P.º n.º R.P. 192/2011 SJC-CT Declaração de nulidade da venda por sentença. Cancelamento do registo de aquisição. DELIBERAÇÃO

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1 P.º n.º R.P. 192/2011 SJC-CT Declaração de nulidade da venda por sentença. Cancelamento do registo de aquisição. DELIBERAÇÃO A. A ficha informática da freguesia de, do concelho da que descreve o 1º andar de um edifício, para habitação -, à data do pedido de registo cuja requalificação está em causa, continha a seguinte informação total : Ap. de 2004/03/ (que diz ser reprodução da inscrição G-, o que significa que as inscrições G- e G- não estão no sistema) Aquisição a favor de, casada com, por compra a ; Ap. de 2004/03/ Hipoteca voluntária a favor de ; Ap. de 2007/08/ Penhora em execução instaurada por ; Ap. de 2008/01/ Penhora em execução movida pela ; Ap. de 2008/02/ Penhora em execução instaurada por ; Ap. de 2008/02/ Provisória por natureza (art. 92º, nº 1, a) Reconvenção deduzida por (sujeito passivo da ap. de 2004/03/ ) contra e (sujeitos activos desta inscrição de aquisição), na ação ordinária anteriormente identificada na rubrica registo a requalificar, com o pedido de a) ser declarado nulo o contrato de compra e venda objecto imediato daquela ap. de 2004/03/, e o pedido de b) ser ordenado o cancelamento deste registo de aquisição, bem como de todos os registos posteriores que dele dependam; Ap. de 2008/05/ Provisória por natureza (art. 92º, nº 1, a) A mesma ação, com o pedido dos autores: reconhecimento destes como donos e legítimos proprietários da fração autónoma, e ser a R. condenada a fazer a entrega da mesma fração autónoma; Ap.... de 2009/03/ Aquisição a favor da, por adjudicação na execução nº, do º Juízo Cível do Tribunal Judicial de, cuja penhora havia sido registada pela ap. de 2007/08/, anteriormente referida 1 ; Oficiosamente, na decorrência desta ap. de 2009/03/, foram cancelados todos os registos (1 de hipoteca voluntária, 3 de penhora e 2 de ação) anteriormente lançados na ficha, com exceção do registo de aquisição da ap.... de 2004/03/ ; 1 - Este processo executivo, bem como a acção ordinária também referida no texto, não estão identificados (nem tinham que estar) na ficha de registo, mas a sua identificação consta dos autos. 1

2 Ap. de 2011/02/ Providência cautelar decretada por decisão de 2011/02/, em procedimento em que é requerente a ora recorrente e requerida a, com o seguinte conteúdo: suspensão dos efeitos da aquisição pela, nomeadamente a entrega, até ao trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida na acção principal a instaurar. B. O título apresentado para o registo cuja requalificação está em causa é a sentença proferida na ação que foi provisoriamente registada pelas aps. de 2008/02/ e de 2008/05/, entretanto canceladas. A douta sentença apenas julgou os pedidos reconvencionais (os Autores entretanto desistiram do pedido). Sobre o pedido de declaração de nulidade do contrato de compra e venda registado pela ap. de 2004/03/..., por simulação, a douta sentença considerou «demonstrados todos os requisitos para que se dê como verificada a simulação absoluta da compra e venda ( )» e declarou nula e de nenhum efeito «a escritura de compra e venda ( )». Quanto ao pedido de cancelamento do respectivo registo de aquisição (ap. de 2004/03/ ), a douta sentença considerou que «deve ordenar o cancelamento do registo efetuado com base no contrato nulo, por simulado ( )» e determinou «o cancelamento do registo de transmissão da propriedade de tal fração autónoma a favor dos Autores, levado a cabo na sequência da Ap., de 2004/03/». Quanto ao pedido de cancelamento dos registos posteriores que dependam do registo efectuado a favor dos Autores, a douta sentença, tendo embora julgado a reconvenção procedente, não só não determinou o cancelamento destes registos como ainda desenvolveu aprofundada argumentação, que aqui se dá como reproduzida, em sustentação da tese de que «mantêm intactos os registos em causa [1 de hipoteca voluntária e 3 de penhoras], que não são afectados pela declaração de nulidade, subsistindo tais direitos reais de garantia». C. O pedido de registo foi qualificado como provisório por dúvidas por despacho de , do seguinte teor: O ato de registo requisitado sob a Ap. de 2011/07/ é lavrado provisório por dúvidas pelo seguinte motivo: O prédio (fração autónoma designada pela letra ) objeto do presente pedido de registo encontra-se inscrito a favor da sob a AP. de 2009/03/, por lhe ter sido adjudicado em execução no processo de execução nº, que correu termos no º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Refira-se que, no âmbito do mencionado processo de execução, foi registada penhora sobre a dita fracção autónoma pela Ap.... de 2007/08/ e, ainda, que a referida era credora hipotecária, tendo registada a seu favor hipoteca 2

3 sobre a fracção autónoma pela Ap. de 2004/03/ Ou seja: a aquisição a favor da por adjudicação em execução ocorreu com base em facto anteriormente registado (os referidos registos de hipoteca e penhora), pelo que tal aquisição goza dos efeitos registais que assentavam na inscrição desse facto anterior. Sucede que pretendem agora registar uma decisão judicial que declara nula e de nenhum efeito uma escritura de compra e venda anterior aos atrás referidos registos de hipoteca, penhora e aquisição, determinando o cancelamento do registo de transmissão da propriedade que havia sido lavrado com base nessa escritura o registo correspondente à Ap. de 2004/03/ (registo esse que já não se encontra em vigor, em virtude do registo de aquisição a favor da ). Ora, caso se registasse definitivamente a decisão judicial conforme solicitado, seria oficiosamente cancelada a inscrição de aquisição referente à Ap. de 2004/03/ e, consequentemente, ter-se-ia que proceder à repristinação da inscrição de aquisição anterior a esta. Porém, atendendo à atual situação tabular do prédio em causa, não é possível o registo definitivo da decisão judicial, uma vez que os efeitos da mesma estão prejudicados pela aquisição a favor da ocorrida com base em facto anteriormente registado, sendo que da certidão judicial não resulta que a referida entidade bancária tenha tido qualquer intervenção no processo. Além disso, o registo definitivo da decisão judicial nos termos apresentados poria em causa princípios fundamentais no domínio do registo predial, designadamente os da prioridade, da oponibilidade e da fé registral. Certo é que a decisão judicial apresentada a registo, transitada em julgado, declara a nulidade do negócio jurídico de compra e venda que serviu de base à inscrição de aquisição a que correspondeu a Ap. de 2004/03/, determinando o juiz o cancelamento do respectivo registo de aquisição, não se pretendendo com a presente qualificação do registo requerido julgar do mérito da causa o que excederia o âmbito da função qualificadora do conservador. No entanto, deve o registador, no exercício da sua atividade qualificadora, nortear-se pelas normas e princípios do sistema de registo consagrado na lei, a que deve observância, motivo pelo qual deverá o registo requerido ser qualificado provisório por dúvidas, sob pena de serem violados os acima referidos princípios. Normativo aplicável: artigos 5º, 6º, 7º, 68º e 70º, todos do Código do Registo Predial. 3

4 D. Pela ap.... de foi apresentada a petição de recurso hierárquico da decisão de qualificação anteriormente transcrita, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. E. A Senhora Conservadora recorrida sustentou a decisão de qualificação por despacho de , cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. Saneamento: O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, a recorrente está devidamente representada, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Pronúncia: A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação Ao registo de decisão judicial é aplicável o princípio do trato sucessivo na modalidade da continuidade das inscrições, consagrado no art. 34º, nº 4, do Cód. do Registo Predial, do que resulta que deve ser efetuado provisoriamente por dúvidas, nos termos do art. 70º do mesmo Código, o registo de sentença que declarou a nulidade de negócio jurídico objeto imediato de determinada inscrição de aquisição, proferida em ação instaurada contra o respectivo titular, mas em vigor já se encontrando registo de aquisição a favor de sub-adquirente que não foi demandado na ação Se bem ajuizamos, a petição de recurso já havia sido apresentada em , mas foi rejeitada por não haver sido pago o emolumento devido pela interposição do recurso. Não podemos concordar com a posição assumida. O art. 66º, nº 1, e), do C.R.P. não se aplica à interposição do recurso hierárquico. 3 - Como consta do Relatório, o pedido de registo cuja requalificação está em causa, na sua expressão literal, versa sobre a declaração de nulidade do negócio jurídico da ap. de 2004/03/ e o cancelamento desta inscrição. Mas, se bem interpretamos, o que verdadeiramente a ora recorrente pretende é que com o registo (definitivo) da decisão final, que expressamente peticiona, sejam canceladas as inscrições de aquisição lavradas pelas aps. de 2004/03/ e de 2009/03/, cancelamentos estes que produziriam o efeito repristinatório da 4

5 Insc. G- (cfr. III.A.2, da douta sentença), que nem sequer do histórico da ficha informática - consta, que é o registo de aquisição a favor da ora recorrente. Vamos, assim, dar por assente que o pedido de registo tem por objeto o facto - decisão final proferida na acção de que foi extraída a certidão apresentada no Serviço de Registo recorrido. Passemos, então, à requalificação deste pedido de registo. a. Diversamente do que sustenta a recorrente na douta petição de recurso, não se nos afigura que o conflito patenteado nos autos, entre a recorrente e a, deva ser resolvido com apelo ao conceito de terceiros do nº 1 do art. 5º do C.R.P. Como linearmente resulta da própria ficha de registo, não se vislumbra a ocorrência de «uma relação triangular consubstanciada em dupla transmissão pelo mesmo alienante de um bem imóvel ( ) a um primeiro transmissário, que não inscreve no registo a aquisição, e depois a um segundo, que opera a respectiva inscrição registal» (cfr. Acórdão do S.T.J. de , in CJS Ano XV II 126). No caso dos autos, inexiste transmitente comum, logo, inexiste conflito entre dois adquirentes. A ora recorrente (ré reconvinte) transmitiu o direito de propriedade sobre a fração autónoma por compra e venda com e (autores), que registaram a aquisição pela ap. de 2004/03/, e estes, na qualidade de executados substituídos no ato da venda pelo juiz (cfr. acórdão do S.T.J. de , in CJS Ano XIV I 88), transmitiram o direito de propriedade sobre a mesma fração autónoma à, que fez registar a aquisição pela ap. de 2009/03/. O que se vislumbra, pois, é um conflito entre a transmitente (ora recorrente) e a subadquirente (cfr. o primeiro dos citados Acórdãos, mesma pág.). b. A douta sentença declarou a nulidade do negócio jurídico objeto imediato da Insc. da ap. de 2004/03/, por simulação absoluta da compra e venda, e determinou o cancelamento deste registo. No âmbito, em que nos devemos colocar, do pedido de registo desta decisão, como qualificar este pedido? Afigura-se-nos líquido que o registo da decisão só como provisório por dúvidas poderá ser efectuado (cfr. art. 34º, nº 4, do C.R.P.). Desde logo, porque no momento do pedido sobre a fracção autónoma objecto deste já incidia registo de aquisição a favor da, que não foi demandada na ação. A questão que se poderá colocar e que, em boa verdade, já foi colocada no parecer emitido no Pº R.P. 106/99 DSJ-CT, in BRN nº 1/2000, págs. 53 e segs., nota (10), cuja posição foi confirmada, em sede de impugnação judicial, em 1ª e 2ª instâncias (nesta última, pelo Acórdão da Relação do Porto de , Proc. 490/00 3ª Sec., Relator Sousa Leite é a de saber se, em tese, o registo provisório por dúvidas da decisão que declare a nulidade de negócio jurídico e que, explicita ou implicitamente, contenha uma ordem de cancelamento do registo desse negócio deve determinar o averbamento oficioso de cancelamento deste registo. Na nossa modesta opinião, para além da letra da lei - se apenas «a conversão em definitiva da inscrição de ação» (cfr. art. 101º, nº 4, do C.R.P.) determina o averbamento oficioso de cancelamento do registo do negócio jurídico declarado nulo, por argumento a pari também apenas o registo definitivo da decisão declarativa da nulidade do negócio deverá determinar tal averbamento de cancelamento, militam a favor da resposta negativa à questão suscitada as três razões invocadas no citado parecer: 1ª. O registo provisório não pode produzir o efeito tabular de cancelamento de outro(s) registo(s); 2ª. A repristinação, in casu, da Insc. G- afigurar-se-nos-ia impossível, dada a persistência em vigor da Insc. da ap. de 2009/03/ ; 3ª. Ao produzir-se, in casu, o cancelamento da Insc. da ap.... de 2004/03/ interromper-se-ia o trato sucessivo na forma como foi efectivamente estabelecido sobre a fração autónoma em causa, o que a lei, em princípio, rejeita e só excepcionalmente veio a admitir, de acordo com o art. 116º, nº 3, do C.R.P. (esta 3ª razão não está, a nosso ver, em contradição com as conclusões 3ª e 4ª firmadas no parecer que temos vindo a citar). 5

6 c. No caso dos autos, a posição que defendemos no ponto anterior assume ainda maior acuidade, porquanto, não tendo embora a (então credora hipotecária) e os demais titulares inscritos (exequentes) sido demandados na acção, a douta sentença (III B 2) produziu extensa e aprofundada argumentação para sustentar e declarar que os registos dos ónus ou encargos lavrados na respectiva ficha de registo se mantinham intactos apesar da declaração de nulidade do negócio jurídico objecto da Insc. da ap.... de 2004/03/ e da ordem expressa de cancelamento deste registo. A douta sentença chega mesmo, na ponderação dos interesses em presença, a abordar o registo da acção (reconvenção), nos seguintes termos: «Por outro lado, verifica-se que a venda em causa, simulada, foi realizada através da escritura de /04/2004, e que o registo da reconvenção ocorreu em /02/2008 ( ), ou seja, muito após o decurso do prazo de três anos sobre aquela data. Consequentemente, por aplicação do nº 2 do citado Artº 291º [do CC], o direito que para a emerge da hipoteca registada a seu favor através da Ap. de /03/2004 mantém-se intacto. O mesmo se passando em relação à..., que viu registada penhora a seu favor, na sequência da Ap. de /08/2007 ( )». Portanto, e se bem ajuizamos, no caso dos autos, ainda que os titulares dos direitos de garantia inscritos à data do registo provisório da ação (reconvenção) tivessem sido demandados, estes registos não podiam ser oficiosamente cancelados com o averbamento àquele registo provisório da decisão que declarou a nulidade do negócio jurídico objecto da Insc. da ap. de 2004/03/ Simplesmente porque a douta sentença não estendeu a declaração de nulidade aos actos jurídicos subsequentes ao negócio jurídico declarado nulo. d. Acontece que, entrementes i.é., no período que decorreu entre o registo da acção (reconvenção) e a apresentação no serviço de registo do pedido de registo da decisão final que estamos a requalificar -, mais precisamente em /03/2009 (ap. ), foi lançado na ficha o registo de aquisição da fração autónoma a favor da, por adjudicação na execução cuja penhora se encontrava registada pela ap. de 2007/08/ (anterior ao registo provisório da ação reconvenção). O registo definitivo desta aquisição tem apoio na excepção prevista na parte final do nº 4 do art. 34º do C.R.P. O facto aquisitivo objecto imediato do registo lavrado pela ap. de 2009/03/ é consequência da penhora inscrita pela citada ap. de 2007/08/ Por acaso, o adquirente na execução era também credor hipotecário inscrito, mas poderia não sê-lo e a aquisição sempre seria consequência da penhora. Portanto, não é no registo da hipoteca voluntária que a fundamenta a eficácia da sua aquisição perante terceiros, mas antes no registo da penhora efetuada no processo onde ocorreu a aquisição. e. Não está em tabela a requalificação do registo da acção (reconvenção) lavrado pela ap. de 2008/02/ Mas sempre diremos que se nos afigura correta a qualificação que lhe foi atribuída [provisório por natureza nos termos do art. 92º, nº 1, a), do C.R.P.], apesar de os exequentes nas execuções com penhoras inscritas não terem sido demandados. De acordo com o que sustentámos na deliberação emitida no Pº R.P. 42/2008 SJC-CT, disponível em do ponto de vista estritamente registal não nos parece indispensável entrar na discussão sobre se as sentenças proferidas contra o executado entram na regra da ineficácia relativa prevista no art. 819º do C.C. ou caem no regime de caducidade com aplicação do disposto no nº 3 do art. 824º do mesmo Código. Em qualquer dos casos, no processo executivo o bem é adquirido do executado, sendo para o adquirente perfeitamente irrelevante porque o exequente não foi demandado na ação, não tendo assim o registo desta ação posto em crise o registo da penhora que fundamenta a aquisição na execução - o conteúdo da sentença proferida na acção contra o executado. Assim sendo, como se nos afigura, o registo da acção apenas como 6

7 Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso hierárquico não merece provimento. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 25 de janeiro de João Guimarães Gomes de Bastos, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em provisório por natureza nos termos do art. 92º, nº 1, a), do C.R.P. não postula a intervenção dos exequentes nas execuções com penhoras inscritas. f. Também se nos afigura adequada a feitura do averbamento oficioso de cancelamento do registo da ação (reconvenção) da ap. de 2008/02/, por força do registo da aquisição no processo executivo pela (ap. de 2009/03/ ), de acordo com o entendimento maioritariamente firmado no citado Pº R.P. 42/2008 SJC-CT, que aqui damos por reproduzido. Entendimento que aqui reiteramos, e que se nos afigura ser o que mais eficazmente realiza a segurança do comércio jurídico imobiliário (cfr., a propósito, o caso relatado no parecer emitido no Pº R.P. 257/2006 DSJ-CT, disponível em Aliás, importa acentuar que a recorrente não pôs em causa o cancelamento oficioso do registo da ação (reconvenção), tanto mais que veio agora pedir o registo (inscrição) da declaração de nulidade do contrato de compra e venda. g. Finalmente, importa ainda salientar que o registo da providência cautelar da ap. de 2011/02/ em nada interfere com a requalificação do pedido de registo da ap.... de 2011/07/, de que trata o presente recurso hierárquico. Não obstante, sempre referiremos que a ação principal de que o procedimento cautelar é preliminar ainda não estava registada à data da distribuição dos presentes autos ao relator. h. Decorre do anteriormente exposto que, a nosso ver, bem andou a Senhora Conservadora na qualificação do pedido de registo objeto do presente recurso hierárquico. Apenas o conteúdo da decisão - parte dispositiva da decisão judicial (cfr. art. 95º, nº 1, g), do C.R.P.) que foi levado à inscrição nos suscita dois reparos. O primeiro prende-se com o objeto da declaração de nulidade. Embora a douta sentença tenha declarado nula a escritura, decorre linearmente da fundamentação que a declaração de nulidade respeita ao negócio jurídico e não à escritura que o titulou, pelo que era a declaração de nulidade do negócio jurídico que deveria ter sido levada ao registo. O segundo reparo tem a ver com a menção na inscrição da ordem de cancelamento do registo do negócio jurídico declarado nulo, que, rigorosamente, não integra a parte dispositiva da sentença, antes constitui ato executivo desta e, por isso, não deve constar do registo da decisão. 7

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