ffiffix b..\ ffi F. Turismo SGFII, SA Empreendimento Campo Real - Avaliagao de Campo de Golfe de 18 buracos - Turcifal - Torres Vedras -

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1 ffffx ff ff r P con SULTO m U b..\ F, TuRrsMo - SGF, SA Ay'c. xma. Sra. Dra. Ra Magalh5es Rua vone Slva loe 6-30 Do Lsboa F. Tursmo SGF, SA mpreendmeno Campo Real - Avalagao de Campo de Golfe de 18 buracos - Turcfal - Torres Vedras - To Lsboa, 15 de Feverero de 2005 conforme solcagso de V. xas., procedemos ao esudo de avalagao de um camoo de golfe de 18 buracos, nserdo no empreendmeno "campo Real" localzado no Turcfal em orreswras, com vsa sua aqus60 pelo Fundo de rnvesmeno hobl6ro Fechado Tursco, gerdo pela F. Tursmo - SGF sa, cujo rela6ro descrvo e jusfcavo apresenamos, Dando cumprmeno ao dsposo no Dec, Le 6012o02 de 20 de Margo, o presene rabalho conssu na deermna o, A daa de 15 Feverero de 2OO5, do Valor de Mercado do m6vel no pressuposo de se enconrar Lvre e Dsponvel, que conforme defndo no Argo 15o, caplufo V do regulameno da CMVM no 8l2oo2, devera ser "o melhor prego que poaera se obdo. caso o m6vel fosse alenado no momeno da avalagdo, em cond;g6es normas de mercado". Defne-se como valor de Mercado dos m6ves consderados Lvres e Dsponves, ou "Presumvel valor de_transaceo em Mercado Abero" ("open Marke value"),,,a esmava do monane mas provavel em ermos monedros pelo qual, daa da avalagao, 'exposgdo, a propredade poder6 ser rocada num mercado lvre abero e compevo e ap6s adequada que re(na odas as cond@es para uma venda normal enre um vendedor e um comprado que acuem de lvre vonade, com pruddnca, plena nformagdo e neressequvalene assumndo que o prego n5o 6 afecado por esmulos especfcos ou ndevdos", Fo consufada e respeada segune legslag6o: 1) Decreo-Le no 60/2002 de 20 de Marco que esabelece o regme jurdco dos fundos de nvesmeno mobldro e 2) Regulameno do CMVM no 08/2002 que esabelece as regns 6cncas sobre cr6rlos de avaado dos m6ves dos fundos de nvesmeno mobl5ro e defne os requsos exgves aos respecvos peros ava ladores. Bpu crnsultrrs D avalagao, LDA. Av. 24 D.JULHO, 5O 2OO-B6B L5BrA F}RTUGAL TLFS.: (351) cl 2r:/ 21 Bs FAX: (351) 2r l 1351) 22 6u a7 35 L5OA MAT, OrB69

2 ff.,wf f,.l rflu F. TURSMo - SGF, SA A,/c. xma. Sra. Dra. Ra Magalhaes Rua lvone Slva loe 6-30 Do Lsboa F. Tursmo SGF, SA mpreendmeno Campo Real - Avalaeeo de Campo de Golfe de 18 buracos - Adenda - Adenda xmos, Senhores, 26 de Dezembro de 2005 m adenda ao nosso rela6ro To 38oo de 15 de Feverero de 2005, relavo ao esudo de avalado de um campo de oolfe de 18 burc localzado no Turcfal em Torres vedras. procedemos conforme solcagso de v. xas., a repargeo do valor de Mercado do m6vel pelo6 4 loes que o comp6em. Dada a naureza do m6vel em quesso, n6o poderd ser realzada uma anslse ndvdual de cada um dos loes uma vez que os equpamenos, nfra-esruuras e demas espagos exsenes em cada um dos loes se en@nram arculados enre s. neo sendo possvel a sua explorageo de forma au6noma. Os loes que compsem o m6vel s5o. Campo de Golfe - Campo de 18 buracos mplanado m2 de erreno;. "Club-house" - Loe de erreno com 423 m2 para consrucso de 200 m2;. Cenro de Manuen o - Consrudo mplanada em loe de m2;. Academa de golfe - Terreno com drea de m2. com efeo o valor de Mercado deermnado anerormene para o m6vel paru do pressuposo que o campo de golfe serd explorado de uma forma global ulzando-se o conjuno dos loes que comp6em o m6vel. Assm, o valor calculado na avalaeo de Feverero de 2005 dz respeo e oaldade do erreno ( m2) e no pressuposo de explorag;o de um campo de golfe de 18 buracos com "club-house,,, cenro de manuengso e academa, endo sdo o valor deermnado de 4.655,000, o que corresponde a um valor unaro arredondado por m2 de erreno de 9 1m2, A repargso do Valor de Mercado do m6vel er6 como prncpo a dsrbugao de valor em fungso da 5rea de erreno de cada loe e que resula nos segunes valores:. Loe Campo de colfe ( m2): Loe "Club-House" (423 m2): Loe Cenro de Manuengeo (2.100 m2): Loe Academa do Golfe ( m2) 37A,Z9Z e Salellamqs oue os valores aoresenados podem neo represenar o valor de mercado de cada um dos loes. consder,ados Lvres e Dsponves e para um oualquer uso alernavo. endo em aengeo as suas ca racerlscas e caoacdades consruvas. CpU Consulores de Avalagao, Lda. Rcardo Res - Pero Avalador r..9. cp.l consultors D AvAr_rAeAo. Loa,.\! :,l -.l,rlrrl-1.!cl r: ol].1a Lr!llla porrlrbrrr.. l5

3 ffff* ff * * P U r on SULTO conforme pressuposos e condconanes a descrever segudamene quadros de avalag5o apresenados em anexo, somos da opnao que o monane deermnado, represena de forma razosvel o valor Global de Mercado do rm6vel, al como se enconra a daa de ls Feverero de 2OO4 e consderado Lvre e DsDonvel:,(l.e-r)]. -T-- -_--- CPU Consulores de Avalageo, Lda. sabel Arajo Ferrera Gerene / Pero Avalador o empreendmeno "campo Real" localza-se na freguesa do Turcfal, concelho de Torres vedras. o acesso 6 feo a parr da A8, segundo:se poserormene arav6s de esrada muncpal. Arav6s deses acessos, 6 possvel efecuar a lgagdo de cerca de 40 Km,s a6 Lsboa em cerca de 30 mnuos. Traa-se de um empreendmeno moblero ursco e resdencal e abrange uma 6rea oal de erreno de cerca de 80 ha. Para al6m das 5reas objeco de avalag6o, possu anda v6ras undades de aparamenos e moradas, as quas se enconram acualmene em fase de conskus;o e comercalzagao. As consrugses localzam-se no dmo de uma das encosas sobre a qual se desenvolve o empreendmeno, benefcando das vsas proporconadas pelo campo de golfe e pela pasagem agrcola envolvene. De uma forma sucna, o m6vel 6 consudo pelos segunes loes:. Campo de colfe - Campo de 18 buracos mplanado 472,243 m2 de erreno;. "Club-house" - Loe de erreno com 423 m2 para consrugso de 200 m2; ' Cenro de ManuengSo - ConsrugSo mplanada em loe de 2.!!O m2. Academa de golfe - Terreno com 5rea de m2. To 3800

4 ffff*,ffm rpu CONSULTc,RS o.campo e a a'adema de golfe j6 se en@nram pracamene fnarzados, enconrando-se a relva em fase de crescmeno,. falando apenas ermnar alguns rabalhos. o "club-house,' enconra-se gualmene consrudo esando a ser ulzado como escr6ro e sand de vendas sendo necess5ro proceder d sua poseror adapa$o e equpameno. A envolvene ao empreendmeno apresena caracerscas predomnanemene agrcolas, exsndo anda alguns pequenos aglomerados urbanos e consruc6es dsdersas, A avalagso eve por bas uma vsa ao m6vel realzada em Feverero de no decurso da qual fo recolhda nformaso sobre as suas caracer:scas, bem como sobre as acessbldades, qualdade ambenal da zona e ouros facores relevanes para a valorzagdo do m6vel. Fo anda elaborado um levanameno foogrfco do empreendmeno, com eapecal relevo para as 5reas do campo de golfe, As Sreas de erreno e de consrugso consderada foram reradas das fchas denfcavas das frac96es do loeameno e planas fornecdas pelo Clene. Acualmenexse jd uma consrugso que se enconra a funconar como escr6ro e sand de vendas. Tal como ndcado pelo clene, de fuuro esa consrugao sers negrada com os novos edfcos do hoel a consrur, mas connuar6 afeca exploragao do -campo de golfe, e funconard como "Club-house". De salenar que esa mesma consrugeo ndo se enconkl assm englobada nesa avalagso. As obras de nfraesruuras e consrugso enconram-se quase concludas, falando apenas, ermnar algumas obras anda a decorrer no campo e camnhos. uma vez que o "club-house" anda nao se enconra consrudo, consderou-se gualmene o cuso para a sua consrugdo, por forma a ornar o campo de golfe compleamene au6nomo em ermos de nsalag5es. Assm, fo esmado um monane global de euros para a conclus6o das obras a-decorrerem no campo de golfe e para a consrugso do.'club-house,', Na obengso do valor de mercado do m6vel foram omados em consderagso os prncpas facores deermnanes como sendo as caracerscas fscas,5reas (erreno e de conrugao exsene ou poencal). usos, localzagso e vsas, acessos, assm como a suacao do mercado ursco. Tveram-se anda por referenca os valores de mercado pracados relavamene a m6ves com ulzagao poencal e localzagso semelhanes aos m6ves objeco de avalago. A avalagao assenou no pressuposo de que o campo de golfe ser explorado de forma ndependene relavamene ao hoel, embora se consdere gualmene que a exploraeao dese nfluencar6 o funconameno e a peformance da exploragso do golfe, podendo desa orma ser aproveadas as snergas decorrenes da exscnca deses dos equpamenos urscos, Fo consderado que o m6vel se enconra lvre de qualquer 6nus ou encargos. Nos monanes ulzados, nao fo consderado VA excepgso dos cusos de consrugao. gualmene ndo foram consderadas quasquer rbuag6es de RS ou RC. To 3800

5 ffff ff* # rpu consulto hpora anda realgar que nese processo de avalagao, no s6o das em cona quasquer condconanes de naureza comercal ou de obsolescenca econ6mca dos negocos exercdo no m6vel, sendo ese avalado al como se enconra e com o uso acual e Doencal. Fo efecuada uma an6lse gen6rca ao secor urlsco no ano de 2002, sendo anda analsados alguns dos valores j dvulgado sobre o ano de Foram anda prospecconados campos de golfe consderados concorrencas e compar6ves com m6vel em esudo. ulmamene em-se vndo a salenar a mporanca que o Tursmo possu, possuu e deverd possur na economa poruguesa, As receas do ursmo represenam cerca de 5olo do pb e o secor emprega mas de 8olo dos rabalhadores pas (dreca e ndrecamene), O Tursmo 6 um dos secores que apresena melhores condg6es para ser um plar do desenvolvmeno naconal e fo dos que melhor ressu ao abrandameno econ6mco verfcado durane os anos de 2001 a De acordo com os dados da DrecaSo Geral de Tursmo (DGT), embora o nmero de vsanes esrangeros e de ursas (vsanes que passam a noe em porugal) enha descdo em 2002 face a 2001, as receas globas regsaram um acr6scmo de 2o/o (6.240 ml mlh6es euros), A subda das receas globas represenouma subda da recea mala por ursa, que passou de 74,56. / da para 79,36C da, o que se raduz num aumeno de 60lo, Anda em 2002 verfcou-se um aumeno de cerca de 4olo relavamene capacdade hoelera, devdo ao nco de acvdade de 17 novos ho6s, enre 3 e 5 esrelas. euano a axa m6da de ocupag5oauaro verfca-se um decr6scmo de 4o/o (58,60/o), assm como se verfca um decr6scmo para a axa de ocupag5o-cama de 2o/o (49,7o/o). No que respea ao ursmo nerno, 5,1 mlhses de porugueses gozaram f6ras em 2002, o que represena da populagao com mas de 15 anos, conra 71olo no ano aneror. Daqueles, 4 mlh6es fzeram f6ras fora da resd nca habual, o que represena mas 3,7olo do que no ano de ou seja/ apenas cerca de l mlheo ulzou as suas fdras para vsar o esrangero. O concelho de Torres Vedras apresena-se, assm como a regso Oese, como uma das reg6es onde o ursmo comega a ganhar um espago mporane. Os 20 anos da Regeo de Tursmo foram gualmene marcados pelo avango de alguns projecos mporanes nesa drea e que v6m dar connudade a ouros j6 exsenes, conrbundo para um crescmeno e aumeno de qualdade da ofera ursca regonal, nomeadamene em ermos de ofera hoelera. De acordo com os dados esascos do N, referene ao ano de 2001, o concelho de Torres Vedras possu um oal de 12 esabelecmenos hoeleros, que dsponblzavam uma capacdade hoelera 576 quaros e camas. dsrbudas por 4 ho6s e 7 pens6es e um ouro esabelecmeno de oura caegora. A procura caracerza-se por ser predomnanemene naconal (75olo das dormdas e g6olo dos h6spedes), sendo a Franea o prncpal mercado esrangero (l2o/o das dormdas e 4olo dos h6spedes). To 3800

6 ffffx 3W.*+{ r xx PU c N SULTc RS A regeo oese apresena-se hoje como uma zona de fofe aposa no produo golfe, endo o seu.nco sdo marcado pelo aparecmeno do empreendm""o p"u "n"v f 6'l;;;;; quar se enconra a funconar um hoel de 5 esrelas da cadea "Marrofl, e que veo fazer ubr os- nves de qualdade hoelera da regdo, endo sdo o prmero hoel de luxo a surgr em oo a faxa cosera em Lsboa e poro, A par dese projeco ouros se foram desenvolvendo baseados no produo golfe, embora nao enham angdo os mesmo nves de sucesso como fo o caso do empreendmeno '.Golden agle" em Ro Maor. -lr.elan? ouros projecos j se perflam para esb zona como 6 o caso do empreendmeno "Quna do Bomsucesso" ou o empreendmeno '.pdro!a da Lagoa Counry lub,, que se enconram a ser projecados para pr6xmo da Lagoa ae 6oaos, onde o golfe ser um p'roduo ancora, xse anda um projeco para a euna da Abrgada em Alenquer, que poder6 benefcar fuuramene da proxmdade ao aeroporo da oa e para onde se enconra gualmene prevsa a consrug6o de um campo de golfe de 18 buracos, com hoel e aldeameno ursco, para al6m deses, exse anda a renovagao do Hoel Golf Mar e do complexo Termal do vmero que conemplargualmene um novo campo de golfe, samos porano perane uma zona que a cufo/m&o prazo possurd condg6es para se afrmar como um desno ursco do mercado de golfe, benefcando gualmene da proxmdade cosera, podendo concorrer drecamene com a cosa do sorl e, de alguma forma, com o Algarve que comeea apresenar algum congesonameno nese mercado, Fo realzada prospecaso de mercado de campos de golfe na regao oese, na regdo de Lsboa -e Sebal. m anexo 6 apresenado um quadro resumo, vermcando-se que js preos dos "green-fees" possuem uma amplude basane grande varando, em m6da, enre o ls e 65 por vola, consoane as caracerscas do campo e a proxmdade ao mar. o De acordo com as nformag6es recolhdas no mercad o no de volas vem vndo a aumenar ao longo dos flmos anos suando-se nese momeno ene as e as volas anuas, anda assm, abaxo das m6das verfcadas no Algarve, que varam enre as e as volas. m anexo seo apresenados resulados do levanameno de mercado efecuado. To 3800

7 f ffffj ffx l P U r TONSULTc' Na deermnaeso do Valor de Mercado m6vel foram ulzados cr6ros de comparaso Dreca de Mercado e do Rendmeno pelo Mdodo do..dscouned Cash-flow,.. O vlor deermnado es5o apresenados nos quadros de avalago em anexo. No esudo de avalagso do campo fo consderada explorag6o do campo com nco no prazo de um ano, sendo enreano realzados os nvesmenos em fala, num monane global de o campo enrara em rmo cruzero a parr do quaro ano de exploragdo, endo sdo esmadas para esse ano receas com "green fees com base no prego e nas volas/ano, num oal de 1.0L4.275C, correspondenes a volas/ano a um valor m6do de '.green-fee,. de 35,1. Consderou-se anda um oal de 200 socos no ano cruzero e um valor de quoa anual de 900. No quadro segune sao apresenados pressuposos de exploragso consderados no ano cruzero. Quoa Anual 900,00 Green-fee para s6co 20,00 Green-fee oara n6o s6co 45,00 Percenagem de ulzagso de Bugges 65,0o/o Pregg M6do de Aluguer de Bugge 15,00 Precenagem de ulzagao de rolleys/bolas/acos 70,00/o Prego M6do de Aluguer de rolley/bolas/acos s,00 Recea m6do por vola com ouras receas (bar, loja, ec) 7,50 Os cusos das vendas foram calculados em fungso das receas de cada deparameno, esmando-se que eses represenem 10olo das receas de aluguer de bugges, bolas, acos, ec.. Foram anda consderadas despesas de 25yo sobre ouras receas de golfe. Seo consderadas ouras despesas (calculadas em fung6o do oal de receas):. despesas geras e despesas lgadas a admnsrafo - 4,5o/o ' manuen o e energa - 25olo. markeng - 5,5olo smou-se serem necess5ros 32 empregados no ano cruzero, sendo o cuso m6do com pessoaf de C/ano por empregado. Na an6lse do Cash-Flow para deermnagao do valor do projeco do campo de golfe fo consderada axa de acualzagso de 9,5 o/0. To 3800

8 ffffx ff# PU r ON SULORS Z.. Cr6ro de Comparageo Oreca de l,ercaao o cr6ro de comparagso de mercado em por refercnca os valores de ransacc6o de m6ves semelhanes e comparsves ao m6vel objeco de esudo, obdos arav6s de prospeco de mercado realzada na zona. De acordo com a vsa fea ao local e com as caracerscas da zona e do m6vel, s6o en6o feos os devdos ajusamenos, Gndo em consderagao dferengas como localzago e acessos, ndces urbanscos, dmensses, esado de conservagso, ec., de modo a ober o monane que melhor raduz o valor real do m6vel, 7.2, Cr6ro de Rendmeno - M6odo do Valor Resdua - An6lse do Cash-Flow renabldade gerada pelo projeco de desenvolvmeno consderado. sendo raduzdo pelo Valor Acual L,qudo dos rendmenos fuuros. A projecaso desse monane (Rendmeno L,qudo), 6 desconado no horzone de empo esmado, a uma dada axa, que reflece a renabldadesperada e o rsco nerene ao projeco de desenvolvmeno consderado, acordo com o mercado. A avalagao assena no prncpo de anecpaso, endo por referenca o rendmeno poencal do desenvolvmeno, ap6s a sua conclusso. Assm, pare-se do pressuposo que o m6vel sers desenvolvdo e venddo durane um cero perodo de empo consderado razo5vel para a sua conclusso e absor$o no mercado. Os cusos de desenvolvmeno e encargos ndrecosao subrados aos resulados esmados das vendas. sao consderados encargos ndrecos, os cusos fnancelros sobre os saldos acumulados negavos, os cusos de projeco e ges6o sobre os nvesmenos, e os cusos de comercalzagao sobre as vendas bruas, anda consderado como cuso ncal o cuso do erreno e que haver6 lugar ao pagameno de mposo de ransacaao (lvft). To 3800

9 ff ffj ff PU r c NSULORS. To 3800

10 o N ssss ddjj o rn cr av) QNd)r-l ON(nF. BSse -roana\ g$$ $H* f;n * s gfh H (n o q c\ s sss OhON onan@ NO'OO (onrnor ss s 'R'* s fk.y!. fr N o 3+ $ $r sss s o'x d ;' N h ':Y-: a{ RHH sl a! o /) N ssss \ \ 0o- cooomk) orj)(on q\\oq La (v) N (o r\onrr ss s s ;'s r f. sss s o-1q: -r. Fl '-: F v S 8 l 6 R3 d Hf qon l\ HP99 ':-- O c) hfd ll a\l >s)rss oor-rc o o r.ar u) ond.!f, or\.f\cr 5$ * $ 855 s (o +q H R f g ro =s s F +hs $ s e 6 l a o (J z c ; {' o -9 -o.q 'o h q' d6= : c) o j o co 'g JJ o) d. g o s' (a 'F ag Y,!Y.- ; H.s 5 eg a 5,:3 ) df o K g;f : g5 " P 9F F,8: g.so e ".F B g - : +6 gf o <=

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15 , ffffx ff*# rpu

16 ff; ffff; x rp U Campode Golfe - mpreendmeno "Campo Real', - Torres Vedras To3800

17 ffff ff** rpu ronsuors Campo de Golfe - mpreendmeno "Campo Real" - Torres Vedras "Club-House" Moradas em ConsrucSo,,.: : mpreendmeno e Campo de Golfe. r; Campo de Golfe To3800

18 ffffj ffm PU r con Campo de Golfe - mpreendmeno "Campo Real,' - Torres Vedras dfco de ManuencSo Campo de Golfe._,, r. r''l.1,,1,:::.r1j...,-: Campo de Golfe Campo de Golfe T03800

19 ffm ff NJ PU r con sult!,rs

20 ff lff r ff xx P U con SULTO DC -ARA9AO De acordo com o anexo do Regulameno da CMVM no , CpU Consulores de Avalagdo Lda., com escr6ro na Av. 24 de Julho, no Lsboa, declara oue: Se enconra regsada na ComssSo do Mercado de Valores MoblSros (CMVM) sob o no AVFU/03/014, conforme delberado em reun6o de 03 de Abrl de 2003 do Conselho Drecvo da CMVM;. Possu Seguro de Responsabldade Cvl efecuado juno da Companha de Seguros mp6ro, com a ap6lce sabel Mara Garca de Ara(jo Ferrera, ngenhera cvl lcencada pelo nsuo Superor T6cnco, na qualdade de gerene da CpU Consulores de Avalagao Lda., gualmene regsada na comssso do Mercado de Valores Moblros (cmvm) como pera ndvdual para acuar em nome de Socedade, declara sobre compromsso de honra que o m6vel (campo de golfe), localzado no Turcdal, Torres Vedras. fo avalado de acordo com as exgencas consanes no capulo V do Regulameno da CMVM no Lsboa, 15 de Feverero de 2005 CPU Consulores de Avalagdo, Lda. sabel Arajo Ferrera Gerene / Pero Avalador uearacao anexa ao u Jduu

21 ffff rff# rpu CONSULTORS LMNTOS D RSPONSABLTZA9AO prevsos no no 3 do Anexo do Regulameno da CMVM no g/2002: a) Reservas ao valor proposo para o m6vel Referdo no corpo do relabro b) DeclaragSo do pero avalador em como efecuou a avalaceo de acordo com as exgdncas do presene regulameno Apresenada em folha anexa c) Ap6lce de Seguro de responsabldade cvl, companha de seguros e valdade do seguro C mp6ro Com6rco e ndusra, Ap6lce no 54.OO nco da coberura do seguro - 2AlO2l2OOg, valdade - um ano e segunes. d) Socedades que se enconrem em relagso de domno ou de grupo com a endade gesora, com as quas o pero avalador manenha uma relacdo de rabalho subordnado N5o aplc5vel,l e) Percenagem de undades de parcpagso dedas, relavamene ao fundo em que se negra o m6vel objeco de avalagso N5o aplc5vel l