SENTENÇA. Trata-se de ação movida por XXXX XXXXX e XXXX XXXXX XXXXX em face. de VITACON 22 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., em que buscam rescisão

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1 fls. 176 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro XXXX XXXXX e outro Vitacon 22 Desenvolvimento Imobiliário Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Renata Barros Souto Maior Baião Vistos. Trata-se de ação movida por XXXX XXXXX e XXXX XXXXX XXXXX em face de VITACON 22 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., em que buscam rescisão contratual com a consequente restituição de quantias cumulada com a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas e abstenção de inclusão dos nomes nos órgãos de proteção ao crédito em antecipação de tutela. Narra a inicial, em breve síntese, os autores após pesquisas no mercado imobiliário optaram por adquirir o imóvel da requerida. Para tanto foram até o estande de vendas da ré e lá foram atendidos por um vendedor, representante da requerida, sendo que na mesma data celebraram a Escritura de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma condominial e outros pactos, por este contrato os autores adquiririam uma unidade autônoma identificada pelo numeral 101, do empreendimento Condomínio Tag Edited, pela quantia de R$ ,42 (trezentos e dez mil, novecentos e dezessete reais e quarenta e dois centavos). Salientaram que não houve auxílio de corretores para a aquisição da unidade, contudo para que o contrato fosse de fato celebrado foram obrigados a desembolsar a quantia de R$ ,93 (vinte e dois mil, cento e vinte e sete reais e noventa e três centavos) a título de comissão de corretagem, valor que teria sido cobrado de maneira ilícita, com fundamento em cláusula contratual abusiva. Informaram que, ao total, pagaram a quantia de R$ ,20 (trinta e quatro mil, setecentos e onze reais e vinte centavos) correspondentes aos dezenove meses de parcelas. Acontece que alegam estar arrependidos com a aquisição do imóvel, razão pela qual tentaram extrajudicialmente a rescisão contratual, no entanto, a ré aceitou restituir pequena parte do valor já pago, além cobrar o percentual de 10% de corretagem sobre o valor total do imóvel, demonstrando uma conduta abusiva e ilegal por um serviço já cobrado inicialmente por ocasião da celebração do contrato de lauda 1

2 fls. 177 compromisso de compra e venda. Pedem a rescisão contratual; a nulidade das cláusula 6ª, em especial das cláusulas 6.4 e por serem abusivas; restituição de valores. Juntou documentos (fls. 38/84). O pedido de antecipação de tutela foi concedido, a fim de determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais em aberto, vencidas ou vincendas, assim como a parte ré se abstenha de incluir o nome das partes autoras nos cadastros de inadimplentes (fls. 85/86). A requerida foi citada (fl. 97). Em contestação, arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva quanto à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem porque tais serviços foram prestados pela empresa ABYARA BRASIL BROKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA., sendo que o valor de R$ ,93 teria sido cobrado e recebido por aquela empresa. Pugnou pela denunciação à lide da referida empresa. No mérito, alegou que a comissão de corretagem é devida porque o serviço prestado, como apresentação das vantagens comerciais existentes na oferta, demonstração do Condomínio e os seus benefícios, aprovação da proposta comercial com o vendedor, foram serviços de corretagem prestados exclusivamente por um corretor de imóveis. Ainda, os autores não se manifestaram contrários à cobrança de tal comissão. Ainda, não é devida à restituição da quantia de R$ ,20, isso porque os autores deram causam à rescisão contratual, de forma unilateral, sem que houvesse dolo ou culpa da ré, devendo a rescisão contratual seguir o estipulado no contrato. Subsidiariamente, advogou pela retenção do percentual de 25% ou 30% dos valores e multa contratual que deverão incidir no valor pago pelos autores (fls. 121/145). Sobreveio a réplica (fls. 149/170). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado (artigo 330, I, do Código de Processo Civil), uma vez que a matéria controvertida está suficientemente comprovada e não há necessidade de produção de provas em audiência. Afasto a preliminar. A parte ré é legítima para integrar o feito porque é considerada fornecedora de acordo com o artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor. O pedido de denunciação da lide não comporta acolhimento. Embora a lei estabeleça ser obrigatória a denunciação em determinadas situações, no caso concreto, a doutrina e jurisprudência entendem que não se trata de um dever e, sim, de uma faculdade. Ademais, caso fosse acolhida a denunciação, haveria ampliação da causa em discussão, o que não se mostra lauda 2

3 fls. 178 razoável. Em razão disso, é desnecessária a inclusão do denunciado. Assim, caso queira, incumbe à parte ré, por vias próprias, em ação regressiva, ver-se ressarcida. No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. A demanda versa sobre relação de consumo, e, como tal é regida pela Lei Consumerista, devendo ser reconhecida a vulnerabilidade do consumidor. As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda de uma unidade autônoma, nº 101, no Condomínio Tag Edited, pelo valor de R$ ,20. Acontece que os autores não mais querem permanecer obrigados por este contrato, motivo pelo qual buscam a rescisão contratual com a devolução dos valores já pagos, correspondentes à dezenove parcelas mensais. Ainda, requerem a declaração de nulidade de cláusula contratual e a devolução da comissão de corretagem. Pois bem. O consumidor tem o direito de pleitear pela rescisão do contrato por ele celebrado, cabendo-lhe, entretanto, compor o prejuízo suportado pelo fornecedor, haja vista o desfazimento prematuro da avença. No entanto, verifica-se a abusividade na cláusula 6ª, item 6.4, alíneas a, b, c, e d (fl. 60), tal cláusula prevê que em caso de rescisão contratual deverá o comprador arcar com um multa de 20% sobre os valores já pagos (o que se faz em leitura contrária ao estabelecido no contrato na ocorrência de rescisão, o COMPRADOR terá direito à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, a ser calculado sobre os valores das prestações efetivamente pagas a esse título (...). Entretanto, segue estabelecendo que (...) feitas as seguintes deduções: a) juros compensatórios; b) juros moratórios e multa de mora incidentes sobre o valor em atraso, calculados até a data da restituição; c) despesas de venda, intermediação e publicidade, no valor de 10% (dez por cento) do preço total da alienação; d) PIS, COFINS e outros incidentes sobre os valores pagos, desde que não seja possível a compensação desses valores. Denota-se que a ré cobrou, além dos encargos tributários que são de sua responsabilidade, multa moratória de 10% (sem que tal percentual estivesse previsto em contrato), além de ter retido o percentual de 20% sobre o valor já pago (conforme fl. 81). Dessa forma, com base no disposto no artigo 51, caput, IV e 1º, I, todos do Código de Defesa do Consumidor mostra-se abusiva aquela cláusula, por ser contrária à equidade e boa-fé que devem estar presente nas relações jurídicas de consumo. Verdade é que a requerida ao estabelecer a retenção de 20% do valor das prestações quitadas e incidir multa rescisória em 10% juntamente com os descontos de tributos, lauda 3

4 fls. 179 violou os princípios contratuais, dentre eles a boa-fé objetiva, de rigor a declaração da abusividade das alíneas, do item 6.4, da cláusula 6ª. Assim sendo, reconhece-se que o percentual de 20% estabelecido contratualmetne se revela adequado a ressarcir a vendedora com relação a eventuais prejuízos suportados em razão do desfazimento prematuro do negócio. Ainda, há de se declarar abusiva com a consequente nulidade o subitem 6.4.1, do item 6.4, da cláusula 6ª, uma vez que condiciona a devolução de valores sem que igual direito seja reconhecido ao consumidor, assim, fere frontalmente a paridade contratual (artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor). De igual modo, há de se perfilhar que a cobrança da comissão de corretagem se mostrou, também, abusiva. Isso porque é de responsabilidade da ré o pagamento pelos serviços de corretagem não podendo onerar o consumidor por um serviço que não é por ele contratado e que é realizado no interesse exclusivo da atividade empreendedora. Ademais, o contrato celebrado entre as partes não prevê a cobrança da comissão de corretagem, sendo a devolução do valor devida. A comissão de corretagem é ônus do fornecedor, existindo solidariedade entre os participantes da cadeia do fornecimento de produtos ou serviços, correspondente ao valor pago, indevidamente, pelo consumidor a título de corretagem. Em verdade, verifica-se a ocorrência de venda casada, no presente caso, porque os autores foram obrigados a custear a comissão de corretagem para que pudesse celebrar o contrato de compromisso de compra e venda, sendo que se não pagassem por aquele valor não poderiam realizar o negócio. Há abusividade quando o fornecedor de produtos ou serviços imponha ao consumidor a aquisição de outro produto ou serviço como maneira de condicionar o fornecimento daqueles. De tal modo, nos ditames do artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor tal prática é abusiva. Desse maneira, o valor pago a título de comissão deve ser restituído aos autores porque indevida a sua cobrança por ferir os princípios consumeristas. Ante o exposto, rejeitada a preliminar, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos e confirmo a antecipação de tutela, nos moldes do artigo 269, I, do Código de Processo Civil, para: 1) declarar a nulidade das alíneas a, b, c e d, do item 6.4 e do subitem 6.4.1, todos da cláusula 6ª; 2) rescindir o contrato de Promessa de venda e compra de unidade autônoma condominial e outros pactos, empreendimento Tag Edited, apartamento n. 101; 3) condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos pelos autores referentes às parcelas do lauda 4

5 fls. 180 preço do imóvel, a ser atualizado pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo desde o desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação; 4) condenar a ré a restituir o valor pago a título de comissão de corretagem, corrigido monetariamente a partir da data do desembolso, seguindo os critérios da Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, acrescido de juros de mora no importe de 1% ao mês a partir da data da citação. Condeno a ré ao pagamento das despesas uais e honorários advocatícios no importe de 10% do valor da condenação, nos moldes do artigo 20, 3º, c/c artigo 21, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intime-se. São Paulo, 07 de outubro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5

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