TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

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1 fls. 395 SENTENÇA Processo n.: Requerente (s): Requerido (s): Neusa Gomez Quintino e outro ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. MAGISTRADO: SERGIO HIDEO OKABAYASHI Vistos. JOEL QUINTINO FILHO e NEUSA GOMEZ QUINTINO ajuizaram ação de rescisão contratual contra ACS BETA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Afirmam que, em 10 de abril de 2011, firmaram contrato de compra venda com a requerida, tendo como objeto as unidades 301 e 314 do Edíficio SP 150 Trade e a sala 514; que um dos principais motivos para escolherem o empreendimento foi a previsão de entrega para setembro de 2014; que adimpliram todos as parcelas devidas durante a fase de obras; que também "pagaram a mais os valores de R$ ,96 para a sala 301; R$ ,67 para a sala 314 e mais R$ ,00 para a sala 514, a título de supostas comissões de corretagem"; que houve atraso e em janeiro de 2015 as chaves não haviam sido entregues; que, desde então, tentam sem sucesso desfazer os negócios; que o montante despendidos em face dos ajustes soma R$ ,85. Pretendem: a rescisão do contrato e a restituição dos valores mencionados, inclusive taxas de condomínio (fls. 01/206). A ré, na contestação, argui ilegitimidade passiva; denunciou à lide a empresa Abyara; no mérito, defende, em resumo, a regularidade das cláusulas ajustadas para rescisão e do respectivo percentual de retenção (fls. 218/247). É o relatório. A petição inicial não é inepta. Ao tempo do ajuizamento estava suficientemente

2 fls. 396 instruída (art. 320, do NCPC) e, ademais, apresenta causa de pedir clara (art. 319, do NCPC), da qual decorrem pedidos certos, determinados, passíveis de cumulação e não vedados pelo ordenamento jurídico (art. 324, caput e art. 327, ambos, do NCPC). A parte autora observou o binômio necessidade/adequação ao apresentar e formular sua pretensão (art. 17, do NCPC), bem assentada no Direito Constitucional de Ação (art. 5º, inc. XXXV, da CR/88), daí porque certo o interesse de agir. A legitimidade processual é inequívoca, porquanto mantida pertinência subjetiva das partes com o direito material debatido, podendo, ainda, o resultado da demanda repercutir sobre os respectivos patrimônios jurídico e econômico (art. 17, do NCPC). Outrossim, empresas integrantes da mesma cadeia de prestação de serviços imobiliários respondem, solidariamente, por eventuais danos causados aos seus consumidores arts. 7º, par. ún., e 25, 1, do CDC. Ademais, discussão em torno da legitimidade da incorporadora e da intermediadora para figurarem no pólo passivo de ações onde buscada a restituição da comissão de corretagem e da SATI (ou congênere), ademais, foi pacificada pelo C. STJ, conforme aresto que segue: RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO

3 fls. 397 ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART DO CPC/2015: (...) 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. (...) [STJ - REsp /SP, 2ª Seção, rel. Min. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j ] A seu turno, registre-se o não cabimento do pedido de denunciação da lide, porque vedado pelo art. 88, do Código de Defesa do Consumidor. Rejeito, assim, a matéria preliminar e examino o mérito. Quanto à rescisão, os autores motivam a pretensão na inobservância do prazo de entrega, cujo limite máximo admitido era setembro de 2014 (considerando a tolerância cláusula 9.1, fls. 46). Cabia, assim, à requerida a demonstração da regular prestação de seus serviços, mas desse ônus não se desincumbiu, na medida em que a expedição do habite-se é insuficiente para tanto: "A

4 fls. 398 despeito das alegações da parte requerida, sua mora deve estar caracterizada até a data da efetiva entrega das chaves ao comprador e, assim, a sua imissão na posse do imóvel, não sendo possível atrelar a conclusão da obra com a expedição do habite-se" (TJ/SP. Ap , Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, 28/09/2016). O descumprimento contratual autoriza o distrato motivado por conduta da ré, mediante a devolução integral dos valores despendidos com as unidades em análise, à luz do que preceitua a Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Os valores pagos pelos autores a título de condomínio, igualmente, deverão ser reembolsados, visto que não obtiveram a posse das unidades prontas para uso regular. Noutro giro, consigne-se prescrever em 03 anos a pretensão do promitente-comprador de reaver valores desembolsados a título de comissão de corretagem e SATI (ou congênere) quando da celebração de instrumentos contratuais para aquisição de unidades imóveis na planta. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO- IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA

5 fls. 399 PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnicoimobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, 3º, IV, CC) Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n /RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [STJ - REsp /SP, 2ª Seção, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j ] Conta-se esse prazo do desembolso e não do ajustamento, visto que no momento do pagamento ocorre a violação do direito, nascendo, por conseguinte, a respectiva pretensão de reembolso (art. 189, do NCC). Considera-se legal a transferência contratual do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (adquirente), mas ilegal a exigência da SATI (ou congênere). É, dessa forma, que foi definida a matéria: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM

6 fls. 400 ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO- IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp /SP) "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp /SP) Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e

7 fls. 401 procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. [STJ - REsp /SP, 2ª Seção, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, j ] A restituição dos valores desembolsados para pagamento da SATI (ou congênere), por sua vez, deverá ser na forma simples, visto que, ao menos até a definição jurisprudencial da matéria, não há na exigibilidade má-fé que autorize a sanção prevista no art. 42, do CDC. No caso, a pretensão de reembolso da comissão de corretagem não vinga. Pelo exposto, acolhe-se em parte o pedido formulado na ação para: (i) rescindir os contratos celebrados entre as partes (unidades 301, 314 e sala 514) e condenar a empresa ré à devolução integral dos valores gastos pelos autores a título de pagamento das unidades (R$ ,77; R$ ,92 e ,45) e taxa de condomínio (R$ 3.576,56; R$ 3.089,76 e R$ 3.089,76), os quais serão corrigidos pelos índices dos TJ/SP desde cada desembolso e acrescidos de mora de 1% ao mês a partir da citação. Arcará a requerida com o pagamento de 75% das custas, despesas processuais e verba honorária fixada em 10% sobre o valor da condenação. P.R.I. São Bernardo do Campo,29 de setembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI N /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA.

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