SENTENÇA. A exordial veio acompanhada de documentos (fls. 26/90).

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1 fls. 328 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 1112XXX Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro H. S. K. Marcella Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Ez Tec) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Claudio Antonio Marquesi Vistos. H. S. K. ajuizou ação de rescisão contratual em face de MARCELLA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, que adquiriu da ré a unidade autônoma 21, Ala A (Renoir), do empreendimento denominado Condomínio Splendor Vila Mariana, a ser construído à Rua Três de Maio, nº 420 no valor de R$ ,00. Suscita que houve cobrança indevida de valores a título de corretagem e taxa SATI no importe de R$ ,00 e R$ ,00, respectivamente. Informa que se encontra em dificuldade financeira a qual não lhe permite dar continuidade nos pagamentos das parcelas finais vincendas. Requer a condenação da ré à devolução dos valores pagos a título de corretagem e SATI, devidamente atualizados, bem como requer rescisão do contrato e devolução de 90% dos valores pagos. A exordial veio acompanhada de documentos (fls. 26/90). Devidamente citada, a ré apresentou contestação (fls. 100/127), na qual alega, preliminarmente, ilegitimidade passiva no que se refere à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e assessoria. Requer, por esse motivo, a denunciação da lide da empresa ABYARA e BBAX. Sustenta que não houve ilegalidade na cobrança de corretagem, que não houve oposição ao distrato, mas que, deve-se aplicar o estabelecido no contrato nos casos de rescisão contratual. Pede pela improcedência. Junta documentos (fls. 128/ 291). Houve réplica (fls. 294/325). É o relatório. Fundamento e Decido. Entendo que o feito em questão comporta o julgamento no estado em que se encontra, de 1112XXX lauda 1

2 fls. 329 forma antecipada, nos termos dos artigos 130 e 330, I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas. Ademais, o E. Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado (RTJ 115/789). O negócio jurídico firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, pois a finalidade que será atribuída aos imóveis, seja ela com fins econômicos ou não, não afasta a caracterização de consumidores do produto oferecido pelas rés. Assim, responde toda a cadeia de fornecedores, de forma solidária, por defeitos ou fatos provenientes do produto/serviço. Não prospera, nesse sentido, a preliminar de ilegitimidade passiva da ré em relação aos valores pagos a favor de terceiros, na medida em que, apesar de não ter recebido os valores pagos a título de taxas de assessoria jurídica, deles se beneficiou, já que usufruiu diretamente desses serviços, os quais somente foram contratados para que os demandantes tivessem acesso à aquisição de unidade de seu empreendimento imobiliário. Indefiro ainda o pedido de chamamento ao processo das empresas ABYARA BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA. Deve-se a isso o fato de que a relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo. E, nas hipóteses em que a lide versa sobre relação de consumo, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo não tem deferido o pedido de chamamento ao processo de terceiros. Veja-se: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Indenização por danos morais e materiais. Tratamento odontológico. Relação de consumo. Pretensão de chamamento ao processo da clínica em que realizado o tratamento, corretamente indeferida. Hipótese do art. 77, III do CPC, não configurada, sendo que a solidariedade na cadeia de fornecimento de produtos e serviços deixa a critério do consumidor a inclusão no polo passivo de quem entender conveniente. Interpretação sistemática do art. 88 do CDC que, no caso dos autos, por não ser o chamado seguradora, reforça o acerto do indeferimento da 1112XXX lauda 2

3 fls. 330 intervenção de terceiro. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. Impossibilidade. Agravada que terminou o tratamento com profissional diverso, o que impede o acesso do agravante à documentação, exames e demais elementos necessários à demonstração de sua conduta. Decisão reformada apenas para o fim de afastar a incidência da regra do art. 6º, VIII do CDC. Recurso parcialmente provido (Agravo de Instrumento nº ª Câmara de Direito Privado Relator: Teixeira Leite? 10/04/2014). Afasto, pois, as preliminares. No mérito, o pedido é procedente. Tratando-se de aquisição de imóvel em construção diretamente da construtora, é abusiva a cláusula que transfere ao adquirente o ônus do pagamento de comissão de corretagem, visto que o consumidor não aufere qualquer proveito com a suposta intermediação empreendida pelo corretor, pois a aquisição é pactuada diretamente com a construtora. O corretor não age, nesta hipótese, como intermediário ou prestador autônomo de serviço, mas como verdadeiro preposto da construtora, de modo a facilitar a atividade empresarial desta. Concernente às taxas denominadas de SATI (serviços de assessoria) e de administração de contrato, em que pese os argumentos esposados pelas requeridas, tenho que sua cobrança é ilegal, pois transfere ao consumidor um encargo inerente à atividade desempenhada pelas próprias rés, e que somente a elas reverte benefícios. As despesas com a administração de contrato são ínsitas a este, eis que remuneram gastos que já estão incluídos nos custos operacionais dos serviços, e, portanto, já repassados ao consumidor, de forma que a cobrança de taxas pelos mesmos custos viola o art. 51, inciso IV, do CDC. Devolução que se impõe. Importante frisar que, na ótica do consumidor, este não lidou com verdadeiro corretor imobiliário, que é aquele profissional autônomo que faz a intermediação em negócios imobiliários. Na realidade, ele procurou a própria construtora alienante para com ela negociar diretamente, sendo atendido por alguém que se apresenta como preposto, e não como terceiro. Como é evidente, o consumidor não teve sequer a liberdade de procurar um corretor de sua preferência, eis que buscou adquirir o imóvel diretamente perante a construtora e foi esta que determinou que o contrato fosse feito por intermédio de um corretor por ela contratado, não havendo qualquer benefício para o consumidor com tal prática. Note-se que a terceirização da atividade de vendas reduz os custos da construtora, na 1112XXX lauda 3

4 fls. 331 medida em que se trata de distinta daquela que compõe o núcleo de seu objeto social, que é a construção e a incorporação imobiliária. Sabe-se que a especialização incrementa a eficiência e se traduz em ganhos de escala, daí porque é vantajoso às construtoras não efetuarem diretamente as vendas de imóveis, mas repassá-las aos especialistas do ramo, a quem cabe elaborar material publicitário, organizar as campanhas, atender aos potenciais interessados, tudo com um custo provavelmente menor do que o que a construtora teria para fazer o mesmo, por não ser especializada nisto. Ocorre que os benefícios advindos dessa prática comercial não são repassados ao consumidor e interessam apenas aos "corretores" envolvidos e à construtora, que tem seu lucro incrementado. Nesse caso, o ônus da contratação do corretor deve ser da alienante, que é quem escolheu o corretor, pactuou o preço do serviço e se beneficiou da intermediação, não podendo ser repassado ao consumidor, que não firmou contrato com o corretor nem se beneficiou diretamente dos serviços deste. Adentrando o mérito da rescisão contratual, resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora. Nesse sentido: "PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO.- O compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte." (EREsp /SP, da relatoria do em. Min. Barros Monteiro, DJ de 9/12/2002). De outro lado, por se tratar de desistência do requerente da compra e venda celebrada, o autor não possui o direito de reaver tudo o que pagou à ré proprietária do bem. Inicialmente, ressalto que a multa de 10% sobre o valor do contrato, prevista na cláusula 2.2.1, b), que incidiria em caso de rescisão contratual, é abusiva. Não é razoável que com a desistência do negócio jurídico, a ré retenha tal quantia do autor, sendo que a ré poderá vender a 1112XXX lauda 4

5 fls. 332 unidade para outro comprador. Além disso, entendo que a ré deve restituir 90% do valor pago pelo autor a ela, sob pena de enriquecimento ilícito, uma vez que ainda não são proprietários do imóvel objeto do instrumento de venda e compra. Dessa forma, inexorável a restituição de 90% do valor desembolsado, a ser pago de uma só vez pela ré, conforme disposto na Súmula 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.. Em face do quanto exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos para o fim de condenar a requerida a ressarcir ao autor os valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, bem como a restituir ao autor 90% do valor das parcelas pagas, tudo devidamente corrigidos a contar dos respectivos desembolsos, enquanto os juros de mora de 1% ao mês vigorarão a partir da citação. Em face da sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados estes em 15% sobre o total que restar apurado, tudo a ser liquidado na forma do art. 475-B do CPC. P.R.I.C. São Paulo, 03 de dezembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 1112XXX lauda 5

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