ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E CARLOS ALBERTO DE SALLES.

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1 fls. 688 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado WEST YOU EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, são apelados/apelantes HERCULES RONCAGLIA DE LIMA e CRISTINE SOARES PIRES DE LIMA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso de apelação e Deram provimento em parte ao recurso adesivo. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), EGIDIO GIACOIA E CARLOS ALBERTO DE SALLES. São Paulo, 7 de junho de Marcia Dalla Déa Barone relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 689 VOTO Nº Apelante/Apelado: West You Empreendimento Imobiliário Ltda. Apelado/ Apelante: Hercules Roncaglia de Lima e outro Comarca: São Paulo (32ª Vara Cível Foro Central) Juíza: Gabriela Fragoso Calasso Costa Ação de rescisão de compromissos de compra e venda, cumulada com pedido de repetição de valores Relação de consumo configurada entre as partes Incidência do Código de Defesa do Consumidor Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitentevendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor Tese assentada em recurso repetitivo Responsabilidade solidária das requeridas Comissão de corretagem Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária Entendimento consolidado por meio do julgamento do REsp n /SP, julgado nos termos do artigo do Código de Processo Civil pelo E. Superior Tribunal de Justiça Exigência da comissão de corretagem que deve ser previamente informada, com a fixação dos valores devidos a este título Ausência de abusividade na imputação do pagamento da comissão de corretagem ao consumidor na hipótese dos autos Consumidor que foi informado sobre a necessidade de pagamento da taxa e o sobre o valor devido no momento da contratação, assentindo com o pagamento dos valores - Taxa SATI Abusividade na transferência da cobrança da taxa para o promitentecomprador Entendimento consolidado por meio do julgamento do REsp n /SP, julgado nos termos do artigo do Código de Processo Civil pelo E. Superior Tribunal de Justiça - Nulidade da cláusula que institui a cobrança da taxa referida Inteligência do artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos autores para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido que deverá ser mantido VOTO Nº

3 fls. 690 em 10% dos valores pagos Devolução deve se dar em uma única parcela Correção monetária a contar de cada desembolso - Juros de mora a contar da citação Majoração do valor dos honorários advocatícios de sucumbência Recurso de apelação não provido Recurso adesivo provido em parte. Vistos, Ao relatório de fls. 294/295, acrescento ter a r. sentença julgado procedente em parte o pedido para o fim de declarar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda e condenar a requerida a restituir aos autores: A) A quantia de R$84.004,01, referente a 80% do valor desembolsado, a ser corrigida pela TPTJSP desde a propositura da ação e com juros legais, desde a citação; B) A quantia de R$5.178,80, referente à taxa SATI, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP, desde o ajuizamento da ação e juros legais de mora, a partir da citação. Diante da sucumbência maior da ré, carreou a ela o pagamento das respectivas verbas. A ré interpôs recurso de apelo (fls. 304/322), pugnando pela reforma da r. sentença para que o feito seja julgado improcedente, com a inversão dos respectivos ônus. Suscita preliminar de ilegitimidade passiva no tocante ao pedido de devolução do valor pago a título de taxa SATI. Em relação ao mérito, pugna pelo reconhecimento da legalidade da cláusula VIII, do capítulo 7º, do instrumento de compra e venda e da necessidade de observância ao princípio do pacta sunt servanda no que concerne a retenção aplicada VOTO Nº

4 fls. 691 pela apelante para realização da rescisão. Aduz que a rescisão se deu por culpa dos compradores, não podendo a requerida sofrer prejuízos com tal opção, sobretudo levando-se em consideração que os autores concordaram com os termos contratuais quando da celebração do negócio. Argumenta ser válida a cobrança dos valores pagos a título de taxa SATI, tendo em vista que foram efetivamente prestados, expressamente pactuado pelas partes (fls. 290). Aduz inexistir abusividade na cobrança de tais valores, que são facultativos. Contrarrazões às fls. 331/352. Os autores interpuseram recurso adesivo (fls. 353/382), pugnando pela reforma da r. sentença para que o feito seja julgado procedente. Pugnam pela aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos. Argumentam que deve ser restituído aos autores o percentual equivalente a 90% dos valores pagos no contrato, que se mostra mais justa à hipótese, sem configurar enriquecimento sem causa da ré. Aduzem que inexiste prova de que a ré teria sofrido prejuízo material, devendo haver a relativização do princípio da pacta sunt servanda, bem como levar em consideração que os autores não detiverem a posse do bem. Alegam ser indevida a cobrança da comissão de corretagem aos compradores, o que configura venda casada, ressaltando que não houve intermediação imobiliária no presente caso, tendo em vista que os compradores se dirigiram ao stand de vendas por sua própria vontade. Aduzem, ainda, que não existe qualquer contrato de prestação de serviços capaz de vincular os compradores no pagamento da corretagem. Pugnam pela majoração do VOTO Nº

5 fls. 692 valor dos honorários advocatícios. Contrarrazões às fls. 559/586. As partes não se opuseram ao julgamento virtual. É o relatório. Inicialmente, inequívoca a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em vista que a relação jurídica sub judice enquadra-se como relação de consumo, nos termos dos artigos 1º e 2º daquele Diploma legal. A parte autora, na condição de compromissária compradora de bem imóvel, é vulnerável na relação contratual estabelecida com a parte ré, a qual, por outro lado, é grande empreendedora da área imobiliária, que atua objetivando lucro, sendo assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas. Inegável, ademais, que o contrato celebrado é de adesão, uma vez que a maioria de suas cláusulas foi estipulada pela fornecedora, de modo unilateral, sem que o consumidor pudesse discutir ou alterar substancialmente seu conteúdo, nos termos do artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor. Afasta-se a alegação de ilegitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento de abusividade de transferência de tal encargo ao consumidor. À luz da teoria da asserção adotada de VOTO Nº

6 fls. 693 forma predominante pela jurisprudência do Col. Superior Tribunal de Justiça o exame das condições da ação deve ser feito em abstrato, segundo a versão dos fatos trazida na petição inicial, isto é in statu assertionis. Neste contexto, segundo alega a parte autora em tese, o consumidor compareceu a um estande de vendas de unidades imobiliárias com o propósito de adquirir um imóvel, ocasião em que lhe foram cobrados os encargos relativos aos serviços de corretagem e de serviço de assessoria imobiliária (SATI), prestados por profissionais escolhidos e disponibilizados pela incorporadora. Conforme se observa da inicial, a insurgência da parte autora não recai sobre a necessidade de se remunerar os profissionais liberais pelos serviços prestados a título de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária, mas sim em se verificar quem deve arcar com referido encargo, se a incorporadora ou o consumidor. Desta forma, é certo que a incorporadora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, uma vez que, segundo as alegações da parte autora, em tese, seria ela a responsável por arcar com o pagamento de tais encargos, de modo que eventual procedência da demanda acarretará alteração da esfera de direitos da parte requerida, justificando sua legitimidade ad causam. Tal entendimento foi assentado recentemente em recurso repetitivo que tramitou sobre o rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973 (artigo 1040 do Novo VOTO Nº

7 fls. 694 Código de Processo Civil), conforme se denota abaixo: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ, RECURSO ESPECIAL Nº SP, MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe: 06/09/2016) A parte autora afirma que se dirigiu ao estande de vendas da parte ré para aquisição de bem imóvel que se encontrava em construção. Sustenta que manifestou interesse na contratação e foi elaborado contrato pelos corretores da parte ré, que se encontravam no local. Defende a parte autora que não se mostra possível a imputação do pagamento da comissão de corretagem aos consumidores, na medida em que os serviços de corretagem foram contratados e disponibilizados pela parte ré no próprio local de construção do imóvel, motivo pelo qual defende a abusividade da imputação do pagamento dos valores ao adquirente do imóvel. Em julgado proferido pelo E. Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, atualmente artigos e seguintes do Código de Processo Civil de 2015, de relatoria do Exmo. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, foi fixada a seguinte tese, para fins do disposto pelo artigo do Novo Código de Processo Civil: Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. VOTO Nº

8 fls. 695 Com efeito, destacou o E. Superior Tribunal de Justiça que a necessidade de verificação da possibilidade de transferência do pagamento da comissão corretagem do vendedor ao comprador, deve ser analisada à luz dos artigos 722 a 725 do Código Civil, artigo 3º da Lei 6.530/78 e do Código de Defesa do Consumidor. Entendeu o E. Superior Tribunal de Justiça que o custo da comissão de corretagem, mesmo nos contratos firmados entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, motivo pelo qual é possível a imputação do pagamento dos valores ao adquirente. Destacou, ainda, que a lógica do mercado imobiliário faz com que o pagamento da verba seja transferido aos consumidores, na medida em que o empreendimento somente produz lucro quando o preço final do imóvel supera os seus custos. Nesse sentido, ressaltou que o Direito do Consumidor apesar de seu caráter protetivo, não se presta a subverter a lógica do mercado de consumo, motivo pelo qual não se vislumbra, a princípio, a irregularidade na transferência da cobrança. Não obstante, destacou-se que a possibilidade de transferência da cobrança ao consumidor deve ser observada à luz do dever de informação imposto ao fornecedor pelo Código de Defesa do Consumidor, que dispõe que a prestação de informação adequada sobre os produtos e serviços é dever do fornecedor, nos termos dos artigos 31, 46 e 52 do Código Consumerista. Restou consignado no entendimento firmado pelo E. Superior Tribunal de Justiça que para o cumprimento desta obrigação contratual deve ser observada a transferência para o VOTO Nº

9 fls. 696 comprador ou promitente comprador do dever de pagar a comissão de corretagem. Com efeito, para o cumprimento do dever de transparência a vendedora deve informar ao consumidor o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que a comissão referida seja paga separadamente. Dessa forma, imposição do pagamento da comissão de corretagem ao comprador do imóvel deve ser informada no momento da contratação, respeitado o dever de informação ao consumidor, não se admitindo a cobrança em momento posterior. No caso dos autos, a necessidade de pagamento dos valores restou expressamente informada para os autores quando da celebração do contrato, tendo sido verificada a concordância da parte autora com a contratação e pagamento dos valores (fls. 60/69). Dessa forma, restou observado o dever de informação que assiste à parte ré, não se verificando a abusividade ou ilegalidade na imputação da cobrança ao comprador pela requerida, não comportando acolhimento do pedido da parte autora de condenação da parte ré à devolução dos valores exigidos a título de comissão de corretagem. Quanto à restituição dos valores pagos pelos serviços de intermediação de venda de unidade (taxa SATI), mostra-se possível a devolução dos valores exigidos pela parte ré do promitente-comprador. Em julgado proferido pelo E. Superior VOTO Nº

10 fls. 697 Tribunal de Justiça, no Recurso Especial n SP, afetado ao rito do art. 543-C do Código de Processo Civil de 1973, atual artigos e seguintes do Código de Processo Civil de 2015, de relatoria do Exmo. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, foi fixada a seguinte tese, para fins do disposto pelo artigo do Novo Código de Processo Civil: Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Com efeito, destacou o E. Superior Tribunal de Justiça que o serviço de assessoria técnico-imobiliária consiste em atividade prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora, tratando-se de mera prestação de um serviço inerente à celebração do contrato e inerente ao dever de informação da parte ré, não se cuidando de serviço autônomo oferecido ao adquirente, como se verifica com a comissão de corretagem. Ademais, no julgado adrede referido, ressaltou-se que a exigência de valores referentes ao serviço de assessoria técnico-imobiliária corresponde a flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, uma vez que referido serviço se refere ao cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. Destacou-se, ainda, que a contratação de serviços de assessoria técnica ou jurídica para a aquisição de imóvel pode ser diretamente contratada pelo consumidor, por meio da contratação de profissional de sua confiança, não sendo possível a imposição a contração de profissionais vinculados à vendedora. VOTO Nº

11 fls. 698 Dessa forma, a cláusula que determina a cobrança da taxa SATI se mostra abusiva e sua nulidade deve ser reconhecida, nos termos do artigo 51, inciso IV do Código de Defesa do Consumidor. Nessa esteira, os valores pagos pelo consumidor a este título devem ser restituídos, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a contar da citação. Não obstante, não há que se falar em devolução em dobro dos valores exigidos a título de taxa SATI, na forma sustentada pela parte autora. Com efeito, não restou verificada a má-fé da parte ré na cobrança dos valores, uma vez que a parte ré entendia possível a transferência do pagamento dos valores ao consumidor e não havia sido reconhecida a impossibilidade de exigência dos valores. Configurada a abusividade na transferência do pagamento aos autores, no entanto, na forma acima reconhecida, a devolução de tais valores é de rigor e deve ser realizada na forma simples, uma vez que não se verificou a má-fé que ensejaria a repetição em dobro, não se tratando de hipótese que admite a aplicação do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor. Assim, os valores exigidos a título de taxa SATI deverão ser restituídos, de forma simples, com correção monetária pela tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Na hipótese dos autos, restou VOTO Nº

12 fls. 699 incontroverso o desejo dos autores de rescindir o negócio. Neste contexto, a retenção de parte dos valores pagos é admitida segundo jurisprudência pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, da Seção de Direito Privado: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem; Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição; e Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção E também, de acordo com a Súmula 543, recentemente aprovada pelo Col. Superior Tribunal de Justiça, que prescreve: Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. VOTO Nº

13 fls. 700 A retenção de parte dos valores é justificada com fundamento no ressarcimento de despesas administrativas, uma vez que a rescisão do contrato causa a redução do fluxo de caixa, bem como a necessidade de devolução das parcelas pagas, o que onera todo o empreendimento, justificando a retenção. Contudo, a retenção não pode observar o quanto requerido pela apelada, isto é, que seja feito segundo previsto na cláusula VIII do contrato (multa de 10% sobre o valor do contrato, além de outros encargos fls. 162), que se mostra abusiva, vez que o valor se mostra exorbitante para a hipótese e iria implicar a perda de quase a totalidade dos valores pagos, o que contraria o previsto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor. Com a devida vênia do entendimento do juízo sentenciante, a retenção de 10% dos valores pagos, conforme requerido pelos autores, se mostra mais adequada ao restabelecimento do status quo ante, mantendo-se, assim, o equilíbrio do contrato. Neste sentido, colacionam-se precedentes deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo, que adotam percentuais semelhantes ao ora adotado: Agravo Regimental/ Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: São Paulo Órgão julgador: Data do julgamento: 06/04/2015 Data de registro: 06/04/2015 Ementa: Agravo Regimental. Interposição contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso de apelação para declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, condenando a ré à restituição dos valores pagos a título de taxas de intermediação e das parcelas pagas, autorizada a retenção de 10% para pagamento de despesas com propaganda e administração. Agravo regimental não provido. VOTO Nº

14 fls Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Alexandre Marcondes Comarca: Mirassol Órgão julgador: Data do julgamento: 23/03/2015 Data de registro: 23/03/2015 Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse Rescisão do contrato por inadimplemento da promitente compradora Vendedora que não é obrigada a aceitar a proposta de parcelamento da dívida - Direito da compradora à restituição do sinal - Valor que integra o preço ajustado Arras de caráter confirmatório do negócio jurídico Retenção, pela vendedora, de 10% do montante pago pela compradora para fazer frente a despesas administrativas e de propaganda Incidência da Súmula nº 1 do TJSP Pedido de indenização pelo tempo de ocupação do imóvel não formulado na inicial Inadmissibilidade de apreciação em sede de apelação Juros de mora Incidência sobre o montante a ser restituído a ré após o trânsito em julgado e da intimação da autora para pagamento RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS, O DA AUTORA NA PARTE CONHECIDA. Quanto ao termo inicial de incidência dos juros de mora, este deve se dar a partir da citação. Aplica-se ao caso o disposto no artigo 405 do Código Civil, tendo em vista que a citação constituiu a ré em mora, não havendo que se falar que o termo inicial se daria a partir do trânsito em julgado. A correção monetária, por sua vez, deverá incidir a partir de cada desembolso. Assiste razão aos autores quanto ao pedido de fixação do valor dos honorários advocatícios de sucumbência no importe de 10% sobre o valor da condenação, para adequação ao quanto disposto no artigo 20, 3º do Código de Processo Civil de 1973 (artigo 85, 2º do Código de Processo Civil de 2015). Tal quantia remunera de forma justa o trabalho desempenhado pelo patrono dos autores, segundo os critérios previstos no artigo mencionado. VOTO Nº

15 fls. 702 Portanto, a r. sentença comporta reforma para o fim de majorar o percentual a ser restituído aos autores, bem como o valor dos honorários advocatícios de sucumbência, nos termos acima assinalado Em face do exposto, pelo voto, Nega-se provimento ao recurso de apelação e Dá-se provimento em parte ao recurso adesivo. MARCIA DALLA DÉA BARONE Relatora VOTO Nº