N/Referência: P.º R.P. 31/2015 STJSR-CC Data de homologação: Relatório

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1 DIVULGAÇÃO DE PARECER DO CONSELHO CONSULTIVO N.º 39/ CC / 2015 N/Referência: P.º R.P. 31/2015 STJSR-CC Data de homologação: Recorrente: Fernando T., advogado Recorrido: Conservatória do Registo Predial de. Assunto: Palavras-chave: Recorribilidade da decisão do conservador quanto aos fundamentos. Arrendamento para fins não habitacionais registabilidade trato sucessivo registo de aquisição e de locação financeira a favor de terceiros. recurso fundamentos arrendamento comércio registabilidade trato sucessivo locação - financeira. Relatório 1. Fernando T.., advogado, vem, na qualidade de apresentante em representação da sociedade S. SOCIEDADE IMOBILIÁRIA LDA, interpor recurso hierárquico da decisão de qualificação do registo de arrendamento da fração autónoma descrita sob o n.º 278/ M,. (...),.., pedido pela ap. 2, de 2015/02/03 o qual foi efetuado como provisório por dúvidas com fundamento na falta de trato sucessivo, uma vez que a fração autónoma se encontra inscrita a favor de pessoa diversa do locador, e por não se encontrarem juntos ao contrato a licença de utilização do imóvel e o comprovativo do pagamento do imposto de selo. 2. No requerimento de recurso, declara-se a pretensão de impugnar a qualificação do registo como provisório por dúvidas, porém, no que concerne às concretas dúvidas suscitadas pelo serviço de registo, admite-se a sua pertinência no que respeita à exigência da licença de utilização e da prova do cumprimento das obrigações fiscais, aceitando-se expressamente que o registo devesse ter sido feito, como foi, como provisório por dúvidas por estas razões O que, no dizer do recorrente, já não se aceita é o motivo de dúvidas consistente em o locador [ ] não ser o titular inscrito da fração [ ] arrendada, porquanto, alega-se, o contrato de arrendamento foi celebrado em , portanto, numa data em que a sociedade locadora, S. SOCIEDADE IMOBILIÁRIA LDA, figurava como proprietária definitivamente inscrita do dito imóvel, sendo que, de acordo com o disposto no art º do CC, o adquirente do direito sucedeu nos direitos e obrigações do locador. 3. No despacho a que se refere o art. 142.º-A/1 do Código do Registo Predial (CRP), foram reiterados os argumentos postos na decisão recorrida, sustentando-se o incumprimento do princípio do trato sucessivo 1/6

2 impugnado com base nos artigos 6.º e 34.º/4 do CRP, depois de se ter notado a aceitação pelo recorrente dos demais motivos de dúvidas. Questão prévia 1. Como escrevemos no parecer proferido no Proc. R.P. 10/2012 SJC-CT, a decisão de qualificação só é recorrível em parte na medida em que o seu conteúdo seja ele mesmo divisível, ou seja, quando tenha por objeto um pedido de registo divisível (que abranja mais de um prédio ou factos jurídicos diversos), ou quando determine simultaneamente a provisoriedade por natureza e a provisoriedade por dúvidas do registo, sujeitando o registo a dois regimes distintos e autónomos (artigos 11.º/3 e 92.º do CRP) Fora disso, a decisão de registo é una, ainda que as deficiências nela apontadas sejam diversas, pelo que não pode o interessado fraciona-la para efeitos de impugnação, de forma a obter o mesmo resultado negativo (recusa ou provisoriedade), porém, com modificação ou encurtamento de razões Assim é, em face das disposições legais atinentes à impugnação das decisões do conservador (arts. 140.º e seguintes do CRP), sem que nisso se veja diminuição de garantias para o interessado, pois este, não se conformando com parte dos fundamentos da decisão, pode sempre repetir o pedido ou requerer a conversão em definitivo, consoante o registo tenha sido recusado ou efetuado como provisório por dúvidas, dirimindo desde logo as deficiências ou as «dúvidas» que reconheça pertinentes, e, diante de uma decisão minguante (nova recusa do registo ou recusa da sua conversão em definitivo) limitada aos fundamentos sobrantes, impugná-la, tendo em vista a sua substituição por decisão conforme à sua pretensão (registo definitivo) Ora, é justamente por não terem sido incluídos no contexto da impugnação todos os fundamentos de dúvidas, mas apenas o que se refere ao trato sucessivo, e por expressamente se ter declarado a aceitação dos demais, designadamente a apontada omissão da licença de utilização e a falta de prova do cumprimento das obrigações fiscais, que nos parece precludida a apreciação do presente recurso hierárquico É que, à luz do disposto no art. 140.º do CRP e em face do que atrás dissemos, o objeto deste recurso hierárquico só poderia ser a decisão (una e negativa) de efetuar o registo como provisório por dúvidas, e não um dos fundamentos em que esta decisão se alicerçou; neste caso, o incumprimento do trato sucessivo Embora o recorrente, quando enuncia a sua pretensão, peça que o registo seja efetuado nos termos requeridos, ou seja, como definitivo, a verdade é que, quando explicita ou desenvolve as razões por que recorre, declara expressamente a aceitação da decisão na parte em que se alicerça na falta da licença de utilização e da prova relativa às obrigações fiscais Donde, salvo contradição insanável na exteriorização da vontade, o sentido objetivo normal que pode ser atribuído ao recurso hierárquico não pode ser o de impugnação do resultado uno da decisão, mas o de 2/6

3 impugnação de um dos seus fundamentos (o incumprimento do trato sucessivo), dado que sobram os motivos de dúvidas expressamente aceites. 2. Entendemos, por isso, que o presente recurso hierárquico, interpretado em conformidade com o sentido que, de forma normal e razoável, é possível extrair das declarações nele produzidas, não preenche o objeto enunciado nas disposições combinadas dos artigos 140.º/1 e 148.º/4 do CRP, pelo que deverá ser liminarmente indeferido, nos termos do disposto no artigo 641.º/2/a) do CPC ex vi do artigo 156.º do CRP. *** Sem embargo, apreciaremos a questão jurídica controvertida numa perspetiva abstrata, como tal, desligada das especificidades do caso concreto e, obviamente, sem qualquer propósito de revisão da decisão tomada ou de vinculação no plano da qualificação, que só ao serviço de registo compete. Apreciação da questão de fundo 1. Assentando em que o ponto controvertido respeita apenas ao incumprimento do trato sucessivo, parece-nos útil começar por sublinhar que a existência de um registo de aquisição do direito de propriedade a favor de pessoa diversa do senhorio não pode deixar de constituir motivo de provisoriedade por dúvidas, nos termos do art. 34.º/4 do CRP, ainda que, à data da celebração do contrato, o locador fosse efetivamente titular inscrito e, portanto, se mostrasse cumprida a legitimação de direitos a que se refere o art. 9.º do CRP Isto porque, para efeitos de verificação do trato sucessivo, não é a situação registal existente à data da titulação que releva, mas é, em regra, aquela que existe no momento da apresentação do facto titulado a registo, como claramente se extrai das disposições combinadas dos arts. 6.º, 34.º/4 e 68.º do CRP Pode assim acontecer que entre o momento da realização do negócio jurídico (com ou sem cumprimento do princípio da legitimação de direitos a que se refere o art. 9.º do CRP) e o momento do registo ocorram modificações ao nível da titularidade inscrita que, do ponto de vista formal, impeçam o adquirente de obter o registo a seu favor (art. 34.º/4 do CRP) ou, substantivamente, inviabilizem a consolidação do seu direito perante terceiros (art. 5.º do CRP) Daí a importância de obter o registo atempado dos factos a ele sujeitos, na certeza de que quem registou primeiro a aquisição do seu direito tem, pelo menos, a garantia de que uma nova inscrição não poderá ser feita à sua revelia e de que, portanto, o seu registo há de constituir o alicerce que suporta qualquer ulterior aquisição do direito inscrito ou a constituição de um encargo sobre ele 1. 1 J. A. Mouteira Guerreiro, Noções de Direito Registal, Coimbra Editora, Coimbra, 1993, p /6

4 É nesta garantia que se analisa o princípio do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscrições, a qual encontra a sua razão de ser na prioridade do registo (art. 6.º do CRP) e na proteção dada pelo registo ao titular de um direito definitivamente inscrito, fazendo presumir que tal direito lhe pertence nos precisos termos em que o registo o define (art. 7.º do CRP) Trata-se, assim, de um princípio que não visa decidir definitivamente qual o melhor direito de entre os que são conflituantes, mas que constitui uma via fundamental para que o registo predial realize a sua função e finalidade (art. 1.º do CRP), posto que aquele que inscreveu primeiro o seu direito não pode ver arredada a sua posição tabular sem a sua intervenção No que respeita ao arrendamento, sabemos que o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento sucede nos direitos e obrigações do locador (art º do CC), pelo que, apesar de no contrato de arrendamento intervir como sujeito passivo o alienante, é o adquirente, não já o alienante, que, por força da regra emptio non tollit locatum, assume a qualidade de senhorio Contudo, o art º do CC ressalva expressamente as regras do registo, donde, em face do disposto no art. 5.º/5 do CRP, o arrendamento por registar não será oponível ao adquirente inscrito por período superior a seis anos, tudo se passando, em relação a este adquirente, como se a duração inicial do contrato fosse de seis anos e, por isso, como se a sua condição de senhorio, resultante da transmissão contratual a que se refere o dito preceito do Código Civil, respeitasse a um contrato não sujeito a registo Tanto basta, a nosso ver, para declinar o cumprimento do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscrições, fundado na sub-rogação legal subjetiva ínsita no art º do CC, porquanto, como já vimos, a vinculação do adquirente anteriormente inscrito só abrange um prazo inicial de seis anos e, como tal, não recobre o contrato de arrendamento submetido a registo nos seus precisos termos, isto é, em toda a extensão temporal convencionada (para além de seis anos) Isto não significa que, perante o registo anterior a favor de terceiro, o arrendamento de duração convencionada superior a seis anos se converta ope legis em contrato de arrendamento de duração de seis anos e, dessa forma, se transmute em facto não sujeito registo, dando lugar à recusa prevista no art. 69.º/1/c), 2.ª parte, do CRP Em face do disposto no art. 5.º/5 do CRP, a cláusula de duração inicial superior a seis anos não se extingue nem se modifica pela existência do registo anterior a favor de terceiro, não perde eficácia em relação aos contratantes iniciais e também não se torna inválida em face do terceiro que inscreveu a seu favor o direito com base no qual foi celebrado o arrendamento ou um direito de conteúdo incompatível com o direito do 2 Seguimos de perto Maria Olinda Garcia, Arrendamento para Comércio e Fins Equiparados, Coimbra Editora, Coimbra, 2006, pp. 38/39, e Mónica Jardim, Efeitos Substantivos do Registo Predial, Almedina, Coimbra, 2013, pp. 41/42, n /6

5 locatário. Esta cláusula de duração do contrato antes se mostra irrelevante (rectius, ineficaz), para além do prazo de seis anos, perante certas pessoas: os terceiros que beneficiam da tutela concedida pelo mencionado art. 5.º Ainda assim, à qualificação registal não compete propriamente dirimir o conflito entre direitos ou dizer dos efeitos substantivos dos registos anteriores. Segundo os parâmetros definidos no art. 68.º do CRP, o que se exige, no âmbito da apreciação da viabilidade do pedido, é a verificação do cumprimento do trato sucessivo, apurando se o registo a efetuar se mostra compatível com os registos em vigor, quer do ponto de vista subjetivo, quer no que concerne ao seu conteúdo Logo, se, por força da prioridade do registo a favor do adquirente, a regra emptio non tollit locatum sai afetada para além do período de seis anos, não há como reconhecer no titular inscrito a qualidade de senhorio relativamente ao arrendamento por mais de seis anos submetido a registo Por outro lado, mesmo que o prédio arrendado se encontrasse registado a favor do locador inicial, não haveria também como compatibilizar o registo do arrendamento (cujo conteúdo radica no gozo da coisa locada) com um registo de locação financeira em vigor (envolvendo o uso e a fruição do mesmo imóvel), porquanto, seja qual for a conceção doutrinária em torno destas figuras jurídicas, da conjugação dos registos em vigor (propriedade e locação financeira) resultaria que o proprietário já se privou das faculdades de utilização da coisa implicadas no arrendamento em benefício do locatário financeiro Neste caso, é ainda de trato sucessivo que se trata (arts. 7.º e 34.º/4 do do CRP), não já na perspetiva estritamente subjetiva da intervenção do titular inscrito do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento, mas da falta de correspondência entre a disponibilidade das faculdades de uso da coisa pressuposta neste contrato e a privação delas que é revelada pelo registo da locação financeira entretanto efetuado 3. Postas estas considerações, propomos o indeferimento liminar do recurso e firmamos as seguintes CONCLUSÕES I- Deve ser efetuado com provisório por dúvidas, nos termos dos artigos 34.º/4, 68.º e 70.º do Código do Registo Predial, o registo de arrendamento urbano por mais de seis anos, se existir sobre o imóvel 3 No mesmo sentido, deliberação tomada no processo RP 32/2008 SJC-CT. 5/6

6 registo de aquisição ou de reconhecimento do direito no qual se baseou o contrato de arrendamento a favor de pessoa diversa do locador. II Deve ser efetuado nos mesmos termos o registo de arrendamento urbano por mais de seis anos, quando o gozo temporário da coisa arrendada tenha sido cedido a terceiro, mediante locação financeira anteriormente registada. Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 28 de maio de Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, António Manuel Fernandes Lopes, Luís Manuel Nunes Martins, Blandina Maria da Silva Soares. Este parecer foi homologado pelo Senhor Presidente do Conselho Diretivo, em /6