PARECER. Relatório. Instituto dos Registos e do Notariado. mod. 4

Transcrição

1 P.º R. P. 169/2008 SJC-CT- Justificação do direito de propriedade e compra e venda de fracção autónoma de prédio, objecto de fraccionamento e emparcelamento, divisão de coisa comum e constituição de propriedade horizontal, não registados, sobre imóvel alegadamente autonomizado para concretização das quotas partes de dois dos comproprietários inscritos dos prédios sobre que recai o pedido de registo, imóvel identificado no título divisório como omisso. Interpretação da escritura, procedimento registral e licenciamentos. PARECER Relatório 1 A impugnação que ora nos é presente vem deduzida contra os despachos de recusa emitidos pela Sr.ª Conservadora a quo relativamente aos registos requeridos numa mesma requisição, no dia 23 de Outubro de 2007, a que vieram a corresponder os números de apresentação 15 a 17. Respeitavam os actos pedidos a um prédio, tabularmente identificado como parte dos prédios n.ºs 6 e 8, freguesia de, e consistiam, o primeiro Ap. 15 no registo de constituição de propriedade horizontal, e os segundos Aps.16 e 17 na aquisição da fracção B, respectivamente, a favor de José Lourenço, e de Maria, Júlia. e Joana, em comum, na proporção de ½, para a primeira, e de ¼, para cada uma das demais. A instrução do primeiro daqueles pedidos ficou a dever-se a duas escrituras, uma de constituição de propriedade horizontal e divisão, lavrada em 26/08/198, no Cartório Notarial de, e a outra de justificação e compra e venda, datada de 29/06/2007, e outorgada no Cartório Notarial de, além de duas cadernetas urbanas, emitidas em 24/01/07, pelo Serviço de Finanças de.. Os segundo e terceiro pedidos foram titulados pela referida escritura de justificação e compra e venda, tendo ainda sido junta, com vista à instrução daquele segundo pedido, uma certidão fiscal, emitida pelo referenciado Serviço de Finanças. 1

2 2 Todos os registos solicitados, nos termos expostos receberam a qualificação negativa de recusa, cujo fundamento legal assentou nos artigos 68.º e 69.º, n.º 1, alínea b), aos quais foi aditado, no que às Aps. 16 e 17 diz respeito, o motivo especificado no n.º 2, 2.ª parte, do mesmo artigo 69.º, do Código do Registo Predial. Reconhece a Sr.ª Conservadora recorrida que a constituição da propriedade horizontal é, nos termos do artigo 2.º do citado Código, um facto sujeito a registo, que, nos termos do disposto no artigo 1417.º do Código Civil, pode ser constituída por usucapião. Acontece que, no seu entender, os títulos apresentados enfermam de irregularidades que obstaculizam o ingresso nas tábuas dos factos registandos. Assim, constata que, à data da celebração da dita escritura de constituição da propriedade horizontal, em 26/08/87, o prédio em causa, ao contrário do que foi certificado e do que, em consequência, ficou consignado no título, já se encontrava descrito na conservatória, não como um único prédio, pertencente, na sua totalidade apenas aos dois comproprietários intervenientes na referida escritura, mas antes como dois prédios distintos, em cada um dos quais os aludidos comproprietários eram somente titulares de 3/30, o que, de resto, corresponde ao que consta da referida escritura de justificação, onde se refere que o questionado prédio foi implantado no terreno correspondente à fracção de 6/30 dos dois imóveis. As buscas inexactas que originaram a passagem da certidão negativa foram sugeridas pela omissão da correspondência entre o artigo urbano 5874, correspondente ao imóvel e os artigos 549 e 550 da anterior matriz rústica, artigos estes que deveriam ser os constantes das escrituras que legitimaram o direito de propriedade dos intervenientes na mencionada escritura de constituição de propriedade horizontal, e que, com certeza, aí titulariam os ditos 6/30 de dois prédios rústicos e não o prédio inscrito sob o artigo 5674 urbano. Acresce que resulta da escritura de justificação e compra e venda apresentada que pelos alvarás de loteamento n.ºs 114 de 20/06/86, e 116, de 18/09/86, foi autorizada a constituição de dois lotes em cada um 2

3 dos prédios descritos, respectivamente, sob os números 6 e 8. Loteamentos estes que não foram registados, nem o poderão ser, sem que seja previamente registada a totalidade da compropriedade dos dois prédios, circunstância igualmente impeditiva da divisão do prédio só entre os dois comproprietários, porquanto aquela demandaria a intervenção de todos eles, os inscritos e os que ainda não têm inscrição de aquisição a seu favor. Seria ainda necessário, no entender da recorrida, alvará de loteamento para anexar os dois lotes. A justificação notarial não pode funcionar, ela própria, como título de autonomização deste edifício constituído em propriedade horizontal, neste caso concreto, afirma, frisando que está em causa a identidade do prédio objecto da constituição da propriedade horizontal e da justificação e que os dois alvarás têm de ser registados e a divisão teria de ser feita por todos os comproprietários. Justificação notarial 1 que, na situação concreta, não pode cumprir 1 Refira-se que nesta escritura, dos dois comproprietários intervenientes na precedente escritura de constituição de propriedade horizontal e divisão, lavrada em 1987, intervém apenas um deles, José Lourenço, representado por um procurador, o qual, reportando-se a esta última, declara nela ter o mesmo instituído, juntamente com Francisco à data, solteiro, menor, representado por seus Pais a propriedade horizontal no edifício de r/c, 1.º andar e logradouro, com a área coberta de 138m2, e descoberta de 642m2, sito na Rua 25 de Abril, na freguesia da, inscrito na matriz sob o artigo 1227, discriminando-o nas fracções autónomas A e B, e procedendo seguidamente à divisão deste prédio de que eram comproprietários em comum, mediante a correspondente adjudicação das fracções, respectivamente, ao outro comproprietário e ao seu representado. Mais declara que o prédio foi construído em terrenos por eles adquiridos por escrituras lavradas no Cartório Notarial de, duas em 2/11/76 e uma, em 26/11/77, escrituras que respeitam a quotas partes de dois prédios, actualmente registados sob o n.º 6 da freguesia da, com o registo de aquisição de 2/30 a favor dos ditos Francisco e José, apresentações 3 e 4 de 4/04/86 (tanto quanto a leitura dos registos respectivos nos permite concluir, cremos haver aqui erro quanto à fracção, que é de 2/30 e 1/30, relativas a cada uma daquelas apresentações) e sob o n.º 8, da mesma freguesia, com registo de aquisição de 3/30 a favor dos mesmos, apresentações 2 e 4 de 4/04/86. E que sobre aquele prédio n.º 6, foi autorizada, pelo alvará de loteamento n.º 114, emitido em 20/06/86, pela Câmara Municipal de, a constituição de dois lotes, o n.º 1, com a área de 445m2, e o n.º 2, com a área de 4005m2. Sobre o prédio n.º 8, por seu turno, através do alvará n.º 116, emitido pela mesma Câmara, em 18/09/86, foi autorizada a constituição de outros dois lotes, o n.º 1, com a área de 335m2, e o n.º 2, com a área de 3015m2. Refere, de seguida e voltamos a transcrever nesse mesmo ano de 1986, os mesmos proprietários procederam à demarcação dos respectivos lotes e desde logo acordado, entre si, na divisão verbal dos mesmos, da qual resultou ficar a pertencer em 3

4 qualquer dos seus fins, primeira inscrição, reatamento ou novo trato sucessivo, quanto ao prédio cuja identidade está em causa, construído no terreno anexado dos dois lotes, porque existe compropriedade nos prédios n.ºs 6 e 8, compropriedade quanto aos sujeitos, que se desconhece em termos registais e no título quem são na sua totalidade, estando já registadas as quotas a favor dos dois comproprietários. Quanto aos registos objecto das Aps. 16 e 17, a recusa dos factos registandos advém destes dependerem do registo antes requerido, que foi recusado, e cujo despacho se considera reproduzido relativamente a este pedido, facto não titulado. 3 Em sede de recurso, pugna-se, naturalmente pela efectivação dos registos em causa com carácter definitivo, na base da consideração de que a posse e a aquisição do direito por usucapião são originárias, bastando-se com certo senhorio de facto, tal como é, por certo lapso de tempo. Pelo que não fará sentido falar-se em destaques ou loteamentos como factos ponderáveis em que nasça, se desenvolva e se consolide a posse ou a usucapião. Até a eventual nulidade do título não macula a comum ao seu representado e a Francisco, os dois lotes atrás mencionados com as áreas de 445m2 e 335m2. Que, após a referida divisão, os mesmos procederam à anexação dos dois lotes de terreno, da qual resultou um só lote com a área de 780m2, no qual construíram o edifício acima identificado inscrito na matriz sob o art.º 1227, devidamente licenciado. Que, assim, o referido prédio é composto por um lote de terreno com a área de 335m2, a desanexar do prédio descrito sob o n.º 8 e pelo lote de terreno com a área de 445m2, a desanexar do descrito sob o n.º 6. Que, desde o ano de 1986 que o seu representado possui a fracção autónoma designada pela letra B, sem violência e sem oposição de quem quer que seja, ostensivamente, com conhecimento de toda a gente, em nome próprio e com aproveitamento de todas as utilidades da mesma, habitando-a, conservando-a, agindo sempre pela forma correspondente ao direito de propriedade. Que esta posse em nome próprio, pacífica, contínua e pública, há mais de vinte anos, conduziu à aquisição da fracção por usucapião, que invoca, dado a forma de aquisição verbal não poder ser comprovada por qualquer outro título formal extrajudicial. Nos termos expostos se consubstancia o conteúdo da apresentada escritura de justificação notarial. Importa acrescentar que as referenciadas inscrições são as únicas incidentes sobre o prédio descrito sob o n.º 8; já relativamente ao descrito sob o n.º 6 incide, além das apontadas, uma inscrição de aquisição de 98/120, a favor de José Augusto, Ap. 1/ , sendo que as três, no seu conjunto, não representam a totalidade do prédio. 4

5 posse nem a usucapião e perante a posse invocada para este efeito, só há que verificar se ela existe e se durou o tempo necessário para que aquela aconteça. 4 A Sr.ª Conservadora recorrida sustenta a qualificação adoptada, reiterando a anterior posição relativamente aos vícios assinalados à escritura de constituição da propriedade horizontal e divisão de coisa comum, nomeadamente, os decorrentes da certidão negativa, do princípio da legitimação e da identidade do prédio. Insiste na necessidade de serem submetidas a registo as autorizações de loteamento, lei cuja observância a escritura de justificação notarial tem de cumprir, podendo depois haver divisão, nos termos do artigo 1413.º do Código Civil. Considera indispensável fazer alterações aos ditos alvarás, até porque cada um deles tem especificações diferentes, com vista à anexação dos dois lotes de prédios distintos. E conclui, como antes, pela impossibilidade da existência de justificação no caso concreto. 5 Face à competência e legitimidade das partes, à tempestividade do recurso, à inexistência de questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito, a posição do Conselho vai expressa na seguinte Deliberação I Nos termos da previsão contida no artigo 116.º do Código do Registo Predial, quando o adquirente não disponha de documento para a prova do seu direito, e com o objectivo de estabelecer (ab initio), reatar ou estabelecer novo trato sucessivo, é-lhe permitido recorrer, para o efeito, a uma escritura de justificação notarial. II Quando tal escritura vise o reatamento do trato sucessivo (n.º 2, art.º cit.), a justificação tem por objecto a dedução daquele 5

6 trato a partir do titular da última inscrição, por meio de declarações prestadas pelo justificante, devendo reconstituir-se na escritura as sucessivas transmissões, com especificação das suas causas e respectivos sujeitos, indicando, relativamente àquelas em que o interessado afirme não lhe ser possível obter o título, as razões da invocada impossibilidade (cfr. art.º 90.º, C. Notariado). III Quando o propósito a que a justificação vai endereçada seja o do estabelecimento de novo trato sucessivo, deve o interessado indicar as circunstâncias em que se baseia a aquisição originária, bem como as transmissões que a tenham antecedido e as subsequentes, sendo que, em caso de invocação da usucapião, fundada em posse não titulada, como causa da aquisição, devem ser mencionadas expressamente as circunstâncias de facto, determinantes do exercício da posse, bem como as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora da usucapião (cfr. art.ºs 91.º e 89.º, n.º 2, C. Notariado). IV Ainda que a invocação, por parte do justificante, da posse conducente à usucapião, para sustentar a aquisição originária do seu direito, possa ocorrer em ambas as modalidades de justificação referidas nos anteriores pontos II e III -, o certo é que são distintos os respectivos pressupostos de admissibilidade, uma vez que, enquanto a primeira supõe que, no percurso das aquisições derivadas, o trato sucessivo se desenrolou sem incidentes, verificando-se apenas a falta do título translativo de uma ou várias, na segunda o dito percurso foi cortado pelo abandono do direito, iniciando-se um novo trato, a partir do momento em que se mostra irrealizável o reatamento daquele que as tábuas revelam. 2 V Acontece que, na situação dos autos, as tábuas publicitam uma situação jurídica de compropriedade incidente sobre as duas 2 Daí que a doutrina firmada a este respeito pelo Conselho vá no sentido de se considerar unicamente titulada a justificação para reatamento do trato sucessivo quando o justificante, tendo embora invocado a posse conducente à usucapião para o predito efeito, haja procedido já à reconstituição de toda a cadeia de aquisições tituladas necessárias ao reatamento. Cfr. P.º R.P. 143/2000 DSJ-CT, in BRN II, n.º 3/2001, pág.5. 6

7 descrições prediais com registo apenas, quanto ao prédio descrito sob o n.º 8, das quotas partes pertencentes a dois dos comproprietários (outorgantes da apresentada escritura de constituição de propriedade horizontal) e no respeitante ao prédio descrito sob o n.º 6, de iguais quotas dos mesmos consortes e ainda de outra quota-parte de diverso comproprietário, nunca correspondendo, porém, em ambos os casos, à totalidade do prédio - das quais, por desanexação de determinada área de cada um delas e subsequente anexação, terá resultado o terreno, no qual foi edificado o prédio, objecto do peticionado registo de constituição de propriedade horizontal. Não obstante, tudo se passa nesta escritura como se os dois referidos comproprietários fossem donos, ao menos no que ao prédio urbano edificado concerne, da totalidade. VI Ora, é irrecusável a asserção de que o prédio urbano assenta numa dada fracção do solo, de tal modo que, legalmente, a viabilidade da dissociação entre a propriedade daquele e toda e qualquer construção que no dito seja erguida é limitada ao âmbito do direito de superfície, que, como se sabe, pode ser constituído, por contrato, testamento ou usucapião (art.º 1528.º, C.C.). VII Não foi este, como claramente resulta do respectivo conteúdo, o objectivo que presidiu à celebração da questionada escritura de justificação notarial, mas antes, ao que supomos, o de conseguir titular, por este meio, o direito de propriedade singular de ambos os referenciados comproprietários sobre uma parte especificada dos prédios descritos, deste modo estabelecendo um novo trato relativamente a essa delimitada parte do prédio sobre que estava inscrito o trato anterior, assim interrompido pela alegada usucapião, para cujo efeito o justificante, não podendo juntar o título - por não ter sido formalmente lavrado sempre pode invocar, como início da posse, que se pretende ver reconhecida, uma transmissão não titulada, como, in casu, sucedeu com a divisão verbal. 3 3 Considerando que a justificação se destina a suprir um documento inexistente para o interessado, o título de que ele não dispõe para registar o seu direito, parece que 7

8 VIII O que não é, todavia, suficiente, porquanto, sendo os interessados nesta justificação comproprietários do prédio-mãe, só a sua posse exclusiva daquela parcela, traduzida no respectivo controlo material, com oposição aos demais comproprietários aos quais, porém, nem sequer se faz referência - e acompanhada da intenção de a possuírem como proprietários únicos, poderá consubstanciar a posse geradora da usucapião, capaz de suprir a falta do título comprovativo da divisão de coisa comum. IX Acresce que na escritura de justificação notarial em que é invocada a aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre um lote de terreno para construção ainda que, in casu, a invocação da posse àquela conducente se tenha limitado à fracção autónoma designada pela letra B -, devem constar as menções sobre loteamentos urbanos impostas pela lei em vigor no momento em que se verificou a aquisição 4, ou seja, no início da posse, o qual pode coincidir com os actos materiais através dos quais se procedeu à demarcação do lote o que, nos termos do consignado na escritura, aconteceu em , prescrição esta a que se não deu cumprimento na escritura em causa. 5 não poderá interessar que o título faltoso não exista porque desapareceu ou não chegou sequer a ser lavrado Se analisarmos os antecedentes das escrituras de justificação, igualmente é de concluir que elas foram criadas para abranger ambas as hipóteses, sobretudo e principalmente, para remediar os casos em que a inexistência do título provém da circunstância de não ter sido lavrado, muito mais frequente.. Transcrito de Prática Notarial, de Borges de Araújo, in P.º R.P. 347/2002 DSJ-CT, BRN II, 1, n.º 3/2004, pág.2. 4 Cfr. P.º 60/93, in BRN n.º 4/94, pág. 11; P.º 17/96 R.P.4, e P.º R.P. 28/2001, BRN II, n.º 10/2001, pág.2. 5 Àquela data, encontrava-se em vigor o D.L. n.º 400/84, de 31/12, nos termos de cujo artigo 53.º, com referência ao art.º 48.º, n.º 1, implicava alteração ao alvará a modificação das suas prescrições, por conseguinte, também, a alteração do número, área e localização dos lotes. Recorde-se (cfr. nota 1 de rodapé) que o lote no qual foi erigida a edificação resultou da anexação dos lotes n.º 1 de dois alvarás, com os números 114 e

9 X Por último, na escritura de justificação apresentada, as características da posse, susceptíveis de conduzir à aquisição por usucapião, aparecem afirmadas relativamente à fracção B do referido edifício, como meio de justificar o direito sobre a mesma do comproprietário justificante dado a forma de aquisição verbal não poder ser comprovada por qualquer outro título formal extrajudicial., quando, na escritura de constituição de propriedade horizontal, também apresentada como título, lhe havia sido adjudicada, em divisão da coisa comum entre os mesmos comproprietários, a referida fracção. XI Mais não se afigura ser necessário dizer para pôr em evidência as deficiências, omissões e imprecisões de vária natureza reveladas pela escritura de justificação notarial apresentada quer decorrentes do seu contexto, quer de outros elementos juntos aos autos, de si bastantes para porem em causa a respectiva admissibilidade, enquanto título comprovativo do facto sujeito a registo. XII De referir ainda que, implicando o requerido registo a desanexação de parcelas integrantes dos prédios descritos sob os números 6 e 8, e não constando do respectivo título a composição do prédio que, formado pela anexação das ditas, constituiu o terreno de implantação da propriedade horizontal em causa, face à ilegitimidade do requisitante para suprir essa lacuna mediante declaração complementar que, de resto, também não se mostra efectuada deverá proceder-se à abertura da respectiva descrição, com os elementos disponíveis, em ordem a dar cumprimento à previsão contida no n.º 2 do art.º 80.º do Código do Registo Predial. Nesta conformidade, face ao exposto, concluímos pelo não provimento do recurso. 9

10 Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 18 de Dezembro de Maria Eugénia Cruz Pires dos Reis Moreira, relatora. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em