SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 195 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Mucio Luiz Pimenta Requerido: Taboão Empreendimento Imobiliário SPE S/A. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Alessandra Laperuta Nascimento Alves de Moura Vistos. MUCIO LUIZ PIMENTA move a presente em face de TABOÃO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE S/A (STAN DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO). Em síntese, aduz que compareceu com sua companheira ao empreendimento comercializado pela ré, em seu estande de vendas, em 26 de novembro de 2011, ocasião em que assinou um "Contrato de Compromisso de Venda e Compra", para aquisição da unidade n 101, Torre G Bromélia, pertencente ao Condomínio Jardins da Cidade, de propriedade da requerida, com previsão de entrega, observada a tolerância de 180 dias, até junho/2015 (fls. 26/57). Primeiramente, sustenta, que diversamente do prometido, a requerida só veio instalar o Condomínio no dia 04/08/2015 (fl. 60), posterior ao prazo previsto, sendo certo que nada lhe informado a respeito do andamento das obras. O preço total pactuado foi de R$ ,08 (fls.25 e 28/30) e quitou todas as parcelas durante a fase de obras, num montante de R$32.765,06, conforme demonstrativo de fls.58/59. No mais, relata ter desembolsado o valor de R$16.667,48, a título de comissão de corretagem (fls.24), em benefícios de diversas pessoas contratadas pela requerida em nome da empresa Fernandez Mera, conforme documentos de fls. 23/25. Ocorre que, diante do atraso da obra e descontente por essa situação, contatou a requerida a fim de solicitar o distrato amigável do negócio em junho/2015, mas foi informado pela incorporadora ré de que a restituição limita-se a 70% do que foi pago, sem nenhuma correção monetária, excluindo integralmente o que foi pago a título de comissão de corretagem, pois a ré alega que desconhecia qualquer pagamento feito pelo requerente no estande de vendas. Por fim, alega que o empreendimento foi entregue recentemente, mas que nunca esteve em sua posse. Assim, com o ajuizamento da presente demanda, objetiva a resolução da avença e a condenação da ré a restituir o que foi indevidamente desembolsado a título de comissão de lauda 1

2 fls. 196 corretagem (R$16.667,48), além do valor integral das parcelas que pagou na fase de obras (R$32.765,06), perfazendo o montante total de R$49.432,54, em parcela única, devidamente atualizada, com incidência de juros e correção monetária a partir do desembolso, porquanto não justificada a cláusula que impõe a retenção de valores já quitados e pelo atraso da entrega do empreendimento,com fulcro nos artigos 20 e 35 do Código de Defesa do Consumidor e no artigo 475 do Código Civil, ou alternativamente condenar a requerida à restituição do equivalente a 90% dos valores já pagos, além de custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Com a inicial (fls. 01/20), vieram documentos (fls. 21/86 e 89/105). Citada (fl. 108), a ré apresentou contestação (fls. 109/166). Preliminarmente, aduz ilegitimidade passiva, afirmando que os valores a título de comissão de corretagem foram pagos para a imobiliária Fernandez Mera, que prestou serviço de intermediação, tratando-se de pessoas jurídicas distintas, restando a responsabilidade somente no que diz respeito aos montantes pactuados no contrato de compra e venda. Sustenta a ocorrência de prescrição, com fulcro no artigo 206, 3º, IV e V, Código Civil. Formula pedido de denunciação da lide à empresa intermediadora Fernandez Mera. Afirma que entregou o empreendimento dentro do prazo previsto, uma vez que foi expedido o "habite-se" em 25 de junho de 2015, ou seja, dentro do prazo estipulado, considerando os 180 dias de tolerância (fl.156). Alega que o requerente se encontra inadimplente e que a restituição integral não merece prosperar, visto que cumpriu com suas obrigações, sendo que eventual ressarcimento deve ocorrer no percentual previsto no contrato de compra e venda, no equivalente a 70% do valor do imóvel, conforme cláusula 10.8 do compromisso (fl. 44), ressalvando que o valor da comissão de corretagem, não deve ser incluído, eis que foi prestado o serviço de intermediação, sendo legítima a sua cobrança. Pede o acolhimento das preliminares e, eventualmente a improcedência da ação, condenando o autor ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Houve réplica às fls. 167/194. É o relatório. D E C I D O. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 330, I, do CPC, pois a matéria debatida nos autos é somente de direito e de fato documentalmente lauda 2

3 fls. 197 comprovável, sendo desnecessária a produção de outras provas. De início, anoto que ao caso aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes enquadram-se respectivamente nas definições dos artigos 2º e 3º do referido diploma. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que o negócio de compra e venda em questão encontra-se interligado com o contrato de prestação de serviços de intermediação de venda, aplicando-se ao caso a responsabilidade solidária prevista no art.7º, parágrafo único, do CDC, considerando-se fornecedores todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e serviços. Assim, também não há falar em denunciação da lide à intermediadora. Quanto à prescrição, revejo posicionamento anteriormente adotado, diante dos precedentes do E. Tribunal de Justiça de SP, para reconhecer que se opera em dez anos, nos termos do art. 205 do Código Civil, à falta de regra específica a respeito. Assim, no caso em tela, não se operou a prescrição. Nesse sentido: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -Repetição de indébito - Cobrança de corretagem e serviços de assessoria técnico-imobiliária - Prescrição inocorrente - Pedido de restituição de importâncias pagas não se confunde com enriquecimento sem causa - Aplicação do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, ante a ausência de regra específica - Ademais, ilegitimidade de parte passiva afastada - Relação de consumo - Incidência do 1º, do art. 25, CDC - Despesas de corretagem que constituem praxe corrente no mercado - Cobrança indevida da taxa SATI - Caracterização de venda casada - Devolução de forma simples - Sentença reformada em parte - Sucumbência recíproca reconhecida - Incidência do artigo 21, 'caput', do Código de Processo Civil - Recurso adesivo e apelação das corrés prejudicados -Recurso dos autores parcialmente provido (Apelação Cível nº , Rel. Des. Moreira Viegas, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 24/04/2014). Superadas essas questões, procede em parte a pretensão. O autor manifestou o desejo de realizar o distrato, antes do prazo final para entrega da obra e, para tanto, entrou em contato com a requerida, a fim de demonstrar lauda 3

4 fls. 198 sua intenção de ver o negócio desfeito. Todavia, não foi possível a realização de composição que lhes possibilitasse a restituição do montante desembolsado, conforme pretendido na inicial. No caso, não há qualquer razão para a manutenção da avença e inclusive o requerente sequer recebeu as chaves, impondo-se a resolução do contrato. Por consequência, o autor tem direito à devolução de valores efetivamente pagos, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito por parte da ré. Consta do compromisso, na cláusula 10.8 (fl. 44), que no caso de rescisão contratual, a compromissária vendedora restituiria 70% dos valores pagos, na mesma periodicidade dos pagamentos efetuados, vencendo-se a primeira parcela 180 dias depois da assinatura da formalização do desfazimento definitivo do negócio. Ora, fica patente a abusividade da cláusula mencionada. Também não há como impor a retenção de parcelas relativas ao pagamento de comissão de corretagem. No caso, deve ser observado o disposto no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, afastando-se, portanto, a aplicação de referida cláusula. Entretanto, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito pelo autor, considerando os gastos realizados pela ré com os procedimentos administrativos para a formalização do contrato, considero devida a retenção de até 10% do valor efetivamente pago pelos autores, conforme pretendido na inicial. Ressalte-se que também é esse o teor da Súmula nº 01 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem". Aliás, em caso semelhante, assim decidiu nosso E. Tribunal de Justiça: "EMENTA RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Desistência dos compradores Ação procedente - Preliminar de ilegitimidade passiva com relação à restituição dos valores referentes à comissão de corretagem e assessoria imobiliária - CDC Incidência Existência de parceria comercial entre a incorporadora e a as empresas prestadoras dos serviços de corretagem e assessoria Responsabilidade lauda 4

5 fls. 199 solidária de todos que participaram da cadeia de fornecimento de produtos ou serviços, nos termos do art. 7º, do CDC Preliminar afastada Comissão de corretagem Imóvel vendido na planta Contrato que não especificou os serviços de corretagem e assessoria imobiliária, nem indicou as empresas contratadas para esses fins ou os valores que seriam pagos pelos compradores a esses títulos Violação do direito de ampla informação quanto à aquisição de produtos ou serviços (art. 6º, incisos II e III, do Código de Defesa do Consumidor) Inexistência de expressa previsão contratual atribuindo tais encargos aos compradores Verbas de responsabilidade exclusiva da vendedora, que contratou e treinou profissionais para promoção comercial do empreendimento, os quais não efetuaram trabalho de aproximação das partes Cabimento da repetição dos valores cobrados a esses títulos, os quais devem integrar a base de cálculo do montante a ser restituído aos compradores Direito de retenção de 10% do montante pago para fins de ressarcimento à vendedora com gastos administrativos relativos à venda do imóvel Sucumbência mantida Recurso impróvido." (Apelação nº São Paulo - rel. Salles Rossi j. 29/10/2014). No mesmo sentido: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PEDIDO DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES BASEADO NA FALTA DE CONDIÇÕES FINANCEIRAS PARA SUPORTAR O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA RESCISÓRIA ABUSIVA. DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS. HIPÓTESE DE NÃO USO DO IMÓVEL. RETENÇÃO EM PERCENTUAL ÚNICO DE 10% PARA AS DESPESAS GERAIS COM O NEGÓCIO, INCIDENTE SOBRE O TOTAL PAGO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 02 DO TJSP. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO E JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. APLICAÇÃO DO ARTIGO 21 CAPUT DO CPC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MULTA IMPOSTA NOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS RETIRADA. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO." (Apelação nº , TJ/SP, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Roberto Maia, D.J ). Quanto à comissão de corretagem, a ré sustenta a validade da cobrança, alegando que os autores assumiram a obrigação do pagamento e o serviço foi efetivamente prestado. No entanto, conforme posicionamento que tem sido adotado por este juízo no julgamento de ações semelhantes (nº e ), entendo que razão não lhe assiste lauda 5

6 fls. 200 Cuidando-se de contrato de adesão, suas cláusulas devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC). E, no caso, dúvida não há de que a taxa foi imposta como condição obrigatória para a conclusão do negócio (compra e venda), configurando o que se chama de venda casada, o que viola as regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor, sobretudo em seu art. 6º, incisos II e III. É evidente que o consumidor não teria como celebrar o negócio sem a intervenção do corretor escolhido pela própria vendedora, sendo abusiva a exigência de pagamento por um serviço de mediação entregue sem prévia solicitação e livre escolha do profissional (art. 39, III do Código de Defesa do Consumidor). Assim, a responsabilidade pelo pagamento da corretagem deve ser exclusiva da vendedora, a qual contratou os serviços para serem prestados a qualquer interessado que comparecesse ao seu estande de vendas. De rigor, portanto, o acolhimento do pedido de restituição do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, atualizado pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde a data do pagamento. Juros moratórios são devidos desde a citação, na forma da lei, pois foi nesse momento que a vendedora tomou conhecimento da pretensão do autor. Nesse passo, conclui-se que o autor tem direito ao reembolso dos valores pagos, inclusive aqueles desembolsados a título de corretagem, em conformidade com a fundamentação acima. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente demanda e declaro rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, condenando a requerida a restituir de uma só vez o equivalente a 90% da quantia paga pelo autor, tudo acrescido de correção monetária pela tabela do TJ/SP desde cada lauda 6

7 fls. 201 desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Com relação à comissão de corretagem, condeno a requerida à devolução do valor desembolsado atualizado desde a data do efetivo pagamento e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação. Em razão da sucumbência, arcará a requerida com o pagamento das custas e despesas processuais, bem como em honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da condenação atualizado. P.R.I.C. São Paulo, 30 de novembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 7

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