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Transcrição

1 fls. 187 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Gilson Queiroz da Silva e outro Requerido: Queiroz Galvão Paulista 10 Desenvolvimento Imobiliário Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Lúcia Caninéo Campanhã Vistos. GILSON QUEIROZ DA SILVA e JAQUELINE LOPES LAGO QUEIROZ DA SILVA moveram Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores contra QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 10 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, alegando que firmaram contrato para aquisição da unidade 143, bloco Ametista, do empreendimento denominado Pátio Boulevard ; pagaram o montante de R$ ,75; diante de dificuldades econômicas não têm mais condições de arcar com o contrato; notificaram a ré solicitando o distrato e devolução dos valores, sem sucesso, fazem jus à rescisão contratual e recebimento de 90% do valor pago; reportaram-se ao Código de Defesa do Consumidor. Requereram tutela de urgência para suspensão do pagamento das parcelas vencidas e a vencer, bem como a abstenção de inscrição de seus nomes no cadastro dos órgãos de proteção ao crédito. No final, rescisão do contrato celebrado com devolução de 90% dos valores pagos. Deferido o pedido de tutela de urgência para que a requerida se abstenha de inscrever o nome dos autores no cadastro dos órgãos de proteção ao crédito e suspendendo a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas. Os autores requereram a suspensão das cobranças das cotas condominiais. Deferido o pedido de tutela de urgência para suspender/interromper o pagamento das cotas condominiais, imputando à requerida quaisquer encargos incidentes sobre o imóvel durante o tramite da ação, lauda 1

2 fls. 188 A requerida foi citada e apresentou contestação alegando que os autores deram causa à rescisão do contrato, posto que deixaram de quitar a parcela do saldo do preço mediante financiamento imobiliário; nos termos contratualmente previstos e previamente acordados entre as partes o valor da restituição é de R$ ,96; eventual devolução de valores não deve ocorrer em parcela única. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, visto que desnecessária a produção de outras provas, nos termos do art.355, inciso I, do Código de Processo Civil. Deixo de designar audiência de tentativa de conciliação em razão da falta de interesse de ambas as partes (fls.185/186). Trata-se de pedido de rescisão contratual cumulado com restituição das quantias pagas decorrentes do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel. Os autores comprometeram-se a adquirir a unidade 143, bloco Ametista, do empreendimento denominado Pátio Boulevard, na data de 17 de agosto de 2013 (fls. 26/56), e conforme alegado na petição inicial, não têm mais interesse no contrato. Nota-se da "Posição Financeira do Cliente Analítica" que os adquirentes estavam em dia com as parcelas do contrato e pendente apenas a parcela final de R$ ,83 com vencimento em 26 de dezembro de 2016 (fls.25). No entanto, em data anterior ao do pagamento final, notificaram extrajudicialmente a requerida para rescisão contratual (fls.63/65) e distribuíram a presente ação. A requerida não se opõe à rescisão do contrato, desde que realizada nos termos contratualmente previstos e previamente acordados entre as partes. Aplica-se a Súmula 1 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim lauda 2

3 fls. 189 como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem." Constou da cláusula 9.3, b.3.1, b.3.2 e b.3.3, que na hipótese de rescisão, será deduzido das quantias pagas o percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de todos os valores relativos a tributos, que a vendedora tenha arcado por conta do contrato e também despesas efetuadas com a resolução, inclusive honorários advocatícios. Constou ainda que a devolução ocorreria de forma parcelada, em número igual de prestações quitadas (b.4) (fls. 39/40). Ocorre que a perda total das quantias pagas é vedada pelo art.53 do Código de Defesa do Consumidor e a cláusula em questão mostra-se exagerada, e em muitos casos até frustra a restituição de qualquer valor, impondo-se a redução proporcional da pena estipulada, em consonância com os artigos transcritos. A cláusula penal, embora válida, passa a ser reduzida equitativamente pelo juízo. Nos termos do art. 413 do Código Civil a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Quanto às prestações pagas, a perda total consiste em enriquecimento ilícito da ré em detrimento dos autores, enquanto que a restituição de 90% de todo o montante representa o inverso, pois a ré teve despesas com a venda e a unidade estava compromissada aos autores impedindo a sua negociação. No caso, razoável a devolução de 80% das prestações pagas, de uma só vez. A diferença será utilizada para indenizar a requerida das despesas com a publicidade, venda e custos diversos, ressaltando que os autores não receberam a posse do imóvel e com a rescisão do contrato, a unidade voltará para a vendedora que poderá negociar novamente o bem. Não se justifica a devolução parcelada dos valores desembolsados, nos termos da Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." lauda 3

4 fls. 190 Quanto aos juros, entendo que se aplica o disposto no art.397, parágrafo único, combinado com o art.405 ambos do Código Civil, além do art.240 do Código de Processo Civil. Assim, diante da expressa disposição legal, não havendo termo, contam-se os juros de mora a partir da citação. Nesse sentido jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. CULPA DA RÉ NÃO EVIDENCIADA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO DEVIDA À CONSTRUTORA. ADMISSIBILIDADE. ATO QUE CAUSA PREJUÍZO AO CREDOR. PENA PARA O DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO INADIMPLEMENTO. HIPÓTESE EM QUE FICA A RESTITUIÇÃO LIMITADA A 80%, POIS NÃO HOUVE OCUPAÇÃO PELOS AUTORES. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO PELA TABELA PRÁTICA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA. APLICAÇÃO DE JUROS LEGAIS A PARTIR DA CITAÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO. (Apelação nº , Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Santos; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/07/2016; Data de registro: 08/07/2016) NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE VALORES Cláusula penal que, na prática, permite a retenção de mais de 80% dos valores pagos pelos promitentes lauda 4

5 fls. 191 compradores, em caso de rescisão contratual Violação ao art. 51, II e IV, do CDC desvantagem exagerada Nulidade Consumidores em Óbice ao direito de reembolso das quantias pagas Retenção corretamente fixada em 10% sobre os valores efetivamente pagos Não demonstração de que a promitente vendedora suportou prejuízo superior à compensação autorizada partir da citação válida da ré Juros moratórios devidos a Arts. 405 do CC e 219 do CPC/1973 Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO. (Apelação nº , Relator(a): Angela Lopes; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 14/06/2016; Data de registro: 23/06/2016) Por fim, mantida a tutela que determinou a suspensão dos pagamentos das parcelas do preço e demais encargos incidentes sobre o imóvel, não respondem os autores pelos débitos oriundos da unidade, tais como condomínio e IPTU, ressaltando que não receberam as chaves do imóvel. Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, confirmando decisão que antecipou os efeitos da tutela, para rescindir o instrumento particular de promessa de venda e compra, reduzir a cláusula penal, condenar a ré na devolução em única parcela de 80% dos valores desembolsados, atualizados monetariamente a partir do pagamento de cada parcela, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Considerando que os autores decaíram de parte mínima do pedido, arcará a ré com as custas, despesas processuais e com honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da sua condenação. P.R.I. São Paulo, 10 de abril de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5