TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Transcrição

1 fls. 181 SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Fabio Caetano da Silva e outro Requerido: Glb Ipanema Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Grupo Merolar) Juiz de Direito: Dr. Rodrigo Ramos Vistos. FABIO CAETANO DA SILVA e MARIA SUZANA TRIBUTINO, ambos qualificados nos autos, ajuizaram AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES em face de GLB IPANEMA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, qualificada nos autos. Os autores afirmaram que adquiriram um imóvel, em julho de 2015, com a requerida. Já efetuaram o pagamento de R$ ,43. Diante do cenário atual de crise econômica, decidiram obter o decreto de rescisão do contrato com a adequada devolução dos valores pagos, mas a ré impôs restituição em valor ínfirmo, lançando mão de cláusula abusiva. Aduziram sobre a aplicabilidade do CDC. Requereram a procedência da ação com decretação da rescisão contratual e condenação da ré a restituir os autores no equivalente a 90% do que foi pago. Juntaram os documentos de fls. 16/80. Citada (fl. 126), a ré ofereceu contestação (fls. 127/141), alegando a legalidade das cláusulas do contrato, e que não se opõe à rescisão contratual, desde que seja operada nos termos do contrato pactuado entre as partes, uma vez que deve ser aplicado o princípio de conservação dos contratos. Sustentou apoio em jurisprudência, inclusive sobre contagem de juros, bem como sobre a causalidade da demanda. Juntou os documentos de fls. 141/156. Houve réplica (fls. 157/172). As partes puderam especificar provas. É o relatório. Fundamento e decido. Passo ao julgamento antecipado da lide, visto que a questão posta a desate encerra matéria eminentemente de direito, mostrando-se, de outro lado, desnecessária a produção de outras provas, considerando o conteúdo da documentação carreada aos autos, bem assim os lauda 1

2 fls. 182 limites da controvérsia instaurada (artigo 355, inciso I, do CPC). O pedido é procedente. Em razão da rescisão contratual, pretende o autor o reembolso de 90% (noventa por cento) dos valores já pagos, devendo ser descontados os valores já adimplidos. A ré, por seu turno, assevera que o contrato foi regularmente firmado, inexistindo qualquer circunstância que autorize o afastamento de seus termos. Pontuando que o autor foi o único responsável pelo descumprimento do negócio, tornando-se inadimplente, razão pela qual pugna pela rescisão contratual. Anota-se que a relação é nitidamente de consumo, sendo o autor o destinatário final do bem prometido à venda pela ré. Sua condição de eventual investidor de mercado imobiliário não descaracteriza a natureza de consumo da relação, e mesmo a destinação para aluguel do bem (mesmo que não evidenciada à toda prova) não elide a qualidade de consumidor do adquirente porque como futuro locador é também destinatário final daquilo que compra para dar em locação. É certo que a hipossuficiência não é presumida e afere-se no caso. Restou incontroverso nos autos que os autores deram causa ao inadimplemento imotivado do contrato firmado entre as partes, dando causa a rescisão. Assim, não se discute o desinteresse das partes em prosseguir com a avença. Não há razão jurídica que impeça o comprador de tomar a iniciativa de propor ação judicial visando à resolução do contrato por desinteresse próprio, sem imputar ao vendedor qualquer ilícito contratual. Na vigência do Código de Defesa do Consumidor a cláusula contratual que impeça o exercício do arrependimento deve ser considerada abusiva e, portanto, nula. Resta apurar, portanto, se há abusividade na multa compensatória prevista no instrumento, o que faria operar a redução do percentual ajustado. No caso dos autos, a cláusula do contrato celebrado entre as partes que rege a desistência do negócio prevê as consequências da rescisão contratual, estabelecendo que a devolução dos valores pagos pelo comprador se dará com dedução de vários valores que somam razoável percentual do valor pago. Tal cláusula é abusiva frente ao Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, os valores despendidos pela ré com custos administrativos, promoção de venda e pagamento de tributos não podem ser deduzidos dos valores a serem devolvidos, pois tais despesas são inerentes à atividade comercial de uma incorporadora de imóveis, não podendo a ré transferir para os adquirentes despesas operacionais típicas de sua atividade comercial lauda 2

3 fls. 183 De outro lado, a cláusula penal compensatória, prevendo a perda, pelo comprador, de 10% do valor total do contrato, também é abusiva, porque leva à perda, pelos adquirentes, de percentual muito maior do valor pago (às vezes mais de 100%). Dessa forma, tal cláusula é nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso IV, parágrafo 1.º, incisos I, II e III pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a equidade, ao ofender os princípios fundamentais do sistema jurídico de defesa do consumidor, ao restringir direitos fundamentais inerentes à natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio e ao se mostrar excessivamente onerosa para o consumidor, considerando o conteúdo do contrato. Nula a disposição contratual, cabe a este Juízo definir o desconto que devem sofrer os compradores por terem desistido do negócio, ou seja, por terem tido culpa pela rescisão contratual. Segundo a jurisprudência, especialmente perante o E. Tribunal de Justiça em casos análogos ao dos presentes autos, a penalidade em questão deve-se limitar ao percentual de 10% (dez por cento). Nesse sentido: Apelação. Ação com pedidos de rescisão contratual e restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Manutenção da sentença por seus próprios fundamentos (art. 252 RITJSP). Cerceamento de defesa não verificado. Aplicação do CDC confirmada. Rescisão por culpa do comprador. Retenção pela ré no patamar de 10% sobre o valor pago pelo autor (aproximadamente oitocentos mil reais), nula a cláusula que determina perda de percentual superior (30%). Recurso não provido. (TJSP, Apelação nº , Rel. Piva Rodrigues, julgamento em 07/03/2017). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO c.c. Tutela Antecipada Tutela deferida para inibir a inscrição do nome dos autores nos órgão de proteção ao crédito. Sentença de procedência parcial, decreto de rescisão do contrato. Retenção de 10% dos valores pagos. Devolução aos autores de 90% dos valores pagos. Inconformismo da ré - Percentual de retenção suficiente para ressarcir eventuais despesas administrativas da ré - RECURSO DESPROVIDO. (TJSP, Apelação nº , Rel. Moreira Viegas, julgamento em 09/03/2017) lauda 3

4 fls. 184 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de quantias pagas. Legitimidade passiva da promitente vendedora para o pedido de restituição da comissão de corretagem (STJ, REsp nº /SP e /SP). Preliminar de carência da ação afastada. Comissão de corretagem devida. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Entendimento consolidado por meio do julgamento do REsp n /SP. Dever de informação aos promitentes compradores preservado. Sentença que condena a ré a restituir 90% do total pago pelos promitentes compradores. Cláusulas contratuais que estabelecem a retenção de 10% a título de multa compensatória e 12% a título de ressarcimento de custos, ambos calculados sobre o valor atualizado do preço de venda do imóvel, abatidos do valor pago. Cláusulas abusivas. Elevação da retenção das quantias pagas pelos adquirentes para 20%. Precedentes da Câmara. Incidência da Súmula nº 1 do TJSP. Sucumbência recíproca, mas mais intensa da ré. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP, Apelação nº ,, Rel. Alexandre Marcondes, julgamento em 10/03/2017). Assim, necessária se faz a revisão da cláusula 12.8., do instrumento particular de compra e venda firmada (fls. 21/48 em especial fls. 34/35), reduzindo-se o montante da multa compensatória para o percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores já pagos pelos autores, nos termos da legislação de proteção ao consumidor, sob pena de locupletamento indevido. Ressalto, ainda, que a unidade objeto dos autos poderá ser objeto de nova alienação a terceiros, razão pela qual prejuízo algum será carreado à ré decorrente da redução operada. Por fim, esclareço que incidem juros na devolução desde a citação, uma vez que a ré não se opõe a rescisão e por isso deveria ter efetuado a devolução desde logo, responsabilizando-se pela remuneração da mora desde que assim colocada pela ação. E, finalizando, rejeito a tese de que ocorre causalidade dos autores, posto que a ré deu causa a ação na medida em que lançou mão de cláusula ilegal e impediu a rescisão amigável lauda 4

5 fls. 185 Assim, a soma de alegações choca-se contra os fatos verificados nos autos, e consequentemente, são afastados os argumentos restantes, por inaplicáveis. DISPOSITIVO Ante o acima exposto e o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação, para o fim de declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, bem como condenar a ré à devolução de 90% dos valores já desembolsado pelos autores, aos quais deverão ser aplicados juros de 1% ao mês, a contar da citação, e correção monetária nos termos da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, a contar da data de cada pagamento, até o efetivo reembolso pelas rés. E, por conseguinte, JULGO EXTINTO o processo, com a apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência da ré, condeno-a ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios das rés que fixo em 10% sobre o valor da condenação. PRIC. São Paulo, 11 de outubro de lauda 5