SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 199 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Marcelo Caldeira Barbosa Requerido: OAS 10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Adriana Sachsida Garcia Vistos, MARCELO CALDEIRA BARBOSA, promoveram a presente ação de procedimento comum, com pedido de antecipação de tutela, em face de OAS 10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., visando prestação jurisdicional que declarasse rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenasse a ré a restituir a importância equivalente a 100% (cem por cento) ou, alternativamente, 90% (noventa por cento) dos valores pagos a título de preço do imóvel, com atualização monetária a partir do desembolso de cada parcela e acrescida de juros de mora a partir da citação. Cumulou pedido de indenização por danos morais, que estimou em R$ ,00. Tudo sem prejuízo da condenação no pagamento das verbas de sucumbência. Fundamentou a pretensão na alegação de que, em data de lauda 1

2 fls. 200 de novembro de 2010, por meio de contrato de promessa de compra e venda, adquiriu da ré a unidade condominial nº 53, do empreendimento denominado Parque Butantã Condomínio Clube, pelo preço de R$ ,65. Feito o pagamento de parte das parcelas, houve inadimplemento do autor a partir do mês de fevereiro de 2013 por impossibilidade financeira de continuar pagando as prestações; o que acarretou a rescisão unilateral do contrato. Todavia, alega que até a presente data, a ré ainda não notificou o autor formalmente acerca do distrato, nem tampouco procedeu à devolução da quantia paga; tendo o autor pagado as parcelas do preço até janeiro de 2013, conforme documento de fls. 60. Afirmou ainda que a ele foi imputado o pagamento das cotas condominiais do imóvel em questão, sem que tivesse sido, sequer, imitido na posse. Deste modo, pediu a rescisão do contrato, assim como a devolução de 100% ou, alternativamente, 90% (noventa por cento) da totalidade do que foi pago. Com a inicial vieram os documentos de fls. 28/79. A ação foi inicialmente distribuída para a 1ª Vara Cível do Foro Regional de Butantã, que declinou da competência (fls. 81). Citada (fls. 117), a ré ofertou contestação (fls. 118/169) aduzindo matéria exclusivamente de mérito. Em síntese, sustentou a que foi o autor que deu causa à rescisão, em decorrência de sua inadimplência. Alegou que tanto a rescisão do contrato, quanto a inscrição no cadastro de inadimplentes, consiste em exercício regular de direito, haja vista que o autor foi regularmente notificado quanto à existência de débito pendente e quanto à resolução do contrato. Ademais, com o fim da relação entre as partes, está a ré plenamente autorizada a dispor do bem que foi objeto do contrato rescindido. Finalmente, impugnou o pedido de indenização por dano moral lauda 2

3 fls. 201 Réplica de fls. 176/193. As partes postularam o julgamento antecipado da lide (fls. 196/197 e 198). É o relatório Decido. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, entendida como direito abstrato, o feito comporta julgamento de mérito no estado em que se encontra; desnecessária a colheita de outras provas, pois a matéria é eminentemente de direito e os fatos controversos vieram bem comprovados por documentos, autorizando o julgamento antecipado, em conformidade com a regra do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Não foram arguidas preliminares. A questão relativa à rescisão do contrato, assim como à inadimplência do autor, é incontroversa. Nesse panorama, de rigor declarar rescindido o contrato havido entre as partes, assim como inexigível o saldo remanescente. Resta então decidir a questão da restituição dos valores pagos. A rescisão de contrato, causada pela inadimplência do comprador, não obsta a devolução das quantias já pagas. Mas isto não significa que o pedido, tal como formulado, deva ser julgado procedente. Não há amparo legal à pretensão do autor de desrespeitar o contrato e transferir para a ré as consequências de seu próprio infortúnio lauda 3

4 fls. 202 enriquecimento sem causa para qualquer das partes. A rescisão de contrato não pode ser veículo de Nem para o autor, se assumiu compromisso que depois não suportou cumprir; nem para a ré, que não poderá ganhar duas vezes pela venda de uma mesma unidade imobiliária. O autor afirmou ter direito ao recebimento de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente a acrescidos de juros de mora. Ora, não se trata de aplicação financeira, devendo ser observadas as regras contratuais, incidentes na espécie, bem como o princípio geral de direito de não lesar a ninguém. A invocação das regras de proteção ao consumidor não afeta a obrigação de ressarcir os prejuízos e remunerar os serviços de administração prestados pela ré, sob pena de prestigiar o vedado enriquecimento sem causa por uma das partes. contratantes, os quais posteriormente não poderão delas se eximir. O contrato válido gera efeitos e obrigações para os Caberá ao réu, então, a devolução das parcelas pagas; porém, descontados os valores necessários a ressarcir suas despesas de administração. Com efeito, a retenção dos valores pagos pelo comprador em casos desta espécie, tem-se mantido na faixa percentual de 10 a 25%. Processo Nesse sentido: AgRg no AREsp / PE AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL 2014/ Relator(a) Ministro RAUL ARAÚJO (1143) Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA lauda 4

5 fls. 203 Data do Julgamento 19/05/2015 Data da Publicação/Fonte DJe 22/06/2015 Ementa AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial. 3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes, entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de 25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo regimental não provido. do total dos valores pagos pelo autor, a título de taxa administrativa. Assim, entendo razoável a retenção de 10% (dez por cento) No entanto, observo por oportuno que tal porcentagem deverá incidir, somente, sobre o total pago a título de parcelas do preço do imóvel; não incidindo sobre outras verbas, tais como comissão de corretagem, serviços prestados por terceiros ou ainda tributos e cotas condominiais. E quanto às cotas condominiais especificamente, anoto, por oportuno, que o argumento de que a cobrança seria indevida porque à época ainda não haviam sido entregues as chaves ao autor, não pode medrar. Isto porque tal verba passa a ser devida a partir da lauda 5

6 fls. 204 expedição do termo de conclusão da obra ou da instituição do condomínio quando o imóvel é colocado à disposição do comprador, que poderá ser imitido na posse naquela mesma ocasião, caso opte pelo pagamento à vista do saldo devedor; o que, no caso em análise, não ocorreu, haja vista que o autor se encontrava inadimplente. Eventual dificuldade do autor em quitar o preço, não se comunica com o pagamento das cotas condominiais, pelas quais é responsável o compromissário comprador conforme reiterada jurisprudência. julgamento de improcedência. Finalmente, quanto ao pedido de danos morais, de rigor o Considerando-se que foi o próprio autor que deu ensejo à rescisão do contrato e que, por outro lado, os valores por ele pagos deverão ser devolvidos com o acréscimo da devida correção monetária e juros de mora, permite-se cogitar, in casu, de mero transtorno ou aborrecimento, o que não dá ensejo à postulada indenização por dano moral, conforme iterativa jurisprudência. para enfrentar os reveses da vida. Verdade que é bastante variável a sensibilidade de cada um Algumas pessoas serão mais sensíveis, mas isso é juridicamente irrelevante quando o tema é a caracterização do dano moral. O mero dissabor não pode ser alçado ao patamar do dano moral, mas somente aquela agressão que exacerba a naturalidade dos fatos da vida, causando fundadas aflições ou angústias no espírito de quem ela se dirige 1. 1 STJ-4ª T., REsp , rel. Cesar asfor Rocha, j , RSTJ150/ lauda 6

7 fls. 205 Ante o exposto e o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para, apenas, rescindir o contrato havido entre as partes e condenar a ré a restituir ao autor o equivalente a 90% do valor pago a título de preço pelo imóvel, descontadas as demais verbas que acima referi. Sobre o valor a ser reembolsado, incidirá correção monetária, calculada pelos índices eleitos pelo Egrégio Tribunal de Justiça na Tabela Prática para Atualização dos Débitos Judiciais, a partir da data do desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. Ante a sucumbência recíproca, cada parte arcará com as custas que despendeu e os honorários de seus respectivos advogados, nos termos do artigo 86 do Código de Processo Civil. No mais, extingo o processo com análise de mérito, o que faço com fundamento nos termos do artigo 487, inciso I, do citado diploma legal. P.R.I. São Paulo, 31 de agosto de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 7