ACÓRDÃO. (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU. São Paulo, 10 de fevereiro de 2017.

Transcrição

1 fls. 372 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que são apelantes SANTO EVARISTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A, é apelada BRUNA DELLA FLORA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU. São Paulo, 10 de fevereiro de Alexandre Marcondes Relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 373 Apelação nº Comarca: São Paulo (6ª Vara Cível - F.R. de Santo Amaro) Apelante: Santo Evaristo Empreendimentos Imobiliários Ltda. Apelada: Bruna Della Flora Juiz: Emanuel Brandão Filho Voto nº COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores pagos. Legitimidade passiva da promitente vendedora para o pedido de restituição da comissão de corretagem (STJ, REsp /SP e /SP). Validade da cláusula de tolerância de 180 dias (Súmula nº 164 do TJSP). Impossibilidade de prorrogação do prazo de tolerância. Atraso injustificado na conclusão da obra. Inexistência de fortuito externo que justifique a demora na conclusão da obra, já considerado o prazo de tolerância (Súmula nº 161 do TJSP). Mora da promitente vendedora configurada. Restituição integral das parcelas pagas nos termos da Súmula nº 543 do STJ. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. A r. sentença de fls. 192/195, declarada a fls. 268, de relatório adotado, julgou procedente ação movida por Bruna Della Flora em face de Santo Evaristo Empreendimentos Imobiliários Ltda., declarando rescindido o compromisso de compra e venda por culpa da ré, determinando a exclusão do apontamento do nome da autora dos órgãos de proteção ao crédito e condenando a ré a restituir à autora em uma só parcela a quantia de R$ ,42, atualizada a partir do ajuizamento da ação e acrescida de juros de mora a partir da citação, mais as verbas da sucumbência. Recorre a ré, alegando, em síntese: (a) ilegitimidade passiva no tocante ao pedido de devolução da comissão de corretagem; (b) prazo de tolerância não superado; (c) validade da cláusula de tolerância de 180 dias e prorrogação por exceções; (d) inexistência de cláusula abusiva; (e) ausência de violação ao Código de Defesa do Consumidor; (f) impossibilidade da rescisão contratual sem ônus para a autora, pois o atraso na entrega do imóvel se deve a caso fortuito externo, impondo-se a retenção de 10% Apelação nº Voto nº

3 fls. 374 do montante pago; (g) exercício regular do direito; (h) indevida devolução da comissão de corretagem; (i) previsão contratual para o pagamento da comissão de corretagem pelo comprador (fls. 204/238). Contrarrazões a fls. 244/267. Não há oposição ao julgamento virtual (fls. 371). É o relatório. O inconformismo não prospera. De início, observo que a ação é movida tão somente em face de Santo Evaristo Empreendimentos Imobiliários Ltda., não fazendo parte da lide Rossi Residencial, muito embora figure a mencionada empresa em todas as manifestações da ré. A indevida inclusão daquela empresa nas peças processuais será tida como simples erro material, ficando desconsideradas as manifestações apresentadas em seu nome. Em 31/03/2014 as partes celebraram contrato de compromisso de venda e compra relativo à unidade nº. 724 do empreendimento denominado Condomínio Rossi Flórida, prevendo o contrato a conclusão da obra em janeiro de 2016, já incluído o prazo de tolerância de 180 dias a contar da data da expedição do (cláusula E do contrato - fls. 23). Afirma a autora que em fevereiro de 2015 recebeu da ré informativo esclarecendo que a entrega do empreendimento estaria prevista para o mês de abril de 2016 (fls. 49) em razão da dificuldade na contratação de mão de obra qualificada e entrega de materiais, não havendo notícias até a distribuição do recurso da data da efetiva emissão do habite-se. Em razão do atraso na entrega da obra a autora pediu a rescisão do contrato e a condenação da ré à devolução integral de todos os valores pagos, em parcela única. A r. sentença não merece qualquer reparo. Afasta-se, de saída, a alegada ilegitimidade passiva no tocante ao pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, pois no julgamento dos Recursos Especiais nºs /SP e /SP, o E. Superior Tribunal de Justiça aprovou as seguintes teses para os fins do artigo do CPC/2015: REsp nº /SP: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da Apelação nº Voto nº

4 fls. 375 incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. REsp nº /SP: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. Com relação ao mérito, a ré não se insurge propriamente contra a rescisão do contrato, impugnando apenas a condenação à restituição integral das parcelas do preço, sustentando, a princípio, a ausência de mora na entrega do imóvel, cujo prazo sequer teria vencido quando do ajuizamento da ação e, após, defendendo a validade da cláusula que prevê a prorrogação do prazo de tolerância de 180 dias em razão da ocorrência de caso fortuito, de sorte que a restituição deveria ser limitada a 10% do total pago pela promitente compradora. A alegação da ré de que não estaria em mora beira as raias da má-fé, pois a conclusão das obras do edifício se daria pela emissão do Auto de Conclusão (Habite-se), conforme expressa previsão inserida na cláusula décima sexta do contrato (fls. 37/38), cuja entrega estava prevista para 31/07/2015, conforme Quadro Resumo de fls. 22/23, e não 30/09/2015 como faz querer crer a ré. Ademais, o atraso da ré é confesso, tanto que enviado comunicado à autora acerca de sua mora e seus motivos (fls. 49). Mesmo sendo válido o prazo de tolerância de 180 dias previsto no parágrafo primeiro da cláusula 16ª do contrato, nos termos da Súmula nº 164 desta Corte ( É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível ), até a data da propositura da ação a autora não tinha recebido as chaves do imóvel adquirido, sendo inválida a prorrogação desse prazo de tolerância de 180 dias por força maior, como estabelecido no parágrafo terceiro da mesma cláusula (fls. 36). Assim sendo, o atraso na entrega do imóvel é fato incontestável e representa inadimplemento de obrigação primária do empreendedor imobiliário, do qual decorre o dever de ressarcir os prejuízos causados aos adquirentes. A Apelação nº Voto nº

5 fls. 376 propósito a lição de Everaldo Augusto Cambler: O atraso na entrega da unidade autônoma e das partes comuns, cuja data deve estar prevista no contrato de incorporação, constitui quebra de cláusula contratual e fundamenta ação rescisória de compromisso de compra e venda com a devolução, pelo incorporador, das quantias até então recebidas, pagamento de multa contratual e condenação em perdas e danos ( Incorporação Imobiliária Ensaio de Uma Teoria Geral, Ed. RT, 1993, p. 247). Os fatos alegados pela ré para justificar o atraso da obra escassez de mão-de-obra qualificada e atraso na entrega de materiais Apelação nº Voto nº não representam caso fortuito ou de força maior. Na verdade se trata de fortuito interno, inerente à atividade do empreendedor imobiliário, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 161 desta Corte: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. As justificativas encerram res inter alios acta em relação ao compromissário adquirente. Portanto, não há que se falar em retenção de 90% dos valores pagos pela autora. A restituição deve ser integral, aplicando-se no caso concreto o enunciado da Súmula nº 543 do E. Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Câmara de Direito Privado: No mesmo sentido confiram-se precedentes desta C. 3ª COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Incontroverso atraso na entrega da unidade adquirida pela autora. Inexistência, nesse contexto, de situações alinhadas a eventual ocorrência de caso fortuito ou de força maior. Incidência do enunciado pela Súmula 161, deste Tribunal. Resolução do contrato, por culpa das empreendedoras, preservada. Impossibilidade de constranger a contratante adimplente à espera indefinida pelo recebimento do objeto prestacional. Desfazimento da avença que importa na restituição dos valores integralmente quitados pelo adquirente, sem retenção de nenhuma espécie. Matéria objeto de entendimento sumulado pelo C. STJ (S. 543). APELO DESPROVIDO (Apelação nº

6 fls , Rel. Des. Donegá Morandini, j. 27/10/2016). Ação de rescisão do contrato, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela - Compra venda de bem imóvel - Atraso na entrega da obra - Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a responsabilidade da requerida - Risco do negócio que não pode ser repassado ao consumidor - Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor - Rescisão por culpa da requerida - Restituição integral - Devolução de todos os valores pagos, sem qualquer retenção - Correção monetária a contar do desembolso e juros de mora a contar da citação - Liberação do imóvel que deve ocorrer depois do trânsito em julgado da sentença - Impossibilidade de majoração dos honorários advocatícios - Sentença de parcial procedência - Manutenção Recurso não provido. Nega-se provimento ao recurso (Apelação nº , Rel. Des. Márcia Dalla Déa Barone, j. 26/09/2016). COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REPARAÇÃO DE DANOS. 1.- Nulidade da sentença. Devolução dos valores quitados. Enfrentamento da matéria sem que houvesse pedido da parte. Afastamento. Inicial que contempla a integralidade dos valores quitados. Devolução parcelada, caso não resistida, inconciliável com o pedido apresentado pelos autores. 2.- Descumprimento do contrato. Atraso na entrega do imóvel compromissado à venda. Envio de comunicado informando a diminuição no ritmo das obras. Notícia, às claras, que afetava o prazo estabelecido no contrato para a conclusão do empreendimento, ainda que considerado o prazo de prazo de tolerância. Desnecessidade de encerramento do período estabelecido no contrato para a propositura da ação. Suposta desídia na quitação do saldo devedor. Afastamento. Mora atribuída às rés consolidada antecipadamente. Configuração do parcial inadimplemento, outrossim, que dispensava a regularidade no pagamento das prestações mensais. Incidência do art. 476 do Código Civil. Restituição integral dos valores quitados, nos termos do enunciado pela Súmula 543 do STJ. Devolução parcelada. Impossibilidade. Equacionamento da matéria sujeito à Súmula nº 02, deste Tribunal. Disciplina, ademais, alinhada à jurisprudência do C. STJ. Juros de mora. Devolução a contar do trânsito em julgado. Impossibilidade. Incidência do art. 405 do Código Civil. 3.- Sucumbência. Reciprocidade buscada. Reconhecimento da sucumbência igualitária. Necessária divisão das verbas de sucumbência. Matéria submetida à análise da legislação processual revogada, considerada a data do desfecho judicial. Incidência, nesta hipótese, da vertente estabelecida pelo art. 21 do CPC-73. APELO PARCIALMENTE PROVIDO (Apelação nº , Rel. Des. Donegá Morandini, j. 13/09/2016). Assim sendo, preserva-se o veredicto de primeiro grau, sem majoração dos honorários advocatícios por ter sido a sentença proferida antes da entrada em vigor do CPC/2015. Do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso. Apelação nº Voto nº

7 fls. 378 ALEXANDRE MARCONDES Relator Apelação nº Voto nº