N/Referência: P.º R.P. 93/2018 STJSR-CC Data de homologação:

Transcrição

1 DIVULGAÇÃO DE PARECER DO CONSELHO CONSULTIVO N.º 40/ CC /2018 N/Referência: P.º R.P. 93/2018 STJSR-CC Data de homologação: Recorrente: Ana C.., notária Recorrido: Conservatória do Registo Predial de.. Assunto: propriedade horizontal valor total do prédio - valor relativo das frações autónomas permilagem e valor económico das frações autónomas. Palavras-chave: fração autónoma; percentagem; permilagem; valor relativo; propriedade horizontal. Parecer Relatório 1. Ana C.., notária, vem, na qualidade de apresentante, interpor recurso hierárquico da decisão que qualificou como provisório por dúvidas o registo de constituição da propriedade horizontal sobre o prédio n.º 549/ (P, A.) e como provisórios por dúvidas e por natureza (art. 92.º/2/b) do Código do Registo Predial (CRP) os registos de aquisição de cada uma das frações autónomas criadas, os quais foram pedidos na mesma requisição online e com base na mesma escritura pública, de constituição de propriedade horizontal e de divisão de coisa comum Em face do despacho de qualificação, verifica-se que as dúvidas relativas ao registo da propriedade horizontal assentam na desconformidade entre o valor económico e o valor relativo, expresso em permilagem do valor total do prédio, que se fez corresponder às frações autónomas, sendo a mesma deficiência do título a motivar a provisoriedade por dúvidas dos registos de aquisição, aqui, por não serem inequívocos os dados relevantes para efeitos fiscais. 2. No requerimento de recurso hierárquico, aduz-se, em síntese, que 1) o valor total do prédio a que se refere o art º do CC será 100 ou 1000, consoante se opte por fixar o valor relativo das frações autónomas em percentagem ou em permilagem, e que, por isso, os valores económicos atribuídos ao prédio e às frações autónomas são irrelevantes para a titulação e para o registo da constituição da propriedade horizontal; 2) que só a circunstância de os dois atos (propriedade horizontal e divisão de coisa comum) figurarem na mesma escritura pública permitiu conhecer o valor económico atribuído a cada uma das frações autónomas; 3) e que, tendo o ato 1/6

2 de divisão de coisa comum sido submetido à apreciação da Autoridade Tributária, para efeitos de liquidação das obrigações fiscais por ele devidas, não cabe ao conservador suscitar um eventual erro na liquidação feita pelos serviços fiscais. 3. A decisão foi sustentada no despacho a que se refere o art. 142.º-A/1 do CRP, nos termos e com os fundamentos que aqui damos por reproduzidos e que, no essencial, correspondem às razões oportunamente aduzidas no despacho de qualificação. Apreciação 1 Do registo da constituição da propriedade horizontal 1. Dizendo-se, no art º do CC, que do título constitutivo da propriedade horizontal deverá constar o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, é bom de ver que o primeiro elemento relevante para o cumprimento da aludida norma legal é precisamente a atribuição de um valor económico ao prédio Por isso, o valor total do prédio a que se refere o dito preceito legal não pode ser 100 ou 1000, consoante se opte por expressar o valor relativo das frações autónomas em percentagem ou permilagem, porquanto 100 ou 1000 corresponde ao divisor ou denominador que serve de base de cálculo na operação matemática (à soma das percentagens ou das permilagens), e não à expressão pecuniária atribuída ao prédio (valor total do prédio) e em função da qual é fixado o valor relativo das respetivas frações autónomas Por outro lado, se o critério estipulado pelo legislador para o apuramento do valor de cada fração autónoma toma por referência o valor total do prédio, parece-nos que este valor deve constar do título constitutivo da propriedade horizontal, sob pena de falhar um elemento fundamental da operação matemática que habilita ao conhecimento do valor correspondente a cada uma das suas frações O mesmo é dizer que nenhum valor relativo se pode conhecer efetivamente, se for indicada uma percentagem ou uma permilagem, mas não o valor sobre o qual incide tal razão, ou do qual se pretende extrair tal percentagem ou permilagem, pelo que, para nós, o preceituado no art º do CC só se encontrará cumprido, se do título constarem todos os elementos que habilitam ao conhecimento do valor real de cada fração autónoma, no momento da constituição da propriedade horizontal. 1 Considerando que a data da notificação do despacho de qualificação mencionada na ficha de registo é a de 2018/06/28, o recurso hierárquico seria intempestivo, posto ter sido interposto decorridos mais de 30 dias a contar dessa data (art. 141.º /1 do CRP). Sucede, no entanto, em face da informação contida no despacho de sustentação, que a data anotada na ficha de registo não corresponde à data da notificação (art. 154.º/2 do CRP), mas à data da remessa postal, pelo que não se verificará aqui violação do prazo para a interposição do recurso hierárquico, mas erro na anotação efetuada ao abrigo do disposto no art. 71.º/3 do CRP. 2/6

3 Acresce, por outro lado, a importância que a fixação do valor total do prédio, como bloco unitário, representa para efeitos do disposto no art º do CC, onde o valor total do prédio fixado no título constitutivo da propriedade horizontal figura como elemento decisivo para a aplicação do regime atinente à destruição do edifício Outra coisa é exigir, à revelia de uma norma que o imponha ou de um interesse que o justifique, que do título constitutivo da propriedade horizontal também conste o resultado da operação aritmética tendente à conversão da percentagem ou permilagem fixada para cada fração autónoma num dado valor económico ou que o valor económico correspondente à percentagem ou permilagem fixada no título constitutivo da propriedade horizontal se cristalize em valor venal da fração autónoma Como se sabe, a determinação do valor relativo de cada fração autónoma não serve senão razões de estabilidade no âmbito das relações entre os condóminos, como as que são reguladas nos arts º, 1425.º, 1426.º, 1430.º, 1432.º e 1435.º-A do CC, pelo que o valor económico da fração autónoma no conjunto do edifício não tem de servir de critério para efeitos de contrapartida numa transação onerosa ou de ser sempre assumido como valor venal da fração autónoma, impermeável, portanto, às oscilações do mercado A lei também não estabelece quaisquer regras de avaliação das frações autónomas, deixando, pois, na disponibilidade dos interessados a definição e a ponderação dos fatores relevantes, bem como o método ou o processo prático tendente à fixação de cada um dos valores relativos a mencionar no título constitutivo da propriedade horizontal, os quais, como já vimos, bastará expressar em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, sem necessidade, portanto, de conversão ou de correspondência escrita com um dado valor económico Na escritura pública de constituição da propriedade horizontal em apreço, após descrição do prédio e fixação do seu valor total, optou-se, no entanto, por indicar, primeiro, o valor económico atribuído a cada fração autónoma, fazendo-se depois corresponder tal valor a uma dada permilagem do valor total do prédio, sendo que a soma dos valores económicos atribuídos às frações autónomas perfazem o valor total do prédio, assim como a soma das permilagens perfaz o valor de Não obstante esta harmonia na soma dos valores económicos e das permilagens correspondentes com as razões ou grandezas que lhe servem de referência, existe flagrante desconformidade entre o valor económico atribuído a cada fração autónoma e a sua expressão na permilagem correspondente, o que, obviamente, suscita a dúvida de saber se o lapso está na atribuição do valor económico ou na operação matemática tendente à fixação 2 Cfr., a este propósito, Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, Coimbra, 1998, pp. 233 ss. 3 Cremos que foi este o ponto que se quis salientar no parecer proferido no processo R.P. 21/2014 STJ-CC, citado pela recorrente. 4 Seguiu-se aqui o esquema sugerido por Rui Vieira Miller, A Propriedade, cit., p. 134, no qual se exemplifica o processo prático tendente ao apuramento do valor relativo de cada fração autónoma através da fixação do valor total do prédio, da fixação do valor venal relativo de cada fração autónoma e da conversão deste valor numa dada percentagem em relação ao valor total do prédio. 3/6

4 da permilagem, sendo certo ser este um elemento fundamental do título e do registo (art º do CC e art. 95.º/1/r) do CRP) Segundo os argumentos invocados pela recorrente, a desconformidade deve-se ao facto de a escritura pública incluir, como ato subsequente à constituição de propriedade horizontal sobre prédio em compropriedade, a divisão de coisa comum, pelo que os valores económicos das frações autónomas foram atribuídos pelos outorgantes tendo em vista a sua harmonização com os valores a considerar para efeitos da dita divisão, afastando, assim, qualquer incoerência que pudesse suscitar dúvidas de natureza fiscal Aduz-se, por outro lado, no requerimento de recurso hierárquico, que nenhuma dúvida se suscitaria, no âmbito da qualificação, caso se tivesse optado por não mencionar o valor económico das frações autónomas no título constitutivo da propriedade horizontal ou se, em vez da elaboração de uma única escritura pública, se tivesse optado por realizar dois atos notariais, um por cada negócio jurídico, fixando-se então valores económicos diferentes para as frações autónomas Assim é realmente, ou seja, a desconformidade só foi sinalizada porque, no título, se optou por estabelecer a correspondência entre um dado valor económico atribuído à fração autónoma e a permilagem do valor total do prédio. Porém, sendo este o conteúdo documentado, e não outro, é com ele que o conservador tem de lidar em sede de qualificação, sem ignorar, portanto, contradições declarativas suscetíveis de inculcar a dúvida sobre a vontade dos declarantes ou sobre os dados que enformam o direito a constituir Quanto ao argumento de que poderiam os interessados ter optado por realizar duas escrituras públicas, uma por cada ato (de constituição de propriedade horizontal e de divisão de coisa comum), cumpre lembrar que, se tivesse sido esse o caminho seguido, dificilmente se lograria pôr fim à compropriedade nos mesmos termos, ou sequer garantir a neutralidade fiscal pretendida, dado que então se imporia, como via de pôr fim à compropriedade que, por força da precedente propriedade horizontal, passaria a vigorar sobre cada uma das frações autónomas, um ato de divisão por cada fração autónoma anteriormente criada, ou a realização de permutas ou compras e vendas 6. 5 Verifica-se, com efeito, que só a atribuição de valores económicos diversos daqueles que resultariam da mera conversão das permilagens fixadas para as frações autónomas permitiu efetuar as adjudicações sem qualquer excesso em relação à quota-parte de dada um dos comproprietários e, com isso, eliminar encargos fiscais. 6 Com efeito, a realização de um único ato de divisão de coisa comum, mediante adjudicação das frações autónomas, só se concebe, à luz de uma certa prática notarial registalmente acolhida, quando a constituição da propriedade horizontal se apresente como ato instrumental em relação à divisão da coisa comum ou, dito de outra forma, quando tal direito seja constituído tendo em vista a cessação da compropriedade, o que, naturalmente, implica a realização de um título notarial único que, assim, espelhe e condense a base negocial subjacente à vontade das partes. Não estando em tabela revisitar este entendimento ou a bondade doutrinária da solução nele contida, limitamo-nos a deixar nota da sua aceitação no processo n.º 14/88 Not.2 (deliberação publicada no BRN 9/1996) e no processo R.P. 315/2004 DSJ-CT. 4/6

5 Dos registos de aquisição 2. Considerando que os valores económicos atribuídos às frações autónomas, no âmbito da constituição da propriedade horizontal, são igualmente assumidos para efeitos da sua adjudicação, a dúvida sobre a exatidão destes valores, resultante da falta de correspondência com as permilagens do valor total do prédio simultaneamente fixadas, não pode deixar de contaminar o ato de divisão de coisa comum, designadamente a operação de apuramento de eventuais excessos recebidos pelos comproprietários em relação à quota-parte respetiva, desde que, em sede de retificação do título, se mantenham as permilagens fixadas e sejam corrigidos, em conformidade, os valores económicos anteriormente mencionados Do mesmo modo, a provisoriedade por dúvidas do registo da propriedade horizontal não pode deixar de se refletir nos registos de aquisição das frações autónomas, dada a relação de dependência que se verifica entre eles, impondo a provisoriedade por natureza (art. 92.º/2/b) do CRP, à qual se junta uma provisoriedade por dúvidas que é privativa destes registos de aquisição, mas que se alicerça na mesma deficiência, ou seja, na falta de certeza quanto ao valor exato das frações autónomas e na consequente impossibilidade de se dar por assente a operação de apuramento de eventuais excessos e o cumprimento das correspondentes obrigações fiscais Isto não significa, naturalmente, que haja outras obrigações fiscais a cumprir, pois, se o título for retificado de forma a corrigir o valor expresso em permilagem (sem bulir, portanto, com o valor económico das frações autónomas e repondo apenas a conformidade aritmética devida), dar-se-ão por estabilizados os elementos que serviram de base à participação e liquidação fiscais anteriormente efetuadas, sem necessidade, portanto, de mais prova de cariz fiscal Por ora, não sendo possível asseverar, com base nos elementos de que dispomos, se a desconformidade se deve a lapso na expressão do valor relativo das frações autónomas em permilagem do valor total do prédio ou a lapso na indicação do valor económico da fração autónoma, só a reposição de tal conformidade nos habilitará a ponderar a prova fiscal relativa à divisão de coisa comum, verificando o cumprimento de obrigações decorrentes de um eventual excesso que venha a ser apurado em face dos elementos corrigidos ou dando por suficiente a prova oferecida com o pedido de registo. Tudo considerado, propomos a improcedência do recurso e formulamos as seguintes CONCLUSÕES 5/6

6 I De acordo com o art º do Código Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal deve conter o valor relativo de cada fração autónoma, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, ou seja, do valor económico atribuído ao prédio como bloco unitário. II Diante do critério legalmente fixado, é suficiente expressar o valor relativo das frações em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, não sendo, por isso, necessário indicar o valor económico correspondente a cada uma das percentagens ou permilagens atribuídas. III A falta de correspondência entre o valor económico da fração autónoma indicado no título constitutivo da propriedade horizontal e a percentagem ou permilagem do valor total do prédio que lhe tenha sido atribuída constitui motivo de provisoriedade por dúvidas, por não ser possível apurar qual o valor relativo efetivamente pretendido pelos interessados. IV- A dúvida quanto ao valor que as partes quiseram atribuir às frações autónomas impede o apuramento de eventuais tornas e a verificação das obrigações fiscais decorrentes do ato de divisão de coisa comum em vista do qual a propriedade horizontal foi constituída. Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 19 de outubro de Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, António Manuel Fernandes Lopes, Luís Manuel Nunes Martins, Blandina Maria da Silva Soares. Este parecer foi homologado pela Senhora Presidente do Conselho Diretivo, em /6