PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

Transcrição

1 fls. 2 Registro: XXXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXXX- XX , da Comarca de São Paulo, em que é apelante COOPERATIVA HABITACIONAL TERRA PAULISTA, são apelados EDUARDO (Omitido) e outra. ACORDAM, em 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores NEVES AMORIM (Presidente sem voto), GIFFONI FERREIRA E JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES. São Paulo, 13 de maio de Alvaro Passos RELATOR Assinatura Eletrônica

2 fls. 3 Voto nº 20XXX/TJ Relator: Alvaro Passos 2 a Câm. de Direito Privado Apelação cível nº XXXXXX-XX Apelante: COOPERATIVA HABITACIONAL TERRA PAULISTA Apelados: EDUARDO (Omitido) e outro Comarca: São Paulo Foro Central 12ª Vara Cível Juiz de 1º Grau: Alexandre Augusto Pinto Moreira Marcondes EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão c.c. pedido de restituição de quantias pagas Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção Incidência do Código de Defesa do Consumidor Necessidade Devolução imediata das parcelas pagas, admitindo-se a retenção de 10% a título de perdas e danos Juros de mora incidentes a partir da citação Entendimentos pacificados por súmulas deste Tribunal de Justiça Recurso parcialmente provido. Vistos. Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente ação de restituição de parcelas pagas em contrato habitacional, condenando a ré a restituir aos autores 90% (noventa por cento) da quantia paga por força do termo de adesão objeto da ação. Inconformado, pugna a demandado pela reforma do da r. decisão pelas razões expostas a fls. 231/240. Apelação nº XXXXXX-XX São Paulo - Voto nº 20XXX 2

3 fls /289), subiram os autos para julgamento. Com apresentação de resposta (fls. É o relatório. O recurso merece parcial provimento. O direito de o comprador rescindir o contrato de compromisso de compra e venda e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas é questão pacificada tanto neste Egrégio Tribunal de Justiça quanto no Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ, AgRg no AI nº /RS, relator Ministro MASSAMI UYEDA, em 2/4/2007). A jurisprudência, por sua vez, consagrou o entendimento de que o consumidor tem direito à devolução das parcelas pagas, descontado percentual suficiente para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas, aí incluídas as de corretagem, publicidade, seguro e fundo de reserva, nos termos da Súmula n 1, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Assim, determinada a rescisão contratual, é direito do consumidor receber de volta parte das parcelas pagas. E não se argumente quanto à não aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica discutida nos autos. Isso porque a cooperativa que figura no pólo passivo da demanda é daquelas em que um grupo de pessoas, de Apelação nº XXXXXX-XX São Paulo - Voto nº 20XXX 3

4 fls. 5 forma disfarçada, promove a venda de unidades condominiais. Os compradores, que não tinham a intenção de se associarem a nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imóvel. Não se trata, portanto, de cooperativa propriamente dita, mas de incorporação e construção de empreendimento imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim de evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais disposições que regem a matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e suas consequências. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das características das entidades formadas para a construção e venda de imóveis em construção. Aplica-se ao caso, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, sendo de rigor a devolução das parcelas pagas, de uma só vez, sob pena de colocar-se o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 53 e art. 51, IV, do CDC), conforme a Súmula nº 2, editada por este Egrégio Tribunal de Justiça, a qual dispõe que: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. No mais, o percentual de retenção determinado na r. sentença é suficiente para cobrir as despesas administrativas e de comercialização já que, com a retomada do imóvel, a apelante poderá aliená-lo pelo preço de mercado atual, sem experimentar qualquer prejuízo. Neste sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato - Rescisão por inadimplemento do promitente-comprador - Reintegração de posse - Ausência de pedido de restituição das parcelas pagas pelo comprador - Devolução determinada - Possibilidade - Retenção de 10% (dez) por cento dos valores pagos - Suficiência Apelação nº XXXXXX-XX São Paulo - Voto nº 20XXX 4

5 fls. 6 - Recurso provido em parte (Apelação Santa Isabel - 3ª Câmara de Direito Privado Rel. Adilson de Andrade - 16/11/ Votação: Unânime - Voto nº: 3472). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Cláusula penal - Rescisão do contrato por culpa do promitente-comprador - Previsão de perda parcial do pago que tem caráter compensatório e prefixa indenização - É razoável retenção de dez por cento dos valores pagos, restituindo-se o demais de uma só vez após compensação do devido - Recurso parcialmente provido (Apelação Cível São Paulo - 9ª Câmara de Direito Privado Rel. Antonio Vilenilson Vilar Feitosa - 17/03/ Voto nº: 7587). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Rescisão - Devolução das parcelas pagas - Admissibilidade, ainda que a resolução do contrato tenha se dado por culpa dos adquirentes que se tornaram inadimplentes - Contrato de adesão, no qual as cláusulas devem ser interpretadas favoravelmente ao aderente - Impossibilidade da restituição ser feita em prestações, por deixar ao alvedrio da vendedora a época da devolução do valor, contrariando as regras consumeristas - Retenção de dez por cento das parcelas quitadas, a título de despesas administrativas e como penalidade pelo descumprimento da avença, que se impõe - Inteligência do art. 53 da Lei 8.078/90 (TJSP) - RT 850/241 No entanto, merece pequeno reparo a r. sentença em relação à condenação da apelante ao pagamento de juros sobre as parcelas pagas, cuja incidência deve ocorrer a partir da citação. Isso porque o artigo 219 do CPC dispõe que a citação válida constitui em mora o devedor, sendo de rigor inferir que, a partir do momento em que a vendedora é citada, está ela em mora no que tange aos valores a serem devolvidos ao comprador, sendo, portanto, devidos os juros de mora a partir desse instante. Por fim, nenhum reparo deve ser feito no tocante à incidência de correção monetária sobre as quantias pagas, uma vez que esta configura apenas atualização dos valores pagos, sem Apelação nº XXXXXX-XX São Paulo - Voto nº 20XXX 5

6 fls. 7 qualquer acréscimo para o comprador. Assim, deve incidir sobre cada parcela a partir de seu efetivo pagamento. Diante do exposto, dou parcial provimento tão somente para que a incidência dos juros moratórios seja contada a partir da citação, mantidos os encargos sucumbenciais como fixados pela r. sentença. ALVARO PASSOS Relator Apelação nº XXXXXX-XX São Paulo - Voto nº 20XXX 6