SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 135 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Marcio Jose da Silva Requerido: Sei Tabatinguera Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. (setin) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Paula Velloso Rodrigues Ferreri Vistos. Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por MARCIO JOSE DA SILVA em face de SEI TABATINGUERA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA (SETIN). Alega o autor, em síntese, ter comparecido, por livre e espontânea vontade, ao local do empreendimento da ré, vindo a assinar, em 11/04/2015, Contrato de Promessa de Compra e Venda referente à unidade residencial nº 2107 do empreendimento Condomínio Setin Dowtown Praça da Sé. Sustenta que, desde maio de 2018, sua situação econômica impediria a continuidade no pagamento das duas últimas parcelas vincendas, razão pela qual solicitou, naquele mês, o distrato amigável do contrato. No entanto, o distrato teria sido condicionado à restituição de apenas 60% dos valores pagos, de forma parcelada e sem correção monetária. Diz não ter aceitado as condições propostas, encaminhando uma notificação extrajudicial em 27/06/2018, a qual não teve resposta. Informa ter pago a importância total de R$ ,77. Requer a total procedência dos pedidos para (i) declarar a rescisão do contrato, liberando-se o imóvel para venda perante outro comprador; (ii) condenar a ré a restituir em parcela única o equivalente a 90% dos valores pagos em contrato durante a fase de obras, equivalente a R$ ,90, a serem pagos em única parcela (fls. 01/14). Juntou documentos (fls. 15/57). Regularmente citada (fl. 62), a ré apresentou contestação (fls. 63/75), na qual alega, em síntese, que a inadimplência imotivada do autor lhe causaria prejuízos. Sustenta que o contrato firmado entre as partes possui expressa cláusula resolutiva (cláusula 7.7), que determina a devolução de 70% dos valores recebidos corrigidos, o que não feriria as normas vigentes. Declara ter recebido a importância de R$ ,77 do autor, impugnando somente a percentagem a ser restituída. Requer a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a declaração de rescisão do lauda 1

2 fls. 136 contrato e a improcedência do pedido de devolução dos valores pagos, entendendo que devem ser devolvidos 70% dos valores pagos pelo requerente, conforme previsto contratualmente. Juntou documentos (fls. 76/113). Sobreveio réplica (fls. 116/132). Manifestação do autor em que reforça o pedido de julgamento antecipado da lide (fls. 133/134). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, eis que desnecessária a produção de outras provas além daquelas constantes dos autos. Os autores requereram e a parte ré concorda com a rescisão do contrato particular de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos autores. As partes celebraram Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal do terreno e de Acessões Correspondentes à Unidade Autônoma Condominial deste Contrato, com Cláusula Suspensiva e Outras Avenças em 11 de abril de 2015, cujo objeto era a unidade residencial nº 2107 do empreendimento Condomínio Setin Dowtown Praça da Sé, como se depreende do instrumento trazido aos autos (fls. 90/113). Entretanto, o requerente, na condição de promitente-comprador, decidiu desistir da aquisição do imóvel. Não se pode negar, inicialmente, que a relação mantida entre as partes é de consumo, devendo ser regida pelos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor. Nesse passo, em que pese o contrato tenha sido celebrado livremente pelas partes, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) comporta, no moderno direito obrigacional, atenuação pela incidência de normas de ordem pública e de natureza cogente, com a finalidade precípua de adequá-lo à sua função social. Nesse diapasão, a revisão dos contratos não pode mais ser procedida somente com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, admitindo a autonomia da vontade, notadamente nas relações jurídicas envolvendo partes sem o mesmo poder de barganha, relativização frente à legislação protetiva do contratante mais fraco. Destarte, segundo os preceitos de caráter constitucional e infraconstitucional reguladores dos contratos, inafastável a busca de seu lauda 2

3 fls. 137 equilíbrio. Nessa direção, trilha julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. COBRANÇA (...). A revisão dos contratos é possível em razão da relativização do princípio pacta sunt servanda, para afastar eventuais ilegalidades, ainda que tenha havido quitação ou novação (...) (AgRg no REsp /RS, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em , DJ p. 375). Pois bem. A parte ré concorda com a devolução de 70% dos valores pagos pelo comprador, a título de reembolso, descontadas as despesas estabelecidas contratualmente (cláusula 7.7 fl. 102). Entretanto, patente revestir tal proposta, na esteira do disposto pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, de abusividade, porquanto coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Inexorável, pois, a nulidade da cláusula contratual. Ora, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a parte autora faz jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelos compromissários vendedores, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.". Caberia à ré comprovar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida, ônus do qual não se desimcumbiu. Entende-se, porém, que a rescisão imotivada do contrato traz prejuízos à vendedora, que deverá administrar o imóvel e empreender novos esforços para comercializá-lo, visando a obtenção de lucros com o empreendimento imobiliário. Destarte, inegável que a requerida faz jus à retenção de parte dos valores pagos, a título indenizatório. Nesse sentido, a jurisprudência do E. TJSP vem consolidando entendimento direcionado à devolução de 80% dos valores pagos pelo preço do imóvel. Veja-se: Ação de rescisão de contrato, cumulada com pedido de restituição de valores Sentença de procedência Insurgência das partes Compromisso de compra e venda de imóvel Relação de consumo configurada entre as partes - Incidência do Código de Defesa do Consumidor Rescisão contratual Possibilidade de retenção de parte do montante pago pela autora para custeio de despesas com lauda 3

4 fls. 138 publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Montante retido que deverá ser fixado em 20% dos valores pagos Devolução deve se dar em uma única parcela Correção monetária a contar de cada desembolso Juros de mora a contar do trânsito em julgado Majoração dos honorários sucumbenciais Recurso dos autores provido e recurso da requerida parcialmente provido. Dá-se provimento ao recurso dos autores e Dá-se parcial provimento ao recurso da ré. (TJSP; Apelação ; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2018; Data de Registro: 13/08/2018) Assim sendo, faz jus o autor à restituição de 80% dos valores pagos, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, para o fim de (i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, descrito na petição inicial; e (ii) condenar a parte ré à restituição, de uma só vez, de 80% dos valores pagos pela parte autora referentes às parcelas do preço do imóvel, a ser atualizado, pelo INCC, a partir da data dos desembolsos, e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da data do trânsito em julgado. Em consequência, julgo extinto o feito, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Em razão da mínima sucumbência da Parte Autora, responderá a parte ré pelo pagamento de custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art º do CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº /2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, 3º, a seguir transcrito: Após as formalidades previstas nos 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade lauda 4

5 fls. 139 Tendo em vista a expressa revogação do artigo das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, 3º) as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, 14 de agosto de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5