SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 313 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Fabio Arruda Oliveira Requerido: Ilha da Madeira Empreendimentos Imobiliários Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Carlos Eduardo Prataviera Vistos. Trata-se de Ação de Rescisão contratual e devolução de valores c/c antecipação de tutela movida por FABIO ARRUDA OLIVEIRA em face de ILHA DA MADEIRA EMPREEENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS. Aduz a parte Autora, em síntese, que adquiriu a unidade condominial descrita na petição inicial e que a entrega estava prevista para o mês informado, com prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. entregue a seu termo, ocorrendo atraso. Diz, outrossim, que, vencido o prazo, o imóvel não foi Sustenta a parte Autora que faz jus à restituição integral do valor adimplido, bem como dos valores pagos a título de Taxa Condominial. antecipada. Requer, assim, a procedência da demanda. Junta documentos. A fls. 96/97, foi deferida parcialmente a tutela Regularmente citada, a ré contesta a ação arguindo, em preliminar, incompetência absoluta e relativa, impugnação ao valor da causa e impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, sustenta que não houve atraso na entrega da obra e que a rescisão do contrato se deu por culpa do comprador. Por fim, requer a improcedência do pedido e que seja declarada a rescisão contratual por culpa exclusiva do requerente, com retenção do sinal, das multas e indenizações previstas nas cláusulas 6.2 e do instrumento contratual firmado entre as partes, mais indenização mensal no valor correspondente à 1% do valor atualizado do contrato lauda 1

2 fls. 314 entabulado entre as partes. Foi apresentada réplica ( FLS.288/311) É O RELATÓRIO D E C I D O. Trata-se de questão unicamente de direito, que dispensa a produção de outras provas além das que instruem os autos, motivo autorizante de se dar o julgamento no estado do processo, modalidade julgamento antecipado da lide. A tese de incompetência sustentada pela ré não vinga. Ainda que não se trate de ação fundada em responsabilidade civil, entendo pela aplicação do art. 101, inciso I, do CDC, já que o caso envolve evidente relação de consumo e a proteção ao consumidor deve ser a mais ampla possível, de modo a garantir a facilitação da defesa de seus direitos, direito básico estampado no art. 6º, inciso VIII, da mesma lei. Desse modo, a clausula de eleição de foro em local diverso daquele em que domiciliado o consumidor, parte hipossuficiente da relação jurídica, é nula por impor dificuldade na defesa em juízo e no exercício de seus direitos (CDC. Art. 6o, VIII; CPC, art. 112, p. Único). Juízo. Afasto, portanto, a alegação de incompetência deste Ainda inicialmente, rejeito a impugnação ao valor da causa, vez que este corresponde ao proveito econômico perseguido pela autora. Outrossim, rejeito a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, uma vez que não é mais tratada como condição da ação na novel legislação processual e o que a ré argumentou a esse respeito é, de fato, questão afeta ao mérito da demanda e assim será adiante apreciada. No mérito, a ação é procedente. Desde logo, observo a aplicação do CDC no caso presente, em vista da típica relação de consumo. De fato, inequívoco que as partes celebraram o contrato de promessa de compra e venda em 22 de setembro de 2012 (fls.34/45) e assumiram obrigações bilaterais, um em face da outra, as quais devem ser observadas e cumpridas, tendo em vista o princípio da obrigatoriedade informador dos contratos (pacta sun servanda) lauda 2

3 fls. 315 Ainda, incontroversa a culpa da requerida pelo desfazimento do negócio, em virtude do atraso verificado na entrega do empreendimento imobiliário em questão. O contrato em questão previa o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do empreendimento, além daquele inicialmente previsto, ciente inequivocamente o consumidor da condição, praxe comercial do setor, amplamente admitida pela jurisprudência dos nossos tribunais. Assim, prevista a obtenção do habite-se do empreendimento inicialmente para setembro de 2015, com prazo de tolerância de 180 dias, concedido pela municipalidade somente em dezembro de 2015, fatos confessados pela requerida em defesa, configurada a mora na hipótese. Não prospera a pretensa inclusão de mais 180 dias da clausula 8,1 na contagem do prazo, pois trata-se do mesmo prazo estipulado na clausula 7.5. O prazo previsto para conclusão da obra era 36 meses, sendo 30 meses + 06 meses de tolerância estipulado na claúsula 7.5, a contar da data do contrato firmado pelo autor. No caso, a ré não comprovou qualquer motivo de força maior que tivesse tornado a obra impraticável ocasionando o atraso. Não tendo havido causa para o atraso, que autorizasse a prorrogação do prazo extraordinário, considera-se que o lapso para cumprimento da obrigação expirou em setembro de Fica claro, assim, que houve o descumprimento do contratado por parte da ré. Diante disso, deverá a requerida responder pelas consequências advindas de sua mora. A rescisão do contrato está implícita e constitui pressuposto do retorno das partes à situação anterior e assim será declarada nesta sentença. Súmulas 1, 2 e 3: Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo editou as Súmula 1: O compromissário comprador do imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feito pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem; Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda do imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição; e Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Analisam-se, pois, as pretensões formuladas lauda 3

4 fls. 316 Por evidente, devem ser restituídos todos os valores adimplidos pela parte Autora, não importando a que título tenham se dado os pagamentos. E isto porque, reconhecida a culpa da parte demandada, não se fala, por evidente, em retenções previstas contratualmente, as quais têm aplicabilidade na hipótese de rescisão por culpa do comprador ou desistência/arrependimento. Por decorrência, afigura-se igualmente imperiosa a restituição atinente a serviços de terceiros, porquanto, se o negócio não foi ultimado na forma constante do contrato por culpa do vendedor, tornar-se-ia sem causa determinar-se que o comprador deva assumir a remuneração dos corretores. Esta situação é bastante distinta daquela em que o comprador pleiteia o desfazimento do negócio. Nesta situação, devem ser abatidos os valores e percentuais previstos no contrato, sendo vedada a restituição do valor recebido pelos corretores, que esgotaram sua atuação no fechamento da avença. Fica deferida, pois, a devolução de 100% (cem por cento) do valor pago desde o início da avença, em parcela única, na forma como requerido a fls. 23. Súmula 2 acima mencionada. Essa devolução será em parcela única, em conformidade com a Além disso, não se justifica o pagamento em parcelas, anotandose que em sede de tutela antecipada a unidade já foi disponibilizada à Ré desde o ajuizamento da demanda, as partes devem ser desde logo repostas ao status quo ante. Outra consequência do atraso é que também as despesas condominiais suportadas pelos adquirentes antes da posse do imóvel lhes devem ser restituídas, pois não é possível imputar ao comprador o ônus de arcar com essa despesa em momento anterior ao recebimento das chaves do imóvel, na medida em que não está a usufruir os serviços disponibilizados pelo condomínio, o que resultaria em enriquecimento indevido da vendedora, que foi quem deu causa o atraso. Disposição contratual em contrário, ao transferir para o adquirente ônus que não lhe compete revela-se nitidamente abusiva, não podendo prevalecer. Neste sentido: COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 90 DIAS CONTRATUALMENTE PREVISTO. VALIDADE. MORA DA RÉ NÃO CONFIGURADA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA ESTABELECIDA PARA O COMPRADOR. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. TAXA SATI. PRETENSÃO DE COBRANÇA PRESCRITA. DESPESAS lauda 4

5 fls. 317 CONDOMINIAIS CUJO PAGAMENTO DEVE ESTAR CONDICIONADO À ENTREGA DAS CHAVES.RECURSO DO AUTOR PROVIDO NESSA PARTE" (Apelação nº , Relator(a): Alexandre Lazzarini; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 18/04/2017; Data de registro: 18/04/2017). Tampouco a natureza propter tem da obrigação condominial e a invocação dos dispositivos do Código Civil (artigos e 1.345) e Lei 4.591/64 (art. 12, 1º) interferem nessa conclusão, pois não se está diante de ação de cobrança realizada pelo condomínio e tampouco a discutir possibilidade e critérios de cobrança da quota condominial, mas sim diante de ação de ressarcimento dos valores pagos pelo adquirente a este título em razão do atraso na entrega da unidade por parte da ré, de natureza indenizatória. O montante pago a título de condomínio deve, pois, ser restituído à parte autora, de forma simples, devidamente corrigido e acrescido de juros de mora de 1% desde cada desembolso. Esta, assim, a solução do feito. Ante o exposto e tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE PEDIDO INICIAL para declarar a rescisão do contrato havido entre as partes, declarar a inexigibilidade de qualquer parcela vencida e inadimplida pelo requerido, e CONDENAR a requerida a: I) restituir integralmente ao autor os valores desembolsados na vigência da avença, quantia a ser atualizada desde os respectivos desembolsos pela tabela do TJSP, incidindo juros legais de 1% a partir da citação, II) restituir ao autor os valores pagos a título de condomínio, de forma simples, corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a partir do desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Torno definitiva a tutela concedida de forma antecipada. Em virtude da sucumbência, arcará a requerida com as custas desembolsadas, bem como honorários advocatícios ficados em 10% do valor da condenação. P.R.I. São Paulo, 23 de abril de lauda 5

6 fls. 318 DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6