autónoma; e que o prazo último e final para a outorga da escritura termina em 31 de Dezembro de 2011.

Transcrição

1 1 P.º n.º R.P. 19/2011 SJC-CT Contrato-promessa. Aquisição. Registo provisório. Celebração do contrato prometido. Prazo. Interpretação dos artigos 47.º, n.º 4 e 92.º, n.º 4 do Código do Registo Predial. PARECER 1. A coberto da ap...., de / /, foi pedida a inscrição provisória por natureza (artigo 92.º/1/g) do Código do Registo Predial) de aquisição da fracção autónoma do prédio n.º, freguesia e concelho de..., a favor de..., Lda Ao pedido de registo foram juntos prova matricial e o contrato-promessa de compra e venda da aludida fracção autónoma, assinado em 14 de Junho de 2007, no qual se estabelece, com relevância para a qualificação, que o contrato prometido será outorgado no prazo máximo de 30 dias a contar da data em que estiverem reunidos todos os documentos, requisitos e condicionalismos legais necessários para o efeito (artigo 3.º do contrato), e que se a escritura de compra e venda, por algum motivo dos referidos no ponto 1 do artigo 6.º do contrato, ou similar quanto à sua origem ou consequências, não for realizada até final do ano dois mil e onze, assiste ao promitente comprador o direito de resolver o contrato (artigo 6.º/2 do contrato). 2. O registo foi recusado com fundamento no facto de ter já decorrido um ano sobre o termo do prazo estipulado para a realização do contrato prometido, invocando-se, de direito, os artigos 68.º e 69.º/1/c) do Código do Registo Predial (CRP) e o entendimento vertido em alguns pareceres do Conselho Técnico do IRN, I.P., de que se destaca o proferido no processo R.P. 140/2001 DSJ-CT. 3. No requerimento de recurso hierárquico, salienta-se o teor das cláusulas primeira, terceira e sexta do contrato-promessa, que, na perspectiva da recorrente, permitem compreender o tempo e os termos acordados para a realização do contrato prometido, e aduz-se, em síntese, que o registo não está em condições de afirmar que já decorreu um ano sobre o prazo para a celebração do contrato, dado não saber se estão ou não reunidas as condições necessárias para o efeito, excepto na parte que respeita à inexistência de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades sobre a fracção

2 2 autónoma; e que o prazo último e final para a outorga da escritura termina em 31 de Dezembro de A sustentação da recusa, a cargo do ajudante em substituição, consiste em mera remissão para o despacho inicial e pareceres nele citados, sem outros desenvolvimentos ou quaisquer considerações tendentes a melhor esclarecer a decisão tomada. *** Vistas sumariamente as posições em confronto, não havendo questões prejudiciais que obstem à apreciação do presente recurso, cumpre emitir parecer. Fundamentação 1. De acordo com o artigo 47.º do CRP, o registo provisório de aquisição, antes de titulado o negócio, pode ser feito ou com base em declaração do proprietário ou titular do direito ou, se não houver convenção em contrário, com base em contrato-promessa de alienação Este registo é feito pelo prazo de seis meses, porém, quando baseado em contratopromessa de alienação, pode ser renovado por períodos de igual duração e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido, mediante documento que comprove o consentimento das partes (artigo 92.º/4 do CRP) Donde se tem concluído, por interpretação conjugada dos aludidos preceitos legais, que a declaração de intenção de venda ínsita em contrato-promessa de alienação só assume relevância para efeitos de registo dentro deste quadro temporal, ou seja, o contrato-promessa de alienação é documento bastante para o registo provisório de aquisição desde que apresentado antes de decorrido o prazo de um ano sobre o termo fixado para a celebração do contrato prometido 1. 1 Para nós, só uma interpretação muito cingida ao texto da lei e desviada do seu contexto, isto é, do conjunto das disposições legais que regulam a mesma matéria, permitirá que a mesma declaração (ínsita em contratopromessa) seja negada como título para registo no âmbito da renovação (artigo 92.º/4), declinando-se o prolongamento da protecção tabular do futuro adquirente ainda que haja consentimento e vontade das partes favorável a essa renovação, e depois seja aceita para um registo provisório, concedendo-se aquela protecção tabular pelos mesmos seis meses, sem que nenhuma alteração se haja produzido no quadro temporal estabelecido a partir do contrato-promessa. A muito custo vale o argumento de que o mesmo resultado pode

3 3 2. Acontece que não raras vezes nos deparamos com contratos em que as partes nada dispõem quanto à data da celebração do contrato definitivo ou, ao invés de estipularem uma data certa ou um prazo limite sem especificidades, optam por fixar apenas um prazo previsível, com dependência de condições específicas (por exemplo, 3 meses a contar da conclusão da obra ou da emissão da licença de utilização) Ora, perante o enunciado linguístico do artigo 92.º/4 do CRP, caberia o sentido de que na falta do prazo certo para a realização do contrato definitivo pressuposto na letra da norma, ou perante um termo incerto, puro ou híbrido, não seria viável a renovação, nem o registo provisório de aquisição Cremos, todavia, não ser esse o conteúdo de pensamento a retirar do texto legal, desde logo, em face da fragmentação de princípio que representaria admitir a valia substantiva de um contrato-promessa sem fixação de prazo para a celebração do contrato prometido e negar-lhe depois a qualidade de título para registo, a pretexto de faltar o dito prazo Há, ainda assim, uma diferença ou limite a inspirar a solução legal contida no artigo 92.º/4 do CRP que a evolução histórica do preceito põe a descoberto e que, a nosso ver, se analisa em o legislador, ciente da importância do registo provisório de aquisição na fluidez das transacções imobiliárias mas também das implicações dos seus efeitos no confronto com direitos de terceiros, não ter querido estender a «tutela» do registo à intenção de alienar manifestada pelo proprietário no contrato-promessa para além de um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido 3. ser alcançado através de sucessivos registos provisórios de aquisição com base em declaração, pois aí não deixa de haver uma renovação de vontade e um título diferente por cada acto de registo. Cfr., neste sentido, os pareceres proferidos nos processos R.P.296/2000 DSJ-CT, publicado no BRN 9/2001, II caderno, e RP 79/2008 DSJ-CT, disponível na intranet, e o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Agravo n.º 9836/04, publicado no BRN 4/2005, I caderno. 2 Cfr. Contrato-promessa em Geral/Contratos-promessa em Especial, Fernando Gravato Morais, pp. 181 e ss. 3 Como notámos no processo RP 79/2008 DSJ-CT, a partir da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 355/85, de 2 de Setembro, e até às alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 533/99, de 11 de Dezembro, o registo provisório de aquisição baseado em contrato-promessa de alienação podia ser renovado por períodos de três anos, a pedido dos interessados, desde que se comprovasse a subsistência da razão da provisoriedade, ou seja, a pendência do cumprimento das obrigações assumidas. Independentemente do prazo fixado para a realização do contrato prometido, a «reserva de lugar» garantida nas tábuas ao futuro adquirente poderia perdurar, a pedido, por todo o tempo determinado pelas circunstâncias ou vicissitudes contratuais impeditivas da realização do contrato prometido, arrastando a pendência do ingresso definitivo de factos dotados de eficácia real

4 É este o tempo (prazo fixado no contrato acrescido de um ano) que se tem por razoável ou adequado para a realização do contrato prometido e a consequente substituição do registo provisório por um registo definitivo, marcando-se, assim, o período durante o qual o registo admite proteger a posição do futuro adquirente com base na declaração ínsita no contrato-promessa; decorrido esse prazo, a «tutela» do registo depende da realização do contrato prometido ou da prorrogação do prazo fixado para a sua realização Faltando a estipulação de um prazo certo para a realização do contrato prometido, o justo equilíbrio entre o interesse do promitente-adquirente e o de terceiros (atenta a colisão que pode existir entre um direito nascido e consumado perante as regras de direito civil e outro simplesmente projectado e anunciado), a ponderação da natureza e dos efeitos do registo provisório 4 e o intuito de clarificação da situação jurídica do prédio que terá estado na base da limitação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 533/99, dando a conhecer a terceiros um alcance temporal preciso da «tutela do registo» face a um efeito real futuro, levam-nos a concluir, não pela inviabilidade do registo provisório com base em contrato-promessa com estas características, como sugere o elemento literal da norma (artigo 92.º/4 do CRP), mas pela consideração do mesmo prazo de um ano a contar da data do contrato Com efeito, parece ser esta a perspectiva alinhada no artigo 92.º/4 do CRP após as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 533/99, de cujo fio teleológico não fará parte saber da natureza do prazo, isto é, se o prazo é absoluto ou se é relativo; se o decurso do prazo faz caducar o contrato ou se, ao invés, é possível uma prestação ulterior e o termo do prazo somente atribui ao credor o direito de resolver o contrato; 2.7. Aqui importará apenas a eficácia da declaração contratual do promitente vendedor para efeitos de registo, a qual não se permite estender para além de um ano sobre o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido e se quer precisa no que praticados pelo titular inscrito ou contra o titular inscrito e, com isso, a instabilidade da situação jurídica do prédio por um período de tempo cujo limite o registo não se encontrava em condições de dar a conhecer a terceiros. 4 Sobre as posições doutrinárias e jurisprudenciais em torno do registo provisório de aquisição e da reserva de prioridade própria que este significa, cfr. Mónica Jardim, O registo provisório de Aquisição, comunicação feita na FDUC, no Congresso de Direitos Reais, em , publicado em 5 Cfr. Ac. da Relação do Porto, de (proc ), e Ac. da Relação de Lisboa, de (proc. 71/10.TBALM.L1-1), em

5 5 respeita ao seu limite temporal (de forma a evitar que se eternizem nas tábuas, através de renovações ou registos sucessivos, uma «reserva de lugar» e uma indefinição da situação jurídica do prédio em tudo avessa ao escopo essencial do registo), implicando que, nos casos em que falte estipulação de prazo ou se fixe um termo incerto, puro ou híbrido, se considere o único momento fixo conhecido (data do contrato), acrescido do prazo de um ano, como o período que, a partir das normas postas, se infere caber no plano de eficácia vigente para aquela declaração Sucede, no caso em apreço, que não obstante ter sido fixado, na cláusula terceira relativa à formalização do contrato prometido, um termo incerto híbrido (30 dias a contar da data em que estiverem reunidos todos os documentos, requisitos e condicionalismos legais para o efeito), encontramos mais à frente, na cláusula sexta, uma regulação de interesses que se traduz na faculdade concedida ao promitente-comprador de resolver o contrato-promessa, se o contrato prometido não for celebrado até ao final do ano de Embora a promessa de alienação (assinada pelos representantes da sociedade gestora do titular inscrito em 15 de Junho de 2007, conforme reconhecimento presencial de assinaturas feito no Cartório Notarial de...) apareça com um prazo incerto, convenciona-se um «tempo de espera» para a obtenção das condições necessárias à realização do contrato prometido que se apresenta sob a forma de um termo essencial relativo certo (31 de Dezembro de ) Logo, existindo a dita convenção expressa a fixar o momento certo a partir do qual o promitente-comprador se reserva o direito de resolver o contrato, podendo tomar a falta de realização do contrato definitivo dentro do prazo assinalado como incumprimento definitivo, não caberá «ficcionar» a data do contrato-promessa como data acordada para a celebração do contrato definitivo, como sugere o despacho de recusa, ou considerar a 6 Em face das disposições legais que compõem o quadro legal atinente ao registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa, não colhe, assim, afastar o registo provisório alicerçado numa obrigação de contratar a que falte um termo certo e final, coarctando ao comprador o prazo suplementar de um ano que lhe assistiria se tivesse ocorrido a estipulação de um prazo ou de um período certo para a realização do contrato definitivo, nem cabe, outrossim, aceitar uma renovação de registo que se situe neste quadro temporal mas a que falte o consentimento das partes. Daí poder dizer-se, por um lado, que a declaração do proprietário não assume relevância registal para além de um determinado período, certo e preciso, porque a lei não quer, e, por outro, que este registo provisório não pode manter-se para além dos seis meses previstos no artigo 11.º/3 do CRP se as partes não o quiserem. 7 Atento o disposto no artigo 279.º/a) do Código Civil, se o termo for fixado no fim do ano, entende-se o dia 31 de Dezembro.

6 6 perda de «eficácia» ou relevância registal da declaração do titular inscrito contida no contrato-promessa, por ter decorrido mais de um ano a contar da data em que foi subscrita perante o colaborador do notário; 3.3. Antes se afigura mais ajustado à racionalidade da norma contida no artigo 92.º/4 do CRP eleger a data fixada na cláusula sexta do contrato-promessa dos autos (até 31 de Dezembro de 2011) como o momento temporal fixado para a conclusão do contrato definitivo, contando-se a partir daí o prazo suplementar de um ano a que se refere o aludido preceito legal, pelo que, nestes termos, o contrato-promessa apresentado pode servir de base ao registo provisório de aquisição. as seguintes Somos, assim, de parecer que o recurso merece provimento, de harmonia com CONCLUSÕES I - Em face das disposições conjugadas dos artigos 47.º/4 e 92.º/4 do Código do Registo Predial, o contrato-promessa de alienação não assume relevância como documento para o registo provisório de aquisição quando, à data da apresentação, tenha já decorrido um ano sobre o termo do prazo certo fixado para a celebração do contrato prometido ou, na falta de convenção de data, prazo ou período certo para este efeito, sobre a data da celebração do contratopromessa. II É título suficiente para o registo provisório de aquisição o contratopromessa de alienação (celebrado há mais de um ano) que preveja um prazo incerto para a realização do contrato definitivo (ligando-o, designadamente, à obtenção da documentação necessária para o efeito), mas, igualmente, estabeleça o direito de resolução a favor do promitente-comprador caso a formalização do contrato definitivo não ocorra até certa data, desde que o pedido respectivo seja apresentado antes de decorrido o prazo de um ano sobre esta data. Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 21 de Setembro de 2011.

7 7 Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, António Manuel Fernandes Lopes, João Guimarães Gomes Bastos, José Ascenso Nunes da Maia. Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em

8 8 FICHA P.º R.P. 19/2011 SJC-CT SÚMULA DAS QUESTÕES TRATADAS Registo provisório de aquisição com base em contrato-promessa o Interpretação conjugada dos artigos 47.º/4 e 92.º/4 do CRP o Problemas relativos ao prazo de cumprimento da promessa