SENTENÇA. RIBEIRO e RAFAEL XIMENES RIBEIRO contra FIBRA MZM DIADEMA EMPREENDIMENTO

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1 fls. 190 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Miucha Fernandes Barbosa Ribeiro e outro Requerido: Fibra Mzm Diadema Empreendimento Imobiliário Ltda. (Fibra Experts) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luis Felipe Ferrari Bedendi Vistos. Cuida-se de ação de rito ordinário proposta por MIUCHA FERNANDES BARBOSA RIBEIRO e RAFAEL XIMENES RIBEIRO contra FIBRA MZM DIADEMA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, na qual formulam pedidos declaratório e condenatório. Sustentam a celebração de compromisso de venda e compra com a ré em 26 de janeiro de 2014, tendo por objeto unidade residencial nº105, situado na Torre Prado, no Condomínio Paseo Diadema Residencial Club, no valor de R$ ,18, com pagamento parcelado. Ocorre que, diante da impossibilidade de continuarem a honrar o contrato, notificaram a requerida postulando sua rescisão unilateral, com devolução de 90% dos valores pagos até então, que importavam em R$ ,00, a serem corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela, além de juros de 1% ao mês, a partir da citação, conforme índices do contrato. A ré, contudo, negou-se a proceder à restituição do montante alegado, limitandose a 30% dos valores pagos, o que levou à propositura desta ação, na qual pedem: (1) a declaração de rescisão do contrato e (2) a condenação da ré à devolução de todos os valores antecipados, ou, subsidiariamente, a retenção de apenas 10% para custeio das despesas administrativas do pacto lauda 1

2 fls. 191 Com a inicial, vieram a procuração e os documentos de fls. 15/93. Citado, o réu ofertou a contestação de fls. 100/116, na qual afirmaram haver culpa exclusiva dos requerentes na rescisão contratual, situação em que se aplica a cláusula do contrato de compra e venda celebrado, havendo-lhes razão de receber, subsidiariamente, 30% do montante pago [R$ ,19]. Juntou procuração e documentos a fls. 117/173. Réplica a fls. 174/184. Eis a síntese do necessário. FUNDAMENTO E DECIDO. Passo ao julgamento antecipado da lide, porque inexiste a necessidade de produção de outras provas além daquelas constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do NCPC. Os pedidos são procedentes. É fato incontroverso nos autos a possibilidade de extinção anômala e unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador. E a data a partir da qual se considerará rescindido o pacto também é certa: a da notificação ao vendedor 15 de fevereiro de 2015 [vide fls. 69]. A controvérsia, porém, reside na restituição das quantias pagas e em que extensão lauda 2

3 fls. 192 O E. Tribunal de Justiça de São Paulo sedimentou o posicionamento de que a cláusula que estabelece a retenção total dos valores já pagos é abusiva, consoante Súmula nº 01: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Assim, há de se restituir ao comprador o montante por ele adiantado, descontado percentual destinado ao custeio das despesas administrativas do contrato. Entender-se o contrário significaria afrontosa violação ao artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor [aplicável ao presente caso por se tratar de relação consumerista], segundo o qual Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; Certamente a exigência de retenção total, ou ainda de 70%, como arguida pelo lauda 3

4 fls. 193 réu, importaria em abusividade, como já dito, e desvantagem exagerada ao consumidor. No tocante à quantia a ser retida para custeio das despesas administrativas, a jurisprudência do C. STJ está sedimentada no sentido de que é devido à vendedora um percentual variando entre 10% a 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto. Na hipótese, sendo o autor adimplente das prestações e não tendo o imóvel sido entregue até a propositura da ação, razoável aplicar-se a retenção mínima de 10%. Confirmando tal posicionamento, acórdão do STJ em sentido idêntico: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte lauda 4

5 fls. 194 Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp /DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016) A base de cálculo será o montante declarado por ambas as partes, como se demonstrou a fls. 21 e 130. Sobre o valor, serão acrescidos correção monetária pela Tabela Prática do TJSP, e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar da data de notificação extrajudicial, ou seja, 15/02/2015. Consigno terem sido enfrentados todos os argumentos trazidos pelas partes capazes de influenciar na convicção do julgador, consoante art. 489, 1º, IV, do NCPC. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial desta ação proposta por MIUCHA FERNANDES BARBOSA RIBEIRO e RAFAEL XIMENES RIBEIRO contra FIBRA MZM DIADEMA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, para (1) declarar a rescisão do contrato de compra e venda celebrado e (2) condenar a ré ao pagamento de 90% de R$ ,99 (cinquenta mil, duzentos e setenta e três reais e noventa e nove centavos), sobre os quais incidirão correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar da data da notificação extrajudicial, ou seja, 15/02/2015, e extingo a ação com resolução do mérito, fundado no art. 487, I, do NCPC lauda 5

6 fls. 195 Sucumbente, condeno a parte ré ao pagamento das custas e demais despesas processuais, bem como honorários advocatícios ao patrono da parte autora, que fixo em 10% do valor da condenação atualizado, pela Tabela Prática do TJSP. P.R.I. São Paulo, 31 de agosto de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6