TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Transcrição

1 fls. 309 SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Maisa Celso Rabelo Araujo e outro Requerido: Sei Osasco Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. (setin) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Stefânia Costa Amorim Requena Vistos. MAISA CELSO RABELO ARAÚJO e JUAREZ RABELO DE ARAÚJO ajuizaram a presente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores contra SEI OSASCO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. (SETIN). Alegam, em síntese, que adquiriram da ré a unidade residencial nº 602, Hotel 2, do empreendimento denominado "Condomínio Mondial Osasco", pelo valor total de R$ ,15, já tendo efetuado o pagamento do montante de R$ ,07. Aduzem que, atualmente, não mais dispõem de condições financeiras para honrar com as obrigações assumidas, razão pela qual comunicaram à ré a intenção de rescindir o contrato. Dizem que, na ocasião, a ré informou que restituiria 50% das parcelas pagas, sem correção e de forma parcelada, sem qualquer devolução quanto à comissão de corretagem cobrada no momento da venda do imóvel. Pugnam, assim, pela procedência do pedido, para declaração da rescisão contratual e consequente devolução de 90% dos valores pagos, além da restituição integral do montante pago a título de comissão de corretagem. Devidamente citada, a ré ofertou contestação (fls. 126/162). Preliminarmente, argui sua ilegitimidade de parte quanto ao pedido de devolução da verba de corretagem, requerendo a denunciação da lide à empresa ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. No mérito, afirma que não se opõe ao pedido de rescisão contratual por culpa dos autores, concordando com a devolução de 70% dos valores recebidos pelo preço do imóvel, como previsto no contrato. Entende que os valores pagos a título de comissão de corretagem não devem ser computados para o cálculo do montante a ser restituído, lauda 1

2 fls. 310 eis que a verba foi paga diretamente à intermediadora do negócio e não integra o preço do imóvel, certo que os serviços contratados foram efetivamente prestados, culminando com a celebração do contrato. Sustenta a validade das cláusulas contratuais e, então, pugna pela improcedência do pedido. Sobreveio réplica. Os autores pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (fls. 190/191) e a ré postulou a suspensão do feito (fls. 192/93, o que foi deferido nos termos da decisão a fls. 198/199. manifestaram-se as partes a fls. 305/306 e 307/308. Então, determinado o prosseguimento do feito (fls. 302), É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, eis que desnecessária a produção de outras provas (art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil). Desde logo, há que se afastada a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré. A aferição das condições da ação deve ser feita à luz da situação jurídica de direito material posta, em tese, na petição inicial. Em outras palavras: examina-se, hipoteticamente, a relação narrada pelos autores, para dali se extrair a legitimidade das partes. Como bem pontua Cândido Rangel Dinamarco: É titular da ação apenas a própria pessoa que se diz titular do direito subjetivo material cuja tutela pede (DINAMARCO, Cândido Rangel; CINTRA, Antônio Carlos de Araújo; GRINOVER, Ada Pellegrini Teoria Geral do Processo 24ª ed. São Paulo: Malheiros, 2008 p. 278). Ou ainda: Legitimidade ad causam é a qualidade para estar em juízo, como demandante ou demandado, em relação a determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter sobre lauda 2

3 fls. 311 sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou patrimônio do réu, também esse será parte legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação como relação de legítima adequação entre o sujeito e a causa (DINAMARCO, Cândido Rangel, Instituições de Direito Processual Civil, vol. II, 6ª ed., São Paulo, Malheiros, 2006, p. 313). E nem se argumente que o pedido deveria ter sido formulado contra a corretora responsável pela prestação do serviço. Há relação de consumo e todos os supostos serviços teriam sido prestados em stand de vendas da ré, de forma que esta deve suportar as obrigações daí decorrentes, como preceitua o Código de Defesa do Consumidor. passivo da ação, tal como vem decidindo a jurisprudência: Nesse contexto, é patente a legitimidade da ré para figurar no polo "APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. (...) LEGITIMIDADE PASSIVA. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM E DA SATI. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. 1. Pretensão da ré ao reconhecimento da ilegitimidade para responder pela devolução da corretagem e comissão de assessoria técnica imobiliária. Os autores representam a parte vulnerável na cadeia de consumo em exame. Não podem, portanto, ficar sujeitos às relações obrigacionais mantidas entre os fornecedores (...) (TJSP - Apelação nº Rel. Carlos Alberto Garbi - j. 03/12/2013). Ademais, incabível a denunciação à lide da intermediadora do negócio celebrado, eis que o caso em tela não se amolda a qualquer das hipóteses previstas no art. 70 do Código de Processo Civil vigente à época do oferecimento da contestação. Os demais argumentos deduzidos em sede de preliminar confundem-se ao próprio mérito da causa e, assim, serão a seguir apreciados. O pedido é parcialmente procedente. Vejamos lauda 3

4 fls. 312 É fato incontroverso nos autos a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, por culpa dos autores. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos compromissários compradores. Conforme a cláusula 6.9 do contrato (fls. 53/54), em caso de rescisão está prevista a devolução das parcelas pagas, após descontados os custos administrativos e de promoção de venda à taxa dos 10% sobre os valores até então recebidos; das contribuições de PIS, COFINS e outros impostos incidentes sobre o negócio imobiliário; de multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato; e de outras despesas comprovadas pela vendedora. Ainda, na cláusula IX, estão previstos descontos outros, para a hipótese da rescisão ocorrer após a transferência da posse do imóvel ao comprador. Pois bem. Concorda a ré com a devolução de 70% dos valores pagos pelo preço do imóvel, entendendo que não tem o dever de proceder a devolução do montante pago em virtude do contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária celebrado pelos autores com outra empresa. Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feita pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.". Assim sendo, têm os autores direito à restituição de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação lauda 4

5 fls. 313 Com relação à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, o C. Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema, no julgamento do Recurso Especial , firmando a seguinte tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.". Assim, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, reputou-se válida a transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao comprador desde que este seja informado, até o momento da celebração do contrato, do preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando-se o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente, não integrando o valor do imóvel. No caso em tela, os autores, quando da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda, expressamente concordaram em pagar a comissão de corretagem (fls. 67/68). Dada a clareza do instrumento subscrito pelos autores, não se mostra configurado qualquer vício capaz de macular sua manifestação de vontade. Ademais, restou incontroversa a efetiva prestação dos serviços de corretagem, tanto que celebrada a avença, razão pela qual não merece acolhimento o pedido de restituição do montante pago a título de comissão de corretagem. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do vencimento de cada parcela, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil lauda 5

6 fls. 314 Em razão da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais serão suportadas em igual proporção pelas partes, respondendo cada qual pelo pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 02 de maio de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6