DE QUANTIAS PAGAS ajuizada por DEHONES ALVES DOS SANTOS LIMA em face de EZLI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

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1 fls. 255 DECISÃO Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Dehones Alves dos Santos Lima Requerido: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliario Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Adriana Cardoso dos Reis Vistos. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c.c. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS ajuizada por DEHONES ALVES DOS SANTOS LIMA em face de EZLI EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Narra, em síntese, a petição inicial que (fls. 1/41): 1) em setembro de 2014, o autor celebrou com a empresa ré contrato de compra e venda de unidade autônoma residencial, 2) na ocasião da assinatura do contrato, foi impelido a pagar a quantia de R$ ,87 a título de comissão de corretagem, sem que pudesse optar pela negociação, 3) o contrato não estabeleceu valor da corretagem, 4) após ser comunicada a respeito do interesse do autor na rescisão do contrato, a ré invocou cláusula contratual para restituir apenas 20% dos valores pagos pela aquisição do imóvel. O autor postula: 1) a concessão de tutela de urgência para: i) suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e/ou vincendas, ii) abstenção da inclusão de seu nome no banco de dados do SPC/SERASA, 2) a rescisão do contrato, 3) a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que considera abusivas, 4) a condenação da ré à restituição: i) do montante correspondente a 90% dos valores pagos pela aquisição do imóvel, ii) do valor de R$ ,87, pago a título de taxa de comissão de corretagem. Deferida em parte a tutela antecipada, determinou-se a abstenção da inclusão do nome do autor nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito (fls. 105/106). Citada (fls. 112), a ré ofereceu contestação (fls. 113/141) aduzindo que: 1) o autor estava plenamente ciente das disposições contratuais, 2) o montante pago pela prestação do serviço referente à comissão de corretagem, direcionado diretamente à empresa intermediadora, não foi imposto ao autor e não integrou o preço de aquisição de imóvel, 3) a empresa não é legítima para a devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem, 4) não é cabível a devolução de 90% das parcelas já pagas, visto que ocorreu simplesmente a perda de interesse na relação contratual por parte do autor.

2 fls. 256 O autor apresentou réplica (fls. 212/234). É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO e DECIDO. Nos termos do art. 356, II, do Código de Processo Civil, a presente lide comporta julgamento parcial antecipado de mérito. Isso porque já estão em condições de imediato julgamento os seguintes pedidos: 1) rescisão do contrato, 2) restituição de 90% do total do valor pago pela aquisição da unidade, 3) declaração de nulidade das cláusulas apontadas pelo autor como abusivas. Deixo de designar audiência de tentativa de conciliação, face à ausência de interesse das partes na medida. Indefiro o pedido da parte ré de produção de prova perícia contábil para apuração dos prejuízos decorrentes da devolução dos valores já efetuados pelo autor, visto que possíveis prejuízos consistem no risco da atividade da empresa e não podem ser repassados ao cliente, que tem seus direitos resguardados. De outra banda, indefiro o pedido de prova oral para oitiva dos corretores e depoimento pessoal do autor, pois a comprovação da livre e espontânea vontade do autor em relação à prestação de serviço de corretagem é irrelevante para a apreciação dos pedidos que serão analisados nesta decisão. Restou incontroverso que as partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, no valor de R$ ,99. O autor afirma que foi compelido a pagar quantia referente à taxa de comissão de corretagem sem a possibilidade de negociação, uma vez que o pagamento em questão foi condição para a realização do negócio, com amparo nas cláusulas 6.4, 6.4.1, do Quadro Resumo do contrato firmado entre as partes (fls. 50/83), que reputa abusivas. Ademais, o autor aponta abusividade em outras cláusulas contratuais, vale dizer: cláusula 10ª e seus itens. Deste modo, requer a rescisão do contrato e a restituição de 90% dos valores pagos em razão da extinção. A ré, por sua vez, alega que há mero desinteresse do autor em relação à manutenção do negócio.

3 fls. 257 Aduz que não se mostra cabível a restituição pleiteada, pois o autor estava ciente dos termos do contrato, que estabelece, nos itens 2.1, 2.2 e da cláusula décima, os percentuais de desconto dos valores restituídos na hipótese de rescisão. Verifica-se que, na letra e do item da cláusula décima, o contrato prevê restituição de 30% do saldo, no caso de pagamento de até 30% do preço total da venda, e restituição de 50%, para hipótese de pagamento superior a 30% do valor da venda. Assevera-se que em contratos desta natureza a cláusula contratual que prevê a perda das parcelas pagas não pode ser aplicada; porque é nula, nos termos do art. 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor. Deste modo, é procedente o pedido do autor em relação à declaração de nulidade da letra e do item 2.2.1, presente na cláusula décima do contrato. Destarte, de início é necessário se faz estabelecer qual a devolução justa e proporcional das prestações pagas no caso dos autos, considerando suas peculiaridades. Nesse diapasão, pondero que a ré será beneficiada com a reintegração na posse do imóvel, e poderá transferi-lo e negociá-lo novamente. De fato, ela voltará a dispor do imóvel, o que lhe trará a possibilidade de novamente lucrar com sua negociação. Por conseguinte, razoável reconhecer o direito do autor à restituição de 80% da quantia que pagou à ré. Isso porque é admitida a fixação de multa como pena para o descumprimento da obrigação pelo consumidor, que não pode ser exagerada, abusiva nem ofensiva ao equilíbrio contratual e à boa-fé, e que por outro lado deve ser proporcional à posição e à participação dos contratantes. Também devem ser computados na multa em questão os gastos estimados com a administração e propaganda do negócio pela empresa ré, além do tempo de ocupação do imóvel pela parte autora. Desse modo, considerando todos os fatores acima mencionados, bem como todas as prestações pagas, fixo proporcionalmente a multa compensatória no montante de 20%, em consonância com o disposto no art. 413 do Código Civil, por entender que atende ao equilíbrio entre as obrigações e os direitos das partes, e cumpre o poder persuasivo de evitar o inadimplemento contratual. O documento de fls. 100 comprova que o autor pagou montante de R$ ,41 (dezoito mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e quarenta e um centavos).

4 fls. 258 Referido valor não foi impugnado de forma específica na contestação, razão pela qual reputo-o correto. Nesse passo, tem o direito à restituição da quantia de R$ ,52 (catorze mil, setecentos e oitenta e sete e cinquenta e dois centavos). Os juros de mora são devidos a partir da citação, no montante de um por cento ao mês, por força do disposto no art. 240 do Código de Processo Civil e art. 406 do Código Civil. Já a correção monetária, pelo índice oficialmente adotado pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, incide a partir da data do ajuizamento da ação, em consonância com o disposto no 2º do art. 1º da Lei 6.899, de 9 de abril de De outra banda, o autor postula a declaração de nulidade de outras cláusulas do contrato que reputa como abusivas, vale dizer: 6.4, 6.4.1, do Quadro Resumo, itens 2.1 e 2.2 da cláusula décima, e demais disposições presentes no item Em relação às cláusulas 6.4, e 6.4.2, porém, o pedido não está em condições de ser apreciado nesta decisão. abusividade. Por sua vez, nas demais cláusulas aludidas pelo autor não se verifica Como já mencionado, é lícito à vendedora impor multa compensatória na hipótese de rescisão contratual por parte do comprador. Do mesmo modo, é permitida a retenção de 10% dos valores já pagos pelo comprador que postula a rescisão do contrato. Nesse sentido, se posiciona a jurisprudência: "APELAÇÃO CÍVEL CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR RAZOABILIDADE DA RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. 1. É razoável e proporcional a retenção pela promitente vendedora de 10% dos valores pagos pela promitente compradora que manifesta arrependimento e requer a rescisão contratual. (...) (TJ-DF - APC: , Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 22/07/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/08/2015). Diante do exposto, e do mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de: 1) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes; 2) declarar nula a letra e do item da cláusula décima deste contrato; 3) condenar a ré a pagar ao autor a quantia de R$ ,52 (catorze mil, setecentos e oitenta e sete e cinquenta e dois centavos), com incidência de

5 fls. 259 juros de mora e correção monetária na forma determinada nesta decisão. Tendo em vista que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no âmbito da Medida Cautelar nº SP, determinou o sobrestamento de todos os processos em que se discutem as questões que foram objeto da afetação REsp /SP, até o julgamento do recurso repetitivo, os pedidos de restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem e de declaração de nulidade das cláusulas 6.4, e do contrato serão julgados oportunamente na sentença. A responsabilidade pelo pagamento da verba de sucumbência (custas e despesas processuais bem como honorários advocatícios) será fixada na sentença, quando será possível analisar se a parte autora foi integralmente vencedora nesta ação. No tocante aos pedidos não analisados nesta decisão aguarde-se o julgamento do recurso repetitivo. Intime-se. São Paulo, 23 de agosto de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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