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Transcrição

1 fls. 140 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Adriano Santos de Oliveira Requerido: Rio Bravo Desenvolvimento Imobiliário Spe Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Denise Cavalcante Fortes Martins Vistos. ADRIANO SANTOS DE OLIVEIRA, qualificado na inicial, ajuizou AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL em face de RIO BRANCO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA (VITACON), alegando, em síntese, ter firmado com a ré no dia 19 de março de 2016 e em stand de vendas Escritura Pública de Promessa de Venda e Compra do imóvel descrito a fls. 3. Ocorre que, devido a dificuldades financeiras, solicitou o distrato amigável. Foi informada, porém, que a incorporadora reteria 80% do total de R$36.382,99 já pagos, o que não foi aceito pelo requerente. Encaminhou, então, notificação extrajudicial em 26 de fevereiro de 2018, que não foi respondida pela requerida. Pugnou pela declaração de rescisão do contrato e pela condenação da ré em restituir em uma única parcela 90% do valor pago, corrigido monetariamente e com incidência de juros de mora. Atribuiu à causa o valor de R$32.744,70. Com a inicial vieram os documentos de fls. 17/69. Citada, a ré ofereceu contestação, afirmando que o autor foi devidamente informado a respeito das disposições contratuais, não havendo que se falar em ilegalidade ou abusividade. Apontou que a rescisão, no caso, é de culpa exclusiva do comprador, devendo ser aplicada a cláusula Sustentou que eventuais juros moratórios deveriam incidir a partir do trânsito em julgado da sentença e eventual correção monetária deveria incidir a partir da distribuição da ação. Considerou não ser possível no caso a inversão do ônus da prova. Pugnou pela improcedência da ação. Juntou documentos a fls. 98/114. Réplica a fls. 117/137. É a síntese do necessário. Decido lauda 1

2 fls. 141 O processo comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, vez que desnecessária a produção de outras provas, estando a matéria fática suficientemente demonstrada através dos documentos já juntados aos autos. Cuida-se de ação de rescisão contratual com pedido de devolução dos valores pagos. Alega o autor haver abusividade na cláusula contratual do compromisso de compra e venda firmado com a ré, que prevê retenção excessiva por parte da ré na hipótese de rescisão do contrato. A ação é procedente. Destaco que a relação jurídica travada entre as partes possui natureza consumerista, uma vez que o autor é destinatário final do serviço prestado pela empresa ré, que o faz de forma contínua e habitual no desenvolvimento de sua atividade comercial, enquadrando-se perfeitamente nos conceitos de consumidor e fornecedor de serviços, nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Desse modo, de rigor a aplicabilidade das regras previstas na Lei 8.078/90, no que concerne a boa fé objetiva e a inversão do ônus da prova. É fato incontroverso nos autos que o requerente optou por rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel firmado com a ré. A ré, por sua vez, não se opõe à rescisão do contrato, mas sim, à pretensão de restituição veiculada pelo requerente. Assim, cinge-se a controvérsia quanto ao percentual de restituição dos valores pagos pelo autor em princípio de pagamento do preço do imóvel compromissado à venda pela requerida. Consoante interpretação finalística do artigo 53 da Lei 8.078/90 - Código de Defesa do Consumidor, o direito do autor à restituição parcial das quantias pagas é inegável. Certo é que o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 53, veda, sob pena de nulidade, a previsão de cláusulas contratuais que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda de imóveis mediante prestações. Visase, com isso, impedir que o fornecedor crie vantagens exageradas para si em prejuízo do consumidor, parte mais fraca na relação de consumo. A vedação, portanto, recai sobre toda e qualquer disposição que imponha a perda total de parcelas pagas. Com isso, com o advento do Código de Defesa do Consumidor, entende-se por derrogado parcialmente o artigo 35 da Lei 6.766/79, que vinculava o direito à restituição de prestações pagas somente quando quitado mais de 1/3 das parcelas ajustadas. Com efeito, evidenciado o direito de ressarcimento do requerente, a fim de lauda 2

3 fls. 142 evitar o odioso enriquecimento sem causa da parte ré, resta apreciar o percentual de devolução das parcelas pagas. Destaco que, uma vez que a rescisão não é imputável à ré, tampouco há que se falar em restituição integral dos valores pagos. rescisão. A cláusula 7.6 prevê retenção de mais de 25% dos valores pagos em caso de Ocorre que a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhada pela jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo entende como razoável a retenção, para casos análogos, de percentual entre 10 e 20% dos valores quitados. Nesse sentido, destaca-se a inteligência do voto proferido pelo Desembargador Carlos Alberto Garbi, em julgamento de caso semelhante: (...) A sentença condenou a ré a devolver aos autores 90% dos valores desembolsados a título de parcelas contratuais. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, acompanhado pela jurisprudência deste Tribunal, tem admitido a retenção, pelo promitente vendedor, de porcentagem do valor que lhe foi pago, para o fim de compensar os prejuízos decorrentes da utilização do imóvel, bem como, os encargos administrativos suportados, que, sendo notórios, independem de prova. No caso em exame, os autores efetuaram pagamentos à construtora no total de R$ ,08, conforme extratos apresentados pelos autores e pela ré (fls. 96/97 e 161). A ré, por sua vez, alega que a rescisão deve ocorrer de acordo com os termos contratuais (cláusula 5.4 fl. 55/56), com retenção de 40% dos valores pagos ou, alternativamente, 30%. Não se olvida que a parte responsável pela rescisão do contrato responde pelas perdas e danos (art. 389 do CC). Ocorre que, embora imputável aos compromissários compradores o desfazimento da avença, o perdimento de 60% do que pagou reputa-se excessivamente oneroso, sobretudo se considerada a natureza das verbas compensadas com crédito do autor. Razoável, portanto, admitir a retenção de 10% a título de despesas. administrativas, mantendo-se a sentença, percentual que não se mostra excessivo e que está de acordo com aquele adotado pela jurisprudência em casos semelhantes.(...) (Apelação nº , 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. em, 18/08/2015). E ainda: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA lauda 3

4 fls. 143 INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. INEXISTÊNCIA DEMORA DA PARTE RÉ. 1. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré. 4. Agravo regimental provido. (AgRg no REsp /PE, rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 08/06/2010). Assim, de rigor a restituição de 90% das quantias quitadas. Esta mesma cláusula determina que a devolução se dará em tantas vezes quanto for o número de parcelas de pagamento efetuadas pelo comprador (fls. 37. Ocorre que o Egrégio Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, que dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. E, ainda, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determina, através da Súmula nº02, que a devolução deve ocorrer em uma única parcela: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Finalmente, saliento que a hipótese dos autos é de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta por desistência do comprador. Assim, não há que se falar em mora da empresa ré, de modo que os juros incidirão sobre os valores a serem restituídos apenas após o trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento já consolidado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Diante do exposto e de tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido da presente ação para DECLARAR rescindido o contrato firmado pelas partes e CONDENAR a ré a restituir ao autor 90% (noventa por cento) das quantias pagas, relativas às parcelas das compras do imóvel indicado na inicial, corrigidas monetariamente desde o efetivo desembolso e acrescida de juros legais de mora a contar do trânsito em julgado da sentença, pagas em uma única parcela lauda 4

5 fls. 144 CONDENO a ré no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte autora, que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se, registre-se e intime-se. São Paulo, 07 de maio de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5