SENTENÇA FUNDAMENTO E DECIDO.
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- Alexandra de Oliveira Domingos
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1 fls. 170 SENTENÇA Reclamação: Procedimento Comum Data da Audiência: Data e Hora da Audiência Selecionada << Informação indisponível >> Requerente: Thiago Devido dos Santos e outros Requerido: Strelitzia Incorporadora Ltda. (m.bigucci) Vistos Thiago Devido dos Santos, Neide Devido dos Santos e Vanderlei dos Santos ajuizaram ação de RESCISÃO DE CONTRATO com pedido CONDENATÓRIO em face de Strelitzia Incorporadora Ltda. (m.bigucci) alegando, em síntese, que celebrou (aram) compromisso de venda e compra; afirmam fazer jus à rescisão, mas a parte requerida nega-se a devolver 90% dos valores pagos. Requerem, por fim, a procedência do pedido. autora. A parte requerida ofertou contestação e controverteu os pedidos da parte Noticia-se a réplica. É o relato do essencial. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, sendo desnecessária a produção de outras provas, nos termos do artigo 355, I do Código de Processo Civil. O pedido é parcialmente procedente. DA RESCISÃO DO CONTRATO. A viabilidade do consumidor, mesmo inadimplente pleitear a resolução do contrato, é amplamente aceita da jurisprudência.
2 fls. 171 SUMULA 1 DO TJSP: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem'. Por conseguinte, realmente é direito do consumidor reaver os valores pagos. Contudo, por evidente, não faz jus à devolução integral dos valores, visto que a rescisão não se deu por culpa exclusiva da incorporadora e esta deve reter parte dos montantes pagos com o fito de ressarcir-se de gastos administrativos, além dos danos decorrentes da vacância do imóvel até próxima venda, o que não pode ser desconsiderado. Assim orienta a Súmula 543 do STJ: 'Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'. No tocante ao montante a ser retido pela incorporadora, adota-se por critério o percentual de 30%, montante esta que objetiva evitar enriquecimento indevido do compromissário comprador em prejuízo do incorporador, ainda mais se não evidenciada culpa deste na rescisão como no caso vertente. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA RESCISÃO RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Inadimplência da compradora Ausência de demonstração de culpa da vendedora - Rescisão decretada - Ato que causa prejuízo ao credor Retenção da totalidade dos valores indevida, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito - Sentença reformada para determinar a retenção de 30% do valor das parcelas pagas, em
3 fls. 172 decorrência do uso gratuito do imóvel pelo período do inadimplemento Indenização por danos materiais mantida - Sentença em parte reformada - Recurso parcialmente provido. (Relator(a): Moreira Viegas; Comarca: Leme; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 20/04/2016; Data de registro: 20/04/2016). APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. RESOLUÇÃO. Inadimplemento do promitente comprador. Resolução declarada em sentença. Retenção integral dos valores adimplidos afastada. Possibilidade de retenção de 30% dos valores desembolsados. Súmula 1 do TJSP. Taxa de ocupação pelo uso do imóvel devida. Ausência de previsão contratual. Apreciação equitativa pelo juiz. Indenização mantida. Indenização por benfeitorias afastada. Inovação recursal (CPC, art. 517). Sucumbência mínima da autora. Recurso parcialmente provido. (Relator(a): Hamid Bdine; Comarca: Leme; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 14/04/2016; Data de registro: 19/04/2016). Por outro lado, previsto percentual menor em contrato, por evidente este é o adotado, de modo que fica mantido o percentual previsto no contrato de 20%, declarando-se nulas por abusivas todas as outras hipóteses de multa ou retenções sobre denominações diversas, pois tudo se incluirá no percentual acima indicado. Quanto ao valor pago como entrada, não se confunde com arras. As arras devem ser expressamente indicadas como tal, não se confundindo com tal instituto início de pagamento do contrato, de maneira que não há falar em retenção do valor de entrada, cuja devolução se dará nos moldes e percentuais assinalados. FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, JUROS E CORREÇÃO.
4 fls. 173 Fixados limites corrigido e pago referido valor. à retenção dos valores pagos, resta analisar como será No tocante à correção dos valores pagos, estes se darão nos mesmo índices previstos em contrato, ou seja, prevista a correção do saldo devedor pelo INCC ou IGP-DI é este o índice que será adotado, com o fito de preservar a igualdade entre as partes e obstar enriquecimento indevido de qualquer das partes, notadamente pela divergência de percentual entres os inúmeros índices em uso no mercado na atualidade. Os juros moratórios, por sua vez, só são devidos após o trânsito em julgado da sentença, visto que do contrário se transmudaria o contrato de compromisso de venda e compra de imóveis com posterior desistência em excelente investimento, pois obteria o consumidor a correção de saldo devedor por índices contratuais de correção, além de juros de 1% ao mês, ou seja, obteria rendimentos não encontráveis em nenhuma aplicação financeira em instituições de varejo, o que por evidente não é o escopo da jurisprudência ao admitir a devolução de valores pagos. Sendo assim, os juros só são devidos após o trânsito em julgado e se houver inércia em proceder a devolução dos valores, pois daí sim configurada a mora. TJSP: A devolução, por sua vez, se dará em parcela única, conforme súmula 02 do "Sumula 2 do TJSP: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição". Por fim, trago também à colação o entendimento a respeito da prescindibilidade de reconvenção para o fito de obtenção de devolução de parcelas pagas, "Sumula 3 do TJSP: Reconhecido que o compromissário comprodor tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independente de reconvenção' DISPOSITIVO.
5 fls. 174 Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: 1) rescindir o compromisso de venda e compra entre as partes; 2) determinar a devolução de 80% dos valores pagos, nos termos da sentença, corrigidos pelos índices contratuais, e com juros moratórios do trânsito em julgado. Pelo princípio da causalidade (artigo 85, caput do Código de Processo Civil), condeno a requerida no pagamento de custas e despesas processuais (artigo 84 do Código de Processo Civil), além de honorários advocatícios que fixo, considerados os parâmetros do artigo 85, 2º do Código de Processo Civil, em 10% da condenação, incidindo juros moratórios, nos termos do artigo 85, 16 do Código de Processo Civil a partir da data do trânsito em julgado da sentença. Considerando que a parte vencedora sucumbiu de parte mínima do pedido, com fundamento no artigo 86, parágrafo único do Código de Processo Civil, deixo de fixar honorários advocatícios para a parte contrária e abstenho-me de determinar rateio de despesas processuais que será integralmente suportada pelo vencido. P.I.C São Bernardo do Campo,15 de dezembro de Fernando de Oliveira Domingues Ladeira Juiz de Direito
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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