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1 fls. 139 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe Assunto: Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Claudio Roberto Prata e outro Requerido: EVEN-SP 32/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Claudio Antonio Marquesi Vistos. CLAUDIO ROBERTO PRATA e JANE ANTUNIS CAETANO PRATA ajuizaram ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas em face de EVEN SP 32/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., alegando, em síntese, que celebraram em 30 de junho de 2013 instrumento particular de promessa de venda e compra para a aquisição da unidade nº 410 do empreendimento Condomínio Edifício Linea Perdizes, pelo valor total de R$ ,00. Informa que pagaram a quantia de R$ ,22, contudo, não possuem mais interesse na aquisição do imóvel, razão pela qual tentaram formalizar com a requerida o distrato. Entretanto, diante do impasse em relação ao montante que deve ser restituído, os autores ajuizaram a ação pleiteando rescisão contratual, restituição de 90% dos valores pagos e a abstenção da ré em inscrever os nomes dos requerentes nos cadastros de inadimplentes. A exordial veio acompanhada de documentos (fls. 22/70). Devidamente citada (fls. 77), a ré apresentou contestação (fls. 78/93), acompanhada de documentos (fls. 94/111), na qual alega que os autores pagaram a quantia de R$ ,22 pelo imóvel e o valor de R$ 6.300,00 para modificações na planta original da unidade adquirida. Entende que deve incidir a cláusula VIII do termo firmado pelas partes. Houve réplica. É o relatório lauda 1

2 fls. 140 Fundamento e decido. O feito em questão comporta o julgamento antecipado, nos termos do art. 330, I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas, de modo que despiciendo se faz designar audiência de instrução e julgamento para a produção de novas provas. Ademais, o E. Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado (RTJ 115/789). Os autores firmaram instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma com a ré Even SP 32/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda., pagando o preço de R$ ,00, pelo apartamento 410 do Condomínio Edifício Linea Perdizes. Não há resistência da ré quanto à resolução contratual, todavia, diverge quanto ao valor a ser devolvido aos autores, que postulam pela devolução de 90% da quantia paga e pela restituição da quantia paga para personalização da unidade. Adentrando o mérito, resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda de imóvel, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora. Nesse sentido: "PROMESSA DE VENDA E COMPRA. RESILIÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. RESTITUIÇÃO.- O compromissário comprador que deixa de lauda 2

3 fls. 141 cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas. Embargos de divergência conhecidos e recebidos, em parte." (EREsp /SP, da relatoria do em. Min. Barros Monteiro, DJ de 9/12/2002). De outro lado, percebe-se que a cláusula VIII do contrato (fls. 31/67) prevê que serão descontados custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% sobre os valores recebidos, contribuição ao PIS e ao COFINS, outros imposto, tributos ou contribuições incidentes, multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato e outras despesas comprovadas pela ré. Ora, é inexorável reconhecer-se eventual desvalia do termo de quitação, observando-se o escólio do professor ALBERTO DO AMARAL JÚNIOR, no sentido de que: "No direito brasileiro, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor determinou que nos contratos de compra e venda de móveis e imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato, e a retomada do produto alienado. Em qualquer hipótese, a estipulação de cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas representa notório abuso, que o Código de Defesa do Consumidor houve por bem proibir" (in Proteção do Consumidor no Contrato de Compra e Venda, RT, volume 2, 1993, p. 266). Além disso, considere-se que na quadra jurisprudencial o Eg. Tribunal de Justiça de São Paulo vem reconhecendo que tal cláusula ou conduta, se houver, é leonina e tecnicamente ineficaz (JTJ LEX 159/31, relator Desembargador OLIVEIRA PRADO). Com efeito, ao comentar o artigo 51, inciso IV da Lei nº 8.078/90, Arruda Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Maria sustentam que: No inciso IV, procura-se atribuir equilíbrio a contrato que envolva relação de consumo, destituído desse equilíbrio, pois se dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam lauda 3

4 fls. 142 obrigações iníquas, abusivas, ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, assim como aquelas que sejam incompatíveis com a boa fé e a eqüidade. É um verdadeiro mandamento aberto, exprimindo conceito vago, a ser preenchido pelo Juiz diante de cada caso, de acordo com as circunstâncias que lhe forem peculiares, quando, então, deverá ser avaliado, in concreto, se trata ou não de cláusula leonina (Código do Consumidor Comentado, 2ª edição, RT, 1995, pag.252.). Ao seu turno, Waldomiro Bulgarelli alude, ao abordar as obrigações iníquas, abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada que: As iníquas são facilmente identificáveis, pois rompem de maneira excessiva o equilíbrio contratual, afetam a comutatividade e o chamado sinalagma, por seu turno as abusivas se avizinham das iníquas, e se expressam geralmente também pelo caráter de potestatividade com que são colocadas, e para tanto, o legislador valorou as mais salientes para exemplificativamente introduzí-las no Código. Aliás, como o fez com a terceira menção, a da desvantagem exagerada, que procurou explicar, através da presunção legal, no parágrafo 1º do artigo 51, estatuindo que se deve assim considerar, entre outros casos a vantagem que I - Ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence; II - Restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. Trouxe o Código, como parâmetro, os principios da boa-fé e equidade e os fundamentais do sistema jurídico a que pertence, esse último um topos de não fácil elucidação, a não ser retornando aos três grandes colocados pelos romanos honeste vivere, alterum non laedere, suun cuique tribuere, e que cetamente estão presentes hoje, embora geralmente subentendidos, em toda a atividade jurídica, sobretudo a da interpretação e aplicação do Direito, observando-se ainda que a Lei de Introdução ao Código Civil refere-se no artigo 5º aos fins sociais e às exigências do bem comum e no artigo 4º ao, principios gerais do direito (questões contratuais no Código de Defesa do Consumidor, Ed. Atlas, 1993, pg ) lauda 4

5 fls. 143 Em caso análogo, já se decidiu: RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL PELO DEVEDOR. DIFICULDADES ECONÔMICAS. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 25% DAS PRESTAÇÕES ADIMPLIDAS. PRECEDENTES DESTA CORTE SUPERIOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Resta pacificado, no âmbito da 2ª Seção desta Corte Superior, a possibilidade de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel. 2. Ocorrendo a extinção do negócio jurídico, é permitida a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor das prestações pagas, pela alienante, a título de ressarcimento com as despesas administrativas do contrato 3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp / MG - Relator(a) Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA - Órgão Julgador QUARTA TURMA - Data do Julgamento -06/12/ Data da Publicação/Fonte DJ p. 174) Inexorável, portanto, a restituição de 80% do valor desembolsado, a ser paga de uma só vez pela ré aos autores. Quanto ao pedido de restituição da quantia paga para personalização da unidade adquirida, entendo que este não merece acolhimento, por se tratar de benfeitoria voluptuária, que não comporta indenização. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para (i) declarar rescindido o instrumento particular de promessa de compra e venda e outras avenças da unidade 410, confirmando-se a liminar de fls. 71; e (ii) condenar a ré à restituição de R$ ,57, corrigido desde o ajuizamento da ação e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação lauda 5

6 fls. 144 Sucumbente, arcará a ré com as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 20, 3º, do CPC. P.R.I.C. São Paulo, 10 de dezembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6

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