TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Transcrição

1 fls. 358 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Roberto Costa M. e outro Even Sp 26/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Adriana Bertier Benedito Vistos. Trata-se de ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores movida por ROBERTO COSTA M. e KATY C. M. contra EVEN SP 26/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. aduzindo, em síntese, que firmaram compromisso de compra e venda de imóvel com a ré e que não têm mais condições de arcar com as prestações mensais. Pleiteiam a devolução de 90% das parcelas pagas, além do valor integral referente à comissão de corretor e parcela SATI. Citada, a ré apresentou contestação (fls. 113/145) com preliminar de ilegitimidade passiva em relação à Taxa SATI e comissão de corretor. No mérito, sustenta a legalidade da cláusula penal compensatória. Com tais fundamentos, requer o julgamento de improcedência do pedido. Junta documentos. Houve réplica (fls. 186/213). É o relatório. Decido. O pedido comporta julgamento antecipado, com fundamento no artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria eminentemente de direito. A prolação de sentença não implicará cerceamento de defesa, porque os elementos de prova constantes dos autos permitem ao juízo a formação de sua convicção. Nesse sentido: A necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado (STF RE n.º SP RTJ 115/789). Merece, ainda, destaque o julgado que se segue: O Juiz somente está obrigado a abrir a fase instrutória se, para o seu lauda 1

2 fls. 359 convencimento, permanecerem os fatos controvertidos, pertinentes e relevantes, passíveis de prova testemunhal ou pericial (JUTACSP LEX 140/285 REL. Juiz Boris Kauffman). Inicialmente, cabe consignar que a relação é de consumo e regida pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor. Assim, a questão controvertida tem que ser apreciada sob a ótica e disposições protetivas ao consumidor. O contrato possui cláusula penal compensatória em caso de inadimplência que, segundo a requerida, regula a hipótese: a cláusula VIII, que prevê a perda de 10% do preço do contrato a título de multa compensatória, dedução dos tributos incidentes sobre o negócio imobiliário, e custas administrativas e de promoção de venda à taxa de 10%. Caso a restituição se dê nos termos do contrato, o consumidor estaria sendo lesado em seus direitos, pois além de ser colocado em desvantagem exagerada, é visivelmente incompatível com a boa fé e a equidade (art. 51, inc. I, II e IV, do Código de Defesa do Consumidor). O requerido ficaria com percentual considerável das parcelas pagas pelo autor e ainda com o imóvel, com evidente enriquecimento indevido às custas da parte adversa. Dentro de uma análise com vistas ao Código de Defesa do Consumidor, sobretudo quanto ao disposto no artigo 51, firmou-se orientação jurisprudencial superior de que a devolução varia de 70% a 90% das prestações pagas. Para fixar o percentual no caso concreto, considero o fato de que os autores sequer tomaram posse do imóvel, sem qualquer custo efetivo de ocupação a ser levado em conta. Assim, sopesando as circunstâncias do caso concreto, bem como decisões dos Tribunais Superiores em matérias análogas, tenho que a retenção deve ater-se unicamente ao percentual mínimo de 10% das prestações pagas (e não do valor total do contrato, conforme cláusula impugnada). Com relação à Taxa SATI e comissão de corretagem, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva, eis que tanto a requerida como a empresa Evenmob fazem parte do mesmo grupo econômico. Filio-me ao entendimento de que não há abusividade no repasse dos custos de intermediação aos compradores, ainda que a venda seja feita no "stand" da construtora, pois que intermédia o negócio são corretores de empresas terceirizadas, que não trabalham apenas para determinada construtora. Aliás, tal possibilidade vai ao encontro do art. 724, do CC, segundo o qual "a remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais." A atribuição dessa responsabilidade ao consumidor imprescinde da observância ao direito à informação, garantido ao consumidor, mas que no caso foi respeitado, uma vez que os autores tiveram ciência dos contornos da contratação, e com eles consentiram lauda 2

3 fls. 360 A função da proteção ao consumidor não se localiza na supressão da autonomia da vontade, mas na equalização das condições do seu exercício. A ideia diretriz, presente no Código de Defesa do Consumidor, não é, pois, de um "favorecimento", mas de evitar um "desfavorecimento" do consumidor. Daí a prescrição expressa, com o auxílio de conceitos indeterminados, constante do artigo 51, inciso IV, que considera iníqua, abusiva, cláusula que estabeleça obrigação que coloque o consumidor "em desvantagem exagerada" ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Desvantagem exagerada significa quebra ostensiva de equilíbrio. Portanto, não se pode concluir pela irregularidade da cobrança em questão. Ademais, ninguém compra um imóvel de impulso. Não se trata da compra de aparelho televisor durante um passeio ao Shopping Center. Tudo é muito bem pensado, estudado, analisado, decidido e somente após assinado. Os prazos e valores podem ser alterados, as partes fazem suas propostas que são estudadas pelas requeridas. O mercado funciona desta forma. Estamos, ademais, diante de pessoas esclarecidas, com estudo, que leram minuciosamente a minuta e aceitaram as condições e cláusulas contratuais. Não há letras miúdas junto ao rodapé do contrato. Houve consentimento, não se falando em erro, dolo ou coação. Entretanto, tratando-se o caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta, a ser construído, a obrigação de pagamento da comissão de corretagem merece tratamento diverso. Nos termos do art. 725, do CC, "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes." O negócio jurídico pactuado entre as partes, a rigor, somente atingiria seu resultado prático com a efetiva formalização da compra e venda, situação que se reflete no término da obra, entrega das chaves e outorga da escritura pública (art. 108, do CC), o que não se tem notícia. A maior parte dos gastos despendidos pelos autores foi destinado à intermediação do negócio, de maneira que admitir sua perda integral, equivaleria a impossibilitar a justa indenização ao consumidor e a retenção praticamente integral dos valores pagos. Deste modo, razoável que haja a devolução de todos os valores pagos a título de corretagem com a retenção, também, de 10%. Quanto aos valores a título de Taxa Sati impõe-se a sua devolução de forma integral, visto que descabida a exigência pela ré, consubstanciando em cobrança abusiva. A lauda 3

4 fls. 361 ré utiliza-se do documento de fls. 165/166 para dar suporte à cobrança realizada, não obstante a isto, os serviços indicados no documento já são efetivamente realizados pelo próprio corretor, o qual, inclusive, já foi remunerado para tanto pelos autores, não havendo qualquer justificativa para que pagassem duas vezes pelo mesmo serviço prestado, já que não é possível sequer distingui-lo do trabalho de corretagem, também cobrado. Isto posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para: 1) DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes; 2) CONDENAR a ré na restituição de 90% dos valores pagos pelo autor para aquisição do imóvel, assim como a título de comissão de corretagem, além de 100% dos valores pagos a título de assessoria técnico imobiliário taxa SATI -, devidamente atualizados desde os respectivos pagamentos e com juros legais de 1% ao mês, a partir da citação, na forma do artigo 406 do Novo Código Civil c/c artigo 161, 1º do Código Tributário Nacional. Condeno o requerido a pagar as custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios do patrono do autor que fixo em 15% sobre o valor da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 24 de setembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 4

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