Pº R.P. 221/2009 SJC-CT

Transcrição

1 Pº R.P. 221/2009 SJC-CT Constituição da propriedade horizontal por usucapião. Sentença declarativa da existência do usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal. Divergência na identificação do prédio entre o título e a descrição predial. Princípio do trato sucessivo. Inscrição na matriz do regime da propriedade horizontal. PARECER A. Existia descrito na Conservatória recorrida, sob o nº, um prédio de..., com quintal, sito à, em, confrontando do nascente e sul com, e do poente e norte com, inscrita nas respectivas matrizes prediais sob os artigos e urbanos e rústico ( ). Pela Ap. de.../ / foi registada a favor de, casado, a aquisição de ¼ do rés do chão e ½ do 1º andar, por compra a (insc. Nº, G- ). Pela Ap. de /../ foi registada a favor de, casado, a aquisição do rés do chão e de ¼ do quintal, por compra a e mulher (insc. nº, G- ). No Processo nº /, do Tribunal Judicial de, 2º Juízo, correu termos uma acção sumária instaurada por e marido e e marido contra... e marido (ou?) e... e marido (ou?). Consta dos autos certidão da petição inicial e da sentença de / / (não consta da certidão o trânsito em julgado desta sentença). Respigamos da p.i. o seguinte quadro factual: A...,, e pertenceu, em regime de compropriedade, uma casa de habitação sita ao, limite da freguesia de, composta de r/c, 1º e 2º andares, com a superfície coberta de 101m2, a confrontar do nascente e sul com, do poente com e norte com, não descrita na respectiva conservatória, tendo este prédio vindo à sua posse por compra meramente verbal; Após o óbito daqueles, ocorrido há mais de 30 anos, procederam os seus herdeiros à partilha dos bens, tendo o referido prédio sido adjudicado a AA. e RR., por acordo mútuo mas não formalizado através da competente escritura notarial, tendo o r/c sido adjudicado em comum aos RR. e marido e... e marido, o 1º andar aos AA. e marido, e o 2º aos AA.... e marido; Desde pelo menos que quer o r/c quer o 1º andar quer o 2º andar passaram a formar unidades prediais autónomas e independentes, com comunicação directa para a 1

2 via pública, totalmente isolados e independentes entre si, constituindo-se assim um regime de propriedade horizontal de facto, ao qual o prédio ficou submetido; A cada um dos andares ou fracções foram dados artigos matriciais distintos, artigos...,, e urbanos, da freguesia de ; Estão, assim, os AA. e os RR. na posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, respectivamente de cada um dos andares ou fracções do mencionado prédio, há mais de 20, 30 e 35 anos, pelo que já se constituiu a propriedade horizontal por usucapião, nos termos do art. 1417º do Cód. Civil, e cada um deles adquiriu o direito de domínio sobre o respectivo andar ou fracção, o que para os devidos efeitos se invoca; Encontram-se assim constituídas três fracções autónomas, distintas e independentes com a seguinte composição: 1ª Fracção (artigo urbano de ), o rés do chão com quatro compartimentos; 2ª Fracção (artigo urbano de ), o 1º andar com seis compartimentos; 3ª Fracção (artigo urbano de ), o 2º andar com seis compartimentos; Sendo o valor do prédio, na sua totalidade, de $00, correspondendo ao 1º andar e ao 2º andar o valor de $00 a cada um deles e ao r/c o valor de $00, atribuindo-se assim a percentagem de 30% ao r/c, 35% ao 1º andar e 35% ao 2º andar; Os RR. recusam-se a efectuar a respectiva escritura notarial pelo que os AA. vêm-se obrigados a recorrer à presente acção com vista à legal e definitiva definição da situação de facto existente. Pedem os AA. que os RR. sejam condenados a: Reconhecerem que no prédio identificado se constituiu a propriedade horizontal por usucapião; Reconhecerem que daí resultaram as três fracções autónomas, tal como foram identificadas e com os valores e percentagens também já referidos; Reconhecerem aos AA. e marido o direito de propriedade sobre a fracção 2ª, correspondente ao 1º andar (artigo ), e aos AA. (e marido?) o direito de propriedade sobre a fracção 3ª, correspondente ao 2º andar (artigo...). Nos termos dos art.s 783º e 784º, nº 2, do C.P.C. (na redacção anterior ao D.L. nº 329-A/95, de 12.12), o Mmo Juiz condenou os RR. nos pedidos formulados na p.i. B. Com base na certidão da p.i. e da sentença anteriormente referidas, os ora recorrentes requisitaram na Conservatória recorrida em / / a aquisição sem determinação de parte ou direito, por usucapião, e constituição de propriedade horizontal a seu favor, mencionando na coluna Prédios da respectiva requisição o nº Freguesia de Concelho de Art.matricial. 2

3 Na Conservatória os documentos foram apresentados no diário sob dois números de ordem (Aps. e / ), e em / / a Senhora Conservadora exarou despacho a remeter o processo para suprimento de deficiências (art. 73º, nº 2, C.R.P.), porque existia divergência quanto à identificação do prédio entre o título e a descrição predial, o título não especificava se as fracções têm saída para uma parte comum ou para a via pública e não esclarecia o destino de cada fracção autónoma, e dúvidas existiam sobre a existência de autorização/licenciamento camarário para a constituição da propriedade horizontal. Em / / os ora recorrentes... e marido apresentaram complementarmente (Ap....) uma declaração complementar subscrita por si e pelo advogado «apresentante» na mesma data, em que afirmam que a) o prédio em questão é misto e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de sob os artigos..., e, correspondendo ao rés do chão o artigo, ao 1º andar o artigo e ao 2º andar o artigo..., e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo da mesma freguesia, b) todas as fracções autónomas têm saída para uma parte comum do prédio que, por sua vez, dá acesso à via pública, tendo tal facto sido constatado e confirmado pelo Mmo Juiz, sem o que não teria decidido constituir o prédio em propriedade horizontal por usucapião, c) todas as citadas fracções autónomas destinam-se a habitação e a autorização municipal foi suprida por sentença judicial, a qual atribui a cada fracção autónoma a respectiva percentagem, d) o prédio, no seu todo, tem acesso ao artigo rústico... por uma escada comum exterior na rectaguarda, e e) a constituição da propriedade horizontal, tal como a posse pelos comproprietários, verificou-se por usucapião, cuja escritura de justificação foi suprida por decisão judicial. Em / / a ora recorrida exarou dois despachos de qualificação. O primeiro relativo à Ap...., que qualificou como provisório por dúvidas (art.s 68º e 70º, ambos do C.R.P.) o registo de propriedade horizontal do prédio nº,, pelos motivos seguintes: _ Existem divergências na identificação do prédio, entre o que consta do registo e o que consta do título. De facto, este identifica o prédio como inscrito na matriz sob os artigos urbanos, e, enquanto que a descrição predial é omissa quanto ao artigo, nela se referenciando apenas os artigos e e além desses também o artigo rústico; _ O título não dá cumprimento ao disposto no art. 1415º do Código Civil, uma vez que não esclarece se as fracções autónomas criadas têm saída para uma parte comum do prédio ou directamente para a via pública, o que se entende ser requisito essencial para a constituição do regime de propriedade horizontal; 3

4 _ O Juiz, como titulador, estará sujeito à verificação dos requisitos exigidos pelo referido art. 1415º (conf. Acórdão da Relação de Évora de , BMJ 477º-583) não podendo a omissão de tais requisitos ser suprida por declarações complementares (tratase de elementos constitutivos essenciais e não de esclarecimentos complementares), tanto mais que estas não estão subscritas por todos os intervenientes no título e não se comprova que o advogado subscritor tenha poderes para o efeito. Prescreve o art. 1416º do citado Código Civil que a falta dos requisitos legalmente previstos implica a nulidade do título (conf. Acórdão da Relação de Coimbra de , BMJ, ). Entende-se também ser de primordial importância que do título conste o destino de cada uma das fracções (alínea a) do nº 2 do art. 1418º do Código Civil), uma vez que a publicidade é fim essencial do Registo Predial (art. 1º do Código do Registo Predial). O registo tinha sido enviado para aperfeiçoamento, nos termos do art. 73º do Código do Registo Predial, mas feita a apresentação complementar destinada a suprir as deficiências, mantêm-se as dúvidas levantadas, uma vez que o requerente do registo apresenta apenas declarações complementares, que, como acima se disse, não são sequer subscritas por todos os intervenientes no título, desconhecendo-se se o apresentante/advogado que também as subscreve tem poderes para tal, em especial no que diz respeito às declarações necessárias para a feitura dos imprescindíveis averbamentos de actualização da descrição (conf. Art. 38º do Cód. do Registo Predial). O segundo despacho é relativo à Ap., e recusou o registo de aquisição da 1ª Fracção (artigo ) do prédio nº, nos termos da al. b) do nº 1 do art. 69º do C.R.P., por entender que o facto não se encontra titulado nos documentos apresentados. Consta do despacho: Efectivamente, a sentença, dando provimento ao pedido na acção, reconhece apenas o direito de propriedade dos Autores... e marido à 2ª Fracção (artigo ) e dos Autores... e marido à 3ª Fracção (artigo ), nada dizendo quanto à propriedade da 1ª Fracção (artigo...). Parece de todo inviável registar esta fracção a favor dos Réus e marido e e marido por exclusão de partes, uma vez que a aquisição deverá ser facto explicitamente consagrado no título que lhe servir de base. A Senhora Conservadora extractou a descrição predial nº e as inscrições sobre ela vigentes para a ficha informática, da freguesia de, aqui inscrevendo provisoriamente por dúvidas a constituição da propriedade horizontal 1, e abriu as fichas 1 - A notificação dos despachos de qualificação (fls 4) e a anotação desta na ficha genérica e na ficha subordinada da 1ª Fracção merecem-nos dois comentários: 4

5 informáticas subordinadas 1ª Fracção Artigo, onde anotou a recusa do registo de aquisição, 2ª Fracção e 3ª Fracção. C. Dos despachos de qualificação vem interposto o presente recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. Alegam os recorrentes que: dada a impossibilidade de se proceder a nova sentença constitutiva do título, apresentaram a declaração complementar para evitar as dúvidas suscitadas; a propriedade horizontal foi constituída por usucapião, e da sentença, por exclusão de partes, se reconhece que os ora recorrentes são os legítimos donos da fracção sobrante (artigo...). Pedem os recorrentes a revogação do despacho de provisoriedade, convertendose o registo de propriedade horizontal em definitivo, e do despacho de recusa, registando-se a propriedade fracção do artigo... sem determinação de parte ou direito a favor de e marido e e marido. D. A Senhora Conservadora recorrida sustentou as decisões registais impugnadas em despachos, cujos termos aqui também se dão por integralmente reproduzidos, que reeditam a argumentação alinhada nos despachos de qualificação. Saneamento: O processo é o próprio, as partes legítimas, o recurso tempestivo, as recorrentes estão devidamente representadas, e inexistem questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. Pronúncia: 1- A constituição da propriedade horizontal por usucapião. 1º. O ofício de notificação não teve em conta a actual redacção do art. 27º do C.R.P., sendo de sublinhar que o (único) documento que serviu de base aos dois registos só terá que ficar arquivado no serviço de registo se as condições técnicas não permitirem o seu arquivo em suporte electrónico (cfr. art. 26º, nºs 1 e 2, C.R.P.); 2º. Se o referido ofício tem a data de / /, não pode ter sido esta a data da notificação (cfr. art. 254º, nºs 1 e 3, do C.P.C.), sublinhando-se a importância da fixação do termo a quo para a impugnação da decisão registal (cfr. art. 141º, nº 1, C.R.P.), a demandar que o processo de impugnação (recurso hierárquico, no caso) seja sempre instruído com os elementos que permitam o controlo pela entidade ad quem da data da notificação do despacho de qualificação ou da qualificação (quando esta não deva constar de despacho cfr. art. 71º, nº 2, C.R.P.). 5

6 A constituição da propriedade horizontal por usucapião não estava prevista no D.L. nº , de 14 de Outubro de 1955, nem no Projecto do Código Civil de Porém, o art. 1417, nº 1, do Cód. Civil veio a incluir o usucapião dentre as formas ou modos de constituição da propriedade horizontal. Aqui se diz (na redacção da Lei nº 6/2006, de 27.2) que «A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário». Sobre o usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal pedimos vénia a Rui Vieira Miller, ob. cit. na nota (2), págs. 96/97, para reproduzir o seguinte trecho: «Certo é, porém, não haver razão para o excluir, muito embora não se anteveja possibilidade de vir a ser frequente meio de constituição desta forma de propriedade. Bem andou, pois, o legislador em o incluir no texto definitivo do Código. Há que distinguir, porém, o usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal, do usucapião como meio de adquirir o direito de propriedade sobre a fracção autónoma de um prédio já sujeito a tal regime, situações que divergem relativamente ao conteúdo da respectiva posse. Assim, no primeiro caso, são todos os condóminos que têm de actuar sobre o prédio, por eles parcelado em fracções susceptíveis de corresponderem às exigências da sua utilização em regime de propriedade horizontal, como se efectivamente este regime estivesse regularmente constituído, usando, pois, cada um a sua fracção autónoma com exclusão dos demais e fruindo todos, como comproprietários, mas com as limitações inerentes a essa especial forma de compropriedade, as partes comuns do prédio, todos contribuindo também, na proporção do valor das suas fracções, ou apenas aqueles que de tais coisas se servem, para as despesas com a conservação e fruição das partes comuns ou com as escadas do prédio e partes comuns que alguns utilizem exclusivamente, todos ainda se constituindo em assembleia para administrarem as partes comuns através de um administrador que nesta elegeram, todos, enfim, actuando pela mesma forma por que actuariam como se fossem co-titulares de um direito de propriedade horizontal regularmente constituído sobre o prédio. Desta forma, se um desses condóminos, no decurso de tal situação, transferisse para outrem a sua fracção, este não adquiriria qualquer direito de propriedade horizontal, 2 - De acordo com Mário Tavarela Lobo, in Temas Jurídicos Discussão e soluções no novo Código Civil, separata da Revista de Direito e de Estudos Sociais, ano XVI, nºs 1 a 4, pág. 77, apud Rui Vieira Miller, in A Propriedade Horizontal no Código Civil, 1998, pág. 96, nota (2), «não se prevê no Projecto, pelo menos duma forma explícita, como também não foi previsto no projecto do Decreto nº e no parecer da Câmara Corporativa, nem se prescreve no mesmo Decreto nº , que a usucapião seja título idóneo para a constituição da propriedade horizontal». 6

7 sucederia apenas, conforme o art. 1263º, alínea b), naquela posse. Esse direito apenas se constituiria, não sé em relação a ele mas também aos restantes condóminos, quando decorrido o lapso de tempo necessário ao usucapião. Diversamente, no segundo dos casos anteriormente focados, um dos condóminos de prédio em regime de propriedade horizontal já regularmente constituído por qualquer das formas que o art. 1417º refere, transferiu para outrem, sem título ou através de título inidóneo para tanto, o seu direito. Por virtude do vício inicial do negócio, aquele não adquiriu o pretendido direito mas passa a actuar como se, efectivamente, fosse o seu titular. É, então, esta posse que unicamente tem de se considerar em ordem à aquisição, decorrido o necessário lapso de tempo, do direito de propriedade horizontal, por usucapião». De acordo com Carvalho Fernandes, Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal, in Cadernos de Direito Privado Nº 15 Julho/Setembro 2006, págs. 3 e segs., «o ponto de partida para a adequada compreensão do instituto propriedade horizontal é o seu acto constitutivo, havendo apenas que estar atento às consequências jurídicas que dele promanam». Este Mestre ensina que o primeiro efeito que se produz no mundo do Direito ao constituir-se um edifício em propriedade horizontal é a alteração do estatuto desse edifício, que deixa de ser considerado para o Direito como uma coisa unitária um prédio urbano, proprio sensu, no sentido da al. a) do nº 1 do art. 204º do C.C., passando a existir em sua substituição uma multiplicidade de coisas, as fracções autónomas, a que estão indissociavelmente afectas partes comuns do edifício, tendo «cada um destes conjuntos fracção autónoma mais partes comuns autonomia jurídica e, como tal, pode ser objecto de uma situação jurídica real própria». O mesmo Autor também ensina que «a sujeição do edifício a novo estatuto ( ) tem como corolário a definição de um regime específico ( ), regulador das relações que entre os seus titulares necessariamente se estabelecem», e que «em rigor, este regime o regime da propriedade horizontal, à falta de denominação menos comprometida -, que é inerente à constituição do edifício em propriedade horizontal e que, por essa mesma razão, deve ser visto como efeito do acto que a titula -, tem de ser considerado em dois planos ou momentos: enquanto regulador da propriedade horizontal, como situação jurídica do edifício, e enquanto definidor do conteúdo do direito que tem por objecto cada parte autónoma do edifício. Podemos assim dizer que esse regime, na primeira acepção, se particulariza no do direito que incide sobre cada uma das fracções autónomas, cujo titular se denomina condómino». 7

8 Os ensinamentos que colhemos dos Autores citados deram-nos luz para adquirirmos a intuição de que na constituição da propriedade horizontal por usucapião não se verificam apenas os assinalados efeitos da alteração do estatuto do edifício e da definição do regime da propriedade horizontal. Para além destes efeitos, a constituição da propriedade horizontal por usucapião produz ainda o efeito da simultânea aquisição originária pelos respectivos titulares do direito de propriedade horizontal de cada uma das coisas (fracções autónomas) que, juridicamente autonomizadas, substituíram a coisa unitária edifício. Se bem ajuizamos, na constituição da propriedade horizontal por usucapião os condóminos (titulares dos direitos de propriedade horizontal sobre as partes juridicamente individualizadas através do título, o usucapião) podem nem sequer ter tido qualquer direito real sobre o edifício enquanto coisa unitária (cremos ser este precisamente o caso dos autos). Se A, B e C, comproprietários do prédio X, em acção de divisão deste edifício obtiverem sentença constitutiva da propriedade horizontal com a substituição do edifício por três fracções autónomas, por efeito directo da sentença (título da propriedade horizontal) a compropriedade no prédio urbano não se extingue, antes transita para as fracções autónomas criadas, só se extinguindo com a adjudicação ou com a venda destas fracções. Se os mesmos A, B e C passaram, todos e cada um deles, a partir de certo momento a possuir o direito de propriedade horizontal sobre a pars aedis respectiva e, decorrido o prazo legal, resolveram invocar o usucapião, a propriedade horizontal por esta forma constituída tem como efeitos a alteração do estatuto do edifício, a definição do regime da propriedade horizontal e a aquisição originária simultânea do direito de propriedade horizontal de cada uma das fracções autónomas que, no seu conjunto, substituem o edifício pelos respectivos titulares. Mas se os mesmos A, B e C adquiriram em comum o prédio urbano por negócio jurídico nulo e passaram a partir de determinado momento a possuir o direito de propriedade horizontal e também resolveram invocar o usucapião, a propriedade horizontal por esta forma constituída produz exactamente os mesmos efeitos. Em qualquer dos dois últimos casos anteriormente assinalados, à constituição da propriedade horizontal é inerente a aquisição originária simultânea pelos respectivos titulares (condóminos) dos direitos de propriedade horizontal das fracções autónomas em que juridicamente foi desmembrado o edifício, de tal sorte que o usucapião não produziria eficácia jurídica se o novo estatuto do edifício e o regime da propriedade horizontal não fossem completados com a identificação dos titulares das fracções autónomas juridicamente individualizadas. 8

9 2- O registo de constituição da propriedade horizontal por usucapião. A al. b) do nº 1 do art. 2º do C.R.P. sujeita a registo os factos jurídicos que determinem a constituição da propriedade horizontal, e o art. 95º, nº 1, q), do mesmo Código diz-nos que do extracto da respectiva inscrição (que designa por constituição de propriedade horizontal ) devem constar o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, a existência de regulamento, caso este conste do título constitutivo, e os direitos dos condóminos neste título especialmente regulados. A questão que aqui importa colocar é a de saber se da inscrição de constituição da propriedade horizontal 3 por usucapião apenas devem constar as menções especiais elencadas na citada al. q) do nº 1 do art. 95º do C.R.P. É nossa convicção, reforçada com os ensinamentos colhidos através dos Autores citados e com os exemplos também já avançados, que o registo de constituição da propriedade horizontal por usucapião demanda que a inscrição do facto, para além de dever mencionar especialmente esta forma (usucapião) de constituição da propriedade horizontal, seja ainda enriquecida com a identificação de cada um dos titulares dos direitos que incidem sobre as respectivas fracções autónomas juridicamente individualizadas. Sem pretendermos entrar no campo da dogmática jurídica para o que aliás não nos sentimos preparados -, atrevemo-nos a sustentar que a invocação do usucapião (facto jurídico) produz o efeito jurídico da constituição do novo estatuto do edifício, com a definição do regime da propriedade horizontal, e o efeito jurídico da aquisição (originária) dos direitos de propriedade horizontal pelos respectivos titulares. Ora, tais efeitos não são autonomizáveis e passíveis de tratamento registal próprio. O registo de constituição da propriedade horizontal desprovido da tradução tabular da aquisição pelos respectivos titulares dos direitos de propriedade horizontal desvirtuaria por completo o objecto da publicidade registal De acordo com os ensinamentos de Oliveira Ascensão, in Direito Civil Reais, 5ª ed., 1993, pág. 283, a constituição (da propriedade horizontal, no caso) é um efeito jurídico de um facto jurídico com eficácia real. Se bem ajuizamos, in casu (constituição da propriedade horizontal por usucapião) o facto jurídico com eficácia real é a invocação judicial ou extrajudicial do usucapião (cfr. art. 303º, ex vi do art. 1292º, ambos do C.C.). Ainda segundo o Mestre (ob. cit., pág. 341), o objecto do acto de registo são factos e o objecto da publicidade registal são situações jurídicas. 4 - Socorrendo-nos agora de Menezes Cordeiro, in Tratado de Direito Civil Português I Parte Geral Tomo I, 1999, pág. 99, diremos que «a situação jurídica é uma situação de pessoas: o direito soluciona sempre 9

10 Se bem ajuizamos, a alternativa (única?) à solução que propomos seria consagrar legalmente a oficiosidade dos registos de aquisição dos direitos de propriedade horizontal (fracções autónomas) em simultâneo com o registo de constituição da propriedade horizontal, por forma algo semelhante ao regime de oficiosidade previsto no art. 97º, nº 1, do C.R.P. No entanto, na nossa opinião, a solução para que propendemos é a que melhor se ajusta à realidade subjacente, onde impera a incindibilidade dos efeitos jurídicos da invocação da usucapião (facto jurídico) como forma de constituição da propriedade horizontal. 3- A qualificação do pedido de registo. É chegado o momento de nos pronunciarmos, ainda que de forma breve, sobre o caso dos autos Salvo o devido respeito, cremos que a formulação do pedido de registo Aquisição sem determinação de parte ou direito, por usucapião, e constituição de propriedade horizontal é algo ambígua. Não obstante, ainda que não tenha sido respeitada a ordem de dependência (cfr. art. 5º, nº 1, da Portaria nº 621/2008, de 18 de Julho), cremos ser legítimo interpretar o pedido como envolvendo o registo de constituição da propriedade horizontal e o registo de aquisição da 1ª Fracção (artigo urbano). Subjacente ao pedido de registo está, a nosso ver, o entendimento de que a constituição da propriedade horizontal e a aquisição de cada uma das fracções autónomas pelos respectivos titulares demandam registos distintos. A Senhora Conservadora, a avaliar pelas decisões registais proferidas, comunga deste entendimento. problemas humanos». Portanto, quando o art. 1º do C.R.P. alude à «situação jurídica dos prédios» não pode abstrair dos titulares dos direitos que tenham o prédio por objecto. Tomando por referência os dois exemplos alinhados no ponto anterior, não concebemos o registo de constituição da propriedade horizontal desacompanhado da aquisição dos direitos de propriedade horizontal pelos respectivos titulares. Ainda que estes tivessem sido comproprietários do prédio urbano (1º exemplo), o registo em singelo de constituição da propriedade horizontal por usucapião se fosse por negócio jurídico ou por decisão judicial proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário, do registo de constituição da propriedade horizontal tout court resultaria, como já se disse, que a compropriedade no prédio urbano transitaria para as pars aedis (fracções autónomas), não lograria publicidade com o mínimo de exactidão e completude a situação jurídica das novas coisas que substituíram a coisa unitária edifício. 10

11 Pela nossa parte, e como resulta do anteriormente exposto, entendemos que na constituição da propriedade horizontal por usucapião há lugar a um único registo que engloba a aquisição das fracções autónomas pelos respectivos titulares. Decorrentemente, somos de opinião que o pedido de registo de aquisição da 1ª Fracção (artigo urbano) deve ser recusado, porque o facto já está registado, ainda que provisoriamente por dúvidas [cfr. art. 69º, nº 1, c), 1º segmento, do C.R.P.] Decorre do exposto que a qualificação do pedido de registo se reconduz, afinal, à constituição da propriedade horizontal, daí resultando que as duas decisões registais também devem ser tratadas como uma só decisão. Ora, na reconfiguração jurídico-registal a que procedemos, avulta como primeiro fundamento de qualificação minguante do pedido de registo o não reconhecimento na sentença do direito de propriedade horizontal dos RR, ora recorrentes, da 1ª Fracção (artigo urbano). Salvo o devido respeito, não concordamos com a posição assumida pela Senhora Conservadora. Como já salientámos, o usucapião é o título da constituição da propriedade horizontal, e aquele tanto pode ser invocado judicialmente como extrajudicialmente 6. Pelo que «uma decisão judicial não é constitutiva de usucapião mas simplesmente declarativa da sua existência» Distanciamo-nos, assim, do fundamento de recusa esgrimido pela ora recorrida [al. b) do nº 1 do art. 69º do C.R.P.]. Já estamos a adiantar a nossa posição sobre a qualificação do pedido de registo de constituição da propriedade horizontal, que é coincidente com a posição assumida pela Senhora Conservadora (sobre os fundamentos, adiante nos pronunciaremos). Delicada seria a qualificação do pedido de registo de aquisição da fracção autónoma se o registo de constituição da propriedade horizontal fosse recusado. Sem pretendermos tomar posição sobre a qualificação de pedido de registo de facto na pendência de recusa do registo do mesmo facto, julgamos que no caso concreto poderíamos sustentar a recusa com fundamento no 2º segmento da mesma al. c) do nº 1 do art. 69º, alegando que o facto não está sujeito a registo autónomo. 6 - Não está aqui em tabela a invocação extrajudicial do usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal. Mas sempre diremos que a invocação extrajudicial não pode deixar de ser conjunta ou colectiva, ou seja, feita por todos os titulares dos direitos de propriedade horizontal, e que os meios a utilizar para documentar (titular) o facto jurídico (a invocação do usucapião) no nosso ordenamento jurídico são a escritura de justificação notarial e o processo de justificação previsto e regulado nos art.s 116º e segs. do C.R.P. 7 - Citámos Rui Vieira Miller, ob. cit., pág. 99, acompanhando o esforço que fez para demonstrar que a vírgula aposta no nº 1 do art. 1417º do C.C. a seguir à palavra «judicial» não significa que o usucapião seja somente 11

12 O ponto, segundo cremos, está em saber se a sentença dos autos documenta suficientemente a constituição da propriedade horizontal do edifício, considerando os limites objectivos do caso julgado (cfr. art. 498º, nº 1, do C.P.C.), que se forma directamente sobre a pretensão do autor, à luz do facto invocado como seu fundamento, ou seja, considerando que «a força do caso julgado cobre apenas a resposta dada a essa pretensão e não o raciocínio lógico que a sentença percorreu, para chegar a essa resposta» (cfr. Antunes Varela et alli, in Manual de Processo Civil, 2ª ed., 1985, pág. 712). No caso dos autos, não obstante os pedidos concretamente formulados na acção, cremos ser legítima a interpretação de que substantivamente a pretensão dos AA. foi a prolação de decisão judicial que declarasse a existência do estatuto e do regime da propriedade horizontal do edifício desmembrado em três fracções autónomas adquiridas pelos AA. e pelos RR. por usucapião, constando do articulado da petição inicial por forma clara quem é o titular (condómino) do direito de propriedade horizontal de cada fracção autónoma. E também se nos afigura líquido que o Mmo Juiz, ao condenar de preceito, assim mesmo interpretou os pedidos formulados na acção. A não sufragarmos este entendimento, ou seja, interpretando os pedidos formulados na acção e a resposta à pretensão dos AA. pela forma defendida pela recorrida, chegaríamos à conclusão, em coerência com o raciocínio que elaborámos, que a sentença não seria título suficiente para o próprio registo de constituição da propriedade horizontal, pelo que o registo deveria ser recusado [cfr. art. 69º, nº 1, b), do C.R.P.]. Ora, este resultado afigura-se-nos desajustado. Defendemos, nos termos expostos, que é possível retirar da petição inicial e da sentença de condenação de preceito, no âmbito da decisão judicial declarativa da existência do usucapião enquanto forma de constituição da propriedade horizontal, um pedido de declaração de que a 1ª Fracção foi adquirida pelos RR e a resposta afirmativa a esta pretensão, pelo que o registo de constituição da propriedade horizontal não pode ser recusado com fundamento na omissão desta declaração Invoca a Senhora Conservadora como fundamento da qualificação minguante do pedido de registo de constituição da propriedade horizontal a falta de comprovação dos requisitos exigidos pelo art. 1415º do C.C., sendo ainda o título omisso sobre se as fracções autónomas têm saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. reconhecido em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário. Cremos aliás que a redacção desta norma introduzida pela Lei nº 6/2006 vem confirmar este entendimento. 12

13 Também aqui, salvo o devido respeito, não acompanhamos o entendimento da recorrida. O art. 1415º do C.C. define os requisitos civis do objecto da propriedade horizontal, que se traduzem na necessidade de no edifício se poderem autonomizar fracções ou unidades independentes, distintas e isoladas umas das outras, tendo cada uma delas saída própria para uma parte comum do edifício ou para a via pública. Como ensina Carvalho Fernandes, in Lições de Direitos Reais, 1996, pág. 313, «vale também para a usucapião a exigência dos requisitos legalmente impostos para a constituição da propriedade horizontal» e «se eles se não verificarem ( ) só pode ter-se como adquirida uma situação de compropriedade proprio sensu». O mesmo Autor, in A Conversão dos Negócios Jurídicos Civis, 1993, págs. 609/610, nota 4, a propósito da conversão legal prevista no nº 1 do art. 1416º do C.C., sustenta que «na usucapião o problema põe-se em termos de qualificação da própria posse: assim, se diversas pessoas usam vários andares de um prédio como se fossem donos, mas nele não existem os requisitos do art. 1415º, deve entender-se que cada um deles adquire a qualidade de comproprietário e não a de condómino». O ponto, porém, é que no caso dos autos o documento que comprova a existência do usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal é uma decisão judicial que, transitada em julgado, obriga o conservador nos termos do nº 2 do art. 205 da Constituição, ainda que tal sentença tenha sido proferida no domínio do art. 784º, nº 2, do C.P.C, então vigente, não tendo (eventualmente) tomado em consideração o disposto na al. c) do art. 485º e no art. 665º do mesmo Código. Ora, da petição inicial e da sentença que condenou de preceito resulta, a nosso ver claramente, que a posse que conduziu ao usucapião é uma posse de condómino e não uma posse de comproprietário, pelo que o conservador não pode questionar esta situação jurídica, sob pena de violação de princípio constitucional Questão diversa, sobre a qual não temos que emitir pronúncia, é a de saber se o usucapião do direito da propriedade horizontal cuja existência foi declarada por decisão judicial transitada em julgado pode ser legalmente convertida em usucapião do direito de compropriedade (por não se verificarem os requisitos legais do objecto da propriedade horizontal). Mas não deixaremos de referir que, tratando-se de decisão judicial constitutiva de propriedade horizontal (proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário), Carvalho Fernandes, in A Conversão. local cit., sustenta que «se o acto constitutivo do condomínio é uma sentença judicial e não se dão os já mencionados requisitos legais, a hipótese só tem de específico o que seja próprio da convertibilidade dos actos processuais». O ponto que aqui pretendemos salientar é que qualquer das situações de conversão legal da propriedade horizontal em compropriedade terá que constar de documento comprovativo (título) da verificação dessa conversão, não sendo bastante a comprovação de que se não verificam os requisitos do objecto da propriedade horizontal para o conservador registar directamente a compropriedade (porque a propriedade horizontal não chegou a ser registada) ou registar a conversão da propriedade horizontal em compropriedade. 13

14 No que especificamente toca à saída própria (para uma parte comum do prédio ou para a via pública), o art. 6º da petição inicial refere expressamente que as unidades prediais independentes têm comunicação directa para a via pública, pelo que, atendendo aos efeitos associados à falta de contestação, não parece pertinente a dúvida suscitada pela recorrida No despacho de qualificação suscita-se a dúvida de o título ser omisso quanto ao destino das fracções autónomas. Sempre salvo o devido respeito, ainda aqui não concordamos com a Senhora Conservadora. Vejamos. O art. 1418, nº 2, a), do C.C., na redacção do D.L. nº 267/94, de 25 de Outubro, diz-nos que, para além das especificações obrigatórias do título constitutivo, este poderá conter a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum. Em consonância com esta norma, o D.L. nº 533/99, de 11 de Dezembro, veio fixar a redacção actual da al. c) do nº 1 do art. 83º do C.R.P., dizendo-nos que a descrição de cada fracção autónoma deve conter «a menção do fim a que se destina, se constar do título» (sublinhado nosso) 10. No Proc. nº 60/96 R.P. 4, in BRN nº 4/97, págs. 42/43, o Conselho firmou o entendimento de que «a afectação das fracções do prédio ao fim a que se destinam faz parte do estatuto real do condomínio, com eficácia erga omnes, porque estão aqui em causa regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que bolem com os interesses de todos os condóminos do prédio (Acórdão do S.T.J. de , in C.J., Ano III, Tomo II, pág. 157)», sendo pois «natural que, destinando-se o registo predial, essencialmente, a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, do extracto da inscrição de constituição da propriedade horizontal deva constar a menção, contida no respectivo 9 - É certo que na declaração de / / os ora recorrentes...e marido vieram dizer o contrário, ou seja, que todas as fracções autónomas têm saída para uma parte comum do prédio, mas tal declaração só releva para acentuar a incerteza sobre a identidade do prédio objecto do registo peticionado, a que adiante aludiremos A al. c) do nº 1 do citado art. 83º do Código do Registo Predial (aprovado pelo D.L. nº 224/84, de 6 de Julho) não figurava na redacção inicial, tendo sido introduzida pelo D.L. nº 60/90, de 14 de Fevereiro, com a seguinte redacção: «A menção do fim a que se destina». 14

15 título constitutivo, do fim a que se destina cada fracção ou parte comum (cfr. artigos 1º e 95º, nº 1, p), do Código do Registo Predial)» (sublinhado nosso) 11. Cremos que o que acaba de ser exposto é bastante para demonstrar que a exigência da recorrida que conste do título no caso, do documento que declara a existência do título a menção do fim a que se destina cada fracção autónoma não tem fundamento legal Não obstante o anteriormente exposto, existem a nosso ver motivos sérios para a qualificação minguante que a Senhora Conservadora fez do pedido de registo de constituição da propriedade horizontal Desde logo, como muito bem sustenta a recorrida, a divergência na identificação do prédio entre o que consta da descrição predial e o que consta do documento comprovativo do facto. Aliás, da petição inicial da acção consta que o prédio está omisso no Registo. E a já citada declaração de / / só vem acentuar tal divergência e incerteza sobre a identificação do prédio que se encontra submetido ao regime da propriedade horizontal por usucapião. Na verdade, se o prédio tem quintal e este não foi mencionado na acção, poderá questionar-se, para além da sua área, qual a natureza jurídica do(s) direito(s) que sobre ele incidem, se é parte comum ou parte integrante de alguma ou algumas fracções autónomas. Não rejeitamos a possibilidade destas dúvidas virem a ser removidas por declaração complementar de todos os interessados (autores e réus na acção). Partimos do pressuposto, para nós inquestionável, de que a sentença, desde que transitada em julgado, declarou a existência do usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal do edifício. Conhecemos a composição deste edifício, a sua área coberta, as unidades independentes, distintas e isoladas em que o mesmo foi desmembrado e o valor relativo destas fracções autónomas. Dúvidas existem quanto à identificação do solo que excede a área de implantação do edifício e quanto à sua natureza jurídica, e ainda quanto à reconciliação deste prédio com a descrição predial da actual ficha nº Ora, não nos repugna admitir os interessados a esclarecer e suprir eles próprios as dúvidas em declaração complementar Importa sublinhar que a expressão «e os direitos dos condóminos especialmente regulados pelo título», que constava da redacção inicial da al. p) do nº 1 do art. 95º do C.R.P., e que havia sido eliminada pelo art. 4º do citado D.L. nº 267/94, foi recuperada para o Código do Registo Predial pelo D.L. nº 116/2008, de 4 de Julho [cfr. al. q) do nº 1 do citado art. 95º, que actualmente regula as menções especiais do registo de constituição da propriedade horizontal]. 15

16 Mas já não dispensaríamos a intervenção da competente câmara municipal no esclarecimento da dúvida (pertinente após a declaração de / / ) sobre se a saída própria das fracções autónomas é para uma parte comum do prédio ou para a via pública A certidão extraída do processo e apresentada para registo não certifica o trânsito em julgado da decisão judicial. Como é consabido, a decisão considera-se transitada em julgado logo que não seja susceptível de recurso ordinário ou reclamação, nos termos dos art.s 668º e 669º (cfr. art. 677º do C.P.C.), e para que a decisão sobre a relação material controvertida fique a ter força obrigatória dentro do processo e fora dele, nos termos fixados nos art.s 497º e 498º e sem prejuízo do disposto sobre o recurso de revisão, é necessário que a sentença transite em julgado (cfr. art. 671º, nº 1, do C.P.C.). O registo definitivo de constituição da propriedade horizontal por usucapião declarada por decisão judicial demanda o trânsito em julgado desta decisão, porquanto enquanto esta não transitar em julgado não pode dar-se como comprovada a existência do usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal (cfr. art. 43º, nº 1, do C.R.P.). Em sede de recurso hierárquico é legítimo suscitar dúvida «sucessiva» (porque não suscitada na qualificação inicial), desde que tal dúvida se destine evitar a feitura de registo nulo, como seria o caso de ser lavrado com base em título insuficiente para a prova legal do facto registado [cfr. art. 16º, b), do C.R.P.] No processo que culminou com a prolação da sentença que declarou a existência do usucapião não intervieram os titulares inscritos dos registos de aquisição de partes do prédio. Como se referiu no Relatório, sobre o prédio foram lavrados dois registos de aquisição de partes do prédio 12. Ora, os respectivos titulares inscritos não intervieram na acção onde foi proferida a decisão judicial que documenta o facto objecto do pedido de registo (cfr. art. 34º, nº 4, do C.R.P.). Como temos defendido (cfr. parecer emitido no Pº 1/133 R.P. 96/DSJ-CT, in BRN nº 9/97, pág. 7), o princípio do trato sucessivo não se restringe à aquisição derivada nem se justifica como princípio de direito substantivo, antes vai buscar as suas raízes e os seus fundamentos ao princípio da prioridade e ao da presunção que do registo deriva para o respectivo titular quanto à existência e à pertinência do direito publicitado, tratando-se, pois, de um princípio meramente formal, que não visa decidir 12 - A qualificação destes registos não está em tabela, pelo que sobre ela não nos vamos pronunciar. 16

17 definitivamente qual o melhor direito dentre os que são conflituantes, mas válido para todos os actos de registo, sejam eles quais forem, com a salvaguarda daqueles que estiverem exceptuados por lei e apenas desses. Em rigor, devemos dizer que o usucapião, enquanto forma de constituição da propriedade horizontal de edifício integrante de prédio urbano descrito no Registo e com registo de aquisição ou de mera posse a favor de outrem, rompe com o trato sucessivo anteriormente estabelecido nas tábuas sobre o prédio mas não estabelece sobre este prédio um novo trato sucessivo a partir do titular do direito assim justificado (cfr. art. 116º, nº 3, do C.R.P.). O que se passa é que o novo trato sucessivo é já estabelecido sobre um novo objecto, concretamente as fracções autónomas em que o edifício foi desmembrado. No caso dos autos, o trato sucessivo já estabelecido nas tábuas também não versa sobre o prédio, mas sobre partes do prédio, do que resulta uma situação peculiar que na economia do parecer não importa aprofundar. A dúvida também «sucessiva» ora suscitada justifica-se porque o registo lavrado com violação do princípio do trato sucessivo é nulo [cfr. art. 16º, e), do C.R.P.] Existe ainda um problema, relacionado com o regime de propriedade da 1ª Fracção (artigo urbano). De acordo com o art. 4º da p.i., o rés do chão (1ª Fracção) foi adjudicado em comum aos RR. e marido e e marido, portanto, em regime de compropriedade, presumindo-se quantitativamente iguais as quotas de cada casal (cfr. art. 1403º, nº 2, C.C.). Mas os ora recorrentes pediram a seu favor a aquisição desta fracção (1ª Fracção) sem determinação de parte ou direito, o que inculca o regime da «comunhão de mão comum» a demandar a determinação do património colectivo em que se integra esta fracção para que amanhã não surjam obstáculos ao registo de aquisição com base na partilha que vier a ser efectuada (cfr. parecer emitido no Pº nº 88/96 R.P. 4, in BRN nº 6/97, págs. 23 e segs., maxime conclusão IV e respectiva fundamentação). Importa esclarecer a apontada contradição Finalmente, algo deverá ser dito sobre a identificação fiscal do prédio submetido ao regime da propriedade horizontal. De acordo com o art. 92º do CIMI, a cada edifício em regime de propriedade horizontal corresponde uma só inscrição na matriz, devendo na descrição genérica do edifício mencionar-se o facto de ele se encontrar em regime de propriedade horizontal, 17

18 sendo cada uma das fracções autónomas pormenorizadamente descrita e individualizada pela letra maiúscula que lhe compete segundo a ordem alfabética. Não cremos que esta norma deva ou possa ser ignorada pelo conservador na qualificação do pedido de registo de constituição da propriedade horizontal, ainda que se sustente que o seu cumprimento excede o campo da conjugação do registo, das matrizes prediais e dos títulos (cfr. arts. 28º e segs. do C.R.P.). O ponto, a nosso ver, está em saber se na qualificação de pedido de registo de constituição da propriedade horizontal por usucapião o conservador deve exigir que na matriz o prédio se encontre inscrito (ou nesse sentido tenha sido formulado o pedido) em regime de propriedade horizontal, e sobre este ponto não hesitamos em responder afirmativamente. Importa, por isso, comprovar que o prédio misto inscrito na matriz sob os artigos urbanos, e e sob o artigo rústico está inscrito na matriz em regime de propriedade horizontal, com as três fracções autónomas identificadas na sentença que declarou a existência do usucapião. A forma como o competente serviço de finanças resolver cumprir a citada norma do CIMI (art. 92º) designadamente, quanto às letras das fracções, ponto que aliás também figura no art. 83º, nº 1, a), e que a recorrida (bem) resolveu ultrapassar já não deve merecer censura pelo conservador. Por exemplo, se, por mera hipótese de raciocínio, o serviço de finanças decidir manter as inscrições matriciais existentes, «afectando» os artigos urbanos às fracções autónomas e o artigo rústico ao logradouro comum e «relacionando» todos estes artigos a um prédio em regime de propriedade horizontal, por muito estranha que se lhe apresente a situação o conservador nela não deverá interferir, antes devendo acolhê-la nas tábuas. 4- Nos termos expostos, somos de parecer que o recurso não merece provimento, ainda que com fundamentação não coincidente com a que foi alinhada nos despachos de qualificação dos pedidos de registo. De acordo com o entendimento que sufragamos, o registo de constituição da propriedade horizontal, mantendo embora a natureza de provisório por dúvidas, deverá ser completado com o modo de constituição da propriedade horizontal (usucapião) e com a identificação (ainda que deficiente, por que falta o regime de bens dos casamentos dos AA. e RR.) dos titulares dos direitos de propriedade horizontal sobre as três fracções autónomas em que o edifício se decompõe. Ainda na decorrência do entendimento que sufragamos, a inscrição de constituição da propriedade horizontal deve ser reproduzida nas fichas das descrições subordinadas, 18

19 porquanto aqui valerá como inscrição de aquisição da fracção autónoma a favor do respectivo titular. Em consonância, firmam-se as seguintes Conclusões 1- O usucapião enquanto forma de constituição da propriedade horizontal produz não só este efeito constitutivo a alteração do estatuto do edifício e o regime da propriedade horizontal mas também o efeito jurídico da aquisição dos direitos de propriedade horizontal pelos respectivos titulares sobre as fracções autónomas em que o edifício foi desmembrado, sendo tais efeitos indissociáveis. 2- Atentos os sobreditos efeitos, o registo de constituição da propriedade horizontal por usucapião, para além das menções especiais previstas na al. q) do nº 1 do art. 95º do C.R.P., deve ainda conter a menção daquele modo de constituição da propriedade horizontal (usucapião) e a aquisição pelos respectivos condóminos das fracções autónomas do edifício. 3- Considerando o disposto nas conclusões anteriores, encontrando-se registada, ainda que provisoriamente, a constituição da propriedade horizontal, deve ser recusado o registo de aquisição de fracção autónoma do edifício com base no mesmo documento que comprova a constituição da propriedade horizontal por usucapião, precisamente porque o facto aquisitivo já se encontra registado (cfr. art. 69º, nº 1, c), do C.R.P.). 4- A sentença que condenou de preceito nos pedidos de condenação dos RR. a reconhecerem que a) no prédio se constituiu a propriedade horizontal por usucapião, b) daí resultaram 3 fracções autónomas, e c) duas delas foram adquiridas pelos AA, é documento comprovativo da existência do usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal, bastante para o registo do facto, desde que na petição inicial tenha sido alegado que a terceira e restante fracção foi adquirida pelos RR., sendo legitimo retirar da p.i. e da sentença a declaração judicial de que esta fracção foi efectivamente adquirida pelos RR. 19

20 5- A sentença, transitada em julgado, que declarou a existência do usucapião como forma de constituição da propriedade horizontal obriga o conservador, pelo que este não pode suscitar a dúvida sobre se no caso se verificam os requisitos legais do objecto da propriedade horizontal. 6- Não constando do título constitutivo da propriedade horizontal ou do documento que declara a existência do usucapião, quando este for o título constitutivo a menção do fim a que se destina cada fracção, esta menção não tem que ser levada nem à descrição subordinada nem à inscrição do facto, pelo que não tem fundamento legal a exigência que o fim de cada fracção conste do processo de registo. 7- As divergências entre a descrição predial (que aliás nem vem referida na sentença declarativa do usucapião, onde o prédio é identificado como omisso) e o título apresentado a registo quanto à composição do prédio (ter ou não ter quintal) e quanto à identificação matricial (no título não se indica artigo que consta da descrição predial e desta consta artigo que não figura no título), e bem assim a contradição entre o título e a declaração complementar quanto à saída própria (para uma parte comum do prédio ou para a via pública) das fracções autónomas, põem em causa a identidade do prédio objecto do registo peticionado, pelo que o registo do facto deve ser efectuado provisoriamente por dúvidas (cfr. art.s 68º e 70º, ambos do C.R.P.). 8- É ainda motivo de dúvida do registo de constituição da propriedade horizontal a omissão na respectiva certidão do trânsito em julgado da sentença declarativa do usucapião (cfr. art.s 68º e 70º, ambos do C.R.P.). 9- Vigorando sobre partes do prédio submetido ao regime da propriedade horizontal registos de aquisição e não tendo os titulares inscritos sido demandados na acção nem tendo intervindo por forma idónea na disposição dos seus direitos, o registo de constituição da propriedade horizontal deve ser efectuado provisoriamente por dúvidas, sob pena de violação do princípio do trato sucessivo e da feitura de registo nulo (cfr. art.s 16º, e), 34º, nº 4, 68º e 70º, todos do C.R.P.). 20