SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
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1 fls. 192 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Henrique Gargiulo Krause Requerido: Esser Alaska Empreendimentos Imobiliários Ltda. (esser) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luis Felipe Ferrari Bedendi Vistos. Cuida-se de ação de rito ordinário proposta por HENRIQUE GARGIULO KRAUSE contra ESSEER ALASKA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, na qual formula pedidos desconstitutivo e condenatório. Sustenta a celebração de compromisso de venda e compra com a ré em 29 de agosto de 2013, tendo por objeto imóvel a ser construído no Condomínio Edifício Personal Home Design, situado na Rua Dr. Rubens Meirelles, 99, São Paulo/SP, unidade 602. Ocorre que, diante da impossibilidade de continuar a honrar o contrato, notificou a requerida postulando sua rescisão unilateral, em 17 de março de 2016, com devolução dos valores pagos até então, que importavam R$ ,99. A Esser Alaska, contudo, negou-se a proceder à restituição do montante, o que levou à propositura desta ação, na qual pede o autor: (1) a declaração de nulidade da cláusula contratual que impõe a retenção de 40% dos valores pagos em caso de rescisão unilateral; (2) a desconstituição do contrato, e (3) a condenação da ré à devolução de todos os valores antecipados, ou, subsidiariamente, a retenção de apenas 10% para custeio das despesas administrativas do pacto lauda 1
2 fls. 193 Com a inicial, vieram a procuração e os documentos de fls. 14/75. Citado, o réu ofertou a contestação de fls. 82/95, na qual, preliminarmente, impugnou o valor da causa, por não corresponder com o valor do pacto. No mérito, sustentou a legalidade da cláusula , que prevê a retenção de 40% dos valores pagos em caso de rescisão unilateral, já que as partes firmaram o compromisso livremente. Juntou procuração e documentos a fls. 96/152. Réplica a fls. 153/169. Eis a síntese do necessário. FUNDAMENTO E DECIDO. Passo ao julgamento antecipado da lide, porque inexiste a necessidade de produção de outras provas além daquelas constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do NCPC. Primordialmente, rejeito a preliminar de inadequação do valor da causa, porque esse corresponde ao montante que pretende o autor ser reembolsado [benefício econômico postulado]. No mérito, outrossim, os pedidos são parcialmente procedentes. É fato incontroverso nos autos a possibilidade de extinção anômala e unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador. E a data a partir da qual se considerará rescindido o pacto também é certa: a da notificação do autor 17/03/2016 [vide fls. 46/50] lauda 2
3 fls. 194 A controvérsia, porém, reside na restituição das quantias pagas e em que extensão. O E. Tribunal de Justiça de São Paulo sedimentou o posicionamento de que a cláusula que estabelece a retenção total dos valores já pagos é abusiva, consoante Súmula nº 01: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Assim, há de se restituir ao comprador o montante por ele adiantado, descontado percentual destinado ao custeio das despesas administrativas do contrato. Entender-se o contrário significaria afrontosa violação ao artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor [aplicável ao presente caso por se tratar de relação consumerista], segundo o qual Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; Certamente a exigência de retenção total ou mesmo de 40% importaria em abusividade, como já dito, e desvantagem exagerada ao consumidor lauda 3
4 fls. 195 No tocante à quantia a ser retida para custeio das despesas administrativas, a jurisprudência do C. STJ está sedimentada no sentido de que é devido à vendedora um percentual variando entre 10% a 25%, a depender das circunstâncias do caso concreto [daí porque descabido o acolhimento do pedido principal de devolução de 100% do pagamento efetuado]. Na hipótese, sendo o autor adimplente das prestações e não tendo o imóvel sido entregue até a propositura da ação, razoável aplicar-se a retenção mínima de 10%. Confirmando tal posicionamento, acórdão do STJ em sentido idêntico: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada lauda 4
5 fls Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp /DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016) A base de cálculo será o montante declarado pela requerente na exordial. Sobre o valor serão acrescidos correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar da data da notificação extrajudicial, ou seja, 17/03/2016. Consigno terem sido enfrentados todos os argumentos trazidos pelas partes capazes de influenciar na convicção do julgador, consoante art. 489, 1º, IV, do NCPC. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial desta ação proposta por HENRIQUE GARGIULO KRAUSE contra ESSEER ALASKA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para (1) declarar a nulidade da cláusula do contrato, (2) rescindir o contrato de compromisso de venda e compra entabulado entre as partes e (3) condenar a ré ao pagamento de 90% de R$ ,99, sobre os quais incidirão correção monetária pela Tabela Prática do TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a contar da data de notificação extrajudicial, ou seja, 17/03/2016, e extingo a ação com resolução do mérito, fundado no art. 487, I, do CPC. Sendo ambas sucumbentes [a ré em maior parte], condeno a autora ao pagamento de 15% das custas e demais despesas e a requerida, 85%. Condeno ainda a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios à ré no valor de 10% do valor dos danos materiais de que decaiu [ou seja, os 10% da diferença entre a totalidade e os 90% a que condenada a ré], devidamente atualizados pela Tabela Prática TJSP a partir da publicação desta, e a requerida, ao pagamento dos honorários no importe de 10% do valor atualizado da condenação lauda 5
6 fls. 197 P.R.I. São Paulo, 04 de outubro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 6
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fls. 258 Ter mo de Conclusão Em 27/11/2017 15:14:39 faço estes autos conclusos à(o) MM. Juiz(a) de Direito. Eu,, Escrevente, Subsc. Processo nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: SENTENÇA Pr ocedimento
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