Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Nogueira

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1 fls. 410 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 10734XX Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Luiz Ricardo B. M. Even Sp 56/11 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Prioridade Idoso Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Nogueira Vistos. LUIZ RICARDO B. M. move AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO c/c RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS contra EVEN SP 56/11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. alegando que as partes celebraram dois instrumentos particulares de promessa de venda e compra de unidade autônoma, correspondente aos imóveis descritos na inicial. Aduz que foi obrigado a arcar com o pagamento de comissão de corretagem, o que reputa abusivo. Diz que, em razão de dificuldades financeiras, não pode dar continuidade aos pagamentos das parcelas finais, de modo que quer ver rescindido o negócio. Entende que lhe deve ser restituído o equivalente a 90% dos valores pagos, montante superior ao que a ré aceita devolver. Pelo exposto, requer a declaração de rescisão dos dois contratos, com a condenação da ré na restituição do equivalente a 90% do valor total desembolsado e também das comissões de corretagem correspondentes a cada contrato. A inicial veio instruída com documentos (fl. 32/123). Devidamente citada, a ré ofereceu contestação (fls. 136/164). Preliminarmente, alega sua ilegitimidade passiva ad causam em relação ao ressarcimento de quantias pagas a título de corretagem. No mérito, reafirma os fundamentos da preliminar, e argumenta que os serviços de corretagem foram efetivamente prestados XX lauda 1

2 fls. 411 Sobre a rescisão, entende que o ressarcimento das prestações pagas deve observar aquilo que consta do contrato. Houve réplica (fl. 237/262). Prejudicada a tentativa de conciliação (fl. 404), uma vez que o autor alegou desinteresse (fl. 406/407). É o relatório. D E C I D O. O presente feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 330, I, do Código de Processo Civil (CPC). A autora atribui à ré a responsabilidade pela cobrança indevida da comissão de corretagem, dirigindo a ela o pedido de ressarcimento dos valores que entende indevidamente pagos a tal título. Logo, há coincidência entre os sujeitos da relação de direito material [narrada] e da relação processual (Iberê de Castro Dias, in Processo Civil, Vol. I, Editora Millennium, 1ª edição, p. 75), de modo que não há que se falar na ilegitimidade passiva ad causam. De mais a mais, não há dúvida acerca da responsabilidade solidária entre a construtora e a imobiliária, vez que todos "atuam no interesse da incorporadora (ré), a fim de levar o produto final (imóvel) ao público consumidor (TJSP, Apelação , 6ª Câmara, Relator Percival Nogueira g.n.). Também neste sentido o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça (STJ): "(...) 1. A melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a toda a cadeia de fornecimento a responsabilidade pela garantia de qualidade e adequação. 2. O art. 34 do CDC materializa a teoria da aparência, fazendo com que os deveres de boa-fé, cooperação, transparência e informação alcancem todos os fornecedores, direitos ou indiretos, principais ou auxiliares, enfim todos aqueles que, aos olhos do consumidor, participem da cadeia de fornecimento. 3. No sistema do CDC fica a critério do consumidor a escolha dos fornecedores solidários que irão integrar o polo passivo da 10734XX lauda 2

3 fls. 412 ação. Poderá exercitar sua pretensão contra todos ou apenas contra alguns desses fornecedores, conforme sua comodidade e/ou conveniência (...)" (REsp /SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011). No mérito, sujeitou-se a autora, ao desistir do negócio, à retenção, pela compromissária-vendedora, do equivalente a 20% do montante pago por força de cada contrato, para cobertura das despesas com administração, propaganda, comercialização e desfazimento do vínculo, com restituição imediata da quantia remanescente, percentual que tem sido utilizado por este juízo e que se encontra em linha com amplo entendimento jurisprudencial, sendo nulas as disposições que impõem a restituição em patamar inferior, posto que abusivas, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. Peço vênia para transcrever as Súmulas do E. TJSP que tratam do tema: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Especificamente no tocante aos percentuais de retenção/restituição, vejamos o entendimento do TJSP: "EMENTA DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES Parcial procedência, determinada a devolução de 80% dos valores pagos - Compromisso de compra e venda de imóvel - Distrato realizado Possibilidade de revisão 10734XX lauda 3

4 fls. 413 dos valores devolvidos Coisa julgada não configurada - Matéria de ordem pública aquela referente ao reconhecimento de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem Penalidade imposta que se mostra abusiva, especialmente por incidir sobre o valor do contrato - Devolução integral dos valores pagos pelo autor - Descabimento - Cabível a retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento, inclusive intermediação - Sentença mantida Recursos desprovidos" (TJSP, Apelação Cível nº , Rel. Des. Salles Rossi, j ). "AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA. Recurso adstrito à quantia e forma de restituição dos valores pagos pela promitente compradora. Promitente vendedora que faz jus à retenção de 20% dos valores pagos pela adquirente para custeio das despesas administrativas decorrentes da venda, conforme iterativa jurisprudência deste Tribunal. Ausência de prejuízo que justifique retenção nos termos pretendidos em seu recurso. Restituição que deve ser feita em parcela única, nos termos da Súmula nº 2 deste Tribunal de Justiça. Ausência de interesse recursal e de legitimidade da autora para recorrer de capítulo da sentença que condenou a corretora a restituir, à promitente compradora, os valores recebidos a título de serviço de corretagem e de assessoria técnica imobiliária. Recurso não conhecido quanto a pedido de afastamento da condenação à restituição dos valores recebidos a título de serviço de corretagem e de assessoria técnica imobiliária. Recurso improvido na parte conhecida" (TJSP, Apelação Cível nº , Des. Francisco Loureiro, j. 1º ). Como o percentual adotado incidirá sobre todas as quantias pagas em virtude dos negócios desfeitos, incluindo-se os desembolsos realizados para quitação de comissão de corretagem, e não se perdendo de vista que, ao fixá-lo, este juízo levou em consideração a existência do pagamento dessas verbas, entendo que a composição do 10734XX lauda 4

5 fls. 414 litígio não comporta a discussão compartimentada de cada dispêndio, como quer o autor. Assim, o ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem dar-se-á pelo mesmo critério adotado para a repetição das prestações do contrato. Considerando-se o montante total desembolsado (R$ ,64 fl. 37, 39, 96 e 99), deverá ser restituída ao requerente a quantia de R$ ,51 (R$ ,64 x 80%). Tal quantia será corrigida desde cada desembolso, pela tabela prática do TJSP, incidindo sobre ela juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação que LUIZ RICARDO B. M. move contra EVEN SP 5 6 /11 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. para DECLARAR a rescisão dos dois contratos firmados (unidades 1401 e 1417) e CONDENAR a ré a restituir ao autor a quantia de R$ ,51 (cento e sessenta e seis mil, vinte e quatro reais e cinquenta e um centavos), com incidência de correção monetária pela tabela prática do TJSP, desde cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Havendo sucumbência recíproca, cada parte arcará com o pagamento dos honorários de seus respectivos advogados e de metade das despesas processuais. P.R.I. São Paulo, 15 de outubro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 10734XX lauda 5

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