ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU.

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1 Registro: XXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX , da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado EVANDRO (Omitido), é apelado/apelante GAFISA S/A. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso do autor, prejudicado o recurso adesivo da ré. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente), EGIDIO GIACOIA E VIVIANI NICOLAU. São Paulo, 9 de junho de Donegá Morandini Relator Assinatura Eletrônica

2 3ª Câmara de Direito Privado Apelação Cível n. XXXXX Comarca: São Paulo Apelantes: Evandro (Omitido) e outra Apelados: Gafisa S/A e outro COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. 1.- Desistência do contrato pelos comprador. Configuração. Cobrança de valores abusivos, na espécie, não demonstrada. Aquisição de imóvel a prazo, por certo, que importaria na elevação do preço inicial. Culpa da vendedora não demonstrada. Necessidade, entretanto, de devolução de parte dos valores quitados. Retenção do equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) da importância liquidada. Abusividade reconhecida. Prejuízos decorrentes do rompimento do vínculo contratual, salvo os presumidos, não demonstrados. Retenção limitada a 10% (dez por cento) do montante pago, excluindo-se, apenas, os oriundos das verbas de assessoria imobiliária, cuja restituição deverá ser na totalidade. Devolução integral dos valores. Impossibilidade. Desfazimento do contrato resultante da desistência do autor à manutenção da avença. Hipótese a autorizar a retenção de parte das prestações recebidas. Enunciado pela Súmula n. 01 deste Tribunal de Justiça. 2.- Verbas de assessoria imobiliária. Ilegitimidade passiva da ré para a devolução. Não acolhimento. Participação da requerida na avença que estabeleceu a corretagem. Julgamento da demanda que alcança a empresa. Devolução dos valores. Possibilidade, segundo o Enunciado nº 38.3 desta Câmara: "O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). É da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição". Prescrição, outrossim, não reconhecida. Enunciado nº 38.4 desta Câmara: Prescreve em 10 (dez) anos o prazo para a propositura da ação buscando o reembolso das verbas de assessoria imobiliária quitadas em razão do compromisso de venda e compra de bem imóvel. Incidência do disposto no art. 205 do Código Civil. SENTENÇA EM PARTE REFORMADA. APELO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO, PREJUDICADO O RECURSO ADESIVO APRESENTADO PELA RÉ. 1.- Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 215/221, cujo relatório é adotado, 2

3 proferida pelo MM. Juiz Carlos Eduardo Borges Fantacini. Recorrem as partes. O autor, segundo as razões apresentadas às fls. 223/239, busca o reconhecimento de que a ré foi a culpada pela rescisão do contrato e que deve, assim, ser condenada à devolução integral dos valores quitados, incluindo-se o montante pago a título de corretagem. Subsidiariamente pretende o reembolso de 90% (noventa por cento) dos valores quitados. Busca a ré, em apelo adesivo, a redução dos valores sujeitos a restituição ao comprador (fls. 259/273). Contrarrazões apresentadas às fls. 244/258. É o RELATÓRIO. 2.- Impõe-se o parcial acolhimento do apelo interposto pelo autor, respeitado o entendimento do Digno Magistrado, prejudicado o recurso adesivo interposto pela ré. Com efeito. Nenhuma dúvida paira quanto à desistência do negócio estabelecido pelas partes. Ainda que o adquirente pretenda atribuir à ré a responsabilidade pela rescisão do pacto, a alegação de que houve cobrança abusiva de valores, além de genérica, não basta ao desfazimento do contrato, autorizando-se, apenas, a restituição das importâncias supostamente quitadas em desconformidade com a legislação ou ao contrato estabelecido. Nesta esteira, bem reconhecida a desistência do contrato, mostrando-se correta a retenção estabelecida em benefício da vendedora, circunstância inalterável pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o qual apenas veda a perda integral do montante quitado, circunstância distinta da tratada no presente feito. A retenção, vale acrescentar, é necessária como forma de compor os prejuízos resultantes do rompimento do vínculo contratual, na esteira do disciplinado pela Súmula n. 01 deste Tribunal de Justiça ( o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem ). Entretanto, o percentual estabelecido no contrato bem como aquele fixado na r. sentença mostraram-se excessivos. Os prejuízos resultantes do 3

4 rompimento não alcançaram o patamar constante do contrato (40%), ônus do qual não se desincumbiu a ré. E igual modo, excessiva a retenção constante da r. sentença (25%), em especial porque os imóveis retornarão ao patrimônio da vendedora que poderá, então, revende-los, quiçá com lucro. Justa, portanto, a retenção do equivalente a 10% (dez por cento) das prestações quitadas, excepcionando-se da base de cálculo, apenas, o montante solvido a título de verbas de corretagem. O apelo, aqui, é parcialmente acolhido. Rejeita-se, no mais, a alegação de ilegitimidade passiva formulada pela ré quanto à restituição das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). A demandada participou da relação contratual de que resultou na cobrança da verba questionada pelo autor, defluindo-se, desta circunstância, a legitimidade para responder aos termos da presente demanda, na medida em que o resultado da demanda alcançará seu patrimônio. Em caso parelha decidiu esta Câmara: Embora não se desconheça que, na prática de mercado, os valores geralmente sejam pagos a empresa intermediária (corretora profissional de imóveis), é inegável que a Ecolife efetivamente participou na negociação do bem alienado ao autor, integrando, destarte, a cadeia negocial (Apelação Cível n , Rel. Des. Beretta da Silveira). No que toca à legalidade da cobrança da corretagem, aplicável, sem delongas, o Enunciado nº 38-3 desta Câmara: O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). É da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição. Reconhecida a abusividade na cobrança da corretagem, impõe-se a devolução simples dos valores cobrados a este título (Súmula 159, STF), em conformidade com os recibos acostados ao feito, acrescidos de correção monetária segundo a Tabela Prática do TJSP, a contar de cada desembolso, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação, nos termos do art. 219 do Código de Processo Civil. Nem se alegue, finalmente, que a restituição encontra-se acobertada pela prescrição. Não anotado o decurso do prazo de 10 (dez) anos entre o pagamento e a propositura da demanda, por certo que o reembolso não se acha acoberto pela prescrição. É o que reiteradamente decide esta Câmara (Enunciado nº 38-4): Prescreve em 10 (dez) 4

5 anos o prazo para a propositura da ação buscando o reembolso das verbas de assessoria imobiliária quitadas em razão do compromisso de venda e compra de bem imóvel. Incidência do disposto no art. 205 do Código Civil. O autor sucumbiu no que se refere à devolução integral das prestações quitadas. Mínima a derrota, nos termos do art. 21, par. único, do CPC, impõe-se a condenação da ré ao pagamento das custas e despesas processuais, acrescidas de honorários advocatícios devidos ao patrono do autor ora estabelecidos em 5% (cinco por cento) do valor da condenação, na forma do art. 20, par. 3º, do Código de Processo Civil, atualizado a partir do presente julgamento. O percentual mínimo constante do referido dispositivo legal, no caso dos autos, mostrar-se-ia excessivo, dada a singeleza das teses e rápida tramitação do feito, hipótese em que admissível a redução, consoante reiterada jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese, os honorários foram fixados, pela sentença, nos termos do art. 20, 3º, do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. O Tribunal a quo, por sua vez, atento às circunstâncias a que se refere o 4º do art. 20 do CPC, reduziu a verba honorária a 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da condenação, considerando, principalmente, a singeleza da causa, que sequer demandou instrução probatória. Tal contexto não autoriza a redução pretendida, de maneira que não há como acolher a pretensão do recorrente. Precedentes (AgRg no AREsp /RS, Min. ASSUSETE MAGALHÃES). DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR, PREJUDICADO O RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELA RÉ. Donegá Morandini Relator 5

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