TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO 2ª VARA CÍVEL

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1 fls. 180 Processo: Requerente: Requerido: CONCLUSÃO Em 19 de novembro de 2015, faço estes autos conclusos à MMª Juíza de Direito da 2ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros, Dra. ANDREA FERRAZ MUSA. Eu,, escrevente, subscrevi. SENTENÇA 1005XXX Procedimento Ordinário Luba 4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Adriano de Almeida Q. e outro Juiz de Direito: Dra. Andrea Ferraz Musa Vistos. Trata-se de ação ordinária de rescisão contratual c.c. indenização por perdas e danos movida por Luba 4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face de Adriano de Almeida Q. e Lúcia R. L. Q. Alega a autora que firmou com os réus, em 23 de maio de 2011, instrumento particular de promessa de venda e compra, que tem por objeto as unidades autônomas 1710 e 1712, do Edifício Evidence Offices, situado na Rua Jaceru, 384, nesta capital. Ocorre que os réus deixaram de pagar as parcelas vencidas em 31 de janeiro de cada contrato, no valor de R$ ,20 e ,41, respectivamente, totalizando R$ ,61. Pretende, assim, a autora, a rescisão do contrato, para que possa disponibilizar dos imóveis, vendendo-os à terceiros. logo. Pede, assim, a tutela antecipada, para que seja declarada a rescisão contratual desde Pede, ao final, que seja confirmada a tutela, bem como que os réus sejam condenados ao pagamento de indenização por perdas e danos. Isso porque a rescisão do contrato, causada por

2 fls. 181 culpa dos réus (em razão de sua inadimplência) gerou prejuízo à autora. Pede, assim, que o valor seja fixado de forma justa, observando o disposto na cláusula VIII dos contratos. A tutela antecipada foi indeferida a fls Regularmente citados, os réus ofertaram contestação a fls. 135/153. Nesta, confirmam a contratação com a autora, bem como a inadimplência no tocante à "parcela do financiamento", afirmando que as demais foram devidamente quitadas. Afirmam, porém, que conforme extrato financeiro emitido pela autora, o valor efetivamente pago foi R$ ,86. Aduzem, porém, não ter condições financeiras para o pagamento da "parcela do financiamento". Segundo os réus, recebida a notificação, houve várias tentativas de acordo com a ré, mas esta só concorda com a rescisão com a retenção de 40% do valor pago. Assim, concordam com a rescisão, desde que haja a restituição de 90% dos valores pagos. Houve réplica. As partes especificaram provas. É o relatório. DECIDO. A presente ação deve ser julgada antecipadamente, na forma autorizada pelo art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez a questão é de direito e de fato e está totalmente comprovada nos autos. Necessário frisar que entre as partes há verdadeira relação de consumo. Isso porque a autora é fornecedora de produtos, que tem os réus como seu destinatário final. Assim, se os réus encaixam-se no conceito de consumidor dado pelo art. 2º da Lei 8.078/90, também é certo que a autora igualmente encaixam-se na definição de fornecedor, dada pelo art. 3º, daquela mesma lei, uma vez que é pessoa jurídica que desenvolve atividade de comercialização de produtos. Dessa forma, é aplicado o Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela. Portanto, o contrato deve ser analisado sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, tendo os réus como partes hipossuficientes, sendo o contrato evidentemente de adesão.

3 fls. 182 A rescisão do contrato em face da impossibilidade dos réus quitarem a parcela final é incontroversa. Ora, a rescisão se opera como consequência do não pagamento das parcelas previstas no contrato. Assim, necessário reconhecer que a rescisão contratual já se operou. A controvérsia cinge-se, porém, quanto às consequências da rescisão. A autora pretende fazer valer a cláusula VIII do contrato, que prevê a retenção de 10% do valor pago, além de valores que deverão ser apurados, tais como contribuição ao PIS à taxa vigente sobre os valores até então recebidos, atualizados monetariamente; contribuição ao CONFINS à taxa vigente sobre os valores até então recebidos, atualizados monetariamente; outros impostos, tributos, contribuições, etc. Obviamente, a cláusula estipulou cláusula cujo cálculo é de difícil acesso e entendimento ao consumidor, que não detém os dados capazes de estimar o valor do desconto. Segundo os réus, no momento da rescisão contratual, com base em tal cláusula, a autora passou a exigir a retenção de 40% dos valores pagos. Ora, a perda de 40% dos valores pagos parece excessiva e abusiva, especialmente considerando que sua exigência decorre da redação de cláusula de difícil entendimento ao consumidor. Em contratos como o objeto da presente ação, firmado entre consumidor e construtora é nula a cláusula penal compensatória que estabelece a perda integral (ou quase integral) das parcelas pagas pelo inadimplente, consoante o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. O próprio Código Civil permite ao juiz que, nos casos de rescisão, reduza a cláusula penal proporcionalmente, com o objetivo de evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes, aplicando o art. 413 do Código Civil. Diz o art. 413, do Código Civil: Art. 413 A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Nossa jurisprudência já vem decidindo que cláusulas semelhantes a presente são consideradas abusivas, devendo ser declaradas nulas. Nesse sentido: "Direito Civil. Promessa de Compra e Venda. Extinção. Iniciativa do promissário comprador. Perda das parcelas pagas. Cláusula abusiva. Código de Defesa do Consumidor. Norma de ordem pública. arts. 51 IV e 53. Derrogação da liberdade contratual. Redução. Possibilidade.

4 fls. 183 I A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça uniformizou se pela redução da parcela a ser retida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplência do comprador. II O caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajustá la aos parâmetros da lei, impondo se a redução da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razoável, ainda que a cláusula tenha sido celebrada de modo irretratável e irrevogável." (REsp /MG, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 07/05/2001). "Compromisso de Compra e Venda de Imóvel. Perda das prestações pagas. Contrato pactuado na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade da cláusula. Retenção pela construtora. Recurso parcialmente acolhido. - Nula é a cláusula que prevê a perda da metade das prestações pagas, de contrato de compromisso de compra e venda celebrado na vigência do Código de Defesa do Consumidor, podendo a parte inadimplente requerer a restituição do 'quantum' pago, com correção monetária desde cada desembolso, autorizada a retenção, na espécie, de dez por cento (10%) do valor pago, em razão do descumprimento do contrato." (REsp /SP, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 01/02/1999). Assim, entendo que justo será que a ré seja autorizada a reter 10% do valor pago. Esse valor representa as perdas e danos da autora. Ante ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, e julgo extinto o feito, com fulcro no art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil, para declarar rescindido o contrato objeto da demanda, bem como para determinar que a autora a devolva aos réus o valor pago (excluído o valor pago a título de comissão), podendo reter apenas 10% do mesmo. O valor deverá ser devidamente corrigido desde o efetivo pagamento, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e será apurado em fase de liquidação de sentença. Em face da sucumbência recíproca, cada parte arcará com o pagamento de custas e despesas processuais que deu causa, bem como com os honorários advocatícios de seus patronos. P.R.I.

5 fls. 184 São Paulo,19 de novembro de D A T A Em 19 de novembro de 2015 recebi estes autos em Cartório. Eu,, Escr., subsc.

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