SENTENÇA. Foi deferida a tutela antecipada (fls. 77).

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1 fls. 158 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Dalton Silva Ferreira de Andrade e outro Requerido: Aamr 08 Empreendimento Imobiliário Spe Ltda Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Ramos Vistos. DALTON SILVA FERREIRA DE ANDRADE e CLEIDE ROBERTO ANDRADE, qualificados nos autos, movem a presente ação em face de AAMR 08 EMPREEDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, também qualificada nos autos, alegando, em síntese, que celebraram com a parte ré contrato particular de promessa de venda e compra do imóvel descrito na inicial, obrigando-se ao pagamento do preço total de R$ ,83, de forma que já foi efetuado o pagamento da quantia de R$ ,22. Por questões de ordem financeira não pretende mais continuar efetuando o pagamento das parcelas. Por tais motivos, pediu a procedência da ação para declarar rescisão do contrato com devolução de 90% dos valores já pagos. Juntou documentos de fls. 29/65. Foi deferida a tutela antecipada (fls. 77). Regularmente citada (fl. 81), a parte ré apresentou defesa (fls. 84/121), alegando, em síntese, que não se opõe à rescisão contratual, mas que, no entanto, a devolução dos valores pagos deve obedecer o que foi estabelecido em contrato, uma vez que deve ser aplicado o princípio de conservação dos contratos. Salientou a necessidade de reembolso dos valores pagos a título de comissão de corretagem pela ré à imobiliária. Por tais motivos, pediu a improcedência da ação. Juntou documentos de fls. 135/136. Houve réplica (fls. 145/157). É o relatório. Fundamento e decido. A hipótese é de julgamento antecipado da lide, uma vez que a questão controvertida é unicamente de direito, já estando suficientemente demonstrada a matéria fática. A ação é procedente lauda 1

2 fls. 159 Trata-se de pedido de rescisão contratual formulado por compromissáriocomprador que admite não ter mais condições econômicas de manter os pagamentos pactuados, ou seja, rescisão por culpa da parte autora. Não há razão jurídica que impeça o comprador de tomar a iniciativa de propor ação judicial visando à resolução do contrato por desinteresse próprio, sem imputar ao vendedor qualquer ilícito contratual. Na vigência do Código de Defesa do Consumidor a cláusula contratual que impeça o exercício do arrependimento deve ser considerada abusiva e, portanto, nula. De todo modo, no caso dos autos, a cláusula VIII do contrato celebrado entre as partes prevê as consequências da rescisão contratual, prevendo a devolução dos valores pagos pelo comprador, com dedução de (fls. 44): i) 10% dos valores pagos, a título de custos administrativos e de promoção de venda; ii) 10% do valor total do contrato, a título de multa compensatória; iii) dos valores pagos a título de PIS, COFINS e outros impostos e tributos; e iv) de outras despesas comprovadas pela vendedora. Tal cláusula é abusiva frente ao Código de Defesa do Consumidor. Com efeito, os valores despendidos pela ré com custos administrativos, promoção de venda e pagamento de tributos não podem ser deduzidos dos valores a serem devolvidos, pois tais despesas são inerentes à atividade comercial de uma incorporadora de imóveis, não podendo a ré transferir para os adquirentes despesas operacionais típicas de sua atividade comercial. De outro lado, a cláusula penal compensatória, prevendo a perda, pelo comprador, de 10% do valor total do contrato, também é abusiva, porque leva à perda, pelos adquirentes, de percentual muito maior do valor pago (às vezes mais de 100%, no caso 90%). Dessa forma, tal cláusula é nula de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso IV, parágrafo 1.º, incisos I, II e III pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada, sendo incompatível com a equidade, ao ofender os princípios fundamentais do sistema jurídico de defesa do consumidor, ao restringir direitos fundamentais inerentes à natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio e ao se mostrar excessivamente onerosa para o consumidor, considerando o conteúdo do contrato. Nula a disposição contratual, cabe a este Juízo definir o desconto que devem sofrer os compradores por terem desistido do negócio, ou seja, por terem tido culpa pela rescisão lauda 2

3 fls. 160 contratual. Nesse passo, em hipóteses semelhantes, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo preconiza, como suficiente para a indenização dos prejuízos sofridos pela vendedora, a dedução de 10% a 25% sobre os valores pagos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N /1997. AGRAVO IMPROVIDO. [...] 3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp /MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação ajuizada pelos vendedores em face dos adquirentes objetivando a rescisão do contrato e a consequente reintegração na posse do imóvel. Sentença de parcial procedência. Apelos de ambas as partes. 1. Preliminar de cerceamento de defesa que deve ser afastada. Documentos juntados aos autos que eram suficientes para a solução do litígio. Magistrado que não é obrigado a deferir todas as provas postuladas pelas partes. 2. Adquirentes que confessam o inadimplemento do preço pago e, mesmo depois de citados na presente demanda, não cuidaram de depositar nem mesmo o montante que entendem devido. Descumprimento que autoriza a rescisão do negócio, ainda que no pacto não haja cláusula específica neste sentido. 3. Rescisão devida, com reintegração na posse mediante devolução de parte do montante pago, autorizada a retenção de 10%, devidamente corrigido desde o desembolso e de uma só vez (Súmula n. 2 do E. TJSP). (...). (grifos meus) (TJSP, lauda 3

4 fls. 161 Apelação nº , Rel. Mary Grün, j. 13/3/2017). COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS. Desistência do negócio formulada pelos adquirentes. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o retorno das partes contratantes ao estágio anterior à avença. Restituição de parte da verba solvida. Medida necessária, autorizada a retenção de valores (Súmula 543, STJ). Retenção do equivalente a 20% do montante quitado. Percentual ajustado às particularidades do caso concreto. Majoração ou redução afastadas. Incidência, outrossim, de correção monetária e de juros de mora sobre o crédito sujeito a restituição. Correção computada a partir de cada desembolso. Juros, em se tratando de desistência formulada pelos compradores, com insurgência relacionada à cláusula penal, computados com o trânsito em julgado. Precedentes. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJSP, Apelação nº , Rel. Donegá Morandini, j. 3/3/2017). No caso dos autos, em se tratando de imóvel novo e nunca ocupado, entendo suficiente para indenizar os prejuízos da vendedora a dedução de 10% dos valores pago pelos compradores. As despesas de condomínio somente podem ser cobradas do promitente comprador após a entrega das chaves e efetiva imissão na posse do imóvel, de modo que, na hipótese em exame, por abusiva, a cláusula contratual em contrário não pode prevalecer. Como a parte autora não recebeu as chaves e não teve a posse do imóvel, não podem dela ser cobradas as despesas de condomínio. Nesse sentido: A jurisprudência assente desta Corte entende que a "efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais". (AREsp , Rel. Min. Raul Araujo, em 30/1/17, DJe 9/3/17) lauda 4

5 fls. 162 Por fim, anoto que a devolução deverá ocorrer em parcela única, segundo o previsto na Súmula nº 2, deste Egrégio Tribunal, cujo enunciado segue: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Dispositivo Ante o exposto e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a presente ação para o fim de: a) declarar rescindido o instrumento particular de contrato de compromisso de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes, por culpa da parte autora; b) condenar a ré ao pagamento, em devolução, de uma só vez, de 90% dos valores pagos pela parte autora, descontados eventuais tributos que incidiram sobre a operação, com correção monetária, desde cada desembolso, pelos índices da Tabela Prática de Atualização do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, além de juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado. Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios do D. patrono da autora, que ora arbitro, com fundamento no disposto no artigo 82, parágrafo 2.º e artigo 85, do Código de Processo Civil, em 10% do valor a ser restituído atualizado. do CPC. Julgo extinto o processo, com resolução de mérito, com fundamento no art. 487, I, PRIC. São Paulo, 16 de julho de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5