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- Mirela de Santarém Teves
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1 fls. 147 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Fernanda Avallone Giaconi e outro Requerido: Raimundo Pereira de Magalhães 817 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Marcos Duque Gadelho Júnior Vistos. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO ajuizada por FERNANDA AVALLONE GIACONI e JULIANO DONIZETTI LOURENÇO em face de RAIMUNDO PEREIRA DE MAGALHÃES 817 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando, em síntese, ter entabulado com a ré compromisso de compra e venda de unidade futura do condomínio Edíficio Parque da Lapa (n.º 152), pelo preço de R$ ,62. Informa que o montante total desembolsado corresponde a R$71.664,20. Em vista de dificuldades econômicas, procurou a requerida para rescindir o contrato. Após diversas tentativas de contato, foi informado que a resilição unilateral implicaria na retenção de 80% dos valores pagos. O contrato foi denunciado por escrito em fevereiro de Assim sendo, pleiteia a rescisão contratual com a devolução de 90% dos valores efetivamente pagos. Juntou documentos (fls. 24/103). O requerido apresentou contestação, alegando, em resumo, a ausência de oposição ao pedido de rescisão do contrato, observado, no entanto, o disposto na cláusula VIII. Propugna, por fim, a imediata liberação do imóvel. Juntou documentos (fl. 116/120). Réplica às fls. 129/ lauda 1
2 fls. 148 Relatado o necessário, DECIDO. A matéria controvertida é exclusivamente de direito e, no plano dos fatos, não há necessidade de produção de outras provas. Assim sendo, passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Cuidando-se de genuína relação de consumo, a requerida requeridas possuem a obrigação de prestar serviço adequado ao consumidor, nos termos do artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor. Ao consumidor, por sua vez, deve ser facilitada a defesa dos seus direitos, principalmente quando há verossimilhança nas suas alegações (artigo 6º, inciso VIII, do CDC). Trata-se, na hipótese, de inversão legal do ônus da prova, na qual a ré possui o ônus de provar alguma das causas excludentes previstas no 3º, do art. 14, do CDC. Ao que se colhe dos autos, os autores pretendem resilir unilateralmente a promessa de compra e venda da unidade futura 152, do Edifício "Parques da Lapa" (fl. 37/68), negócios jurídico entabulados em 08 de junho de É certo também que os requerentes não apontoaram qualquer fato imputável à ré que justificasse a rescisão do contrato. Ainda assim, oportuno destacar que, por força das normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor (ex vi. arts. 47 a 53), admite-se a resilição do negócio jurídico postulada pelo próprio promitente comprador. Neste sentido, o enunciado da súmula n.º 1, do TJ/SP, in verbis: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. " Como se vê, em vista da denúncia (rescisão) do contrato, tem a parte autora o direito subjetivo à rescisão do contrato, fato este, alias, que não encontra resistência qualificada pela requerida (concordou com o pedido). Também lhe é assegurado à restituição das parcelas quitadas. Mas não lauda 2
3 fls. 149 integralmente, já que foram os autores quem deram causa ao desfazimento do contrato. Sem prejuízo, convém assentar ser abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção integral ou substancial dos valores pagos, tratando-se de vantagem exagerada ao incorporador, nos termos do art. 53 do CDC. Com efeito, apesar de prevalecer em nosso direito o princípio da imutabilidade da cláusula penal, por importar em pré-avaliação das perdas e danos, esta poderá ser alterada pelo magistrado quando o valor de sua cominação exceder o do contrato principal (CC, art. 412) ou for manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio. Pois bem. Ao analisar a Cláusula VIII do contrato em exame, observo que ela prevê uma obrigação genérica, pouco clara e não discriminou efetivamente os valores devidos á ré em caso de resilição do contrato. Isto porque, além da retenção de 10% (fls. 49), percentual razoável e dentro do limite autorizado pelo direito, dispõe também que a ré poderá deduzir valores pagos inúmeros tributos, "outras despesas" e "custos administrativos e de promoção de venda". Como se vê, a preponderar a natureza aberta (e ambígua) da referida cláusula, desamparada ainda pelo contexto probatório dos valores correspondentes aos tributos e despesas genéricas, a ré poderia negar a devolução de qualquer quantia aos autores, fato este que contraria os mais comezinhos direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor, bem como as cláusulas gerais da boa-fé objetiva e da função social do contrato. Some-se a isso que, em observância ao art. 53 do CDC, a jurisprudência fixou o limite percentual de retenção entre 10% e 25%, o qual deverá ser designado à luz das circunstâncias do caso. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO DEVEDOR. DIFICULDADES ECONÔMICAS lauda 3
4 fls. 150 POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Resta pacificado, no âmbito da 2ª Seção desta Corte Superior, a possibilidade de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. 2. Ocorrendo a extinção do negócio jurídico, é permitida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das prestações pagas, pela alienante, a título de ressarcimento com as despesas administrativas do contrato (STJ, REsp MG 2002/ ). Assim, levando-se em conta a contribuição do autor ao longo de quase 03 anos, somado também a ausência de outros elementos que apontem prejuízos materiais ao requerido, entendo razoável a retenção do percentual de 15% incidente sobre o valor pago, o que corresponde ao total a ser restituído à vista de R$60.914,57, a ser corrigido monetariamente. E mais, nos termos do enunciado n.º 2, do E. TJ/SP: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." demanda ajuizada por Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a FERNANDA AVALLONE GIACONI e JULIANO DONIZETTI LOURENÇO em face de RAIMUNDO PEREIRA DE MAGALHÃES 817 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para declarar rescindido o contrato objeto desta lide, sem ônus adicional aos autores. Outrossim, condeno a ré a promover a restituição ao autor do valor de R$60.914,57, atualizado monetariamente a partir do ajuizamento da ação, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Em vista da sucumbência mínima dos autores, condeno a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, atualizadas desde os desembolsos, bem como honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da lauda 4
5 fls. 151 condenação. Fica autorizado, de imediato, a comercialização do bem imóvel objeto do contrato rescindido nesta lide. P.R.I.C. São Paulo, 26 de janeiro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5
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