ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS COLTRO (Presidente) e FERNANDA GOMES CAMACHO. São Paulo, 5 de maio de 2017.

Transcrição

1 fls. 201 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante AK19 - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelada DANIELA DE MELO SILVA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS COLTRO (Presidente) e FERNANDA GOMES CAMACHO. São Paulo, 5 de maio de Fábio Podestá Relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 202 APELAÇÃO nº APELANTE: AK19 - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA APELADO: DANIELA DE MELO SILVA COMARCA: SÃO PAULO VOTO Nº COMPRA E VENDA Sentença de procedência APELO DA RÉ Pretensão à majoração do percentual de retenção, bem como, à alteração do termo inicial dos juros moratórios Percentual de retenção acertadamente estipulado em 10%, consoante precedentes desta C. Câmara Juros moratórios que são devidos a partir do trânsito em julgado, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça. Ônus sucumbenciais bem distribuídos. Sentença reformada, apenas no tocante ao termo inicial dos juros moratórios RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. DANIELA DE MELO SILVA ajuizou ação de rescisão contratual em face de AK19 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., alegando, em síntese, que celebrou compromisso de compra e venda com a ré, pagou algumas parcelas do preço, porém, não tem mais condições financeiras de arcar com as parcelas acordadas. Pleiteou, assim, a restituição de 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso da respectiva parcela e computados juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. A r. sentença a fls. 152/156, cujo relatório adoto, Apelação nº Voto VF 2

3 fls. 203 julgou procedente o pedido, para declarar a nulidade da cláusula 8.2 do contrato de compra e venda, rescindir o referido contrato e, condenar a ré à devolução de 90% dos valores pagos pela unidade, corrigidos monetariamente desde o desembolso da respectiva parcela e, computados juros moratórios de 1% ao mês, a partir de 05/06/2016 (data em que a autora notificou a ré sobre a rescisão do contrato). Em razão da sucumbência, a ré foi condenada ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Inconformada, apela a ré, sustentando, em suma: a) deve ser majorado o percentual de retenção dos valores a serem restituídos à autora; b) os juros moratórios devem incidir somente a partir da citação, e c) os ônus sucumbenciais devem ser carreados à autora. O recurso é tempestivo, preparado e foi contraarrazoado (fls. 178/191). É o relatório. Do percentual de retenção Descabe a pretendida majoração do percentual de retenção de valores pagos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que: Apelação nº Voto VF 3

4 fls Na hipótese de promessa de compra e venda de bem imóvel a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. (...) O percentual de retenção - fixado por esta Corte entre 10% e 25% - deve ser arbitrado conforme as circunstâncias de cada caso (...) (STJ 3ª Turma REsp /PR Relatora: Min. Nancy Andrighi, julgamento em ). (grifo nosso). Portanto, a cláusula contratual que prevê percentual de retenção maior é manifestamente abusiva, à luz do Código de Defesa do Consumidor, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC). Ademais, nesta Corte é consagrado o entendimento de que o consumidor tem direito à rescisão e à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para pagamento de despesas administrativas. Nesse sentido, a Súmula nº. 1 e deste E. Tribunal dispõe: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos Apelação nº Voto VF 4

5 fls. 205 próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. No caso, sequer houve transmissão da posse à autora, de modo que não houve uso do bem e, certamente será fácil a sua alienação a terceiros, mitigando os prejuízos causados às vendedoras pela frustração do negócio. Ainda que consideradas as circunstâncias atuais do mercado, é descabida a pretensão de retenção no percentual superior ao máximo permitido pelo Superior Tribunal de Justiça e, o que foi fixado na sentença se presta, ainda assim, a compensar o tempo de espera por um novo comprador. É o que vem sendo estipulado nos precedentes desta Câmara: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DO CONTRATO IMPOSSIBILIDADE ECONÔMICA SUPERVENIENTE DOS ADQUIRENTES EM ARCAR COM AS PRESTAÇÕES AJUSTADAS AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CULPA DAS VENDEDORAS - RESCISÃO DECRETADA - ATO QUE CAUSA PREJUÍZO AO CREDOR - RETENÇÃO CORRETAMENTE FIXADA EM 10% DOS VALORES ADIMPLIDOS DEVOLUÇÃO CORRIGIDA DO RESTANTE SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. (Apel Apelação nº Voto VF 5

6 fls , 5ª Câm. Direito Privado, rel. Des. Moreira Viegas, j ). Rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel. Financiamento imobiliário não aprovado. Inadimplemento confesso do promissário comprador. Mesmo inadimplente, o comprador pode obter a devolução das quantias pagas, total ou parcialmente. Interpretação da Súmula n. 1 desta E. Corte de Justiça. Com a resolução do contrato, as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio. Incabível perda total das prestações pagas ou de grande parte delas, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Aplicação da Súmula n. 3 desta Corte. Valor total pago pelos compradores deve ser restituído, com retenção de 10% dos valores pagos, a título de ressarcimento de despesas administrativas. Recurso não provido. (Apel , 5ª Câm. Direito Privado, rel. Des. Edson Luiz de Queiroz, j ). Do termo inicial dos juros moratórios No tocante aos juros moratórios, por se tratar de consectário legal, passível de alteração de oficio, e ainda, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre o seu termo inicial na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, a incidência dos mesmos deve se dar a partir do trânsito em julgado deste acórdão. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE Apelação nº Voto VF 6

7 fls. 207 DECLARAÇÃO. ART. 535 DO CPC. AGRAVO REGIMENTAL RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS. PUBLICAÇÃO JORNALÍSTICA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. APLICAÇÃO DO VERBETE SUMULAR N.º 54/STJ. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. CONSECTÁRIO LEGAL. REFORMATIO IN PEJUS NÃO CONFIGURADA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NO JULGADO. 1. Os embargos de declaração, de que trata o art 535 do CPC, tem por finalidade exclusiva provocar o saneamento de omissão, contradição ou obscuridade eventualmente existentes na sentença ou acórdão, não se prestando, destarte, a mera rediscussão da matéria apreciada. 2. Nas ações envolvendo responsabilidade civil extracontratual, os juros moratórios fluem a partir do evento danoso (Súmula n.º 54/STJ). 3. Os juros de mora constituem matéria de ordem pública, de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a modificação de seu termo inicial, de ofício, não Apelação nº Voto VF 7

8 fls. 208 configura reformatio in pejus quando já inaugurada a competência desta Corte Superior. (Precedente: AgRg no Ag /RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, Quarta Turma, DJe de 15/12/2010). 4. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl. nos EDcl. no Recurso especial Nº DF, Ministro Vasco Della Giustina (Desembargador Convocado do TJ/RS, j. 22/02/2011). (grifos nossos). A propósito, o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça: na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte ré/vendedora (AgRg no REsp /SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2016, DJe 11/03/2016). Por fim, quanto aos ônus sucumbenciais, observase que foram bem distribuídos em primeiro grau, não havendo qualquer razão para que sejam carreados à autora. Assim, a sentença de procedência fica mantida tal como lançada, alterando-se, tão-somente, o termo inicial dos juros moratórios, que passam a fluir a partir do trânsito em julgado deste acórdão. No tocante aos honorários sucumbenciais recursais, Apelação nº Voto VF 8

9 fls. 209 ficam majorados para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, 11, do Novo Código de Processo Civil, os quais serão suportados pela ré. Anota-se, a propósito, que não é necessário que o julgador se pronuncie expressamente sobre todos os dispositivos legais invocados pelos apelantes para que tenham acesso aos Tribunais Superiores, pois o prequestionamento consiste na apreciação e na solução, pelo tribunal de origem, das questões jurídicas que envolvam a norma positiva tida por violada, inexistindo a exigência de sua expressa referência no acórdão impugnado 1. Ante ao exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso. FABIO HENRIQUE PODESTÁ Relator 1 EDCL nº , 7ª Câm. Direito Privado, rel. Des. Coimbra Schimidt, j Apelação nº Voto VF 9