P.º n.º R.P. 92/2011 SJC-CT Procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de imóveis (Casa Pronta) DELIBERAÇÃO

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1 P.º n.º R.P. 92/2011 SJC-CT Procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de imóveis (Casa Pronta) DELIBERAÇÃO 1. No âmbito de procedimento casa pronta 1, a Senhora Notária Afecta à Conservatória do Registo Predial de... Balcão Casa Pronta... lavrou provisoriamente por natureza ( art. 92º/2/b) do C.R.P.) o registo de aquisição das fracções autónomas...,...,, e do prédio descrito sob o nº... da freguesia de..., concelho de..., pela Ap.... de / / e com base em contrato de compra e venda da mesma data, por incompatibilidade com a inscrição de acção da Ap.... de / /, tendo notificado essa qualificação aos sujeitos activo e passivo As fracções autónomas estão definitivamente registadas a favor da recorrida, por compra a..., sendo esta sujeito activo do registo de acção, da qual constam os seguintes pedidos : a) ser a autora, aqui sujeito activo, reconhecida como proprietária e legítima possuidora desta fracção, em face da simulação dos negócios ajustados entre ela e a ré, aqui sujeito passivo; b) subsidiariamente, deve a ré ser condenada a transmitir a propriedade da fracção, livre de ónus ou encargos, a favor da autora Aquela decisão de qualificação foi, segundo é alegado pela recorrida, enquadrada pelo seguinte circunstancialismo: a) A pendência do registo de acção não constava da informação disponibilizada pelo SIRP nas consultas efectuadas antes de se ter lavrado o título, mas apareceu no acto de efectuar o registo; b) Foram imediatamente contactadas as partes, dando-lhes conta da situação, sugerindo-lhes a realização da uma reunião e alertando-as que o registo tinha obrigatoriamente que ser lavrado provisoriamente por natureza; c) O registo foi efectuado no dia 17 de Janeiro e a qualificação foi de seguida notificada às partes; d) O comprador contactou telefonicamente a recorrida no dia 24 de Janeiro, solicitando o agendamento da dita reunião; 1 Com o nº..., referenciado ao ano de 2010 no contrato de compra e venda e ao ano de 2011 em todos os restantes locais

2 e) Nesse mesmo dia 24 de Janeiro a recorrida remeteu à vendedora, com conhecimento ao comprador, no qual, depois de relatar as referidas circunstâncias, terminou dizendo que ficava a aguardar resposta sobre a disponibilidade para um encontro nas instalações do Balcão Casa Pronta; f) Da situação foi dado conhecimento ao IRN, que solicitou ao ITJ esclarecimento acerca da razão da não visualização da pendência do registo de acção no dia 14 de Janeiro; g) O ITIJ informou que o registo de acção foi efectuado no dia 2011/01/18 quanto à fracção... e no dia 2011/01/19 quanto às restantes, pelo que a pendência deveria ter constado da informação consultada no dia 2011/01/14. Em face da ausência de visualização invocada pela recorrida e porque o ITIJ não efectua registo do conteúdo das visualizações, solicitou cópia do print da informação visualizada, caso existisse, para poder aferir da ocorrência de falha do sistema. A referida indagação não foi possível, já que a recorrida respondeu que não efectuou qualquer print. 2. No dia 21 de Fevereiro de 2011 (Ap.... interpôs a vendedora o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos, alegando basicamente que: a) As partes estavam de boa fé, desconhecendo e não sendo obrigados a conhecer qualquer impedimento à concretização das suas intenções ; b) O registo da acção não respeitou o disposto no art. 95º/1/g) do C.R.P., por dele não constar o pedido 2 ; c) O mesmo registo de acção é nulo nos termos do art. 16º/b) do C.R.P., já que a petição inicial estava incompleta, pois só em 19 de Janeiro é que o Juiz proferiu despacho a convidar ao aperfeiçoamento por falta do pedido; d) O registo foi efectuado em desconformidade com o titulo que lhe serviu de base (art. 18º do C.R.P.), já que deste consta que não existem quaisquer ónus, encargos ou outros impedimentos; e) Deve considerar-se nulo o registo da acção e registar-se a aquisição como definitiva. 2 Refere que esta afirmação está conforme certidão já anexa, mas do processo não consta qualquer certidão em que o registo de acção não inclua o pedido

3 3. A recorrida lavrou despacho de sustentação, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos, no qual se limita basicamente a sugerir que terá ocorrido uma falha do sistema informático. Questão prévia Trata-se de apurar da (i)legitimidade para impugnar, dadas as singularidades do caso concreto, em que, por uma lado, falta à recorrente a qualidade de apresentante e, por outro, foi parte interessada no procedimento especial de aquisição, oneração e registo de imóveis, designado por casa pronta, enquanto vendedora e sujeito passivo do facto registado. A questão da legitimidade para impugnar a decisão registral (desfavorável cfr. art.140º/1 do C.R.P.) foi desenvolvidamente apreciada por este Conselho no Pº R.P. 151/2006 DSJ-CT 3 e aí se concluiu que 2-Da decisão do conservador que recuse a prática do acto de registo nos termos requeridos só poderá interpor recurso hierárquico o «apresentante», em consideração de que apenas o «apresentante» é sujeito («cognoscente») da publicidade registral visada pelo respectivo procedimento, ficando todos os outros, ainda que interessados, colocados numa posição de «terceiros» relativamente ao mesmo procedimento. Com a entrada em vigor das alterações introduzidas ao Código do Registo Predial pelo D.L. nº 116/2008, de 4 de Julho, especificamente no âmbito da consagração de um sistema de registo predial obrigatório, impõe-se necessariamente uma actualização do referido entendimento, em função de diversidade de interesses que subjazem à diversidade de sujeitos da obrigação legal de promover o registo ( cfr. art. 8º-B do C.R.P.), pois que nalgumas das situações abrangidas o titular da obrigação legal não é titular de interesse directo no mesmo registo, mas de um interesse meramente difuso, ou até de situações de oficiosidade externa, no âmbito restrito do interesse público, como acontece com a previsão da alínea a) do nº 3 do referido art.8º-b, objecto de apreciação no Pº C.P. 32/2010 SJC-CT 4. 3 Disponível intranet. 4 Disponível intranet. Ainda antes da mencionada alteração legislativa e a propósito da comunicação prevista no art. 51º/6 do Código das Expropriações houve oportunidade de levar a cabo igual enquadramento entre a - 3 -

4 No âmbito da questão prévia em apreciação, impõe-se apenas referenciar que o sujeito da obrigação de promover a registo pode ser o próprio serviço de registo, que deve inclusive cumpri-la imediatamente à autenticação do documento particular a que tenha procedido (cfr. art.8º-b/1/b) e art. 8º-C/7 do C.R.P.), situação esta em que obviamente não cabe ao apresentante considerando como tal, impropriamente, o serviço de registo -, a legitimidade para impugnar uma eventual decisão desfavorável. No caso dos autos encontramo-nos fora do âmbito de aplicação do indicado art.8º-b, já que a apresentação pelo serviço de registo ( cfr. art. 8º/1/a) do D.L. nº 263-A/2007, de 23 de Julho) antecede o próprio título, no âmbito de um procedimento que encerra não só essa titulação como o próprio registo. Perante uma qualificação desfavorável de todo imprevisível e absurda, conforme decorre do regime legal a que à frente nos referiremos - não restam dúvidas que a decisão é impugnável( cfr. art. 140º/1 do C.R.P.), restando apurar se o é apenas pelo sujeito activo ou se também pelo sujeito passivo. A recorrida notificou ambas as partes, atitude que indicia o entendimento de que qualquer delas pode impugnar, com o qual concordamos. De facto, para lá de termos um procedimento unitário, no qual, por um lado, não é identificável um acto de instância da parte do comprador e, por outro, é o próprio serviço de registo que procede à anotação no Diário dos factos sujeitos a registo, a prioridade é garantida previamente à própria titulação. Pode até considerar-se que, tratando-se de procedimento unitário que inclui o próprio registo - realizado imediatamente à assinatura do título - em rigor, a qualificação surpresa deve ser considerada um incidente do próprio procedimento, da qual as partes, igualmente interessadas, tomariam conhecimento no próprio processo, eventualmente na forma de notificação pessoal, sem necessidade da posterior notificação por carta registada prevista no art. 71º/2 do C.R.P.. Pode afirmar-se, em jeito de conclusão, que não é aqui identificável uma relação de conhecimento registral exclusivamente estabelecida pelo/com o comprador, de que resulte a colocação do sujeito passivo indiscutivelmente interessado no registo e daí que em abstracto disponha de legitimidade para o pedir ( cfr. art. 36º do C:R.P.) - numa posição de terceiro relativamente à mesma, sem legitimidade para impugnar. comunicação e a legitimidade para impugnar( cfr. Pº. C.P.32/2005 DSJ-CT e Pº R.P. 26/2007 SJC-CT, disponíveis intranet)

5 Saneamento O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Pronúncia. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1. O registo definitivo a favor do alienante ou onerante - o qual pode ser comprovado por acesso à base da dados do SIRP 5 -, constitui um dos pressupostos de aplicação do procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de imóveis, também designado por «casa pronta», sem o qual o procedimento deve ser indeferido (cfr. art.s 3º/1/c) e 9º/1/a) do D.L. nº 363-A/2007, de 23 de Julho). 2. Efectuada a verificação dos pressupostos e formalidades legais prévias, o passo seguinte é proceder à anotação no Diário dos factos sujeitos a registo, assegurando desde logo a respectiva prioridade ( cfr. art. 8º/1/a) do indicado D.L. nº 363-A/2007), antes, portanto, da elaboração dos documentos que titulam os negócios jurídicos. 3. A informação automaticamente disponibilizada pelo SIRP, no indicado acesso à base de dados, inclui a menção das apresentações e dos pedidos de registo pendentes ( cfr. art. 112º/1/b) do C.R.P.), a qual deverá constituir motivo de indeferimento do procedimento( cfr. art.9º/1/b) do dito D.L. 263-A/2007) desde logo porque o art. 8º/1/g) do mesmo diploma determina que o registo seja imediatamente efectuado 5 In casu, este pressuposto estava presente e consta do contrato a menção da consulta à base de dados do SIRP

6 e o Código de Registo Predial impõe que o mesmo só anotação no Diário pode ser efectuado( art. 75º/1/2). pela ordem de 4. Se por falha do sistema informático não tiver sido possível visualizar a menção de pendência ou se, por falha humana na consulta da base de dados do SIRP, a mesma não tiver sido visualizada ou não tiver sido levada em conta, vindo o serviço de registo a aperceber-se dela só ao efectuar o registo, não pode a qualificação ter lugar senão depois de levada a cabo a dos anteriores Cabe na previsão do art.92º/2/b) do C.R.P. o registo de aquisição, por compra e venda ao titular definitivamente inscrito, no caso em que se mostre registada acção movida contra esse titular e em que o autor pede o reconhecimento do seu direito de propriedade ( cfr. art. 3º/1/a) do C.R.P.) 7. 6 Mesmo sem constar dos autos a confirmação de que a recorrida tenha efectuado o registo na data (2011/01/17) que fez constar do referido no relatório sob a alínea e) do nº 1.2., pode dar-se praticamente por certo ( a não ser que a informação do ITIJ supra referida no relatório sob a alínea g) do mesmo nº 1.2. esteja errada) que o fez antes de estar efectuado o registo da acção, já que os ofícios de notificação da qualificação têm data de 2011/01/17. Quanto à alegada falta de visualização, temos de um lado a palavra da recorrida e do outro a informação do ITIJ, da qual não resulta afastada em absoluto a possibilidade de uma falha do sistema informático. Sem a prova do que estava visível no acto de consulta da base de dados, nem o próprio ITIJ arrisca pôr em causa a palavra da recorrida. A nós não nos compete tomar posição sobre a alegada anomalia, sem embargo de entendermos que em sede de direito a constituir se deveria determinar que ficasse arquivado print da informação objecto de consulta. Assim sendo, não há senão que apurar se um registo de acção com os pedidos supra indicados confere ou não ao registo de aquisição em tabela um carácter incompatível. 7 Sem tratar de apreciar a qualificação do registo de acção, que não está em tabela - ao contrário do que pretende o recorrente, ao invocar a respectiva nulidade por insuficiência de título, matéria que só em sede de processo de rectificação pode ser suscitada e não nesta - não há dúvida que, in casu, do pedido consta o reconhecimento do direito de propriedade das fracções autónomas a que respeita a aquisição submetida a registo, pelo que o registo de aquisição não pode ser efectuado como foi pedido ( apresentado pelo serviço de registo), devendo manter-se a qualificação como provisório por natureza nos termos indicados. Quanto à eventual viciação da vontade das partes causada pelo desconhecimento da pendência do registo de acção, provocado pela alegada ausência de visualização (erro-vício) é matéria cuja apreciação não cabe no âmbito da impugnação da decisão registral

7 impugnação. Em consonância com o exposto, propomos a improcedência da Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 22 de Setembro de Luís Manuel Nunes Martins, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em