbano. 6 5 Actualmente, por força das alterações introduzidas ao Código do Registo Predial pelo D. L. n.º 116/2008, de 4 de Julho, essa percentagem foi fixada em 10% [art.º 28.º-A, alínea c)]. Ademais, nesta eventualidade, passou a prevenir-se expressamente a possibilidade de se proceder à actualização da dita área, mediante declaração do proprietário inscrito de que a área correcta é a constante da matriz, faculdade a cujo exercício é permitido recorrer uma única vez, de tal se devendo fazer menção na descrição (cfr. art.º 28.º-B, n.ºs 1, 3 e 4). 6 Corresponde a descrição predial n.º, da freguesia de, ao prédio descrito em livro sob o n.º 1509, descrição que abrange, desde o ano de 1966, data do averbamento n.º 3 à citada descrição n.º 1509, as moradias designadas pelas letras A, B, C e D, inscritas na matriz sob os mencionados artigos 3247, 3246, 3367 e 3368, respectivamente, moradias essas que foram construídas num terreno com a área de 790m2, destinado a cultura, como resulta da primitiva composição tabular do dito prédio. A elas correspondiam, na fase de construção, conforme resulta do averbamento n.º 1, datado de 1962, as áreas de 205,50m2, 119m2, 103,70m e 189m2, respectivamente, além de um logradouro, comum a todas, com a superfície de 172, 80m2, áreas de cuja soma resultava a superfície total de 790m2. Sob o averbamento n.º 4, lavrado em 1969, foi anexado à dita moradia D, inscrita sob o artigo 3368, o prédio descrito sob o número 12435, a fls. 79v do livro B-40, ficando a mesma, por tal razão, a dispor de um logradouro com 157m2, área resultante da adição à inicial (132m2) de 25m2, parte do já referido artigo urbano 1620, correspondente, na íntegra, à descrição então anexada. Adicionada a área total das moradias a esta área de 25m2, resultaram os 815m2, que aparecem como área total do prédio da ficha n.º, na qual não estão discriminadas ao contrário do que sucede com a descrição em livro as áreas parcelares de cada um dos artigos englobados na descrição em causa, porquanto, naturalmente, tratando-se, para efeitos registrais, de um prédio único, a menção da dita área global bastará ao cumprimento do dever legal de fazer constar do extracto da descrição A composição sumária e a área do prédio [art.º 82.º, n.º 1. alínea d), C.R.P.]. 8

9 Sucede que, em relação à superfície do referido logradouro comum, é equívoca a informação veiculada pelas certidões matriciais juntas, de duas das quais as relativas aos artigos 3247 (moradia A) e 3246 (moradia B), cujos logradouros apresentam as áreas de, respectivamente, 128,69m2 e 55,60m2 consta, sob a epígrafe Descrição do prédio, que O logradouro é comum com os artigos 3247, 3367 e 3368, sem que na certidão relativa a cada um destes dois últimos nada, correspondentemente, se refira. 7 Daí que, não contabilizando qualquer logradouro comum, sendo os referenciados logradouros havidos como próprios daqueles artigos, o total da área matricialmente apurada apresente, relativamente à área total constante da descrição (a maior 815m2), uma diferença superior aos então previstos 5%. De tudo o que se acabou de se dizer resulta que na área global de 815m2 constante da descrição ora informatizada sob o n.º 4311, pese embora o facto de não constar do teor das respectivas matrizes, está necessariamente contida uma área de logradouro comum, porventura maior do que a que constava do respectivo livro (172,80m2), face à constatada diminuição de algumas das áreas parciais dos demais artigos urbanos abrangidos na descrição n.º.. Assim, enquanto a soma das áreas dos ditos artigos, especificados no livro, é de 667,20m2 sobrando, para logradouro, 147,80m2 -, a soma das áreas dos mesmos artigos, constante da matriz, é de 623,14m2 restando, para logradouro, a área de 191, 86m2, à qual há que abater a superfície de 33m2, relativa à garagem nele construída, inscrita na matriz sob o artigo 9841, ficando, então, o logradouro com 158,86m2. Valor este que, afinal, será superior em 11,06m2, apenas, ao que o recorrente alega ser o actual, portanto, bastante menos do que os 10% em relação à área maior, percentagem indispensável para a dispensa da harmonização, nos termos do previsto no citado artigo 28.º-A. 7 A alegada inclusão no teor de um determinado artigo matricial de um logradouro comum a outros artigos só se explica pela particular configuração da situação de facto a que os artigos matriciais em causa se reportam. Como claramente resulta da explanação a que procedemos na anterior nota de rodapé, a realidade consolidada no terreno, desde o ano de 1966, corresponde a um verdadeiro conjunto imobiliário, todavia não submetido ao regime jurídico da propriedade horizontal, tendo em vista a previsão contida no artigo 1438.º-A, do Código Civil (preceito aditado pelo D. L. 267/94, de 25/10). Situação esta que, do mesmo passo, justifica a excepção verificada relativamente ao princípio enunciado no n. 2 do artigo 80.º do CIMI ( Salvo o disposto nos artigos 84.º e 92.º, a cada prédio corresponde um único artigo da matriz ; os ressalvados artigos 84.º e 92.º referem-se, respectivamente, à inscrição na matriz de prédios mistos e de prédio em regime de propriedade horizontal). 9

10 O que, associado à constatada ausência de qualquer declaração do herdeiro sobre a área correcta do prédio, invalida a possibilidade de actualizar a descrição objecto do registo cuja recusa ora se impugna. 8 Considerando o que se expôs, entende o Conselho que o recurso não merece provimento Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 25 de Março de Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, relatora Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 8 Isto, naturalmente, face aos documentos que instruíram o pedido de registo em apreço (cfr. o que dissemos no ponto 7, a propósito da questão prévia). O que não impede que, a título informativo sobre o procedimento a adoptar no futuro próximo, nos pronunciemos sobre a suficiência dos documentos ulteriormente juntos ao processo, acompanhados que se mostrem da declaração do herdeiro de que a área correcta é a constante da matriz, com vista à efectivação do pretendido registo, nos termos expostos. 10