PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

Transcrição

1 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante CALGARY INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados MARCELO VAZZOLER GIUNTI e ELAINE FRANCISCO DOS SANTOS. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores BERETTA DA SILVEIRA (Presidente) e DONEGÁ MORANDINI. São Paulo, 26 de setembro de Carlos Alberto de Salles Relator Assinatura Eletrônica

2 3ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Apelação nº Comarca: São Paulo Foro Central Apelante: Calgary Investimentos imobiliários Ltda Apelados: Marcelo Vazzoler Giunti e Elaine Francisco dos Santos Juíza sentenciante: Anna Paula Dias da Costa VOTO Nº: 8067 COMPRA E VENDA. CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Insurgência da ré contra sentença de procedência. Alegação da ré de prescrição da pretensão dos autores. Acolhimento. Prescrição trienal da pretensão de devolução de valores pagos indevidamente (art. 206, 3º, IV, CC). Precedente do STJ nº REsp n /SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art , III do CPC/2015). Pagamento efetuado em janeiro de Ação proposta apenas em setembro de Prescrição configurada. Retenção a título de administração do contrato. Impossibilidade. Abusividade de cláusulas contratuais que asseguram direito de retenção à vendedora. Súmula 1 deste Tribunal apenas aplicável em caso de mora do comprador. Culpa exclusiva da vendedora na rescisão do contrato, ao não cumprir o prazo de entrega do imóvel. Descumprida a oferta, o consumidor tem direito de reaver quantias pagas, além de poder pleitear indenização (art. 35, III do CDC). Devolução integral das parcelas pagas. Precedentes. Sucumbência mínima dos autores. Encargos sucumbenciais a serem arcados pela ré, tal como constou na sentença. Recurso parcialmente provido. A sentença de ps. 274/278, complementada pela decisão de ps. 284/285, cujo relatório adota-se, julgou procedentes os pedidos da ação ordinária ajuizada por Marcelo Vazzoler Giunti e Elaine Francisco dos Santos em face de Calgary Investimentos Imobiliários Ltda, para rescindir o contrato entabulado entre as partes, determinando a devolução integral das quantias pagas, atualizado desde o desembolso e com juros de mora desde a citação, e a restituição dos valores pagos a título de corretagem. Sucumbente, a ré foi condenada ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Inconformada, apela a ré a ps. 288/294 alegando, síntese, que seria parte ilegítima para condenação à devolução dos valores despendidos a título de corretagem e SATI, pois esses valores teriam sido pagos à TECNISA; que prescreveria em três anos a pretensão pelo recebimento dos referidos valores (art. 206, 3º, CPC), Apelação nº Voto nº 2

3 e que tal lapso temporal já havia passado quando do ajuizamento da ação, razão pela qual referida pretensão estaria prescrita; que, quanto à devolução das parcelas pagas, as cláusulas 6.3, e deveriam valer, já que não foram anuladas, e preveem a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, e que poderia ser retido o valor de 10% (dez por cento) do valor total da venda, a título de administração; que o valor pago a título de corretagem não deveria ser devolvido, pois os compradores se dispuseram a pagar referida despesa no ato da compra e o serviço foi prestado. 302/325). Recurso regularmente processado, com resposta (ps. Autos em termos de julgamento virtual (p. 331). É o relatório. O recurso comporta provimento parcial. Em primeiro lugar, no que tange à prescrição alegada, assiste razão à apelante. Com efeito, em que pese o entendimento desta 3ª Câmara a respeito da impossibilidade de cobrança da corretagem do consumidor na compra de imóveis na plana (Enunciado 38.3), recentemente o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (art do CPC/2015), considerou válida a cláusula contratual que transfere o valor da corretagem ao consumidor, desde que expressa no contrato, e abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Além disso, quanto à prescrição da pretensão de devolução de valores, decidiu-se ser aplicável o prazo de três anos do artigo 206 3º, inciso IV do Código Civil: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, 3º, IV, CC). (vide REsp n /SP). Sendo assim, uma vez que a decisão do Superior Tribunal de Justiça é vinculante para os demais tribunais inferiores (art , III do CPC/2015), verifica-se que a pretensão dos apelados está prescrita. No caso, o contrato de promessa de compra e venda de ps. 27/68 foi assinado pelos compradores em 17 de janeiro de Nesta data, também, os consumidores quitaram os valores cobrados a título de corretagem, SATI e prêmios pela venda (valor total de R$9.386,16 ps. 69/70). Com isso, como a ação foi ajuizada apenas em Apelação nº Voto nº 3

4 setembro de 2014, verifica-se que o prazo prescricional de três anos a contar do desembolso já decorreu. Portanto, a pretensão dos autores de reaver os valores pagos como corretagem e SATI já prescreveu. Com isso, julga-se improcedente o pedido de devolução da corretagem e da SATI, com resolução do mérito (art. 487, II do CPC/2015). Em relação à retenção de parte dos valores pagos como custo de administração, não assiste razão à apelante. Para sustentar tal pretensão, a apelante elenca cláusulas do contrato que lhe autorizariam a retenção de valores já pagos pelo consumidor (p. 51/52): 6.3 Havendo distrato ou rescisão do COMPRADOR, serão apuradas as quantias pagas, atualizadas monetariamente de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações e delas serão descontados: A) custos administrativos e de promoção de venda, à taxa de 10% (dez por cento) sobre o valor total da venda atualizado monetariamente, nos termos deste contrato; B) impostos, taxas ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário e criados durante a vigência deste instrumentos que não tenham sido pagos pelo COMPRADOR; C) eventuais débitos de tributos, inclusive IPTU e taxa condominial Ajustam as partes que, do saldo apurado, nos moldes do item 6.3 será restituída ao COMPRADOR a importância equivalente a 50% (cinquenta por cento) desse, em tantas parcelas mensais quanto forem os meses decorridos da data da assinatura deste instrumento até o distrato. A parte retida pela VENDEDORA será considerada como perdas e danos e lucros cessantes O valor a ser restituído ao COMPRADOR jamais será inferior a 20% (vinte por cento) dos valores constantes neste instrumento e efetivamente por ele pagos. Todavia, as referidas cláusulas são claramente abusivas e contrariam as disposições do Código de Defesa do Consumidor, mormente o disposto no artigo 51, inciso IV e 1º, inciso III e artigo à ré. No mais, verifica-se que inexiste direito de retenção 1 Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; [...] 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: [...] III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerandose a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso. Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Apelação nº Voto nº 4

5 É certo que este Tribunal admite a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor, nos termos da Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Entretanto, tal súmula tem aplicabilidade apenas quando há mora do comprador. No caso, porém, isso não se verificou; pelo contrário, na verdade foi a vendedora que não entregou o imóvel no prazo previsto: contando o prazo de tolerância, a conclusão das obras estava prevista para julho de 2013 (p. 32), porém, até o momento do ajuizamento da ação, o imóvel não havia sido entregue. Além disso, nos termos do artigo 35, inciso III do Código de Defesa do Consumidor, se o fornecedor de produto não cumprir a oferta, surge ao consumidor o direito de reaver todas as quantias já pagas, bem como pleitear indenização. Não há, no referido dispositivo, autorização para a limitação do valor da restituição ou para a retenção de qualquer montante por conta da rescisão por culpa da vendedora, até mesmo porque isso implicaria em atribuir o risco de conclusão do négocio ao consumidor. que: Sobre esse tema, CLAUDIA LIMA MARQUES 2 explica No inc. III do art. 35 fica ainda mais clara a suposição, no sistema do CDC, da conclusão do contrato entre fornecedor-ofertante e consumidor. Este inc. III refere-se ao direito de 'rescindir o contrato'. Logo, se a rescisão tiver por motivo a recusa do fornecedor de dar cumprimento à sua oferta, oferta esta que representa agora o conteúdo firmado, o CDC assegura ao consumidor o direito de ver ressarcidas as suas eventuais perdas (restituição da quantia paga, monetariamente atualizada, qualquer outro dano emergente e lucros cessantes). Dessa maneira, mantém-se a condenação da apelante à restituição integral das quantias pagas pelos apelados, atualizadas desde o desembolso e com juros de mora desde a citação. semelhantes: Esse é o entendimento desta 3ª Câmara em casos COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de rescisão contratual c.c. devolução de quantias pagas e indenização por perdas e danos - Atraso injustificado na entrega do imóvel Inadimplemento contratual da promitente vendedora - Obrigação de restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes - Restituição da comissão de corretagem indevidamente exigida 2 MARQUES, CLAUDIA LIMA, Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 2ª ed., São Paulo, RT, p. 519 sem destaques no original. Apelação nº Voto nº 5

6 dos compradores - Legitimidade passiva da promitente vendedora para a restituição - Danos emergentes - Compatibilidade entre os pedidos de rescisão contratual e indenização por perdas e danos (art. 475 do CC) - Indenização consistente nos alugueres pagos pelos autores no período da mora da vendedora - Dano moral caracterizado - Arbitramento da indenização em R$ ,00 em consonância com a norma do art. 944 do CC e com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade - Incidência dos Enunciados nº 38-1, 38-2 e 38-3 da 3ª Câmara de Direito Privado - Juros de mora devidos a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual (art. 405 do CC) - RECURSO DA RÉ DESPROVIDO, PROVIDO O RECURSO ADESIVO DOS AUTORES. (TJSP, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº , Rel. Des. Alexandre Marcondes, j. 19/03/2015 sem destaques no original). COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO. 1.- Matéria preliminar. Ilegitimidade passiva da Fernandez Mera. Não acolhimento. Expressa participação da sociedade na relação contratual. Intermediação do negócio que determina a sua participação na relação processual, inclusive porque formulado pedido de restituição das verbas de assessoria imobiliária. Legitimidade mantida. Precedentes da Câmara. 2.- Mora contratual. Configuração. Atraso na entrega do lote adquirido pelos autores. Embargo judicial e entraves administrativos para o encerramento das obras inseridos na cadeia produtiva desenvolvida pelas rés. Inadimplemento do contrato que autoriza a rescisão da avença. Hipótese, ainda, que necessária a devolução integral dos valores solvidos pelos adquirentes. Retenção desabrida. Montante que premiaria o contratante inadimplente. SENTENÇA PRESERVADA NOS TERMOS DO ART. 252 DO RITJSP. APELOS IMPROVIDOS. (TJSP, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº , Rel. Des. Donegá Morandini, j. 23/03/2015 sem destaques no original). Por fim, diante da sucumbência mínima dos autores, que apenas ficaram vencidos em parte mínima do pedido (art. 86, parágrafo único, do CPC/2015), mantém-se a condenação da ré ao pagamento da totalidade das despesas processuais e dos honorários advocatícios fixado em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Diante do exposto, dá-se provimento parcial ao recurso de apelação, apenas para reconhecer a prescrição da pretensão dos autores de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI, ficando mantida, no mais, a sentença. CARLOS ALBERTO DE SALLES Relator Apelação nº Voto nº 6