DELIBERAÇÃO. Relatório:

Transcrição

1 Pº R.P. 175/2008 SJC-CT- Irregistabilidade da aquisição de edifício implantado em parcela dominial - O ingresso definitivo da compra e venda depende da definição do vínculo jurídico existente entre o titular da propriedade pública (solo) e o titular da propriedade privada (edifício)- Consideração da realidade registada, apesar de não estar sujeita a registo sob pena de instauração de procedimento tendente à eliminação da descrição e respectivas inscrições. DELIBERAÇÃO Relatório: Existia descrito na Conservatória recorrida, sob o nº , um prédio urbano que é uma casa térrea de cantaria e cimento, construída na cidade de, à Estrada da, na Avenida, destinada a venda de gasolina e gasóleo, com instalações sanitárias e instalações eléctricas, a qual confronta de todos os lados com a via pública, inscrita na matriz sob o artigo A transmissão deste prédio foi inscrita sob o nº 9 852, em 9 de Maio de 1958, data da abertura da descrição predial, a favor da S.A.R.L., por o ter comprado a Alfredo, comerciante, e mulher Berta, por escritura de 4 de Março de Por escritura de 3 de Novembro de 1976 a S.A.R.L. declarou vender à sociedade E.P., e esta declarou comprar àquela, as benfeitorias que consistem numa casa térrea de cantaria e cimento edificada em terreno de domínio público, em, na Avenida, com a área coberta de quinze metros quadrados, destinada a venda e abastecimento de gasolina e gasóleo, confrontando de todos os lados com estrada e inscrita na matriz predial urbana da freguesia e concelho de sob o artigo mil duzentos e cinquenta, com o valor matricial de ( ), como consta do conhecimento de sisa. Não consta da escritura anteriormente referida a menção relativa ao registo predial 1. Com base em cópias desta escritura e do D.L. nº 103-A/89, de 4 de Abril, foi pedido na Conservatória recorrida, pela Ap. 09 de 3 de Junho de 2008, em relação ao prédio descrito sob aquele nº , a aquisição a favor de, S.A., por compra à, S.A.R.L. da edificação sobre o prédio. Depois de ter sido enxertado e concluído no processo de registo um procedimento de suprimento de deficiências cuja apreciação não está em tabela, o registo foi qualificado como provisório por dúvidas porque a) existe divergência entre o facto requerido direito de propriedade e o constante do documento apresentado, b) não foi requerida a transferência de património de.e.p para.a., e c) da escritura não consta a menção da existência de licença de utilização. Com reporte àquela data de foi o prédio descrito sob o nº extractado no sistema informático, tendo aí a respectiva ficha recebido o nº 3337 freguesia de. 1 - Chegou a escrever-se na escritura que o terreno onde está edificada a casa esteve descrito na Conservatória do Registo Predial de sob o número trinta e um mil oitocentos e dezassete no Livro B-oitenta e um, mas este texto foi inutilizado pela aposição da palavra digo e repetição da palavra que o antecedia. 1

2 Pela Ap. 05, de 9 de Julho de 2008, foi pedida a remoção de dúvidas da Ap. 9 de 2008/06/03, tendo sido junta a sisa paga pela aquisição da edificação e prestada declaração complementar em que se alega que a escritura é título suficiente, que a E.P. foi simplesmente transformada passando a denominar-se S.A., e que a exigência legal da licença de utilização surge só com a Lei 46/85, de O pedido de registo (averbamento) foi recusado, nos termos das disposições combinadas dos art.s 68º e 69º, nº 1, e), do C.R.P., porque as declarações complementares prestadas e os documentos juntos não são suficientes para titular a aquisição da propriedade do prédio acima mencionado. O despacho de qualificação é de 10 de Julho de 2008 e foi notificado ao «apresentante»`em Em 26 de Agosto de 2008 (Ap. 12) foi interposto recurso hierárquico do despacho de qualificação do pedido de registo apresentado em O extenso articulado termina com as seguintes conclusões: 1ª. Por meio da escritura, é inquestionável que a SA adquiriu à SARL o Prédio, que consiste numa casa térrea de cantaria e cimento edificada em terreno de domínio público, em, na Avenida com a área coberta de 15m2, destinada a venda e abastecimento de gasolina e gasóleo, descrito na Conservatória do Registo Predial de sob o nº 3337, da freguesia de, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 1250, da referida freguesia; 2ª. A escritura foi outorgada pela entidade à data designada por E.P., actualmente designada por S.A., tendo a alteração da designação social ocorrido devido à transformação da entidade pública numa sociedade de direito privado, por força do Decreto-Lei nº 103-A/89, de 04/04/1989, não se tratando de uma transferência de património da E.P. para a, S.A. mas sim, e apenas, da transformação daquela nesta, que dá continuidade à personalidade jurídica daquela e sucede-lhe automática e globalmente; 3ª. A escritura foi outorgada em 1976 e a primeira lei aprovada a impor a obrigatoriedade de fazer prova da existência de licença de construção ou utilização, quando exigível, para a outorga de escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos data de 1985 (Lei nº 46/85, de 20 de Setembro), sendo certo que esta lei não é aplicável à Escritura, por força do princípio da não retroactividade, conforme dispõe o art. 12º, nº 1, do C.C. A recorrente pede que seja ordenada a feitura do registo de aquisição do prédio a favor da SA, devendo para tanto ser aclarado o despacho de recusa. A Conservatória recorrida sustentou a decisão de recusa (da conversão do registo provisório), mas no despacho respectivo reconheceu que a recorrente tinha razão ao sustentar que houve uma transformação da pessoa colectiva de empresa pública em sociedade anónima com alteração da denominação social, e que não era à data da escritura exigível a menção nesta da licença de utilização, pelo que resta a dúvida da existência de divergência entre o facto requerido direito de propriedade e o constante do documento apresentado. 2 - Em várias peças dos autos (despacho de sustentação de fls 57 e requerimento de fls 60) consta o mês de Setembro como o da interposição do recurso, mas a ficha de registo é inequívoca no sentido apontado no texto. 2

3 Questões prévias: 1- Extemporaneidade do recurso. Sustenta a Conservatória recorrida no despacho de sustentação que o recurso deve ser liminarmente indeferido, por ser extemporâneo. Cremos que tem razão. Nos Pºs R. Co. 32/2006 DSJ-CT e R.P. 164/2008 SJC-CT, este Conselho defendeu que o prazo de 30 dias para interpor recurso hierárquico está sujeito à regra da continuidade fixada no art. 144º, nº 1, do C.P.C., do que decorre que no seu cômputo se incluem os dias não úteis, não se suspendendo durante as férias judiciais, e que o termo do prazo que caia em dia em que o serviço de registo esteja encerrado se transfere para o primeiro dia útil seguinte. Damos aqui por integralmente reproduzida a argumentação então alinhada. De acordo com o entendimento exposto, o recurso deveria ter sido interposto até ao dia 13 de Agosto de Sendo extemporâneo, o recurso deverá ser liminarmente indeferido. Faz-se notar, porém, que com a interposição do recurso hierárquico ficou suspenso o prazo de caducidade do registo provisório objecto do pedido de remoção das dúvidas (conversão em definitivo) até lhe ser anotada a improcedência, ou seja, a decisão definitiva de indeferimento liminar ou a (eventual) decisão (transitada em julgado) de improcedência do recurso quanto ao mérito proferida em acção de impugnação da decisão registral. 2- Aclaração do despacho de recusa. A ora recorrente pediu o registo de aquisição (Ap. 9 de 2008/06/03). Este registo foi efectuado provisoriamente por dúvidas com base em determinada qualificação (já relatada). A ora recorrente não atacou esta decisão registral pela via impugnatória própria (cfr. art.s 140º e segs., C.R.P.). Antes veio pedir a remoção das dúvidas, mas objectivamente nada removeu. O pedido de remoção das dúvidas mais não traduz do que um meio (impróprio) para atacar a decisão registral o documento junto (sisa) nada esclarece, e a recorrente mais não fez do que contrariar a posição assumida na qualificação do registo -, que aliás este Conselho tem defendido enquanto oportunidade dada ao qualificador, fora do âmbito do processo impugnatório, para emendar a mão, mormente quando já tiver expirado o prazo para impugnar (o que não era o caso dos autos). Até aqui, tudo bem. Porém, e salvo o devido respeito, já se nos afigura manifestamente excessivo que a recorrente peça agora a aclaração do despacho de recusa do pedido de remoção das dúvidas (cfr. art. 17º da petição de recurso), quando tem a obrigação de saber (e efectivamente sabe, como resulta claramente do articulado impugnatório apresentado) as concretas razões que conduziram à qualificação minguante do registo do facto, cujo despacho que as incorpora não foi oportunamente objecto de qualquer pedido de aclaração. É certo que o despacho de qualificação do pedido de remoção das dúvidas, salvo o devido respeito, não prima pela perfeição. A norma fundamento da recusa, no nosso modo de ver, deveria ser o art. 69º, nº 2, 3

4 ex vi do art. 101º, nº 3, a contrario do C.R.P. [o art. 69º, nº 1, e), do C.R.P. aplicar-se-ia se tivesse entretanto caducado o registo e fosse novamente pedido o registo do facto]. E certo também é que, mantendo a Conservatória recorrida o entendimento que determinou a primitiva qualificação, o que de facto haveria a dizer era simplesmente que o documento junto nada esclarecia. Mas não foi isto precisamente o que a ora recorrente percebeu? Parece-nos evidente que foi. Sem prejuízo do anteriormente exposto, está colocado nos autos um problema que não pode deixar de ser encarado. Qual seja o de conhecer o regime da aclaração dos despachos de qualificação dos pedidos de registo. Vejamos. O Código do Registo Predial distingue muito nitidamente entre processo de registo (título III), onde se integra a qualificação do pedido de registo (capítulo IV), e impugnação das decisões do conservador (título VII). O Código do Procedimento Administrativo é direito subsidiário do recurso hierárquico das decisões do conservador (cfr. art. 147º-B, C.R.P.), e não (também) do processo de registo. O Código do Registo Predial é omisso quanto à aclaração dos despachos de qualificação dos pedidos de registo, ou seja, das decisões registais. Como temos vindo a sublinhar, só as decisões registrais que recusem a prática do acto nos termos requeridos, ou seja, as decisões registais desfavoráveis, podem ser impugnadas, sendo ainda certo que as decisões registais que mandem efectuar um registo, ainda que provisoriamente, são imediatamente executadas. Não tem, assim, cabimento o recurso hierárquico de decisão registral que mande efectuar o registo nos termos requeridos, ou seja, de decisão favorável. Decorrentemente, a decisão registral favorável não é revogável ou modificável, apenas o resultado da decisão (o registo) pode ser declarado nulo ou rectificado por ser inexacto, nos processos legalmente previstos. Portanto, relativamente às decisões registais favoráveis, que mandem efectuar os registos nos termos em que foram peticionados, não se deve sequer colocar a hipótese de aclaração. Aliás, aquelas decisões são implícitas, porquanto não existe nestes casos despacho de qualificação. Relativamente às decisões desfavoráveis, que recusem pura e simplesmente o pedido de registo ou que mandem efectuar o registo provisoriamente, em divergência com o pedido, elas podem, naturalmente, ser objecto de pedido de aclaração. A nosso ver, deverá ser subsidiariamente aplicável o Código de Processo Civil. O pedido de aclaração deve ser dirigido ao autor do despacho de qualificação (cfr. art. 669º, nº 1, a), do C.P.C., na redacção do D.L. nº 303/2007, de 24.08), no prazo de 10 dias a contar da notificação do despacho (cfr. art. 71º, nº 1, do C.R.P., e art. 153º, nº 1, do C.P.C.). O qualificador (conservador ou oficial de registo) tem 10 dias para proferir decisão sobre o pedido de aclaração (cfr. art. 160º, C.P.C.). O pedido de aclaração não interrompe nem suspende o prazo para a interposição do recurso hierárquico (ou para a impugnação judicial da decisão registal), e se este tiver sido interposto antes da decisão sobre o pedido de aclaração a qual, sendo de indeferimento, não admite recurso (cfr. art. 670º, nº 2, do C.P.C., na redacção do D.L. nº 303/2007) este recurso que tenha sido interposto tem por objecto a nova decisão, podendo o recorrente, no prazo de 10 4

5 dias, dele desistir, alargar ou restringir o respectivo âmbito, em conformidade com a alteração sofrida (cfr. art. 670º, nº 3, C.P.C., na redacção do citado D.L. nº 303/2007). Naturalmente, a decisão do recurso hierárquico não pode ser tomada enquanto não for decidido o pedido de aclaração e, sendo caso disso ou seja, no caso de a decisão registral ter sido aclarada -, ter decorrido o prazo do nº 3 do art. 670º do C.P.C., devendo o prazo fixado no art. 144º, nº 1, do C.R.P. para a decisão do recurso hierárquico começar a correr a partir do termo daquele já referido prazo de 10 dias. Tendo o recurso hierárquico sido julgado improcedente ou não tendo a decisão neste recurso sido proferida no prazo legal, o interessado pode ainda impugnar judicialmente a decisão de qualificação do acto de registo (cfr. art. 145º, nº 1, do C.R.P.), de que será complemento e dela fará parte integrante o despacho de aclaração. Em face do exposto, é nosso entendimento que o pedido de aclaração do despacho de qualificação não pode ser deduzido perante o órgão ad quem que vai decidir o recurso hierárquico da decisão registral. Pronúncia sobre o mérito do recurso: Apesar do indeferimento liminar do recurso, que propomos, não deixaremos de, ainda que em termos sucintos, emitir pronúncia sobre o mérito do recurso, como aliás vem sendo prática deste Conselho. Sobre o mérito do recurso, a posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1- A aquisição de edifício implantado em parcela dominial não é facto sujeito a registo Encontrando-se, porém, descrito na conservatória um prédio urbano com registo de aquisição, e tendo o titular inscrito em escritura pública declarado vender, e o comprador declarado comprar, as benfeitorias que consistem numa casa térrea edificada em terreno de domínio público, o ingresso definitivo do facto aquisitivo no registo predial dependerá da prévia definição do vínculo jurídico que exista entre o titular da propriedade pública (solo) e o titular da propriedade privada (edifício) Sobre o ponto já este Conselho se pronunciou no parecer emitido no Pº R.P. 143/2004 DSJ-CT. Estava então em causa a transmissão de um açude e pesqueira, também inscrito na matriz urbana, implantado em leito de rio, mas cremos que a hipótese que vem configurada nos autos a transmissão de um edifício implantado em parcela do domínio público municipal mereceria, à partida, o mesmo tratamento. Damos aqui por integralmente reproduzida a argumentação alinhada naquele parecer. 4 - Acontece que, como aliás pertinentemente foi assinalado no despacho de qualificação, existe manifesta divergência entre a situação jurídica publicitada pelo registo e a situação jurídica titulada na escritura pública apresentada. 5

6 3- Ainda que se venha a concluir que o facto não estaria sujeito a registo predial, a circunstância de existir descrito o prédio urbano com determinada situação jurídica inscrita deverá pesar na decisão registral, porquanto, se o facto não vier a ser definitivamente inscrito, em ordem a adequar a realidade tabular à realidade substantiva, a alternativa não poderá deixar de ser a instauração de procedimento tendente à eliminação das tábuas daquela realidade (descritiva e inscritiva) 5. Do registo consta que existe propriedade privada, concretamente um prédio urbano (solo e edifício) com registo de aquisição a favor de determinada pessoa jurídica. Do título consta a compra e venda de um edifício implantado em parcela do domínio público (que pressupomos ser municipal). Não temos dúvidas de que aquela realidade material (seja prédio urbano, seja parcela dominial com edifício privado nela implantado) corresponde exactamente à dita descrição predial nº A hesitação do Senhor Notário que lavrou a escritura dever-se-á ao seu entendimento de que o facto não estava sujeito a registo e que, decorrentemente, não seria exigível a menção relativa ao registo predial. Encontramo-nos, assim, perante a primeira dificuldade. Importa esclarecer, comprovando, que o solo é domínio público. Se for domínio público, pergunta-se: já o era em 9 de Maio de 1958, caso em que o registo de aquisição a favor da.sarl terá sido lavrado em desconformidade com a realidade substantiva? Ou terá o solo adquirido o estatuto da dominialidade (coisa pública) ulteriormente àquele registo, caso em que o respectivo facto causante (da mudança de estatuto de privado para público do solo) não terá ainda ingressado nas tábuas? Vamos partir do pressuposto de que o solo já era do domínio público à data do registo de aquisição a favor da SARL e que, portanto, existirá uma desconformidade registral cuja qualificação e eliminação não curamos agora de apreciar. O (único) titular inscrito assumiu no título que o solo integrava o domínio público e que o objecto mediato do contrato de compra e venda era o edifício. O comprador aceitou este contrato nos seus precisos termos. Assim sendo, cremos que este ponto (do estatuto da dominialidade do solo) ficaria definitivamente esclarecido entre os interessados se o Município de confirmasse aquela dominialidade pública. Com uma outra dificuldade, esta mais delicada, nos deparamos. Assente que o solo é domínio público, qual o vínculo jurídico que existe entre o Município de e o dono do edifício, que possibilitou legalmente a este efectuar o implante naquele bem do domínio público? Como sabemos, e a isso fizemos alusão no parecer anteriormente citado, existe comercialidade de direito público e uma das manifestações dessa comercialidade é a utilização privativa dos bens dominiais. Mas importa conhecer exactamente que posição jurídica subjectiva (que direito) adquiriu a SARL (ou o sujeito passivo da relação jurídica registada em 1958, de que a SARL é sujeito activo) sobre a parcela dominial e qual o título jurídico-administrativo de que deriva essa posição jurídica. Uma última dificuldade se nos apresenta. Clarificada a posição que ingressou na esfera jurídica da SARL, importa averiguar se a mesma é transmissível e se a transmissibilidade desta posição jurídica está condicionada a requisitos, designadamente de consentimento do concedente da utilização privativa do bem dominial, caso em que será necessário demonstrar no processo registral a sua verificação (se a sua falta constituir vício de nulidade do negócio jurídico). 5 - Sem que os pontos anteriormente focados se mostrem esclarecidos o registo definitivo do facto não será, a nosso ver, viável. Mas pode bem acontecer que se venha a concluir o que já consta da conclusão 1ª, ou seja, que a transmissão da posição jurídica do concessionário ou a transmissão do edifício enquanto resultado do exercício dessa posição jurídica, para o caso não importa não é facto sujeito a registo. Aliás, esta será até a hipótese mais provável. Na verdade, se existisse título de constituição da posição jurídica do concessionário sujeito a registo por exemplo, um direito de superfície, cuja registabilidade já foi sustentada no parecer emitido no Pº C.P. 6

7 Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso deverá ser liminarmente indeferido. Sem prejuízo do indeferimento liminar do recurso, admite o Conselho que o registo possa vir a ser convertido (com simultânea actualização do seu objecto mediato) em face de documentos que comprovem que o solo é domínio público e que existe um determinado vínculo jurídico entre o titular do solo (Município de ) e o dono do edifício, sendo a transmissão do edifício do conhecimento daquele 6. 65/98 DSJ-CT, in BRN nº 2/99, págs. 31 e segs. -, certamente que o registo do facto já estaria efectuado. Vamos, assim, partir do pressuposto de que o facto não está sujeito a registo. Melhor dizendo, vamos partir do pressuposto de que não está sujeito a registo o facto constitutivo da posição jurídica do concessionário e, decorrentemente, também não estará sujeito a registo o facto transmissivo dessa posição. Neste caso, afigura-se-nos evidente que não poderemos tomar posição idêntica à defendida no parecer emitido no Pº C.P. 88/99 DSJ-CT, in BRN nº 7/2000, págs. 17 e segs. como parece defender a recorrente -, pela singela razão de que no caso agora analisado será manifesto que não nos encontramos perante uma figura real. Dever-se-á, então, caso se confirme o cenário, diligenciar pela adopção de procedimento tendente à eliminação da descrição predial e dos registos sobre ela incidentes, de modo a que pura e simplesmente desapareça das tábuas a realidade física e jurídica subjacente? Reconhecendo que alguma contradição possa existir com o que defendemos no citado parecer emitido no Pº C.P. 88/99 que um caso evidente de inexistência de figura real demandaria a adopção daquele procedimento -, no caso concreto dos autos inclinamo-nos para a tese de que a publicidade registral não ficará afectada na sua essência se a situação jurídica, devidamente esclarecida e actualizada, embora dela não seja legalmente objecto, permanecer nas tábuas. Já defendemos alhures que o registo de facto que a ele não está sujeito não é um registo nulo, pelo que o mesmo não tem que ser cancelado. Será um registo neutro, indiferente, que em nada contribuirá para a definição da situação jurídica da coisa e para a oponibilidade a terceiros dessa situação. Se assim for, como se nos afigura, o bom senso aconselhará a que no caso se venha a admitir a pretensão da recorrente. Acolhendo as tábuas a situação jurídica do bem, nos termos aludidos, importa que o registo defina com exactidão essa situação, dele devendo, consequentemente, constar a menção de que o solo é domínio público municipal (o que também deverá ser levado à inscrição), que o objecto mediato é o edifício implantado no solo e qual o vínculo jurídico estabelecido entre o concedente e o concessionário ao abrigo do qual foi efectuado o implante. 6 - Não temos que nos pronunciar sobre os dois restantes motivos que determinaram a qualificação minguante do pedido de registo, dado que a recorrida reparou a fundamentação da decisão registral quanto a estes pontos. De qualquer modo, sempre algo importa dizer. Vejamos então. Também concordamos com a recorrente no que toca à transformação da empressa pública em sociedade anónima. A Lei nº 84/88, de 20 de Julho, que regulava estas transformações, estabelecia no art. 3º, nº 1, que a sociedade anónima que viesse a resultar da transformação continuava a personalidade jurídica da empressa pública transformada. O mesmo veio a estabelecer o nº 3 do art. 4º da Lei nº 11/90, de 5 de Abril (que revogou aquela Lei 84/88 cfr. art. 28º). O problema está em que alguns decretos-leis publicados ao abrigo daquela Lei 84/88, como salientou Raúl Ventura, in Fusão, Cisão, Transformação de Sociedades, 1990, pág. 430, «descrevem com pouca clareza o fenómeno da transformação e os seus efeitos, misturando continuação da personalidade jurídica e sucessão no património». É o caso do D.L. nº 103-A/89, já citado, cujo art. 2º, nº 1, nos diz que «A S.A., sucede automática e globalmente à E.P. e continua a personalidade jurídica desta, conservando a universalidade dos direitos e obrigações que constituem o seu património no momento da transformação». Como ensinou o Mestre, sucessão e continuação são incompatíveis; se a pessoa colectiva se mantém não pode a sociedade anónima suceder à empresa pública. A contradição encontra-se na «sucessão»; o claro intuito do legislador é a continuação da personalidade. Assim sendo, não havendo transmissão universal de património, não haverá qualquer registo intermédio a efectuar [a propósito, no registo provisoriamente efectuado o sujeito 7

8 Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 27 de Fevereiro de João Guimarães Gomes de Bastos, relator. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em activo deveria ser a sociedade anónima, tal como foi pedido, e não a empresa pública; é claro que se houvesse que efectuar registo intermédio, ele assumiria a figura de inscrição, o que vale por dizer que ao caso não chegaria, por impossibilidade natural, a aplicar-se o art. 101º, nº 1, g), do C.R.P.]. Quanto à problemática da exigência da licença de utilização, limitamo-nos a remeter para o parecer emitido no pº R.P. 104/99 DSJ-CT, in BRN nº 2/2000, págs. 42 e segs., que vem ao encontro da posição sustentada pela recorrente, a que a recorrida acabou por aderir. 8