SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro. Vistos.

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1 fls. 301 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Leonardo Cervi Bergamo Requerido: Village Of Kings Incorporadora Ltda. (Ez Tec) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Lúcia Caninéo Campanhã Vistos. LEONARDO CERVI BERGAMO moveu Ação de Rescisão Contratual contra VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA (EZ TEC), alegando que firmou com a requerida em 21 de outubro de 2012 Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma, objetivando à aquisição das unidade nº 408, torre Luna, do empreendimento residencial denominado Condomínio Prime House Club Life; desembolsou, por imposição da ré, o montante de R$ ,06 a título de comissão de corretagem e de R$ 1.000,00 referente à taxa SATI, abusiva a cobrança, por livre e espontânea vontade compareceu ao estande de vendas da requerida, caracterizada venda casada; diante de dificuldades econômicas não tem mais condições de arcar com o contrato; recebeu a informação de que seria devolvido apenas 30% dos valores pagos; notificou extrajudicialmente a requerida em 21 de outubro de 2015 informando que suspenderia os pagamentos a partir de novembro de 2015; não recebeu a posse de imóvel; já pagou o valor total de R$ ,21 referente ao compromisso de compra e venda; faz jus à devolução de 90% desse valor e da integralidade dos valores referentes às taxas; reportou-se ao Código de Defesa do Consumidor. Requereu a rescisão contratual com devolução de 90% dos valores desembolsados até o mês de outubro de 2015 referentes ao contrato em uma única parcela no valor de R$ ,59; restituição integral do valor de R$ ,06 pertinente à comissão de corretagem e do valor de R$ 1.000,00 da SATI lauda 1

2 fls. 302 A requerida foi citada e apresentou contestação alegando preliminares de retificação do polo passivo e ilegitimidade passiva com relação à cobrança de valores referentes à assessoria imobiliária e comissão de corretagem prestadas por empresa diversa. No mérito aduziu prescrição trienal quanto à restituição da comissão de corretagem e taxa SATI; o autor deu causa à rescisão do contrato em razão da sua atual condição financeira; os descontos escalonados para restituição dos valores coadunam-se com o contrato; em caso de eventual devolução diversa da prevista contratualmente o percentual de retenção deve ser arbitrado entre 30% e 25%; a diferença entre a proposta comercial de R$ ,00 e o valor do contrato de compra e venda de R$ ,94 reporta-se à comissão de corretagem, o valor da comissão foi informado previamente ao comprador. Requereu a denunciação da lide à Abyara Brasil Brokers que intermediou a venda do imóvel. É o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, visto que desnecessária a produção de outras provas, nos termos do art.355, inciso I, do Código de Processo Civil. Indefiro o pedido de denunciação da lide, posto que o denunciante não demonstrou, desde logo, que a denunciada está obrigado por lei ou contrato a indenizá-lo em ação regressiva. Quanto ao pedido de retificação do polo passivo, com razão a ré. O autor não demandou em face da empresa controladora do grupo econômico. Consta da petição inicial como requerida apenas a VILLAGE OF KINGS INCORPORADORA LTDA (fls.1 e 140), conforme se verifica do número de CNPJ, em consequência, o nome "EZ TEC" deve ser retirado da denominação da requerida constante dos autos. Afasto a preliminar arguida na contestação de ilegitimidade passiva quanto à cobrança de valores referentes à assessoria imobiliária e comissão de corretagem. O autor pleiteia o ressarcimento de tais verbas diretamente da requerida e se lauda 2

3 fls. 303 faz jus a tal requerimento, a matéria diz respeito ao próprio mérito. No mérito, o pedido é parcialmente procedente. Trata-se de pedido de rescisão contratual cumulado com restituição das quantias pagas decorrentes do instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel e de condenação na devolução da comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico imobiliária. Quanto aos valores relativos às comissões de intermediação na venda e assessoria técnico-imobiliária, já houve posicionamento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca lauda 3

4 fls. 304 da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. " (REsp /SP; 2ª Seção; Rel. Ministro Paulo de Tarso Senseverino, julgado em 24/08/2016, Acórdão publicado em 06/09/2016). A comissão de corretagem foi destacada do preço da venda da unidade autônoma e autor declarou ciência e acordou com a cobrança pela intermediação (fls.157 e 192). Ademais, o negócio foi efetivamente concretizado com a assinatura do instrumento particular de compromisso de venda e compra de unidade autônoma. Portanto, devida a cobrança da comissão de corretagem no ato da venda da unidade e prejudicada a alegação de prescrição. Por outro lado, indevida a cobrança da SATI. A requerida alega, sem razão, que a assessoria técnico imobiliária consiste em serviço essencial à concretização do negócio jurídico de compra e venda de unidade imobiliária. Ocorre que a informação quanto a qualquer dúvida oriunda dos termos do contrato consiste num dever do fornecedor, nos termos do art.6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, não se vislumbra diferença entre o serviço de assessoria e o de intermediação da venda, inerentes às atribuições do corretor de imóveis, que por sua vez já é remunerado com a comissão de corretagem. O pagamento de duas verbas distintas oriundas do mesmo fato representa bis in idem. O consumidor apenas aderiu ao contrato padrão elaborado pelo corpo jurídico da vendedora, em proveito dela, para a venda de todas as unidades do empreendimento, não estava no seu âmbito de ação discutir ou modificar uma a uma as lauda 4

5 fls. 305 cláusulas inseridas no contrato de adesão. Diante de tal quadro, conclui-se que o valor desembolsado a título de taxa SATI efetivamente não é acompanhado de qualquer contraprestação. Outrossim, cabia ao fornecedor demonstrar que efetivamente prestou ao autor algum serviço que se diferenciasse da simples aproximação entre comprador e vendedor e da explanação dos termos do contrato. Afasto a alegação de prescrição quanto à devolução da SATI. Conforme se verifica do julgamento de Recurso Especial Repetitivo, fixada a prescrição trienal para fins de repetição do indébito referente aos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnicoimobiliária (SATI), com fundamento no art. 206, 3º, IV, do Código Civil: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TESE PARA OS FINS DO ART DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, 3º, IV, CC) Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n /RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato Prejudicadas as demais lauda 5

6 fls. 306 alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. " (REsp /SP; 2ª Seção; Rel. Ministro Paulo de Tarso Senseverino, julgado em 24/08/2016, Acórdão publicado em 06/09/2016). Os valores referentes à SATI (fls.76) foram efetivamente quitados nos dias 22 de outubro de 2012, 20 de novembro de 2012, 20 dezembro de 2012 e 20 de janeiro de 2013, portanto, não decorrido o decurso do prazo trienal entre os pagamentos e a distribuição da presente ação. Portanto, indevida a cobrança da Taxa SATI, a requerida deverá devolver os valores desembolsados a esse título no total de R$ 1.000,00 (fls.76). O autor comprometeu-se a adquirir a unidade nº 408, torre Luna, do empreendimento residencial denominado Condomínio Prime House Club Life, na data de 21 de outubro de 2012 (fls.34/61) e, conforme alegado na petição inicial, por dificuldades financeiras não tem mais condições de arcar com as prestações pactuadas. Aplica-se a Súmula 1 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem." Constou da cláusula 2.2.1, b, a dedução de 10% dos valores pagos pelo comprador para ressarcimento de despesas com corretagem, publicidade publicidade e custos administrativos (fls.46). O contrato ainda estabelece no item e da referida cláusula, que após descontados todos os encargos contratuais das quantias pagas pelo comprador, a vendedora devolveria 30% ou 50% do saldo, dependendo do montante pago em relação ao preço total (fls.47). A devolução ocorreria de forma parcelada em 12 parcelas mensais. Ocorre que a perda total das quantias pagas é vedada pelo art.53 do Código de Defesa do Consumidor e a aplicação concomitante de todas cláusulas mencionadas poderia frustrar a restituição de qualquer valor de uma forma enviesada. Nos termos do art. 413 do Código Civil a penalidade deve lauda 6

7 fls. 307 ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Desta forma, considerando a penalidade excessiva, impõe-se a redução proporcional da pena estipulada, em consonância com os artigos transcritos. A cláusula penal, embora válida, razão pela qual deixo de declarar a nulidade, passa a ser reduzida equitativamente pelo juízo. No caso, razoável a devolução de 80% das prestações pagas. A diferença será utilizada para indenizar a requerida das despesas com a publicidade, venda e custos diversos, ressaltando que o autor não recebeu a posse do imóvel. Ademais, com a rescisão do contrato, a unidade voltará para a vendedora que poderá negociar novamente o bem. Ademais, até a propositura da ação o autor estava adimplente e deve-se levar em consideração o curto lapso temporal entre a suspensão dos pagamentos e a rescisão contratual. Da mesa forma, reduzo a multa contratual prevista no item b, da cláusula 2.2.1, pois a retenção de 20% do valor pago pelo autor já indenizará a vendedora pelas despesas prevista na referida cláusula. Não se justifica a devolução parcelada dos valores desembolsados, nos termos da Súmula 2 do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição." Por fim, a requerida pleiteou tutela de evidência para imediata rescisão do contrato de compra e venda, possibilitando a venda da unidade. Considerando a inexistência de controvérsia quanto à rescisão do contrato, defiro o pedido a tutela de evidência formulado, nos termos do artigo 311, inciso IV, do Novo Código de Processo Civil, mediante depósito em juízo do valor da condenação, para o fim de garantir ao requerente a efetiva devolução das parcelas desembolsadas, visto que o imóvel deixará o patrimônio da vendedora lauda 7

8 fls. 308 Após o depósito do valor, o requerente deverá se manifestar informando se concorda com o montante depositado. Em caso positivo, rescindido estará o contrato para todos os efeitos. cessada a mora. Com o depósito em juízo, não incidem os juros, posto que Deverá a requerida informar e justificar o valor que entende incontroverso para fins de levantamento, desde logo, pelo requerente. Diante do exposto, defiro a tutela de evidência nos termos da fundamentação e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para rescindir o instrumento particular de promessa de venda e compra, reduzir a cláusula penal, condenar a ré na devolução em única parcela de 80% dos valores desembolsados, atualizados monetariamente a partir do pagamento de cada parcela, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; na devolução do valor de R$ 1.000,00 (mil reais) referente a taxa SATI, acrescidos de correção monetária, desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação; improcedentes os demais pedidos. Considerando a procedência parcial, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais. Arcarão a requerida com honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da sua condenação. Arcará o autor com os honorários advocatícios da parte adversa, que fixo em R$ 1.411,60, equivalente a 10% sobre o valor do proveito econômico, ou seja, 10% da comissão de corretagem de R$ ,06 pleiteada pelo autor, conforme estabelece o art. 85, 2º e 14 do Código de Processo Civil. do cadastro do sistema. Retifique-se o nome da requerida para exclusão de "EZ TEC" P.R.I. São Paulo, 20 de setembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 8