PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

Transcrição

1 fls. 312 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante PROJETO IMOBILIÁRIO A 11 LTDA., são apelados DENIS HIDEO MARIA e CORINE CARDOSO. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente) e BERETTA DA SILVEIRA. São Paulo, 21 de março de Alexandre Marcondes Relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 313 Apelação nº Comarca: São Paulo (39ª Vara Cível Central) Apelante: Projeto Imobiliário A 11 Ltda. Apelados: Denis Hideo Maria e Corine Cardoso Juiz: Olavo de Oliveira Neto Voto nº COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição das quantias pagas. Cisão do julgamento nos termos do art. 356 do CPC/2015 em relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem. Superveniência do julgamento, pelo STJ, dos recursos especiais repetitivos que cuidaram da matéria. Questão que deverá ser objeto de nova decisão pelo juízo de origem, sob pena de supressão de instância. Sentença que condena a ré a restituir 80% do total pago pelos promitentes compradores. Cláusula contratual que estabelece a restituição de apenas 70% do saldo apurado, após deduções e descontos previstos em contrato. Cláusula abusiva. Percentual de retenção (20%) adequado no caso concreto. Incidência da Súmula nº 1 do TJSP. Precedentes da Câmara e do STJ. Sentença mantida. Honorários advocatícios elevados para 15% do valor da condenação. RECURSO DESPROVIDO. A r. sentença de fls. 176/179, de relatório adotado, julgou parcialmente procedente ação movida por Denis Hideo Maria e Corine Cardoso em face de Projeto Imobiliário A11 Ltda. condenando a ré a restituir aos autores 80% dos valores pagos (R$ ,26), com correção monetária a partir da propositura da ação e juros de mora a contar da citação, além das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação. Recorre a ré, alegando, em síntese, que a rescisão contratual se deu por culpa dos compradores e, por isso, a restituição deve ser feita na forma pactuada (fls. 181/190). Contrarrazões a fls. 195/212. Apelação nº Voto nº

3 fls. 314 Nova petição dos autores juntada a fls. 213/219, pedindo o julgamento da ação quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem e da taxa SATI em razão do julgamento do recurso especial repetitivo que tratava da matéria. Não há oposição ao julgamento virtual (fls. 311). É o relatório. Não prospera o inconformismo. Cumpre destacar, de saída, que a r. sentença cindiu o julgamento da ação com fundamento no artigo 356 do CPC/2015, deixando de apreciar o pedido de restituição da comissão de corretagem em virtude da suspensão dos processos que tratavam da matéria determinada pelo E. Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos especiais repetitivos. Em que pese já ter ocorrido o julgamento dos referidos recursos (Recursos Especiais nºs /SP e /SP, julgados em 24/08/2016), não pode o Tribunal apreciar a questão, sob pena de supressão de instância. A questão deverá ser objeto de nova decisão pelo juízo de origem. Quanto ao mais, por impossibilidade de continuar cumprindo as obrigações assumidas têm os autores o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda que celebraram com as rés em 30/03/2013, com a consequente restituição de parte das quantias pagas. É o que dispõe a Súmula nº 1 desta Corte: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Incontroverso que a rescisão se deu por culpa dos promitentes compradores, a insurgência da ré se restringe ao montante dos valores pagos que a eles deve ser restituído. A r. sentença corretamente desconsiderou o parágrafo único da cláusula VIII do contrato (fls. 51), de acordo com a qual em caso de rescisão os promitentes compradores teriam direito à restituição de apenas 70% do saldo apurado após os descontos e deduções nela previstos. Tal cláusula é de fato abusiva, nos termos do artigo Apelação nº Voto nº

4 fls , IV do Código de Defesa do Consumidor, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada. Esta C. Câmara, em casos similares, tem decidido pela suficiência da retenção de 20% do valor pago pelo promitente comprador que desiste do negócio: RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença reformada. Verificada a culpa dos adquirentes pela rescisão, possível a retenção pela vendedora de 20% dos valores pagos a título de ressarcimento de despesas com administração do contrato e publicidade (Súmula 1, TJSP). Recurso parcialmente provido (Apelação nº , Rel. Des. Carlos Alberto de Salles, j. 14/04/2016). APELAÇÃO Ação de reintegração na posse Improcedência Rescisão unilateral do contrato de compra e venda não se opera de forma imediata quando há cláusula resolutiva expressa Necessária manifestação judicial acerca da rescisão Jurisprudência Cláusulas contratuais objeto de ação revisional Ação julgada improcedente com transito em julgado Coisa julgada material Inadimplência incontroversa Rescisão com retorno das partes ao estado anterior Retenção de 20% do valor pago para ressarcimento de despesas administrativas Condenação, dos compromissários compradores, ao pagamento de taxa de ocupação, despesas e impostos incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação Sucumbência dos requeridos, com observância da gratuidade judiciária Recurso Provido (Apelação nº , Rel. Des. Egidio Giacoia, j. 29/01/2016). APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Sentença de procedência parcial. Inconformismo do autor e de ambas as rés. LEGITIMIDADE DE PARTE DA VENDEDORA. Configurada a legitimidade da corré, uma vez que tem responsabilidade por todos os pagamentos efetuados pelo adquirente. VERBAS DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. Inadmissibilidade da cobrança de comissão de corretagem. O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária. Aplicação do Enunciado 38-3 desta Câmara. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. Responsabilidade solidária da corretora de imóveis que somente se estende à restituição dos valores pagos a título de assessoria imobiliária. RESCISÃO CONTRATUAL. Não obtenção de financiamento pelo autor junto ao agente financeiro. Inaplicabilidade da cláusula nº 7 que prevê multa de 8% sobre o valor total do contrato. Devolução de 80% dos valores pagos pelo autor (Apelação nº , Rel. Des. Viviani Nicolau, j. Apelação nº Voto nº

5 fls /11/2015). O percentual de retenção fixado na sentença está em sintonia com o que tem decidido o E. Superior Tribunal de Justiça nos casos de desistência da aquisição por iniciativa do promitente comprador: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DA QUANTIA PAGA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO DENTRO DOS PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE (10%, NO CASO). ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL LOCAL. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 2. Não é possível alterar a conclusão assentada pelo Tribunal local com base na análise das provas nos autos, ante o óbice do enunciado n. 7 da Súmula do STJ. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório dos autos, de acordo com as especificidades do caso concreto, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos. Rever essa conclusão, neste caso, é impossível ante o óbice do enunciado de súmula supramencionado. 4. Agravo interno improvido (AgInt no AgRg no AREsp /DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016 g.n.). Portanto, com a ressalva de que pende de julgamento em primeira instância do pedido de restituição da comissão de corretagem, o recurso é desprovido e com fundamento no artigo 85, 11 do CPC/2015, eleva-se a verba honorária a ser paga pela ré para 15% (quinze por cento) do valor da condenação. observação. Do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, com ALEXANDRE MARCONDES Relator Apelação nº Voto nº