Departamento Municipal Jurídico e de Contencioso Divisão Municipal de Estudos e Assessoria Jurídica

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1 Concordo. Remeta-se a presente Informação ao Sr. Director do DMGUF, Arq.º Aníbal Caldas. Cristina Guimarães Chefe da Divisão de Estudos e Assessoria Jurídica N.º Inf: ( ) Ref.ª: ( ) Porto, 11/05/2010 Autor: Anabela Moutinho Monteiro Assunto: Da legitimidade do arrendatário nos pedidos de licenciamento de obras já executadas; prova de consentimento do anterior proprietário. Enquadramento factual Solicita-nos o Exmo. Sr. Director do Departamento Municipal de Gestão Urbanística e Fiscalização, a emissão de parecer jurídico que analise a exposição apresentada pela sociedade comercial ( ) na sequência da rejeição liminar, por despacho do Sr. Director do DMGUF, de ( ), do pedido de licenciamento de obras de edificação no prédio sito na Rua ( ), ( ). 1

2 O acto assim praticado teve por fundamento a informação ( ), prestada em sede de apreciação liminar, na qual se referia que ( ) decorreu o prazo concedido à requerente para sanar as deficiências instrutórias do pedido ( ) sem que tenham sido apresentados, até à data, os elementos que se verificaram estar em falta ( ) e que ( ) os elementos em causa são exigíveis nos termos das alíneas a), B), c) d), g) e n) do n.º 1 e a) e c) do n.º 3 do artigo 11.º da Portaria 232/2008, de 11 de Março ( ) sendo a sua ausência prejudicial à apreciação da pretensão e impeditiva da tomada de decisão, e na qual se propôs, consequentemente, a rejeição a rejeição liminar do pedido de licenciamento, ao abrigo do disposto no n.º 6 do artigo 11.º do R.J.U.E. na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro. Mais se concluiu pela ilegitimidade da requerente para promover a operação urbanística requerida pelo facto de não ter sido apresentado documento comprovativo da autorização dos actuais proprietários do prédio, fazendo-se notar que a declaração que consta do processo 21179/00 refere-se à autorização concedida pelos anteriores proprietários do prédio e não pelos actuais de acordo com a certidão predial apresentada pelo que não poderá ser reaproveitada. Na exposição que nos é dada a analisar, a sociedade Requerente alega, em síntese, que: A legitimidade da sociedade requerente para promover especificamente as obras do presente pedido de licença está verificada, material e formalmente, na declaração autorizativa das referidas obras por parte do «de cujus» ( ) e que tal declaração é legalmente considerada como cláusula integradora do contrato de arrendamento anteriormente outorgado e constitui título suficiente e confirmativo da legitimidade Mais solicita a reforma do despacho que antecede e em sua substituição seja proferido despacho a aceitar a legitimidade da sociedade requerente a operação urbanística em causa entendendo ser suficiente ( ) face ao teor do contrato de arrendamento a declaração que consta do processo n.º 21179/00. 2

3 Vejamos, pois, se lhe assiste razão Análise Jurídica Conforme decorre das alegações transcritas, a questão jurídica que aqui se nos impõe esclarecer é a de saber se deve considerar-se que tem legitimidade num pedido de licenciamento de obras já executadas o arrendatário que faça prova de que a realização das obras submetidas a controlo prévio municipal foram autorizadas pelo à data da proprietário do imóvel. Ora, esta questão foi já por nós analisada através da informação ( ), de ( ), na qual concluímos que, na óptica do direito privado - à luz do qual deve aferir-se a legitimidade do Requerente no procedimento urbanístico - a resposta a uma tal questão não poderia deixar de ser afirmativa. Com efeito, conforme aí referimos, ao adquirir o direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento, o novo proprietário sucede nos direitos mas também nas obrigações do primitivo locador; logo, se resultar provado que o primitivo locador autorizou a realização de obras pelo arrendatário, não poderá considerar-se que tais obras sejam ilícitas nem, por conseguinte, defender-se que o actual proprietário possa invocar o direito à resolução do contrato com fundamento na realização de obras sem consentimento do senhorio 1. Mais salientámos que da mesma forma que não existiriam dúvidas quanto a legitimidade do arrendatário num pedido de licenciamento de obras já executadas que apresentasse como documento comprovativo da titularidade do direito invocado, o contrato de arrendamento do qual resultasse tal faculdade, não obstante o primitivo 1 Entendimento, este, que encontra sustentação ao nível da jurisprudência. Vide, entre outros, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de , proferido no âmbito do processo 06A2356, acessível em 3

4 locador não ser o, à data da formulação do pedido, proprietário do imóvel, também não poderão existir dúvidas quanto à legitimidade do arrendatário que faça prova de que as obras que agora se submete a controlo prévio municipal foram realizadas com o consentimento do proprietário à data da realização das obras Aplicando um tal entendimento ao caso vertente e tendo presente que a verificação da legitimidade no procedimento urbanístico é, conforme afirma doutrina autorizada 2, uma verificação meramente formal, forçoso é concluir pela legitimidade da requerente no pedido de licenciamento das obras de edificação já executadas. Com efeito, conforme resulta das informações técnicas prestadas - não só no âmbito do presente pedido de licenciamento registado sob o n.º ( ), mas também do pedido anteriormente formulado através do requerimento n.º ( ), que foi objecto de indeferimento por - estamos perante um pedido de legalização de obras de alteração e ampliação realizadas em edifício no qual se encontra instalado um estabelecimento de bebidas com espaço para dança. A requerente, ( ), por contrato celebrado a ( ) de ( ) de ( ), é arrendatária do prédio objecto da operação urbanística requerida. Nos termos da alínea j) do contrato de arrendamento para além das obras interiores de reparação e conservação nenhumas outras poderão ser feitas pela arrendatária sem o consentimento escrito do senhorio, o qual poderá, a todo o tempo, fiscalizá-las, pessoalmente ou por intermédio de alguém que venha a indicar. Por declaração de ( ) de ( ) de ( ), exarada com reconhecimento de assinatura pelo ( ) Cartório Notarial do Porto, ( ), na qualidade de legítimo proprietário do prédio sito à Rua da alegria n.º 77/A autorizou a inquilina do referido prédio ( ) a realizar todas as obras de remodelação interiores e exteriores, ampliação em altura e profundidade, bem com a alteração de fachadas naquele prédio, já realizadas ou a realizar, podendo ainda, abrir ou 2 Cfr. Maria José Castanheira Neves et alli in Regime jurídico da Urbanização e Edificação, Comentado 2.ª edição, Almedina, página

5 fechar portas, construir janelas, ficando desde já também autorizada a submeter apreciação da Câmara Municipal do Porto e todas as entidades envolvidas e intervenientes, os respectivos projectos e tudo o mais que se torne necessário. Em face da declaração assim prestada e consubstanciando-se a pretensão na legalização das obras de ampliação e alteração já executadas, julgamos resultar demonstrada a legitimidade da Requerente no correspondente pedido de licenciamento. Tal conclusão não significa, todavia, que assista razão à Requerente no pedido de reforma do despacho do Sr. Director do DMGUF, de ( ), de rejeição liminar do pedido de licenciamento de obras de edificação no prédio sito na Rua ( ), ( ). Na verdade, os factos compulsados permitem-nos verificar que a rejeição liminar do pedido de licenciamento não se fundou única e exclusivamente na ilegitimidade da sociedade requerente: conforme decorre da citada ( ), em falta estariam, não apenas documentos comprovativos da autorização do actuais proprietários do prédio, mas também outros elementos instrutórios indispensáveis ao conhecimento da pretensão e cuja exigibilidade se encontra prevista na Portaria 232/2008, de 11 de Março. Assim sendo, e uma vez que tais elementos não foram apresentados no prazo para o efeito fixado, sempre existiria in casu fundamento legal para a rejeição liminar do pedido, nos termos e a coberto do disposto no artigo 11.º do R.J.U.E. À consideração superior, A Consultora Jurídica (Anabela Moutinho Monteiro) 5

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