PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

Transcrição

1 fls. 379 ACÓRDÃO Registro: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante FH 10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados JULIO MAGNO SOARES DE AZEVEDO e MARIA DE FÁTIMA FERNANDES DOS SANTOS SOARES AZEVEDO. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES. São Paulo, 22 de março de Egidio Giacoia Relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 380 APELAÇÃO nº APELANTE: FH 10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA APELADOS: JULIO MAGNO SOARES DE AZEVEDO E MARIA DE FÁTIMA FERNANDES DOS SANTOS SOARES AZEVEDO COMARCA: SÃO PAULO Voto nº APELAÇÃO Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas Parcial Procedência Legitimidade passiva da vendedora para responder pela restituição dos valores de corretagem e SATI, segundo tese firmada pelo STJ Cobrança de taxa de assessoria indevida Serviço inerente ao contrato Transferência da obrigação da pagar corretagem lícita desde que o consumidor seja previamente informado Inobservância do dever de informação Não comprovado que a retenção de 20% das quantias pagas não cobre as despesas administrativas Contrato de adesão Mitigado o princípio da obrigatoriedade Cláusulas abusivas e nulas de pleno direito Sentença Mantida Recurso Improvido. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada por JULIO MAGNO SOARES DE AZEVEDO e MARIA DE FÁTIMA FERNANDES DOS SANTOS SOARES AZEVEDO em face de FH10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. A r. sentença de fls. 217/221, proferida pelo Magistrado Rodrigo Nogueira, cujo relatório adoto, julgou parcialmente procedente para condenar a ré a restituir aos autores a quantia de R$ ,36, com incidência de correção monetária pela tabela prática do TJSP, desde cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Havendo sucumbência recíproca, condenou cada parte a arcar com o pagamento dos honorários de seus respectivos advogados e de metade das despesas processuais. Apela a requerida (fls. 225/241), alegando preliminar de ilegitimidade passiva para responder pela devolução da corretagem e SATI. No mérito, Apelação nº

3 fls. 381 defende a legalidade da cobrança em razão da prestação efetiva dos serviços. Ainda, pretende a retenção de 25% dos valores pagos, como previsto contratualmente. Contrarrazões de apelação (fls. 247/273) pelo não provimento do recurso. Certidão de decurso de prazo sem oposição ao julgamento virtual (fls. 378). É o relatório. Quanto à preliminar de ilegitimidade para devolução da taxa de assessoria e corretagem, conforme entendimento do STJ no julgamento dos recursos repetitivos afetada ao rito dos arts ss. do CPC/2015, firmou a tese: legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de abusividade da transferência desses encargos ao consumidor. O Recurso Especial nº /SP, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), foi afetada ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil (atuais arts ss. do CPC/2015). O desdobramento da questão afetada em duas teses distintas, sendo uma referente à comissão de corretagem e a outra ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), em face da natureza distinta de cada uma das parcelas. Quanto ao serviço de assessoria técnico-imobiliário (SATI), entendeu que a prestação de esclarecimentos técnicos e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem. Apelação nº

4 fls. 382 Assim, a cobrança deste serviço importa em flagrante violação aos deveres de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, pois se trata de mero cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. Consideram-se, assim, nulas de pleno direito as cláusulas que obrigam o consumidor a pagar o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse contexto, foi firmada a seguinte tese: Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. No que se refere à corretagem, concluiu-se no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda. No entanto, exige-se clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente. Destacou-se que quando o consumidor só é informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem após celebrado o contrato, quando do pagamento do sinal, contraria-se os deveres de informação e transparência nas relações de consumo, assegurando-se ao consumidor o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual. Firmou-se, assim, acerca da comissão de corretagem cobrada em estande de vendas de imóveis sob o regime da incorporação imobiliária a seguinte tese: Apelação nº

5 fls. 383 Validade da cláusula contratual que transfere ao promitentecomprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No caso dos autos, não houve cumprimento do dever de informação, pois o valor da corretagem não integrou o valor do preço lançado no quadro resumo (fls. 32), nem constou cláusula expressa e clara sobre a transferência da obrigação neste documento, em que pese haver cláusula geral no contrato de compromisso de compra e venda (fls. 173), na qual também não consta o valor e nem a observação de integrar o preço indicado no quadro resumo, conforme determinado. Assim, diante da violação ao princípio da boa-fé objetiva referente ao dever de informação clara ao consumidor, de rigor a manutenção da condenação à restituição do valor da corretagem. Por fim, cediço que o contrato é de adesão, não permitindo a livre discussão acerca de suas cláusulas contratuais, razão pela qual o princípio da obrigatoriedade dos contratos deve ser mitigado, em especial, por se tratar de relação de consumo, sendo nulas as cláusulas contratuais abusivas, como a que prevê o percentual de devolução em caso de rescisão. Nesse contexto, forçoso observar que o percentual de 20% de retenção, previsto na sentença, cobre as despesas administrativas da apelante, não havendo qualquer prova em sentido contrário, em especial porque o imóvel voltará a ser negociado. fundamentos. Dessa forma, de rigor manter a r. sentença por seus próprios Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso. EGIDIO GIACOIA Relator Apelação nº