P.º n.º R.P. 43/2010 SJC-CT Transmissão de locação financeira. Recusa. DELIBERAÇÃO

Transcrição

1 P.º n.º R.P. 43/2010 SJC-CT Transmissão de locação financeira. Recusa. DELIBERAÇÃO 1., advogado, apresentou na Conservatória do Registo Predial de, no dia de de ( Ap. ), um pedido de registo a que chamou de Registo de aquisição provisória por natureza a favor de, tendo indicado no lugar próprio o prédio descrito sob o nº da freguesia de, concelho de No verso da requisição consta declaração assinada por, na qualidade de procurador do indicado - mostrando-se a assinatura reconhecida presencialmente por, advogada, com expressa menção da verificação dos poderes para o acto - no sentido de que O apresentante pretende que se registe provisoriamente a favor de, casado no Regime da comunhão de adquiridos com ( ), a posição de locatária de que é titular a sociedade, Lda ( ) no Contrato de Locação Financeira que tem por objecto o prédio urbano descrito sob o nº da freguesia de, concelho de Com o pedido de registo foi junto um documento particular de de... de, intitulado Contrato Promessa De Cessão de posição contratual e de compra e venda, no qual figuram como outorgantes: Primeiro: a sociedade, Lda, sujeito activo da inscrição de locação financeira 1, representada pelo sócio gerente ; Segundo: o mesmo, desta feita em nome próprio; e Terceiro: O indicado assinou o contrato como gestor de negócios do 3º outorgante. As assinaturas não se mostram reconhecidas São dois os contratos promessa incorporados nas declarações constantes das cláusulas 1ª a 5ª do referido documento particular: a) cessão entre primeira e terceiro outorgantes, respectivamente como cedente e cessionário, da locação financeira do prédio / da freguesia de 2 e b) compra e venda entre 1 A qual demanda rectificação, já que não inclui a menção do prazo do contrato exigida pelo art. 95º, nº 1, o) do C.R.P.. 2 A cedente declarou na cláusula 3ª que garante que se encontram pagas todas as prestações respeitantes ao contrato de locação financeira mencionado na cláusula 1ª, faltando-lhe apenas pagar o valor residual contratualmente previsto, num montante que não excede os, quantia que pagará à, S.A. no acto de outorga da escritura de transmissão do identificado prédio, para a empresa locatária. 1

2 segundo e terceiro outorgantes, respectivamente como vendedor e comprador, do prédio / da mesma freguesia. A partir da cláusula 6ª tudo se passa, nas declarações os outorgantes, como se também quanto ao prédio / o contrato prometido seja a compra e venda e não a cessão da posição contratual, assumindo particular importância, também quanto ao prazo e termo inicial, a declaração constante da cláusula 16ª: - A escritura definitiva de compra e venda dos 2 identificados prédios, deverá realizar-se no prazo máximo de (15) dias contados da data de obtenção de licença de utilização do prédio identificado na clausula 1ª, ficando a respectiva marcação a cargo do 3º outorgante, o qual se obriga a avisar para o efeito a sociedade 1ª outorgante e o 2º outorgante, com a antecedência mínima de 8 dias, por carta registada com AR, do dia, hora, local e Cartório O pedido de registo foi ainda instruído com a procuração outorgada pelos mencionados e mulher,, de de de, que legitimou a assinatura da indicada declaração efectuada no verso da requisição, da qual consta também a ratificação 3 de todos os actos praticados, nomeadamente a assinatura, por parte do aqui procurador, como gestor de negócios, de todos os contratos promessa ou definitivos, entretanto assinados pelo mencionado gestor, relativos ou conexos com a aquisição das, sitas em e e dos prédios onde as mesmas se encontram instaladas, ou com eles conexos. 2. É o seguinte o teor do despacho de recusa do indicado pedido de registo: - Recusado o averbamento de transmissão de posição de locatário com base em contrato promessa celebrado no dia de de, decorrente de contrato de locação financeira, por ser facto não sujeito a registo artigos 69º nº 1 al. c) 2ª parte do Código do Registo Predial; isto é, trata-se de um facto não previsto nos artigos 2º, 93º 4 e 101º, todos do C.R.P.. A promessa de alienação da posição de locatário apenas é registável, quando a mesma tiver sido celebrada com eficácia real artigos 1º e 11º do Dec. Lei 149/95, de 24 de Junho alterados, respectivamente, pelo Dec. Lei nº 265/97, de 2 de Outubro 285/2001 de 3 de Novembro e, ainda, artigos 410º e 413º, nº 1 e 3 do Código Civil. 3 Por manifesto lapso de escrita consta retificam em vez de ratificam. 4 No despacho de sustentação está expressamente assumido o lapso na indicação deste artigo, já que se pretendia mencionar o art. 92º. 2

3 3. Em recurso hierárquico cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos ( Ap...., de de de ) foi a decisão de recusa objecto de impugnação alegando o recorrente, em síntese, que: a) A lei prevê expressamente a transmissão entre vivos da posição do locatário (art. 11º do D.L. nº 149/95, de 24 de Junho, alterado pelo D.L. nº 365/97, de 2 de Outubro); b) Não existe fundamento legal para uma tão desproporcionada exigência de celebração da promessa com eficácia real; c) A transmissão da locação financeira é registada por averbamento à respectiva inscrição ( art. 101º, nº 1, m) do C.R.P.), a qual deve ser entendida por transmissão da posição jurídica do locatário ( Pº R.P. 141/2004 DSJ-CT, in BRN, nº 3/2005). 4. Antes de entrar propriamente na sustentação da decisão impugnada, a recorrida começa por referir (no correspondente despacho) que teve lugar o sub procedimento de suprimento de deficiências para averiguar do eventual cumprimento da cláusula 16ª do contrato promessa apresentado a registo 5. A sustentação limita-se à reafirmação do que constou do despacho de recusa, desta feita de forma mais explícita, omitindo no entanto qualquer contraargumentação ao que foi alegado pelo recorrente. Saneamento/pronúncia O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito, o qual vai expresso na seguinte Deliberação 5 Cfr. transcrição da cláusula feita no texto, supra. Na requisição de registo consta manuscrita e assinada pela senhora conservadora uma nota dando conta de que o apresentante foi contactado pessoalmente no dia / / para prestar esclarecimentos quanto aos pontos... e do contrato promessa e de que o suprimento de deficiências não teve sucesso. 3

4 1. Ao sujeitar a registo a transmissão da locação financeira ( art. 2º, nº 1, ml): A locação financeira e as suas transmissões ) e ao determinar que esse registo é efectuado por averbamento à respectiva inscrição ( art. 101º, nº 1, m) : A transmissão da locação financeira ), o Código do Registo Predial não está a referirse a outro facto que não seja a transmissão da posição jurídica do locatário prevista no art. 11º do D.L. nº 149/95, de 24 de Junho, na redacção do D.L. nº 265/97, de 2 de Outubro, resultando do disposto nos artigos 47º, 92º, nº 1, g) e 101º, nº 3 do mesmo Código que esse registo de transmissão pode inclusive ter carácter précontratual e ser, assim, lavrado provisoriamente por natureza Consoante o dito registo pré-contratual seja titulado por declaração do locatário financeiro ou por contrato promessa de cessão da respectiva posição contratual, assim variará o regime de vigência/caducidade da provisoriedade por natureza do mesmo registo (artigos 11º, nºs 1 e 3 e 92º, nº 4 do C.R.P.), o que implica que, sendo apresentados simultaneamente ambos os títulos, o registo não possa ser efectuado como se mostre pedido sem que os interessados optem por um deles 7. 6 Que é um mesmo facto que a lei designa de duas formas parece não merecer discussão, desde que se dê por assente que a transmissão da posição jurídica do locador, também incluída na previsão do indicado artigo 11º ( no seu nº 4), não está em si mesma sujeita a registo ( Cfr. Pº R.P. 342/2003 DSJ-CT, nota 3, in BRN nº 2/2005 ( II ) e Pº R.P. 141/2004, nota 2, in BRN nº 3/2005 ( II ). Refira-se que o Código do Registo Predial utiliza a mesma técnica quanto à previsão da transmissão da posição jurídica do arrendatário, ao designá-la por transmissão do próprio arrendamento ( art. 2º, nº 1, m) e 101º, nº 1, j)). Entendimento diferente parece ter a senhora conservadora recorrida, que peremptoriamente afirma que a transmissão da posição jurídica do locatário financeiro não consta nem do artigo 2º nem do artigo 101º, deixando inclusive subjacente o entendimento de que a promessa de transmissão da mesma posição a que seja atribuída eficácia real será registada por inscrição e não por averbamento, o que contraria o entendimento já defendido por este Conselho no Pº C.P. 38/99 DSJ-CT, in BRN nº 7/2000 ( II ). Resolvidas afirmativamente as questões da (ir)registabilidade da transmissão da posição jurídica do locatário e da (im)possibilidade do seu registo pré-contratual, deveria logicamente dar-se por concluída a apreciação do mérito da impugnação e propor sua procedência, o que significaria adoptar uma qualificação no sentido de lavrar o registo nos termos em que foi pedido, isto é, provisoriamente por natureza nos termos da mencionada alínea g). No entanto, mantendo o entendimento que desde há muito e de forma reiterada vem sendo defendido por este Conselho, não deve a entidade ad quem omitir a pronúncia sobre fundamentos de nulidade do registo pedido só porque eles não foram invocados pela entidade a quo( cfr. v.g. o Pº nº 2/96 RP.4, in BRN 5/96 ), como acontece in casu, como veremos de seguida. 7 Cfr. Pº R.P. 38/2001 DSJ-CT, in BRN nº 7/2001 ( II ). 4

5 3. O contrato promessa de cessão da posição contratual do locatário financeiro a que falte a fixação de um termo certo e final do prazo para celebração do contrato prometido ou a fixação do prazo e da data do início da sua contagem só é titulo suficiente para o registo provisório por natureza previsto na alínea g) do nº 1 do art. 92º e no nº 4 do art. 92º do C.R.P., se não tiver decorrido um ano sobre a data daquele contrato promessa Caso tenha sido pedido registo de transmissão da posição jurídica do locatário com apresentação simultânea de declaração do próprio transmissário e de contrato promessa de cessão da mesma posição jurídica celebrado há mais de um ano e do qual conste que o contrato prometido será celebrado no prazo de 15 dias a contar da data da obtenção da licença de utilização do prédio, o registo deve ser recusado por manifesta falta ou insuficiência de título ( art. 69º, nº 1, b) do C.R.P.) 9. 8 Cfr. Pº R.P. 140/2001 DSJ-CT, in BRN nº 2/2002 ( II ). 9 É a situação dos presentes autos. Antes de mais importa dar por assente que o contexto da instância não admite outra interpretação do pedido que não seja a de que se pediu a transmissão posição da locatária financeira inscrita (ou locação financeira inscrita, utilizando a denominação utilizada pelo C.R.P.), isto apesar da falta de coincidência entre o teor do enunciado do pedido formulado no rosto da requisição de registo e o teor da declaração constante do verso da mesma ( cfr. nº 1 do relatório). Quanto ao fundamento da recusa: a) É manifesto que a declaração que poderia, ao abrigo do art. 47º, nº 1 do C.R.P., servir de título para o registo pedido, só poderia ser a da sociedade, Lda., cedente, e não a do próprio cessionário, sujeito activo do facto; b) Quanto à consideração do contrato promessa como título insuficiente, limitamo-nos a remeter para a doutrina que vem sendo defendida por este Conselho desde o parecer emitido no processo indicado na nota 8, tendo ainda presente que no Pº R.P. 79/2008 SJC-CT, disponível intranet, o mesmo Conselho entendeu deslocar da alínea c), 2º segmento, para a alínea b), o fundamento da recusa. Refira-se, por último, que ainda que não fosse o motivo da recusa, a procedência da impugnção não poderia ser total - dando por pressuposto que a consulta da situação registral da sociedade locatária, ao abrigo do disposto no art. 73º, nº 1 do C.R.P., assegura a verificação da qualidade do representante da mesma por parte de quem outorgou o contrato em seu nome, - dada a contradição supra relatada, em que os outorgantes por um lado declaram prometer ceder e adquirir, respctivamente, a posição jurídica no contrato de locação financeira e por outro referem-se ao contrato prometido como sendo de compra e venda do prédio. 5

6 Em face do exposto, propomos a improcedência do recurso, sem embargo de passar a constituir fundamento da decisão de recusa o disposto na alínea b), em vez do disposto na alínea c), 2º segmento. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 29 de Julho de Luís Manuel Nunes Martins, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em